民法典與物業(yè)管理

民法典與物業(yè)管理民法典與物業(yè)管理第1頁CONTENTS目錄1《民法典》與物業(yè)管理2物業(yè)管理中法律3提問&解答

民法典與物業(yè)管理第2頁《民法典》與物業(yè)管理在民法慈母般眼神里，每一個人就是整個國家?！系滤锅F民法典與物業(yè)管理第3頁

《民法典》協(xié)議編在協(xié)議法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務協(xié)議”一章共14條，物權(quán)編中對物權(quán)法中“業(yè)主建筑物區(qū)分全部權(quán)”一章新增1條要求，修訂了11條（其中4條為實質(zhì)性修訂），侵權(quán)責任篇中對侵權(quán)責任法中“物件損害責任”一章共7條要求中6條進行了實質(zhì)性修訂。我國民法典奉行民商合一立法體例，民法典不但在物權(quán)編中對業(yè)主共同管理區(qū)分全部建筑物民事權(quán)利內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進行了詳細界定，而且在協(xié)議編中對業(yè)主與物業(yè)服務人之間商事交易權(quán)利、義務及其效力規(guī)則進行了詳細規(guī)范，還在侵權(quán)責任編中對作為商事主體物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人管理義務和侵權(quán)責任作了對應要求。民法典與物業(yè)管理第4頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務協(xié)議第九百三十七條物業(yè)服務協(xié)議是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其從屬設(shè)施維涵養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費協(xié)議。物業(yè)服務人包含物業(yè)服務企業(yè)和其它管理人。第九百三十八條物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容普通包含服務事項、服務質(zhì)量、服務費用標準和收取方法、維修資金使用、服務用房管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業(yè)服務人公開作出有利于業(yè)主服務承諾，為物業(yè)服務協(xié)議組成個別。物業(yè)服務協(xié)議應該采取書面形式。第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務協(xié)議，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務協(xié)議，對業(yè)主含有法律約束力。第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務協(xié)議約定服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務協(xié)議生效，前期物業(yè)服務協(xié)議終止。第九百四十一條物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)個別專題服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其它第三人，應該就該個別專題服務事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務人不得將其應該提供全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十二條物業(yè)服務人應該按照約定和物業(yè)使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有個別，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)秩序，采取合理辦法保護業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)治安、環(huán)境保護、消防等法律法規(guī)行為，物業(yè)服務人應該及時采取合理辦法阻止、向相關(guān)行政主管部門匯報并幫助處理。折中做法，用“保護”代替“保障”和“維護”。侵權(quán)責任編中依舊要求物業(yè)服務企業(yè)“安全保障義務”民法典與物業(yè)管理第5頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務協(xié)議

第九百四十三條物業(yè)服務人應該定時將服務事項、責任人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、推行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有個別經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會匯報。第九百四十四條業(yè)主應該按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和相關(guān)要求提供服務，業(yè)主不得以未接收或者無需接收相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務人能夠催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付，物業(yè)服務人能夠提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停頓供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋，應該事先通知物業(yè)服務人，恪守物業(yè)服務人提醒合理注意事項，并配合其進行必要現(xiàn)場檢驗。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有個別、設(shè)置居住權(quán)或者依法改變共有個別用途，應該及時將相關(guān)情況通知物業(yè)服務人。第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人，能夠解除物業(yè)服務協(xié)議。決定解聘，應該提前六十日書面通知物業(yè)服務人，不過協(xié)議對通知期限另有約定除外。依據(jù)前款要求解除協(xié)議造成物業(yè)服務人損失，除不可歸責于業(yè)主事由外，業(yè)主應該賠償損失。相當于任意解除權(quán)，民法屆有爭議并未將“收支情況和預算方案”作為尤其列明事項民法典與物業(yè)管理第6頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務協(xié)議第九百四十七條物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘，應該與原物業(yè)服務人在協(xié)議期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務協(xié)議。物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不一樣意續(xù)聘，應該在協(xié)議期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，不過協(xié)議對通知期限另有約定除外。第九百四十八條物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務，原物業(yè)服務協(xié)議繼續(xù)有效，不過服務期限為不定時。當事人能夠隨時解除不定時物業(yè)服務協(xié)議，不過應該提前六十日書面通知對方。

第九百四十九條物業(yè)服務協(xié)議終止，原物業(yè)服務人應該在約定時限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務所必需相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理業(yè)主或者其指定人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實通知物業(yè)使用和管理情況。原物業(yè)服務人違反前款要求，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務協(xié)議終止后物業(yè)費；造成業(yè)主損失，應該賠償損失。第九百五十條物業(yè)服務協(xié)議終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務人或者決定自行管理業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應該繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并能夠請求業(yè)主支付該期間物業(yè)費。民法典與物業(yè)管理第7頁物業(yè)管理中法律侵權(quán)責任/自甘風險責任/高度危險責任/用工責任/其它責任民法典與物業(yè)管理第8頁1ONE侵權(quán)責任高空墜物/高空拋物/喂養(yǎng)寵物致人損害/林木果實墜落損害責任民法典與物業(yè)管理第9頁高空墜物責任

《民法典》第一千二百五十三條

建筑物、構(gòu)筑物或者其它設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，全部些人、管理人或者使用人不能證實自己沒有過失，應該負擔侵權(quán)責任。全部些人、管理人或者使用人賠償后，有其它責任人，有權(quán)向其它責任人追償。注意：公共區(qū)域管理人=物業(yè)服務人民法典與物業(yè)管理第10頁特點與思索大個別高空墜物是自然原因，物業(yè)企業(yè)無從下手，防范起來成本巨大且效果不理想；物業(yè)企業(yè)責任相對高空拋物責任較大民法典與物業(yè)管理第11頁認定全部權(quán)人確定管理權(quán)人有沒有責任人協(xié)議怎樣約定防范技術(shù)伎倆防范過程痕跡保留大修基金保險責任民法典與物業(yè)管理第12頁

