資產(chǎn)評估報告分析

一、長沙中住兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬增資項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法（二）、對選用辦法的分析判斷1、對于市場法的應(yīng)用分析市場法是以現(xiàn)實市場上的參考物來評價評定對象的現(xiàn)行公平市場價值，它含有評定角度和評定途徑直接、評定過程直觀、評定數(shù)據(jù)直接取材于市場、評定成果說服力強的特點。但由于現(xiàn)在缺少一種充足發(fā)展、活躍的資我市場，缺少與評定對象相似的三個以上的參考公司，故本次評定不采納市場法。2、對于收益法的應(yīng)用分析評定人員從公司總體狀況、本次評定目的和公司財務(wù)報表分析三個方面對本評定，項目能否采用收益法作出合用性判斷。（1）總體狀況判斷1.評定資產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明確并保持完好，公司含有持續(xù)經(jīng)營條件。2.被評定資產(chǎn)是能夠用貨幣衡量其將來收益的資產(chǎn)，體現(xiàn)為公司營業(yè)收入能夠以貨幣計量的方式流入，相匹配的成本費用能夠以貨幣計量的方式流出，其它經(jīng)濟利益的流入流出也能夠以貨幣計量，因此公司整體資產(chǎn)的獲利能力所帶來的預(yù)期收益能夠用貨幣衡量。3.被評定資產(chǎn)承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險能夠用貨幣衡量。公司的風(fēng)險重要有行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險都能夠用貨幣衡量。（2）評定目的判斷本次評定目的是為委托方擬進行增資的經(jīng)濟行為提供價值參考，要對兆嘉公司全部股東權(quán)益的市場公允價值予以客觀、真實的反映，不能局限于對各單項資產(chǎn)價值予以簡樸加總，還要綜合體現(xiàn)公司經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地位、成熟的管理模式所蘊含的整體價值，即把公司作為一種有機整體，以整體的獲利能力來體現(xiàn)股東權(quán)益價值。（3）財務(wù)資料判斷公司含有較為完整的財務(wù)會計核算資料，公司經(jīng)營正常、管理完善，會計報表通過審計機構(gòu)審計認定，公司獲利能力是能夠合理預(yù)期的。（4）收益法參數(shù)的可選用判斷現(xiàn)在國內(nèi)資我市場已有了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司也比較多，有關(guān)貝塔系數(shù)、無風(fēng)險酬勞率、市場風(fēng)險酬勞等資料能夠較為方便的獲得，采用收益法評估的外部條件較成熟，同時采用收益法評定也符合國際慣例。綜合以上四方面因素的分析，評定人員認為本次評定項目在理論上和操作上能夠采用收益法。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值統(tǒng)計精確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評定相對容易精確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負債的市場價值(或其它價值類型)替代其歷史成本，并在各單項資產(chǎn)評定值加和的基礎(chǔ)上扣減負債評定值，從而得到公司凈資產(chǎn)的價值。在普通狀況下，不適宜單獨運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評定持續(xù)經(jīng)營前提下的公司價值。評定人員通過對公司財務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力、發(fā)展前景等進行綜合分析后，最后擬定采用收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本項目的評定辦法，然后對兩種辦法評定成果進行對比分析，選用其中一種辦法的評定成果擬定評定值。二、有關(guān)葫蘆島華天實業(yè)有限公司破產(chǎn)清算資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：清算價格法（二）、對選用辦法的分析判斷本次評定是為華天管理人理解委托評定資產(chǎn)的強制清算價值（以強制拍賣為目的）提供價值參考根據(jù)。故根據(jù)《中華人民共和國共和國公司破產(chǎn)法》規(guī)定，對經(jīng)人民法院宣布破產(chǎn)的公司資產(chǎn)評定采用清算價格法擬定評定值。清算價格法的評定是對委估資產(chǎn)充足綜合考慮影響資產(chǎn)價值及變現(xiàn)能力的多個因素后擬定的清算價值。三、湖北三環(huán)股份有限公司定向增發(fā)項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：成本加和法、收益法、重置成本法、市場比較法（二）、對選用辦法的分析判斷1.本次評定范疇的流動資產(chǎn)涉及貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款。對流動資產(chǎn)的評定重要采用成本法。