臺(tái)灣土地登記的歷史沿革

臺(tái)灣土地登記的歷史沿革

2011年5月21日，以“振興、合作共贏”為主題的“臺(tái)灣四川活動(dòng)周”在臺(tái)灣舉行。四川省省長(zhǎng)姜巨峰率領(lǐng)團(tuán)訪問臺(tái)灣，四川省省長(zhǎng)宋光啟出席了訪問。5月22～29日,由四川省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)徐志文率隊(duì)的“四川地質(zhì)災(zāi)害防治治理分團(tuán)”,集一廳、一校、四局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家教授,趕赴臺(tái)灣參加“臺(tái)灣·四川活動(dòng)周”,并隨期進(jìn)行學(xué)術(shù)交流,本刊記者有幸隨團(tuán)參加了考察。24日,四川團(tuán)參觀了臺(tái)灣“土地改革紀(jì)念館”,交流中,該館館長(zhǎng)贈(zèng)送了一套《臺(tái)灣地政簡(jiǎn)介叢書》,叢書較為全面、系統(tǒng)地介紹了臺(tái)灣從1950年的土地改革以來的土地管理模式及發(fā)展情況,本刊將在后期連續(xù)刊出該套叢書,以期達(dá)到大陸同行收集鑒之長(zhǎng)避其短的管理素材的目的。第一章臺(tái)灣土地登記改革一、臺(tái)灣現(xiàn)行民事調(diào)查報(bào)告的敘事《臺(tái)灣民事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告》第409頁(yè)至第410頁(yè)之?dāng)⑹?關(guān)于明、清及日據(jù)時(shí)代的臺(tái)灣土地登記概況如下。(一)劉銘傳時(shí)期土地清瞳的清狀況臺(tái)灣在明鄭時(shí)代,曾丈量部分耕地,但對(duì)于人民的土地權(quán)利變動(dòng),并未設(shè)置有關(guān)簿冊(cè)辦理相關(guān)登記事宜。至清朝巡撫劉銘傳時(shí)代,開始積極進(jìn)行土地清丈,制成《魚鱗圖冊(cè)》,并據(jù)以設(shè)置《土地臺(tái)帳》、《過戶冊(cè)》及《地契》。清朝時(shí)代,關(guān)于土地法制,成文法及習(xí)慣法并存,成文法適用于公法關(guān)系,習(xí)慣法則適用于民間,有關(guān)土地權(quán)利的得喪變更,只要當(dāng)事人意思表示一致,即生效力,其證據(jù)則為地契的交付。(二)土地權(quán)利的民法適用1895年,即日本明治28年,清政府將臺(tái)、澎割讓給日本。明治31年,即1898年,律令第8號(hào)規(guī)定關(guān)于土地權(quán)利均適用舊習(xí)慣。明治38年,即1905年,頒布《臺(tái)灣土地登記規(guī)則》,規(guī)定土地權(quán)利以登記為生效要件,因繼承或遺囑而發(fā)生時(shí)以之為對(duì)抗要件,此為對(duì)于習(xí)慣作重大之限制。明治41年,即1908年,頒布《臺(tái)灣民事令》,廢止前開律令第8號(hào),規(guī)定土地權(quán)利不依民法物權(quán)編之規(guī)定,而依習(xí)慣,但關(guān)于土地特別所定的效力不受影響。大正11年,即1922年,敕令第406號(hào)廢止《臺(tái)灣土地登記規(guī)則》,在臺(tái)灣實(shí)施日本民法及不動(dòng)產(chǎn)登記法,土地權(quán)利不再適用舊習(xí)慣,土地登記亦不再適用《臺(tái)灣土地登記規(guī)則》;而依日本民法第176條及第177條等規(guī)定:土地物權(quán)之得喪變更,依當(dāng)事人之意思表示即生效力,惟非經(jīng)登記,不得對(duì)抗第三人。二、不動(dòng)產(chǎn)登記的生效要件臺(tái)灣光復(fù)后,民法及土地法施行于臺(tái)灣。民法及土地法的立法有別于日本民法及明、清時(shí)代的習(xí)慣法;故土地登記隨之變革。民法規(guī)定:除因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、徵收、法院判決或其他非因法律行為,于登記前已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者外,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更,采取登記生效要件主義(第758條,第759條);土地法亦采取強(qiáng)制性的土地登記(第36條、第57條,第72條及第73條),并于依法登記完畢后,發(fā)生絕對(duì)效力(第43條)。