商業(yè)商場樓盤招商策劃案例

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商業(yè)外部案例研究】外部案例：案例一：香港青衣城案例二：香港杏花新城案例三、中信城市廣場案例四：深圳羅湖金麗家居廣場案例五：愛西華案例六：華南MALL案例一：香港青衣城〔MaritimeSquare〕建筑面積:4.6萬㎡客流量/日平均人次:50298核心客戶群：周邊住宅區(qū)居民面對香港30分鐘車程內的大型商圈的競爭，青衣城選擇了以周邊客戶為核心客戶群，走差異化主題路線的方式：1.嘗試走概念化道路，全港首次選擇以海洋概念為大型主題2.引進在全港乃至世界具有絕對知名度的主力店作為商場的有利支撐3.將主力店的其他局部劃分成小型店鋪出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性4.業(yè)態(tài)豐富，應有盡有，方便快捷，保證了消費者的“一站式〞消費與市級商圈的關系1.青衣城所處的區(qū)域性商圈與市級商圈之間有便捷的機鐵網絡相連接，交通便利2.青衣城所處區(qū)域與市級商圈的時間距離均在20分鐘以內選擇走差異化路線的方式嘗試走概念化道路,全港首次選擇以海洋概念作為大型主題夢幻島大堂將主力店周邊局部劃分成小型店鋪用以出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性經營模式業(yè)態(tài)分布主力店業(yè)態(tài)分布飲食大家樂肯德基麥當勞必勝客敦煌海鮮酒家扒王之王心齊橋料理稻香魚港東京餐廳粵翠軒家品/超市日本城美家居主力商家超市實惠超市豐澤電器世界娛樂玩具反斗城嘉禾影視城運動用品運動家小型店鋪，主要租售給一些私人或小型的商家，其面積根本在50-80㎡，業(yè)態(tài)分布廣泛，主要經營：時裝、飾品、飲食、書店、美容、攝影、干洗、禮品等，是作為主力店的延續(xù)和補充。其中——一樓可租售店鋪78個鋪位二樓可租售店鋪20個鋪位三樓可租售店鋪24個鋪位主力店小型店鋪占商鋪總面積的2/3占商鋪總面積的1/3案例二：香港杏花新城

〔ParadiseMall〕建筑面積:2.8萬㎡客流量/日平均人次:25015特點：利用建筑風格形成主題商業(yè)隨著商業(yè)模式的日趨成熟，人們生活水平的不斷提高，單純的商品買賣已經不能滿足人們的日常生活，人們更需要的是一個人性化的，富有生活風格的商業(yè)空間……杏花新城是以歐洲古典主義為主題的大型消閑購物空間。羅馬噴泉、手繪壁畫、歐洲街角，處處洋溢著歐陸悠閑品味及氣氛。1.走主題街區(qū)道路，以歐陸建筑風格為主導將空間分為三個特色主題，從而將商業(yè)劃分為飲食、娛樂、服飾三局部2.將每個主題局部又劃分為小型店鋪進行租售3.引進主力店如主力商家超市、星巴克等杏花新城交通網絡興旺，交通設施一應俱全位于杏花村地鐵站多項交通直達免費穿梭巴士行走港島東區(qū)鄰近東區(qū)走廊及東區(qū)海底隧道出口設有往返香港海防博物館的穿梭巴士與市級商圈的關系大主題區(qū)3美膳坊以歐陸文藝復興時期的風格為主題，配合雅致的戶外茶座及花團錦簇的陽臺，會聚20多間各國美食店同樂港以環(huán)繞探險歷奇為主題，以“開心號〞探險船作標志，配以最現(xiàn)代的燈光音效及互動式裝置，為消費者在購物之余帶來源源不斷的驚喜新藝廊以維也納和比利時藝術風格為主題，配以匠心獨運的梁柱和雅致的是內擺設，使時尚品牌及潮流服裝店在這里顯得更加壯麗和閑適經營模式選擇以歐洲古典主義為體驗點，使商場被一個統(tǒng)一的主題所協(xié)調，從而增加了商業(yè)的整體氣氛將室內設置成商業(yè)街形式，并劃分成小店鋪出租，將商業(yè)分為飲食、購物、娛樂三大局部，與三大主題相互輝映，并在每個主題都引進少量主力店用以帶動整體商業(yè)的開展相關指標：總投資：13億人民幣占地面積：5.1萬平米建筑面積：15萬平米其中商業(yè)面積：6.7萬平米星光廣場面積：3萬平米停車位：644個目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的ShoppingMall案例三、中信城市廣場差異化主題路線的方式：引進以吉之島、西武百貨為代表的100多家知名商家作為商場的有力支撐依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性案例四：深圳羅湖金麗家居廣場建筑類型：商住樓商業(yè)面積：20000M2，建筑底層1-4層經營業(yè)態(tài)：家居裝修產品經營形式：零售核心客戶群：家庭金麗家居廣場位于羅湖區(qū)貝麗南路，田貝四路與田貝三路之間。廣場自1998年開始營業(yè)至今，已有的5年歷史，目前已經形成了深圳市內個人集中采購家居裝修產品的街區(qū)。街區(qū)零售〔小型批發(fā)〕燈飾為主要特色，而金麗家居廣場那么倡導“家裝一站式效勞〞?？旖?，保證了消費者的“一站式〞消費。根本情況針對家庭為單位的消費者，零售為主經營模式租賃式經營，倡導“家裝一站式效勞〞一樓以潔具和衛(wèi)浴為主租金130元/M2左右二樓以廚柜、壁柜為主租金100元/M2左右四樓裝修公司租金不超過50元/M2三樓以燈飾、布藝為主租金60元/M2左右經營模式公司：深圳市愛西華康體產業(yè)開展總營業(yè)面積：近7000平方米配置：乾蒸、濕蒸、冰蒸、水脈沖躺床、餐廳、棒球室、高爾夫、乒乓球室、 貴賓房、閱覽室、視聽室、桌球室、電影院、網吧、公眾棋牌室、按 摩室、休息靜區(qū)、美容室、美發(fā)室等。浴種：蘆薈浴、溫泉浴、人參浴、中藥浴、木炭浴卡種：鉆石卡年卡：2980元鉆石卡半年卡：1900元