評定中，我們對債權(quán)類資產(chǎn)進行了函證，在抽查核算的基礎(chǔ)上，結(jié)合帳齡和以前年度收款狀況擬定其評定值。2.房屋建筑物的評定有重置成本法、市場比較法。重置成本法的評預(yù)計算過程是：首先采用重置核算法求出評定標的物的重置全價，其重置全價=建安工程造價+前期及其它費用+資金成本；另首先測算成新率，采用年限法和完損等級打分法進行；最后計算評定值，評定值=重置全價×成新率。市場比較法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的具體狀況，在同一供求圈內(nèi)尋找和篩選比較案例，將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)后者的成交價格，以及兩者在交易狀況、交易時間、所在區(qū)域條件以及估價對象個別因素等方面存在的差別大小，進行價格修正，以最后得到估價對象在評定基準日的正常市場價格即評定值。本次房屋建筑物的評定重要采用市場比較法進行。3.對土地使用權(quán)采用基準地價修正法進行評定，基準地價修正法是運用城鄉(xiāng)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評定資料，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選用對應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在基準日的評定值。4.設(shè)備類資產(chǎn)的評定，重要采用重置成本法。我們以現(xiàn)行市場交易價格為該等資產(chǎn)重置全價的基礎(chǔ)，根據(jù)購置全新同類設(shè)備所必須付出的成本，涉及購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、資金成本和多個稅費等，計算出重置全價，并根據(jù)其經(jīng)濟使用年限及現(xiàn)場勘察統(tǒng)計的實際新舊程度，擬定成新率，從而計算出該資產(chǎn)的價值。5.固定資產(chǎn)清理的評定固定資產(chǎn)清理的評定采用核算法，以核算的進入清理的固定資產(chǎn)的殘存價值扣除清理費用擬定評定值。6.有關(guān)負債的評定本次申報的負債涉及流動負債中的應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其它應(yīng)付款。對上述負債在抽查的基礎(chǔ)上根據(jù)核算和調(diào)節(jié)后的數(shù)額擬定評定值。7.有關(guān)整體資產(chǎn)評定本次整體資產(chǎn)評定重要采用加和法，并采用收益法進行驗證。四、福建省建甌福人林業(yè)有限公司資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：成本法（二）、對選用辦法的分析判斷1.貨幣資金按核算無誤的賬面價值擬定評定值。2.短期投資重要系投資股票和基金，屬交易性金融資產(chǎn)，我們按照評定基準日證券市場的收盤價擬定其評定值。3.多個應(yīng)收及預(yù)付款項在核算無誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額擬定評定值。4.存貨在核算賬面價值并盤查的基礎(chǔ)上，以成本法為主進行評定。5.消耗性生物資產(chǎn)為林木資源資產(chǎn)，參考森林資源資產(chǎn)評定技術(shù)規(guī)范的闡明，對林木資源資產(chǎn)普通分別不同樹種、齡組采用重置成本法、收獲現(xiàn)值法和市場價倒算法進行評定;但是，考慮到本次評定目的為資產(chǎn)重組，評定的價值類型定義為投資價值，因此為了維護重組后上市公司投資各方的利益、特別是中小投資者的利益，為上市公司留下充足的盈利空間，并合理體現(xiàn)資我市場的公平公正，我們對本次評定的核心資產(chǎn)——不同樹種、不同齡組的林木資源資產(chǎn)均采用重置成本法評定。6.長久投資重要系對外的股權(quán)投資，我們首先充足理解了具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重等投資要素。在此基礎(chǔ)上，我們重要采用下列方式對長久投資進行評定:對于福建省建甌福人林業(yè)有限公司對外的控股投資，我們對被投資公司進行整體評定，擬定被投資公司整體評定的凈資產(chǎn)評定值，再根據(jù)福建省建甌福人林業(yè)有限公司占被投資方的股權(quán)比例計算長久投資的評定值。7.固定資產(chǎn)重要采用重置成本法進行評定。8.無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)重要采用基準地價系數(shù)修正法進行評定。9.各項負債根據(jù)評定目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實際需要承肩負債項目及金額擬定其評定值。五、廣西貴糖股份有限公司擬收購廣西貴港市安達物流有限公司股權(quán)價值資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：成本法（二）、對選用辦法的分析判斷成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評定公司各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上擬定評定對象的評定思路。