第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品造成他人損害，由侵權(quán)人依法負擔侵權(quán)責任；經(jīng)調(diào)查難以確定詳細侵權(quán)人，除能夠證實自己不是侵權(quán)人外，由可能加害建筑物使用人給予賠償?？赡芗雍ㄖ锸褂萌速r償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。

物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應該采取必要安全保障辦法預防前款要求情形發(fā)生；未采取必要安全保障辦法，應該依法負擔未推行安全保障義務侵權(quán)責任。發(fā)生本條第一款要求情形，公安等機關(guān)應該依法及時調(diào)查，查清責任人。高空拋物責任民法典與物業(yè)管理第13頁高空拋物責任負擔次序民法典與物業(yè)管理第14頁提議摸清家底設(shè)置易發(fā)清單增設(shè)高空視頻監(jiān)控巡查統(tǒng)計完整找準宣傳切入點，如兒童負面宣傳特點基礎(chǔ)是人為原因不確定性強難以預測及防范危害嚴重侵權(quán)人難尋高空拋物責任民法典與物業(yè)管理第15頁林木果實墜落損害責任

《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木全部些人或者管理人不能證實自己沒有過失，應該負擔侵權(quán)責任。民法典與物業(yè)管理第16頁特點與場景特點自然外力原因難以預測防范場景某小區(qū)十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成途經(jīng)業(yè)主被果實砸傷，樹枝絆倒骨折.民法典與物業(yè)管理第17頁135246調(diào)查出潛在風險摸家底張貼在顯著出提醒業(yè)主貼警示標志及時修剪樹枝，采摘成熟果實勤修剪缺點：增加企業(yè)負擔買保險分散風險夏季天氣多變，及時關(guān)注天氣預報做好防范關(guān)注天氣預報砍伐林木前注意相關(guān)手續(xù)辦理砍伐修剪要辦理手續(xù)建議民法典與物業(yè)管理第18頁喂養(yǎng)動物造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應該負擔侵權(quán)責任；不過，能夠證實損害是因被侵權(quán)人有意或者重大過失造成，能夠不負擔或者減輕責任。違反管理要求，未對動物采取安全辦法造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應該負擔侵權(quán)責任；不過，能夠證實損害是因被侵權(quán)人有意造成，能夠減輕責任。禁止喂養(yǎng)烈性犬等危險動物造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應該負擔侵權(quán)責任。遺棄、逃逸動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害，由動物原喂養(yǎng)人或者管理人負擔侵權(quán)責任。因第三人過失致使動物造成他人損害，被侵權(quán)人能夠向動物喂養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也能夠向第三人請求賠償。動物喂養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。喂養(yǎng)動物損害責任《民法典》法條12451247124612491250民法典與物業(yè)管理第19頁特點物業(yè)不是執(zhí)法機關(guān)，勸阻阻止匯報怎樣進行是個難題。民法典與物業(yè)管理第20頁2two自甘風險責任民法典與物業(yè)管理第21頁自甘風險責任第一千一百七十六條自愿參加含有一定風險文體活動，因其它參加者行為受到損害，受害人不得請求其它參加者負擔侵權(quán)責任；不過，其它參加者對損害發(fā)生有有意或者重大過失除外。第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害，應該負擔侵權(quán)責任（后可向第三人追償）。民法典與物業(yè)管理第22頁特點場景自愿參加不得向其它參加人員主張侵權(quán)除非對方有意或重大過失企業(yè)組織小區(qū)業(yè)主開展跑步比賽，應注意什么？民法典與物業(yè)管理第23頁提議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務負擔侵權(quán)責任——若其它參加者有有意或重大過失情形，管理者、組織者負擔補充責任。簽署風險通知書或公告風險提醒安全保障辦法要到位購置保險提前準備應急預案民法典與物業(yè)管理第24頁3three用工責任民法典與物業(yè)管理第25頁用工責任第一千一百九十一條用人單位工作人員因執(zhí)行工作任務造成他人損害,由用人單位負擔侵權(quán)責任。用人單位負擔侵權(quán)責任后,能夠向有有意或者重大過失工作人員追償。民法典與物業(yè)管理第26頁開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業(yè)主發(fā)生口角將業(yè)主打傷執(zhí)行工作任務實際用人企業(yè)負擔侵權(quán)責任特點案例思索民法典與物業(yè)管理第27頁建議010203工作職責清楚崗位職責培訓并留存簽收統(tǒng)計過失約定民法典與物業(yè)管理第28頁1239124112401243從事高空、高壓、地下挖掘活動造成他人損害,經(jīng)營者應該負擔侵權(quán)責任;不過,能夠證實損害是因受害人有意或者不可抗力造成,不負擔責任。被侵權(quán)人對損害發(fā)生有重大過失,能夠減輕經(jīng)營者責任占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強腐蝕性、高致病性等高度危險物造成他人損害，占有些人或者使用人應該負擔侵權(quán)責任；不過，能夠證實損害是因受害人有意或者不可抗力造成，不負擔責任。被侵權(quán)人對損害發(fā)生有重大過失，能夠減輕占有些人或者使用人責任。高度危險責任遺失、拋棄高度危險物造成他人損害，由全部些人負擔侵權(quán)責任。全部些人將高度危險物交由他人管理，由管理人負擔侵權(quán)責任；全部些人有過失，與管理