三、土地登記的實(shí)質(zhì)意義由以上的描述,可知臺(tái)灣光復(fù)以前之于明、清及日據(jù)時(shí)代,土地登記不具強(qiáng)制性,故土地登記僅具形式意義而已,其產(chǎn)權(quán)之異動(dòng),以意思表示為己足;土地登記的之實(shí)質(zhì)意義在于課稅。光復(fù)以后的土地登記,具強(qiáng)制性,除作為課稅依據(jù)外,更具地籍管理及保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)的意義。光復(fù)前、后截然不同,其差異性十分明顯。對(duì)登記結(jié)果的審查臺(tái)灣的土地登記,因依法登記完畢后會(huì)發(fā)生絕對(duì)效力,故對(duì)各種登記案件,于申請(qǐng)后,要采取很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹皩?shí)質(zhì)審查”,經(jīng)審查符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,才能予以登記。所謂“實(shí)質(zhì)審查”,除作形式上的審查外,更作實(shí)體上的審查。所謂形式審查,即對(duì)于登記案件的申請(qǐng)方式、應(yīng)備書表證件、辦理手續(xù)、應(yīng)繳規(guī)費(fèi)等作審查;所謂實(shí)體審查,即對(duì)于登記案件的主體人的權(quán)利能力、行為能力、意思能力和意思真假等,以及客體之物、法律行為、法律事實(shí)等,均作審查。因此,臺(tái)灣的土地登記法規(guī)頗多,可概分為實(shí)體法規(guī)及程序法規(guī)。一、相關(guān)的法律法規(guī)(一)基本法規(guī):土地登記的基本法規(guī)有:土地法及其施行法、民法各編及其施行法等。(二)相關(guān)法規(guī):土地登記涉及的相關(guān)法規(guī)頗廣,包括地權(quán)、地用、地稅等。1.地權(quán)法規(guī):諸如耕地三七五減租條例、土地徵收條例等。2.地用法規(guī):諸如平均地權(quán)條例、都市計(jì)畫法、區(qū)域計(jì)畫法、都市更新條例、國(guó)民住宅條例、新市鎮(zhèn)開發(fā)條例等。3.重劃法規(guī):諸如農(nóng)地重劃條例、農(nóng)村社區(qū)土地重劃條例等。4.稅務(wù)法規(guī):諸如土地稅法、契稅條例、房屋稅條例、遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅法、稅捐稽徵法、印花稅法等。5.經(jīng)濟(jì)法規(guī):諸如農(nóng)業(yè)發(fā)展條例、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例、獎(jiǎng)勵(lì)民間參與交通建設(shè)條例、離島建設(shè)條例、發(fā)展觀光條例、科學(xué)工業(yè)園區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例、加工出口區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例、農(nóng)業(yè)科技園區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例等。6.其他法規(guī):公寓大廈管理?xiàng)l例、公平交易法、消費(fèi)者保護(hù)法、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例、山坡地保育利用條例、文化資產(chǎn)保存法、國(guó)家公園法、工程受益費(fèi)徵收條例、戶籍法、強(qiáng)制執(zhí)行法、行政執(zhí)行法、信托法等。二、序法性質(zhì):法律綜合視角下的土地法在立法中的地位(一)實(shí)體法兼具程序法:前述實(shí)體法中,有部分亦兼具程序法性質(zhì),諸如:土地法及其施行法、平均地權(quán)條例、各種稅法等。(二)程序法規(guī):地政士法、土地登記規(guī)則、地籍測(cè)量實(shí)施規(guī)則、公證法、規(guī)費(fèi)法、訴愿法,行政訴訟法等。第一章臺(tái)灣的土地登記制度一、土地登記制度依土地登記制度的特質(zhì)而言,大致可分為契據(jù)登記制、權(quán)利登記制、托侖斯登記制。略述如下。(一)根據(jù)合同登記制度1.第三人不致登記對(duì)抗主義土地權(quán)利的得喪變更,以當(dāng)事人意思表示為準(zhǔn);惟非經(jīng)登記,不能對(duì)抗第三人……即登記對(duì)抗主義;登記機(jī)關(guān)依照意思表示一致的契據(jù)所載內(nèi)容辦理登記,故謂契據(jù)登記制。2.采行國(guó)家的合作契據(jù)登記制為法國(guó)首創(chuàng),故又謂法國(guó)登記制。