運用成本法評定公司價值，就是以資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，對各單項資產(chǎn)及負債的現(xiàn)行公允價格進行評定，并在各單項資產(chǎn)評定值加和基礎(chǔ)上扣減負債評定值，從而得到公司的凈資產(chǎn)價值（全部股東權(quán)益）。由于資產(chǎn)占有方的核心資產(chǎn)為土地，且成本法運用所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇都有充足的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和根據(jù)，因此本項目選擇成本法進行評定。由于構(gòu)成公司各單項資產(chǎn)的屬性不同，各單項資產(chǎn)的價值根據(jù)其具體狀況選用適宜的評定辦法得出。各單項資產(chǎn)的評定辦法敘及以下：（1）流動資產(chǎn)1.貨幣資金以核算的金額作為評定值。2.其它應(yīng)收款在核算其真實性的基礎(chǔ)上考慮回收風(fēng)險擬定評定值。（2）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評定，然后根據(jù)宗地的具體狀況經(jīng)分析后采用算術(shù)平均數(shù)擬定宗地地價。1.基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是運用貴港市土地定級估價成果及基準地價原則，通過實地調(diào)查估價對象區(qū)域因素和個別用地條件及其它用地特性，根據(jù)調(diào)查成果，擬定各因素修正系數(shù)，求出估價對象的宗地地價。2.成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為重要根據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來擬定土地價格的估價辦法。3.有關(guān)全部股東權(quán)益的評定全部股東權(quán)益的評定采用成本法，根據(jù)上述各分項資產(chǎn)的評定值相加計算擬定。六、宜昌三峽機場航空食品有限公司資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：收益法和成本法（二）、對選用辦法的分析判斷收益法，是指通過將被評定公司預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以擬定評定對象價值的評定思路。根據(jù)對公司基本狀況理解后，我們采用了收益法中的將來收益折法進行了評定。將來收益折現(xiàn)法是通過估算委估公司在將來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率將將來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和擬定評定對象價值的一種辦法，評定公式為：式中：P為評定值；Ai為將來第i年（收益期）的預(yù)期收益額；A為t年后來無變化的預(yù)期收益額；r為折現(xiàn)率。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評定公司各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上擬定評定對象價值的評定思路。其基本計算公式為：評定值＝各單項資產(chǎn)評定值之和－負債評定值之和成本法，是指在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一種全新狀態(tài)的被評定資產(chǎn)所需的全部成本，扣減被評定資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的各項損耗或貶值來擬定被評定資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評定的辦法。計算公式：評定值＝重置全價×成新率由于在市場上難以找到與被評定公司處在同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，故本次評定不適宜采用市場法。結(jié)合本次資產(chǎn)評定的范疇、評定目的和評定人員所收集的資料，本項目采用收益法和成本法兩種辦法進行評定，在對兩種評定辦法的評定狀況進行分析后，擬定本次資產(chǎn)評定的終成果。七、東莞宏遠工業(yè)區(qū)股份有限公司擬收購?fù)幙h結(jié)里煤焦有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法（二）、對選用辦法的分析判斷根據(jù)本次評定目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為根據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收集資料狀況，重要采用重置成本法進行評定。評定值=重置全價×成新率（1）重置全價的擬定1.設(shè)備重置全價設(shè)備的重置全價，在設(shè)備購置價的基礎(chǔ)上，考慮該設(shè)備達成正常使用狀態(tài)下的各項費用綜合擬定。