房地產(chǎn)管理基本制度與政策

房地產(chǎn)管理基本制度與政策一、民事法律基本知識（第一章）1、民法總論掌握：民事主體（自然人、法人、其他組織）、監(jiān)護制度、宣告失蹤、宣告死亡、權(quán)利客體、民事法律行為、民事法律關(guān)系熟悉：民法基本原則、代理制度了解：民法的概念與特征2、物權(quán)法掌握：物權(quán)的概念與特征，債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分，物權(quán)法基本原則、物權(quán)變動，所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有（按份共有、共同共有）、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)。熟悉：物權(quán)法的特征、地役權(quán)。了解：土地承包經(jīng)營權(quán)。3、合同法掌握：合同的概念與特征、成立與生效、內(nèi)容與形式、合同的效力。熟悉：不動產(chǎn)登記中常見的幾類合同（買賣合同、借款合同、贈與合同、抵押合同）。4、婚姻家庭法掌握：夫妻財產(chǎn)關(guān)系。了解：夫妻人身關(guān)系。5、繼承法掌握：法定繼承、遺囑繼承、遺贈配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）《物權(quán)法》（2）《擔(dān)保法》（3）《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（4）《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》（5）《婚姻法》（6）《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（7）《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（8）《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（9）《繼承法》（10）《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》一、行政法和行政訴訟法（第二章）1.行政法概述掌握：行政法基本原則。熟悉：行政法概念與特征。2.行政主體掌握：行政主體的特征。熟悉：行政公務(wù)員的職責(zé)。3.行政行為熟悉：行政行為的概念、行政登記。4.行政法律責(zé)任掌握：行政法律責(zé)任的構(gòu)成要件、行政法律責(zé)任的追究與承擔(dān)。5.行政復(fù)議掌握：行政復(fù)議的范圍和管轄、行政復(fù)議程序、行政復(fù)議程序、行政復(fù)議決定。熟悉：行政復(fù)議參加人特征。6.行政訴訟掌握：行政訴訟受案范圍和管轄、行政訴訟參加人、行政訴訟舉證責(zé)任、行政訴訟的結(jié)果。熟悉：行政訴訟程序。7.行政賠償掌握：行政賠償?shù)臉?gòu)成要件、行政賠償?shù)姆秶?。熟悉：行政賠償?shù)母拍钆c歸責(zé)原則、行政賠償程序需要學(xué)習(xí)的配套法律規(guī)范（1）《立法法》（2）《行政許可法》（3）《行政處罰法》三、房地產(chǎn)概述（第三章）1.房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。了解：房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。2.住房制度概述掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革。3.房地產(chǎn)法律體系掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象。熟悉：房地產(chǎn)法律體系、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定?！读⒎ǚā返谖逭逻m用與備案的有關(guān)內(nèi)容：憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。《立法法》第五章適用與備案的有關(guān)內(nèi)容：地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決：(一)同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決；(二)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；(三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。四、建設(shè)用地制度與政策（第四章）

1.中國現(xiàn)行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集體土地征收熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。了解：征收集體土地的工作程序。3.國有建設(shè)用地了解：建設(shè)用地審查報批程序、臨時用地的報批和使用。4.集體建設(shè)用地掌握：集體所有建設(shè)用地使用情形。了解：集體所有建設(shè)用地使用原則。5.國有土地使用權(quán)出讓掌握：國有土地使用權(quán)出讓政策。熟悉：國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征。了解：國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)出讓管理、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股。6.國有土地使用權(quán)劃撥熟悉：土地使用權(quán)劃撥的概念，劃撥土地使用權(quán)的范圍、劃撥土地的管理。7.閑置土地的處理熟悉：閑置土地的范圍及處理規(guī)定。重點閱讀：

《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法實施條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

國有土地上房屋征收與補償條例中華人民共和國國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。總理溫家寶

二○一一年一月二十一日

2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

六、城鄉(xiāng)規(guī)劃及工程建設(shè)管理制度與政策（第六章）1.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理掌握：城市規(guī)劃管理。熟悉：城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理。了解：城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。2.勘察設(shè)計管理了解：勘察設(shè)計管理。3.建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理了解:建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理。4.建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理掌握：施工許可制度。熟悉：建設(shè)工程的竣工驗收管理、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量保修辦法。了解：建設(shè)工程項目報建制度、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理、注冊建造師制度。重點閱讀：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法》

