國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)探析

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)探析

在商店街進(jìn)行設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)時(shí)，大多數(shù)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)都是項(xiàng)目規(guī)劃的參與者。世界商業(yè)街的發(fā)展,據(jù)分析可分為7個(gè)階段。最初,是集市貿(mào)易;而后,攤販們開始進(jìn)店,在道路兩側(cè)形成規(guī)模、數(shù)量不等的店鋪。隨后,由局部的商業(yè)街演化為大型商業(yè)街。后一時(shí)期,超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后,給商業(yè)街結(jié)構(gòu)增添核心力量。美國(guó)的商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住曾進(jìn)入低潮。隨著新都市主義理念的興起,增添shoppingmall,出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂、休閑、展示等附加功能,商業(yè)街作為效率較高的復(fù)合型主流商業(yè)業(yè)態(tài),開始獲得快速發(fā)展。商業(yè)街在發(fā)達(dá)國(guó)家日趨成熟,并朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化方向大步發(fā)展。日本大阪Namba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)街,總建筑面積32萬m2,建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的商業(yè)公園,該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面,露天的坡道從2層逐漸走到8層,坡道兩邊可進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場(chǎng)所,并有天橋連接峽谷兩端。商業(yè)街在20世紀(jì)90年代中期開始引入國(guó)內(nèi)。國(guó)內(nèi)商業(yè)街發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段:通過交通疏導(dǎo)吸引顧客;強(qiáng)調(diào)對(duì)步行消費(fèi)者的關(guān)懷;強(qiáng)調(diào)成為地區(qū)中心。國(guó)內(nèi)商業(yè)街目前存在問題如:經(jīng)營(yíng)序列矛盾;利潤(rùn)下滑;商業(yè)功能單一,文化休閑功能不強(qiáng);空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異;交通系統(tǒng)滯后不暢。商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)特點(diǎn)在于管理集中和經(jīng)驗(yàn)分散的統(tǒng)一。管理者實(shí)行集中管理,完成商業(yè)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修、進(jìn)貨和促銷。公共空間為供所有的零售商與購(gòu)物者共享。商業(yè)街經(jīng)營(yíng)者不參與管理,定期向管理者交納管理費(fèi)用。租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況之間并無直接關(guān)系。優(yōu)秀的商業(yè)街一般具有以下特征:1.一流硬件設(shè)備包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2.不同的功能包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六方面。3.第三階段的管理除了商業(yè)物業(yè)管理功能,更在整體形象宣傳,公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)方面。4.重商業(yè)的價(jià)值塑造,兼顧商家的聚集價(jià)值怎樣才能聚集人氣,創(chuàng)造商機(jī)?商業(yè)街的專業(yè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞商業(yè)街的價(jià)值塑造。如果偏重商家的簡(jiǎn)單聚集,就會(huì)忽視吸引人氣、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)內(nèi)涵。商業(yè)街的價(jià)值體系包括:1.城市之味—形象價(jià)值作為最繁華的城市景觀,商業(yè)街是城市形象的代表、城市運(yùn)營(yíng)的名片,游客觀商業(yè)街,即可知城市之味?？蛇m當(dāng)減少純購(gòu)物商業(yè)成分,而增加娛樂、休閑、文化、旅游、商務(wù)的比例。高密度的城市文化、娛樂活動(dòng)的開展、商家聚集的競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng),有利于營(yíng)造城市休閑文化。2.商圈的主題商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于主題,表現(xiàn)為商業(yè)街的風(fēng)格,這關(guān)系到定位和發(fā)展空間。商業(yè)街的主題包括:一是商業(yè)主題,即獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。從業(yè)態(tài)選擇來說,商業(yè)街以百貨商店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、大型綜合超市為主,而普通超市、倉(cāng)儲(chǔ)超市、便利店等可作為補(bǔ)缺的對(duì)象。