其中各項費用涉及購置價、運雜費、安裝調(diào)試費和資金成本等：重置全價=購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本。其中：①購置價重要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價、或參考《年機電產(chǎn)品報價手冊》等價格資料，以及參考近期同類設(shè)備的合同價格擬定。對少數(shù)未能查詢到購置價的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價格變動率推算擬定購置價。②運雜費貴州為一類地區(qū)，運雜費率綜合按購置價的4%計取。③安裝調(diào)試費根據(jù)設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，以設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。對小型、不必安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費。④其它費用根據(jù)設(shè)備的特點和公司實際，以設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，其它費用綜合按1.59%費率計取⑤資金成本：根據(jù)各類設(shè)備不同，按本次評定基準日貸款利率，資金成本按均勻投入計取。資金成本=（設(shè)備購置價格+運雜費+安裝調(diào)試費+其它費用）×貸款利率×工期×1/2八、國機汽車股份有限公司擬發(fā)行A股購置中國汽車工業(yè)進出口有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法（二）、對選用辦法的分析判斷資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評定基準日重新建造一種與評定對象相似的公司或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的根據(jù)，具體是指將構(gòu)成公司的多個要素資產(chǎn)的評定值加總減去負債評定值求得公司價值的辦法。各類資產(chǎn)及負債的評定辦法以下：1、流動資產(chǎn)（1）貨幣資金：涉及現(xiàn)金、銀行存款、其它貨幣資金。對于人民幣資金以核算后的賬面值確認其評定值；其它外幣考慮公司基準日本身外幣核算與用基準日匯率乘以外幣金額基本一致，評定按核算后賬面值確認評定值。（2）應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)均為無息票據(jù)，至評定基準日均未到期，評定按照清查核算后的賬面值擬定。（3）應(yīng)收類賬款對應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款的評定，評定人員在對應(yīng)收款項核算無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查理解的狀況，具體分析數(shù)額、欠款時間和因素、款項回收狀況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應(yīng)收賬款采用個別認定和賬齡分析的辦法預(yù)計評定風(fēng)險損失，對關(guān)聯(lián)公司的往來款項等有充足理由相信全部能收回的，評定風(fēng)險損失為0；對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評定風(fēng)險損失為100%；對很可能收不回部分款項的，且難以擬定收不回賬款數(shù)額的，參考公司會計計算壞賬準備的辦法，根據(jù)賬齡分析預(yù)計出評定風(fēng)險損失。（4）應(yīng)收股利應(yīng)收股利為應(yīng)收北京中汽雷日汽車有限公司年度的利潤。評定人員首先進行總賬、明細賬、會計報表及評定明細表的核對。另首先，檢查原始憑證、被投資單位的會計報表、公司章程、股利分派文獻等有關(guān)資料，驗證應(yīng)收股利記賬根據(jù)的對的性。應(yīng)收股利以核算后的賬面值擬定評定值。（5）存貨存貨全部為庫存商品，重要為進口的正常銷售的不同型號的車輛、外貿(mào)出口的汽車配件、螢石礦、服裝面料、軟木塞等商品。評定人員根據(jù)調(diào)查狀況和公司提供的資料分析，委估庫存商品賬面值包含進貨成本和倉儲保管費用，除退貨的汽車配件和專用輪胎扳手外，絕大部分庫存商品購臵時間均為近期發(fā)生，與評定基準日的市場價格變化不大。對于積壓滯銷的庫存商品評定師對其形成的因素和現(xiàn)在的狀態(tài)進行了核算，以可能收回的現(xiàn)值擬定評定值，經(jīng)核算該積壓商品寄存在外單位倉庫數(shù)年，扣除保管費用后已無價值，評定值為0。對于正常銷售的庫存商品按照不含稅銷售價格扣減銷售稅金、銷售費用、所得稅和適宜的利潤擬定。評定價值=實際數(shù)量×不含稅售價×（1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費率銷售費用率-營業(yè)利潤率×所得稅率-營業(yè)利潤率×（1-所得稅率）×r）a．不含稅售價：不含稅售價是按照評定基準日前后的市場價格確定的；b．產(chǎn)品銷售稅金及附加費率重要涉及以增值稅為稅基計算交納的都市建設(shè)稅與教育附加；c．銷售費用率是按銷售費用與銷售收入的比例平均計算；d．