鉆石卡季度卡：1100元案例五：愛西華營業(yè)時間：全天二十四小時營業(yè)。收費標準：１、門票88元／人２、1.1米以下兒童免票，1.1米以上兒童全票。３、團體券標準如下：a、10人以上門票78元／人b、20人以上門票68元／人c、100人以上門票58元／人以上團體券需預先購置。４、當日11:00至次日11:00為一次浴資計費時段。超過次日中午11:00后出場，加收二次浴資78元／人，再超過次日11:00出場，再加收浴資68元／人。愛西華消費指南：SHOPPINGMALLMALL起源于歐美20世紀中期，是目前世界上最先進，最高級的商業(yè)型態(tài)，在世界商業(yè)經濟開展進程中進入了一個鼎盛的代。它是一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，一個現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產物。在美國、加拿大、德國、英國、韓國、日本、法國、意大利等興旺國家中MALL目前已占有零售銷售總額的50%以上，一個MALL的有效商圈達200~300公里，對一個區(qū)域的經濟產生了巨大的帶動作用。目前世界上最大的MALL----加拿大愛民頓MALL，其商業(yè)面積達50萬平方米，有1000余間商店、150間大餐廳、110間小餐廳，19間戲院、每天客流達10萬人次，每年的營業(yè)額超過100億美元。在馬來西亞、泰國、印度、巴西、阿根廷等開展中國家MALL都得到了很好的開展。MALL是商業(yè)競爭進入多元化、資本高度集中的產物?？梢哉f，MALL在當今整個世界商業(yè)經濟大潮中扮演著一個極其重要與輝煌的角色。