二是社會(huì)主題,即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購(gòu)物功能。3.“都市時(shí)尚”的展示場(chǎng)所商業(yè)街的生命力在于引導(dǎo)客戶,領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)觀的改變。商業(yè)街不應(yīng)只是滿足現(xiàn)實(shí)需求的場(chǎng)所,而也是引導(dǎo)未來潛在消費(fèi)需求的創(chuàng)造者。如今,感性消費(fèi)已經(jīng)普及;客戶更注重個(gè)性的滿足、精神的愉悅、舒適感及優(yōu)越感。商業(yè)街要滿足品位需求、緩解心理壓力、增進(jìn)情感交流;跨越物質(zhì)需求的階段,進(jìn)入精神需求的層面,匯集現(xiàn)代管理成果,成為都市時(shí)尚的展示場(chǎng)所。消費(fèi)者能看到最時(shí)尚前沿的產(chǎn)品、有號(hào)召力的品牌以及他們向往的的生活方式、消費(fèi)方式,感受到時(shí)尚脈搏,了解消費(fèi)趨勢(shì),這就形成商業(yè)街的領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值。4.組合價(jià)值5.商業(yè)休閑商業(yè)經(jīng)濟(jì)作為多功能的復(fù)合體,整合有限資源,塑造整體優(yōu)勢(shì),對(duì)商業(yè)街至關(guān)重要。應(yīng)明確,商業(yè)街不僅是購(gòu)物商業(yè)的功能,還應(yīng)具有文化、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)的功能。世界著名的商業(yè)街,純購(gòu)物的商業(yè)經(jīng)濟(jì)比例只占40%左右,其他則是非購(gòu)物的商業(yè)經(jīng)濟(jì)。海外的商業(yè)街模式能向消費(fèi)者提供購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等一站式的服務(wù),功能完備、配套設(shè)施齊全、環(huán)境分區(qū)合理、停車位充足。在國(guó)內(nèi),存在很多非整合現(xiàn)象,大多是商業(yè)比例偏大、功能較少、環(huán)境擁擠、停車位不足、未來發(fā)展空間小。6.景觀空間的塑造藝商聯(lián)姻可激發(fā)人氣,帶來更多商機(jī)?？山Y(jié)合紀(jì)念設(shè)施、歷史名勝,利用創(chuàng)新手段表現(xiàn)城市歷史文脈、名人軼事、民間傳說、風(fēng)俗習(xí)慣,賦予之新的主題和生命內(nèi)涵,迎合消費(fèi)情趣,使人們產(chǎn)生獨(dú)特印象,形成對(duì)商業(yè)街的親切感和歸屬感?？傊?商業(yè)街的規(guī)劃總體特征在于:商業(yè)流線步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化和公共空間社會(huì)化。在選址階段,必須認(rèn)真回答以下幾點(diǎn):景觀的垂直吸引力在于采用玻璃頂和天窗引入自然光線,讓上層空間開闊敞亮,把人的視線吸引向上。垂直交通工具在有限的中庭空間,常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者的欲望。有趣的垂直交通設(shè)施例如觀景玻璃電梯、螺旋自動(dòng)扶梯也是吸引力的來源。交通的易達(dá)性,注重從不同的豎向?qū)用嫱瑫r(shí)引入人流。市區(qū)內(nèi)繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在地塊限定的條件下,應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性,將2F、B1當(dāng)做1F一樣看待,引導(dǎo)上下行人流。譬如,利用B1直接連接室外街道的出入口,在2F直接引向人行道的自動(dòng)扶梯,與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等,創(chuàng)造便捷的臨街多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段,可在不同的高度設(shè)立接層入口。如果步行街上層的入口能夠直接通向各層,對(duì)于組織引導(dǎo)人流非常有利。在多層商業(yè)街中,每層都設(shè)立通向通向停車場(chǎng)的直接通路,將給購(gòu)物者出入提供很大方便。3.外觀輸入系統(tǒng)4.室外步行系統(tǒng)步行系統(tǒng)是步行街的核心組成元素,是組織和聯(lián)系承租戶的紐帶,大多在室內(nèi),也有大型商業(yè)街同時(shí)設(shè)置室外步行系統(tǒng)。步行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求長(zhǎng)度適宜,避免使購(gòu)物者感到擁擠與疲憊,同時(shí)起到明確導(dǎo)向作用,讓購(gòu)物者易于辨認(rèn)出入口和主要商店的位置。5.景觀設(shè)計(jì)的控制與前景設(shè)計(jì)相結(jié)合照明設(shè)計(jì)既滿足展示商品的功能需要,又滿足美學(xué)需要,對(duì)塑造步行系統(tǒng)的形象至關(guān)重要。室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理好步行道與商店之間的關(guān)系,店面照度要比步行系統(tǒng)高,步行系統(tǒng)的照明不能對(duì)店面產(chǎn)生不良影響。夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場(chǎng),讓步行街在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),注重保證充足氧氣供應(yīng)。大型促銷活動(dòng)中,人流量過大,對(duì)氧氣需求量大。節(jié)能設(shè)計(jì)從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。注重保溫墻體材料的應(yīng)用,并充分利用自然采光。