營業(yè)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤÷營業(yè)收入；e．所得稅率按公司現(xiàn)實執(zhí)行的稅率；f．r為一定的率，由于產(chǎn)成品將來的銷售存在一定的市場風(fēng)險，含有一定的不擬定性，根據(jù)基準日調(diào)查狀況及基準后來實現(xiàn)銷售的狀況擬定其風(fēng)險。其中r對于暢銷產(chǎn)品為0，普通銷售產(chǎn)品為50%，勉強可銷售的產(chǎn)品為100%。2、可供出售金融資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)為可流通的萬向錢潮和交通銀行普通股，評定人員查閱了上海證券交易所和深圳證券交易所公開信息和公司開設(shè)的賬戶信息，核算了股票數(shù)量，確認委估可流通股票真實精確有效。評定值按照評定基準日當(dāng)天的收盤價乘股票的數(shù)量擬定（若評定基準日當(dāng)天閉市，按前一種交易日的收盤價擬定）。3、長久股權(quán)投資評定人員首先對長久股權(quán)投資形成的因素、賬面值和實際狀況進行核算，并查閱投資合同、股東會決策、章程和有關(guān)會計統(tǒng)計等資料，以擬定長久股權(quán)投資的真實性和完整性，在此基礎(chǔ)上對被投資單位進行評定。根據(jù)各項長久股權(quán)投資的具體狀況，分別采用適宜的評定辦法進行評定。4、投資性房地產(chǎn)對于投資性房地產(chǎn)，采用市場比較法進行評定。市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并根據(jù)后者已知的價格，參考該房地產(chǎn)的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評定日期房地產(chǎn)價格的一種辦法。5、固定資產(chǎn)（1）房屋建筑物委估房屋建筑物類資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)同一棟房屋，同一種房產(chǎn)證，均為購置的商品房。根據(jù)本次委估房屋建筑物類資產(chǎn)的用途、構(gòu)造特點和使用性質(zhì)決定采用市場法進行評定。評定辦法描述與投資性房地產(chǎn)相似，具體狀況見投資性房地產(chǎn)評定闡明。（2）設(shè)備類資產(chǎn)委估設(shè)備類資產(chǎn)重要是車輛和辦公用電子設(shè)備和家具，根據(jù)本次評定目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為根據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收集資料狀況，重要采用重臵成本法進行評定。6、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)核算的是根據(jù)稅法公司已經(jīng)繳納，而根據(jù)公司會計制度核算需在后來期間轉(zhuǎn)回記入所得稅科目的時間性差別的所得稅影響金額，重要為公司計提壞賬準備和精算費用所產(chǎn)的可抵扣臨時性差別。對遞延所得稅資產(chǎn)的評定，核對明細賬與總賬、報表余額與否相符，核對與委估明細表與否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)統(tǒng)計，以證明遞延所得稅資產(chǎn)的真實性、完整性。對于遞延所得稅資產(chǎn)，在核算無誤的基礎(chǔ)上，以清查核算后賬面值擬定為評定值。7、負債檢查核算各項負債在評定目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負債額，以評定目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)全部者實際需要承當(dāng)?shù)呢搨椖考敖痤~擬定評定值。九、吉林市炭素異型石墨制品廠部分資產(chǎn)資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：重置成本法（二）、對選用辦法的分析判斷（一）房屋建筑物采用重置成本法對房屋建筑物進行評定。由于本次評定是單獨評定房屋建筑物的價值，不含土地使用權(quán)價值，根據(jù)資產(chǎn)評定的有關(guān)法規(guī)制度，選用重置成本法對房屋建筑物進行評定，重置成本法的公式為：評定價值＝重置全價×成新率1、重置全價的擬定重值全價=建筑安裝工程綜合造價+前期工程費用+資金成本①建筑安裝工程綜合造價的擬定：按照被評定建筑物的實際狀況，根據(jù)《吉林省建筑工程預(yù)算定額》和《吉林省建筑安裝工程費用定額》并結(jié)合吉林省建設(shè)廳公布的現(xiàn)行工程預(yù)（結(jié)）算文獻，計算建筑安裝工程綜合造價。②前期工程費用的擬定；根據(jù)吉林省及吉林市建設(shè)項目工程造價管理和工程費用的有關(guān)規(guī)定擬定。③資金成本的擬定；資金成本以項目決算價格和前期工程費用為計算基數(shù)，建設(shè)工期以《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》對應(yīng)的工程類別選用。貸款利率按合理建設(shè)工期同期固定資產(chǎn)貸款利率算。2、成新率的擬定建筑物成新率的擬定,根據(jù)資產(chǎn)評定規(guī)范的規(guī)定,采用年限法與現(xiàn)場打分法綜合擬定建筑物成新率。