采行的之國(guó)家有:法國(guó)、意大利、比利時(shí)、西班牙、葡萄牙、丹麥、挪威、日本、巴西及南美若干國(guó)家、美國(guó)多數(shù)州。3.土地登記的性質(zhì)契據(jù)登記制的特點(diǎn)如下。(1)登記合意主義:土地權(quán)利的得喪變更,以當(dāng)事人的意思表示一致為準(zhǔn),即生效力。(2)登記對(duì)抗主義:土地權(quán)利的得喪變更,固以當(dāng)事人的意思表示為準(zhǔn);惟非經(jīng)登記,不能對(duì)抗第三人。(3)形式審查主義:土地權(quán)利的得喪變更所為登記,僅作形式上的審查,不作實(shí)質(zhì)上的審查;經(jīng)形式審查符合規(guī)定,即予以登記。(4)登記公示主義:土地權(quán)利的得喪變更所為登記,僅具公示力,不具公信力;即不成立或無效的登記雖屬善意第三人,仍不得執(zhí)登記予以對(duì)抗真正的權(quán)利人。(5)登記自由主義:土地權(quán)利是否登記由當(dāng)事人決定,政府或法律不予以強(qiáng)行登記。(6)人的編成主義:土地登記簿的編成采取“人的編成主義”,即以土地權(quán)利人為基準(zhǔn),將其所有土地的資料、權(quán)利種類及范圍等編成登記簿。(二)法律糾紛記錄制度1.性質(zhì)土地權(quán)利的得喪變更,必須登記才產(chǎn)生效力;如未經(jīng)登記,不能對(duì)抗第三人,于當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力,故謂權(quán)利登記制。2.采購(gòu)國(guó)家權(quán)利登記制為德國(guó)首創(chuàng),故又謂德國(guó)登記制。采行的國(guó)家有:德國(guó)、瑞士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利、埃及等國(guó)家。3.土地確權(quán)登記的方式權(quán)利登記制的特點(diǎn)如下。(1)登記生效要件主義:土地權(quán)利的得喪變更,是以當(dāng)事人的意思表示一致為基準(zhǔn),必須登記才產(chǎn)生效力。(2)實(shí)質(zhì)審查主義:土地權(quán)利的得喪變更所為登記,不僅作形式上的審查,更作實(shí)質(zhì)上的審查;經(jīng)形式及實(shí)質(zhì)的審查均符合規(guī)定,才予以登記。(3)登記公信主義:土地權(quán)利之得喪變更所為登記,不僅具公示力,更具公信力;即不成立或無效之登記其屬善意第三人,仍得執(zhí)登記予以對(duì)抗真正之權(quán)利人。(4)登記強(qiáng)制主義:土地權(quán)利及發(fā)生變動(dòng)時(shí),均采取強(qiáng)行登記,未經(jīng)登記,不產(chǎn)生效力。(5)物的編成主義:土地登記簿的編成采取“物的編成主義”,即以每一土地為基準(zhǔn),將其權(quán)利人、權(quán)利種類、權(quán)利范圍及有關(guān)資料編成登記簿。(三)托倫斯記錄系統(tǒng)1.性質(zhì)如同權(quán)利登記制,另有地券的交付及登記造成損害的賠償?shù)纫?guī)定;因是澳洲托侖斯爵士所創(chuàng),故謂托侖斯登記制。2.采行國(guó)家的合作托侖斯登記制,首行於澳洲,故又謂澳洲登記制。采行的國(guó)家有:澳洲、英國(guó)、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、泰國(guó)、馬來西亞,新加坡、南非、蘇丹及美國(guó)10余州等。3.地券交付不動(dòng)產(chǎn)交付托侖斯登記制,如同權(quán)利登記制,另有如下的特點(diǎn)。(1)地券交付主義:土地權(quán)利的得喪變更,于登記完畢交付權(quán)利人地券。(2)損害賠償主義:土地權(quán)利的得喪變更登記,如有不實(shí)致權(quán)利人受到損害時(shí),由保險(xiǎn)費(fèi)支付損害賠償。二、臺(tái)灣的土地登記制度(一)學(xué)術(shù)界的評(píng)論關(guān)于臺(tái)灣土地登記制度是什么樣的?學(xué)界的見解頗為一致,皆認(rèn)為是權(quán)利登記制或托侖斯登記制,或二制度的融合。1.石志寬教授的意見臺(tái)灣土地法的登記制度是兼德國(guó)及托侖斯登記制度。2.不動(dòng)產(chǎn)登記的概念《民法物權(quán)編》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記,是采取德國(guó)所行的權(quán)利登記制。土地法所稱土地登記,指土地及建筑改良物的登記{第37條),實(shí)即不動(dòng)產(chǎn)登記。