MALL起源加拿大的愛民頓MALL容納了超過800家商店和效勞店，110多家餐飲店，加上7個世界級的景點。它是人們的購物天堂和娛樂、冒險勝地，一年365天都對外開放，幾百萬游客從世界各地來參觀的、旅游。它有世界最大的室內娛樂公園、世界最大的室內人工湖、美國曲棍球聯(lián)合會的溜冰場、四艘在世界最大的室內人工湖中使用的潛水艇、海豚秀、一艘SANTAMARIA船的復制品、迷你高樂夫球場、26家影劇院和“拉斯維加斯〞賭場，以及FANTAYLAN旅店和愛民頓MALL酒店，風味各異的餐館，精彩紛呈的夜生活，這個MALL本身就是一個旅游勝地。MALL國際案例——愛民頓MALL案例一華南MALL體驗之城中國首個超大型主題式購物公園-----華南MALL，總建筑面積達80萬平方米，總投資超過25億元人民幣，營業(yè)面積40萬平方米。停車位8000個。體驗世界歡樂演繹時代文化體驗一：營銷活動2003年7月19至7月25日：華南MALL開盤歡樂體驗周7-19開盤活動7-20體驗日7-21世界文化日7-22萬國美食節(jié)7-23健康休閑日7-24歡樂兒童日7-25時尚購物日售樓處設計為一個濃縮的“體驗之城〞，“乘大船逛大MALL〞三維影視廳，“華南MALL大富翁〞電腦游戲區(qū)，音樂玲聲下載柱，有流行CD、MP3鈴聲下載試聽，有120度視覺環(huán)幕電影、新加坡歡笑天地搖擺船、虛擬實戰(zhàn)、卡通表演劇場、樹林兒童天地等。同時，還會聚了各種品牌的形象展示店。體驗二：賣場包裝體驗三：“體驗概念規(guī)劃〞A區(qū)“品位新體驗〞——

A區(qū)規(guī)劃為高檔(中高檔)的購物區(qū)域BC區(qū)“生活新體驗〞——

本區(qū)域規(guī)劃為中檔的時尚潮流用品，包括男女服飾、兒童、老年人用品、餐飲、電訊電器等。

D區(qū)“娛樂新體驗〞——

為集中的娛樂區(qū)E區(qū)“視覺新體驗〞——

E區(qū)為靠近酒店及機場候機大廳的位置F區(qū)美食新體驗〞——

本區(qū)一、二層為國際美食中心，三層為風情酒吧街，靠近寫字樓區(qū)域為旅游接待中心及休閑會所K區(qū)“貴族新體驗〞——

本區(qū)域規(guī)劃為高檔商品集中區(qū)域,成為“貴族香榭麗舍〞。華南MALL經營管理模式經營管理

成功的MALL管理模式和經驗，“統(tǒng)一管理、分散經營〞的理念，成功地防止了目前商業(yè)領域分散經營的固有風險；完善的組織結構，“以人為本、客戶至上〞的企業(yè)文化，最大的保障了投資者和經商者有穩(wěn)定的投資回報！

【管理模式】“統(tǒng)一管理，分散經營〞

■統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督和統(tǒng)一物管。

■統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

■統(tǒng)一營銷管理：為MALL籌劃1年365天的系列營銷方案。

■統(tǒng)一效勞監(jiān)督：成立管理委員會，指導、協(xié)調、效勞、監(jiān)督承租方的經營活動，保證MALL的高效運轉。

■統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)華南MALL運營模式租售比：12%分割產權銷售，88%經營。12%銷售面積的反租資金來源于88%主力店的租金收入；經營管理公司專門設置基金，作為小業(yè)主租金回報的保障；產品上低本錢投入，只做建筑主體局部以及公建配套設施，業(yè)主自行對商鋪進行裝修、包裝。華南MALL營銷模式買鋪反租模式5-15年委托經營分紅7%起點的回報率第4年起，年回報遞增率5%買鋪即送一年租金〔資料來源：華南MALL商業(yè)海報〕華南MALL已加盟商家

在華南MALL短短的半年時間內，一個國際性的商業(yè)合作平臺迅速建立起來。世界500強企業(yè)德國歐倍德(OBI)家居超市、全球巨幕電影先驅——加拿大IMAX公司已強勢進駐；全國最大的連鎖超市——好又多量販〔TRUST-MART〕、國內知名的銅鑼灣百貨亦已盛大加盟，許多國際性的品牌商家接踵而至；由新加坡雅特國際、意大利Zamperla集團、荷蘭VekomaB.V三家世界一流游樂設備供給商共同投資的中國最大型的室內家庭娛樂中心——“歡笑天地〞也將落戶華南MALL。世界500強的信賴，足以構筑我們共同的信心！1、商圈的構建必須依賴于引入主力商家；從而才能帶動相關的大量小商家的入駐；2、區(qū)域性商業(yè)中的主力商家必須有強有力的號召力