年限法估測建筑物的成新率的計算公式以下：年限法成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%打分法根據(jù)房屋的實際技術(shù)狀況按構(gòu)造、裝修、設(shè)備三部分分別打分，公式以下：成新率=構(gòu)造部分得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×BG——構(gòu)造部分修正系數(shù)S——裝修部分修正系數(shù)B——設(shè)備部分修正系數(shù)綜合成新率=60%×現(xiàn)場打分成新率+40%×年限法成新率3、建筑物評定值計算根據(jù)房屋建筑物的重置全價和成新率，計算房屋建筑物的評定值。（二）設(shè)備采用重置成本法對設(shè)備進行評定。重置成本法的計算公式為：設(shè)備的評定價值=設(shè)備的重置全價×成新率1、重置全價的擬定在設(shè)備購置價的基礎(chǔ)上，加設(shè)備達成正常使用狀態(tài)所必須的多個費用，涉及運雜費、安裝費及其它合理費用。視設(shè)備的不同狀況分別擬定重置全價。2、成新率的擬定設(shè)備成新率的擬定重要是以各類設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限和已使用年限為基礎(chǔ)，在現(xiàn)場勘察后，考慮設(shè)備的來源、功效技術(shù)水平、維修保養(yǎng)狀況、完好率、利率及運行狀況等多方面因素，綜累計算出設(shè)備的成新率。3、評定值的擬定根據(jù)設(shè)備的重置全價和成新率，計算設(shè)備的評定值。十、三亞漢莎航空食品有限公司資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：收益法、成本法（二）、對選用辦法的分析判斷由于在市場上難以找到與被評定公司處在同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，故本次評定不適宜采用市場法。結(jié)合本次資產(chǎn)評定的范疇、評定目的和評定人員所收集的資料，本項目采用收益法和成本法兩種辦法進行評定，在對兩種評定辦法的評定狀況進行分析后，擬定本次資產(chǎn)評定的終成果。收益法，是指通過將被評定公司預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以擬定評定對象價值的評定思路。根據(jù)對公司基本狀況理解后，我們采用了收益法中的將來收益折法進行了評定。將來收益折現(xiàn)法是通過估算委估公司在將來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率將將來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和擬定評定對象價值的一種辦法，評定公式為：式中：P為評定值；Ai為將來第i年（收益期）的預(yù)期收益額；A為t年后來無變化的預(yù)期收益額；r為折現(xiàn)率。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評定公司各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上擬定評定對象價值的評定思路。其基本計算公式為：評定值＝各單項資產(chǎn)評定值之和－負債評定值之和成本法，是指在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一種全新狀態(tài)的被評定資產(chǎn)所需的全部成本，扣減被評定資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的各項損耗或貶值來擬定被評定資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評定的辦法。計算公式：評定值＝重置全價×成新率十一、萬向錢潮股份有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評定項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：重置成本法（二）、對選用辦法的分析判斷根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評定制度的規(guī)定，結(jié)合本次資產(chǎn)評定對象、評定目的和評定師所收集的資料，擬定采用成本法對委托評定的有關(guān)資產(chǎn)市場價值進行評定。具體評定辦法以下：由于工業(yè)房地產(chǎn)項目因設(shè)計原則、建造質(zhì)量、配套設(shè)施差別較大，市場交易實例較少，故適宜采用成本法進行評定，基本公式以下：評定價值＝重置價值×成新率1.重置價值的擬定評定人員首先根據(jù)待估建筑物的特點，對于有預(yù)決算資料的房屋建筑物或者有類似建筑物造價資料可比的建筑物，根據(jù)本地建設(shè)管理部門有關(guān)建筑工程造價的有關(guān)規(guī)定，采用對應(yīng)辦法合理擬定建筑安裝工程費，在此基礎(chǔ)上考慮必要的前期工程費及其它有關(guān)費用和建設(shè)期資金成本等，擬定建筑物的重置價值；對于無預(yù)決算資料且無類似建筑物造價資料可比的重要建筑物，采用重置價風(fēng)格節(jié)法，即參考杭州市有關(guān)部門年頒布的《杭州市房屋重置價格原則》結(jié)合建筑物的實際狀況進行重組，并通過構(gòu)造、門窗、抹灰、樓地面、設(shè)備五方面修正計算擬定重置完全價值；對于其它小型建筑物及構(gòu)筑物，則參考現(xiàn)在同地區(qū)同類工程單方造價，結(jié)合待估建筑物實際工程狀況，綜合擬定工程重置價值。