其所定土地登記制度,除循照《民法物權(quán)編》所采取的德國(guó)制外,又兼采取托侖斯制的優(yōu)點(diǎn),融合成一種新的權(quán)利登記制,以便能達(dá)到確定地權(quán),清厘地籍的目的。3.不動(dòng)產(chǎn)登記制度《民法物權(quán)編》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為,是以登記為發(fā)生效力或?qū)嵭刑幏值谋匾獥l件,具有強(qiáng)制性,旨在確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),是采取權(quán)利登記制的精神。土地法第二編所定的土地登記制度,除依循《民法物權(quán)編》所采取權(quán)利登記制的特長(zhǎng)外,兼擷取托侖斯登記制的優(yōu)點(diǎn),融合成一種新的權(quán)利登記制度,期能達(dá)成清理地籍、保障地權(quán)、規(guī)定地價(jià)的目的。4.蘇志超教授的意見《民法物權(quán)編》中,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記,是采用德國(guó)所施行的權(quán)利登記制度{或托侖斯登記制度)。5.來張教授的評(píng)論土地法關(guān)于土地登記特立第二編,及土地法施行法關(guān)于土地登記列為第二編,均是采取德國(guó)制及托侖斯登記制精神的特長(zhǎng)。6.登記制的創(chuàng)設(shè)臺(tái)灣土地登記制,是綜合德國(guó)權(quán)利登記制與澳洲托侖斯登記制,并參照實(shí)際及需要,所創(chuàng)設(shè)的登記制。臺(tái)灣土地登記制,依土地法第二編規(guī)定,除依民法物權(quán)編所采取權(quán)利登記的特長(zhǎng)外,兼采取托侖斯登記制的優(yōu)點(diǎn),融合成為新土地登記制。(二)權(quán)利登記制與權(quán)利登記制的融合臺(tái)灣的土地登記制度,以民法及土地法的規(guī)范為依據(jù),一般認(rèn)為不是契據(jù)登記制,而是權(quán)利登記制,或托侖斯登記制,或權(quán)利登記制及托侖斯登記制的融合;但因長(zhǎng)期的簡(jiǎn)政便民措施,筆者認(rèn)為其也具有契據(jù)登記制的部分特點(diǎn),因此形成了特有的臺(tái)灣登記制。三、臺(tái)灣土地登記制度的特點(diǎn)臺(tái)灣的土地登記制度,依民法、土地法及土地登記規(guī)則等規(guī)范,主要有以下特點(diǎn)。(一)月之后由無主土地經(jīng)1.土地法的規(guī)定(1)已依法辦理地籍測(cè)量后應(yīng)立即辦理土地總登記。所謂土地總登記,是于一定期間內(nèi)就直轄市或縣(市)土地的全部為土地登記(第38條)。逾期則視為無主土地經(jīng),公告無異議后,成為國(guó)有土地之登記(第57條)。(2)地總登記后,土地權(quán)利有轉(zhuǎn)移、分割,合并、設(shè)定、增減或消滅時(shí),應(yīng)作變更登記(第72條)。申請(qǐng)變更登記,應(yīng)于土地權(quán)利變更后一個(gè)月內(nèi)為之。其系繼承登記者,得自繼承開始之日起,六個(gè)月內(nèi)為之。申請(qǐng)逾期者,每逾一個(gè)月得處應(yīng)納登記費(fèi)額一倍的罰款,但最高不得超過二十倍(第73條第2項(xiàng))。2.此種登記的強(qiáng)制性,與權(quán)利登記制或托侖斯登記制雷同。(二)注冊(cè)的效力原則1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效果(1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),依法律行為而取得、設(shè)定,喪失及變更者,非經(jīng)登記,不生效力(第758條第1項(xiàng))。因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、徵收、法院判決或其他非因法律行為,于登記前已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者,應(yīng)經(jīng)登記,才能處分其物權(quán)(第759條)。(2)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記者,推定登記權(quán)利人適法有此權(quán)利。因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的善意第三人,己依法律行為為物權(quán)變動(dòng)的登記者,其變動(dòng)的效力,不因原登記物權(quán)的不