無障礙設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)、過渡。圖案與整體設(shè)計(jì)應(yīng)將CI設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)、導(dǎo)示設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相互結(jié)合。商業(yè)街絕不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪,每個(gè)客戶都會(huì)產(chǎn)生主觀感受,不同的廣場(chǎng)、街道也有自己的個(gè)性。在商業(yè)街空間的限定和功能的劃分上,怎樣讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的認(rèn)同,這需要建筑師根據(jù)原則精心設(shè)計(jì)。(1)用地區(qū)位和交通人口狀況,需對(duì)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行準(zhǔn)確深入地評(píng)估,對(duì)主力消費(fèi)人群明確定位,對(duì)主力人群不同社會(huì)階層進(jìn)行研究,對(duì)用地容量、特征、設(shè)施狀況以及商業(yè)流量方面進(jìn)行調(diào)研。(2)用地經(jīng)濟(jì)狀況,需考慮租戶的經(jīng)濟(jì)利益需求。(3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手詳細(xì)分析,重點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)特色與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。(4)用地的物理狀況,重點(diǎn)是用地形狀、用地的完整性和可進(jìn)入性。(5)城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)。6)消費(fèi)心理。在規(guī)模和定位階段,應(yīng)該根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,而后明確市場(chǎng)定位,最后考慮輻射半徑與社會(huì)購(gòu)買力,合理確定類型與開發(fā)規(guī)模。對(duì)輻射跨越區(qū)域輻射半徑時(shí),必須進(jìn)行理性劃分,考慮到不同區(qū)域的文化差異與消費(fèi)偏好。商業(yè)街的發(fā)展,僅具有地理優(yōu)勢(shì)是不夠的,應(yīng)認(rèn)真研究消費(fèi)者需求。對(duì)于消費(fèi)者的成熟精明,商業(yè)街不僅為之提供便利性選擇和配套性購(gòu)買條件,同時(shí)要實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),匯聚不同類型、風(fēng)格、定位的商家商品。商家的匯聚和消費(fèi)者的匯聚,可實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)的和諧,人流和客流的交織。商業(yè)街在具體設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下要點(diǎn):1.總體規(guī)劃總體規(guī)劃關(guān)系成敗。沒有專業(yè)規(guī)劃的商業(yè)街大都缺乏特色與核心競(jìng)爭(zhēng)力,具體表現(xiàn)在開業(yè)后缺少顧客人流,商戶無法贏利,最后走向關(guān)閉。2.中庭空間設(shè)計(jì)平面布局:確定步行街形態(tài),確定承租戶單元的布局和面積大小,為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì),最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流,提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。開間、柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店的總面寬存在6、9、12、15、18、21、24的模數(shù)。柱子不宜落在店面線上?？傔M(jìn)深在24~36m較合適。剖面空間:確定層數(shù),垂直結(jié)構(gòu)和形式,涉及垂直交通組織。在空間的構(gòu)思時(shí),必須利用中庭空間的功能與作用。中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn),是步行空間序列的高潮,人流集中,流量大,最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。核心中庭可搭建活動(dòng)舞臺(tái),經(jīng)常開展促銷文化活動(dòng),吸引各層顧客觀看。中庭空間的造型應(yīng)考慮交流,設(shè)計(jì)形式可以多樣化,具體根據(jù)步行街總體形態(tài)來把握:對(duì)面積比較大的商業(yè)街,可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì),觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭,不過分追求豪華,而遵循地域文化與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。商業(yè)街外觀設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系,又要考慮入口處、外立面與內(nèi)部的過渡轉(zhuǎn)換。外立面設(shè)計(jì)可緊密結(jié)合開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。大多數(shù)商場(chǎng)的3F以上往往租金低廉,如果將臨街設(shè)計(jì)為通透立面,在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與