計算公式以下：重置價值=建筑安裝工程費+前期工程費及其它有關(guān)費用+建設(shè)期資金成本十二、英國瑞爾科技有限公司竹質(zhì)復(fù)合材料風(fēng)力發(fā)電機葉片制造技術(shù)資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：收益現(xiàn)值法（二）、對選用辦法的分析判斷普通認為技術(shù)的價值特別是高科技成果的價值用重置成本很難反映其價值。由于該類資產(chǎn)的價值普通重要體現(xiàn)在高科技人才的發(fā)明性智力勞動，該等勞動的成果很難以勞動力成原來衡量。基于以上因素，本次評定我們沒有用重置成本法。市場比較法在資產(chǎn)評定中，不管是對有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)的評定都是能夠采用的，采用市場比較法的前提條件是要有相似或相似的交易案例，且交易行為應(yīng)當(dāng)是公平交易。結(jié)合本次評定技術(shù)的本身特點及市場交易狀況。據(jù)我們的市場調(diào)查及有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的介紹，現(xiàn)在國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，本次評定由于無法找到可對比的歷史交易案例及交易價格數(shù)據(jù)，故市場法也不合用本次評定。由于以上評定辦法的局限性，本次評定采用了基于收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指分析評定對象預(yù)期將來的業(yè)務(wù)收益狀況來擬定其價值的一種辦法。在國際、國內(nèi)評定界廣為接受的一種基于收益的技術(shù)評定辦法為技術(shù)分成辦法。所謂技術(shù)分成辦法認為在技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售過程中技術(shù)是對其發(fā)明的利潤是有奉獻的，采用適宜辦法估算擬定技術(shù)對產(chǎn)品所發(fā)明的利潤的奉獻率，并進而定技術(shù)對技術(shù)產(chǎn)品現(xiàn)金流的奉獻，再選用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將技術(shù)產(chǎn)品中每年技術(shù)對現(xiàn)金流的奉獻折為現(xiàn)值，以此作為技術(shù)的評定價值。運用該辦法具體分為以下環(huán)節(jié)：1、擬定技術(shù)的經(jīng)濟壽命期，預(yù)測在經(jīng)濟壽命期內(nèi)技術(shù)產(chǎn)品的銷售收入；2、分析擬定技術(shù)對現(xiàn)金流的分成率（奉獻率），擬定技術(shù)對技術(shù)產(chǎn)品的現(xiàn)金流奉獻；3、采用適宜折現(xiàn)率將現(xiàn)金流折成現(xiàn)值。折現(xiàn)率應(yīng)考慮對應(yīng)的形成該現(xiàn)金流的風(fēng)險因素和資金時間價值等因素；4、將經(jīng)濟壽命期內(nèi)現(xiàn)金流現(xiàn)值相加，擬定技術(shù)的評定價值。根據(jù)利益主體變動原則，本次評定我們的收益測算是假定委估技術(shù)投入新成立公司后為該公司產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)測算的，我們的技術(shù)分成率、折現(xiàn)率等參數(shù)也都是基于上述前提下測算的。十三、寧夏銀星能源股份有限公司處置部分債權(quán)價值評定項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇：成本法（二）、對選用辦法的分析判斷根據(jù)本次評定目的及被評定單位應(yīng)收賬款的具體狀況，本次評定重要采用成本法進行評定。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評定公司各項資產(chǎn)價值和負債價值的基礎(chǔ)上擬定評定對象價值的評定思路。應(yīng)收賬款的評定重要通過核算原始憑證，理解應(yīng)收款項的業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生時間，核算賬面余額的數(shù)值，通過賬齡分析并結(jié)合債務(wù)人的信譽以及函證回函狀況，對所能形成對應(yīng)資產(chǎn)的權(quán)益和收回可行性進行分析判斷。具體為:在執(zhí)行上述程序后，首先對應(yīng)收款項進行個別認定;在個別認定的基礎(chǔ)上，對其它不能明確壞賬損失的賬項，與公司協(xié)商，并結(jié)合公司實際狀況，根據(jù)公司提供的賬齡分析表及近幾年應(yīng)收賬款可回收狀況，判斷其可收回率，最后確認評定成果。十四、浙江金棉紡織有限公司整體資產(chǎn)評定項目資產(chǎn)評定報告（一）、評定辦法選擇