七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（第七章）1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理了解：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理。3.房地產(chǎn)經(jīng)營管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。了解：房地產(chǎn)廣告。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部部長俞正聲４月４日簽署８８號部令發(fā)布，自２００１年６月１日起施行。）第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

重點閱讀：《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

八、房地產(chǎn)交易管理（第八章）1.房地產(chǎn)交易管理熟悉：房地產(chǎn)交易中的基本制度。了解：房地產(chǎn)交易的概述、管理機構(gòu)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理掌握：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。熟悉：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。了解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征。3.商品房銷售管理掌握：商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售的條件、商品房預(yù)售合同登記備案、商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、商品房銷售中禁止的行為、商品房買賣合同、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋。熟悉：商品房銷售的概念。4.房屋租賃管理熟悉：《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋租賃的有關(guān)內(nèi)容。了解：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋。5.房地產(chǎn)抵押管理掌握：房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權(quán)、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。熟悉：房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。P273

某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110平方米，售價每平方米4000元，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100平方米，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款（）元。

A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*（1-3%）-100]*4000*2=53600+13200=66800P285甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定。（1）假設(shè)乙公司打算在當(dāng)年7月1日將其對甲公司債權(quán)中的一部分即30萬元轉(zhuǎn)讓給丙公司,則（C）。A．乙公司此時不得轉(zhuǎn)讓債權(quán)B．乙公司在12月31日之后方能轉(zhuǎn)讓債權(quán)C．乙公司此時可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，但最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓D．乙公司此時可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，且最高額抵押權(quán)同時轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定。（2）8月1日，甲又將該門面房抵押給自然人丙，從丙處借款50萬元，年底歸還，雙方辦理了抵押登記。而由于進(jìn)貨量激增，9月1日，甲乙雙方?jīng)Q定調(diào)整最高債權(quán)額至150萬元，12月31日，甲乙確定了實際債權(quán)數(shù)額為200萬元。實現(xiàn)抵押權(quán)時該門面房拍賣得款180萬元。則乙可以分得（C）。

A．180萬元B．150萬元C．130萬元D．100萬元

P289丁公司以其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，分別向甲乙丙三家銀行借款，甲銀行借100萬元，乙銀行借300萬元，丙銀行借500萬元，先后辦理了抵押登記。眼看丁公司無力償還借款，丙銀行和甲銀行以及丁公司商定，交換抵押權(quán)的順位，丙銀行支付甲銀行50萬元作為補償。后來，丁公司無力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)，僅獲價款600萬元，以下關(guān)于三家銀行的分配正確的是（C）。

A．甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元

B．甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元

C．甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元

D．甲銀行150萬元、乙銀行300萬元、丙銀行150萬元重點閱讀：《城市房地產(chǎn)管理法》《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

九、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策（第九章）1.房地產(chǎn)登記概述熟悉：房地產(chǎn)登記概述。2.房地產(chǎn)登記制度掌握：房地產(chǎn)登記制度。3.房屋權(quán)屬登記信息查詢掌握：房屋權(quán)屬登記信息查詢。4.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理掌握：房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理。5.房地產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行掌握：房地產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行。

三種不動產(chǎn)登記制度對比表名稱特點主要實行的國家契據(jù)登記制1.訂立契約即可生效2.登記只是形式審查3.登記不具公信力4.動態(tài)登記法國比利時蘇格蘭意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美國的多數(shù)州等權(quán)利登記制1.登記具有強制性2.登記是生效的必要條件3.進(jìn)行實質(zhì)性審查4.登記具有公信力德國奧地利瑞士荷蘭捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托倫斯登記制1.土地權(quán)利的變更不經(jīng)登記不生效2.進(jìn)行實質(zhì)審查3.登記具有絕對公信力4.發(fā)給權(quán)利證書5.登記機關(guān)的賠償責(zé)任澳大利亞新西蘭加拿大菲律賓英國美國的若干州等合法建造房屋的物權(quán)自（D

）發(fā)生效力。A．記載于不動產(chǎn)登記簿時 B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時C．申請房屋所有權(quán)登記時 D．事實行為成就時

某套房屋登記簿上的所有權(quán)是人甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的仲裁協(xié)議申請仲裁。裁決