【某小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及優(yōu)化策略分析6100字（論文）】

常州市S小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及完善對策研究TOC\o"1-2"\h\u10544第1章引言 123109第2章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 21032.1公司簡介 2177392.2物業(yè)公司服務(wù)管理現(xiàn)狀 226227第3章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題 3129133.1公共設(shè)施修繕不完備 38353.2環(huán)境衛(wèi)生狀況較差 3268443.3員工隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊 43218第4章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理的改進(jìn)措施 7199324.1強(qiáng)化公共設(shè)施建設(shè) 7181584.2改善環(huán)境衛(wèi)生狀況 777694.3增強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的綜合素質(zhì) 79188第5章結(jié)論 913518參考文獻(xiàn) 10摘要21世紀(jì)以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)與社會的高速發(fā)展，物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，迅速崛起，然而長期以來，由于我國物業(yè)管理發(fā)展起步晚，物業(yè)管理體系不完善、治安環(huán)境惡劣、服務(wù)設(shè)施不健全、業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題已迫在眉睫。本文以常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理為例，對常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理主要特色、存在主要問題、管理改進(jìn)措施進(jìn)行深刻、全面探究。發(fā)現(xiàn)常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理的特色是服務(wù)設(shè)計(jì)，以客為先；卓越服務(wù)，品牌先導(dǎo)；精益管理，安全安心；規(guī)范運(yùn)作，品質(zhì)保障。但物業(yè)管理中也存在環(huán)境治安、服務(wù)設(shè)施修繕、人才培養(yǎng)等問題，并在此基礎(chǔ)上提出強(qiáng)化公共設(shè)施建設(shè)、改善環(huán)境衛(wèi)生狀況、增強(qiáng)隊(duì)伍綜合素質(zhì)等改善措施。這為常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)乃至我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展提出改進(jìn)和解決途徑。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；持續(xù)發(fā)展；環(huán)境治安第1章引言在我國，物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)實(shí)踐，是民生建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是社會管理的重要組成部分。其關(guān)系到人民的生活，涉及到社會各個(gè)方面，尤其是對于我國人民而言，“家”是具有十分重要的意義，如果不能住得舒適，就會引起一些矛盾。物業(yè)管理主要任務(wù)就是改善服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)水平，給予居民美好的生活，讓他們有舒適的居住環(huán)境。但是，從我國目前的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展情況來看，大多數(shù)的物業(yè)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量都不如人意。因此，本文研究的實(shí)際意義就是發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)上普遍存在的問題，然后進(jìn)行原因分析，并提出一定的創(chuàng)新策略，旨在提升物業(yè)管理服務(wù)公司的服務(wù)水平。并結(jié)合實(shí)情對住宅小區(qū)的問題進(jìn)行分析。同時(shí)，又將信息化建設(shè)與物業(yè)管理進(jìn)行了結(jié)合，這為其他的物業(yè)管理公司在發(fā)展研究上也提供了一定的思路。通過本次研究，詳細(xì)分析常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)解決途徑，探索出一條適合我國國情的物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展道路。第2章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀2.1公司簡介常州市萬潤物業(yè)管理有限公司成立于2005-09-26，注冊資本為50萬元人民幣，企業(yè)地址位于武進(jìn)區(qū)戚墅堰街道站北新村6幢-1號，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍包含：物業(yè)管理；房屋維修、租賃。2.2物業(yè)公司服務(wù)管理現(xiàn)狀住宅小區(qū)按照小區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目工作任務(wù)量，對于每一個(gè)小區(qū)配置了不同的員工針對相關(guān)問題予以解決。目前，住宅小區(qū)在物業(yè)服務(wù)上還殘留著許多的問題沒有解決，主要是一下三個(gè)方面。一是商品房項(xiàng)目的開發(fā)商遺留下一些問題，而且那些問題大部分超過了開發(fā)商的質(zhì)保期，因此，住宅小區(qū)無法獨(dú)立進(jìn)行解決。比如在A項(xiàng)目中有樓層出現(xiàn)雨天漏雨的問題，甚至有的業(yè)主表示這個(gè)問題已經(jīng)反映了兩年也沒有的得到實(shí)質(zhì)性的解決。二是項(xiàng)目的開展進(jìn)展較慢，一方面是因?yàn)橛布O(shè)施的維修與更換需要時(shí)間，另一方面是因?yàn)樯蠄?bào)的流程多，耗時(shí)長。比如，現(xiàn)在書香門第小區(qū)中仍有一片公共區(qū)域的路面沒有得到修繕，影響到了業(yè)主的正常生活。三是住宅小區(qū)缺乏對欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的統(tǒng)一政策，面對一些存在不交的業(yè)主實(shí)在沒有太好的辦法，而且，對于主動積極繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也沒有正向激勵的政策。第3章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題3.1公共設(shè)施修繕不完備第一，夜晚照明設(shè)備偏暗。根據(jù)問卷調(diào)查，業(yè)主反映常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)區(qū)內(nèi)，夜晚照明設(shè)備偏暗道路燈光昏暗。業(yè)主向物業(yè)反映，物業(yè)有關(guān)部門回復(fù)，派工程部調(diào)試照明設(shè)備，卻未見好轉(zhuǎn)。路燈昏暗對于行人、行車安全和人們?nèi)粘Ｉ疃加兄薮笥绊?。第二，生活用水質(zhì)量問題。常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)業(yè)主反映，在入住較少的單元內(nèi)，水循環(huán)速度慢、造成戶內(nèi)管道大量積水、生活用水出現(xiàn)發(fā)黃現(xiàn)象。生活用水干凈關(guān)乎著住戶的生命安全，刻不容緩。向物業(yè)反應(yīng)問題并沒有及時(shí)解決，只是提醒用戶保持自來水流通。業(yè)主再次使用時(shí)仍出現(xiàn)發(fā)黃現(xiàn)象，大大影響業(yè)主正常生活、作息質(zhì)量。第三，地漏反味。業(yè)主入住之后，衛(wèi)生間地漏出現(xiàn)異味，整個(gè)房間內(nèi)都會蔓延潮濕地下水的味道。在陰雨天和刮風(fēng)的情況下，下水的道內(nèi)也會有異味出現(xiàn)。影響正常生活、影響業(yè)主健康、更影響房屋整體美觀。第四，日常生活設(shè)施維修問題。日常生活中，房屋內(nèi)家電設(shè)施會有損壞，如：燈泡、鎖芯維修等。業(yè)主向物業(yè)提出更換時(shí)，并沒有及時(shí)得到修繕，只是一味推脫，影響業(yè)主安全和正常工作。娛樂設(shè)施也不足，對于業(yè)主長時(shí)間處在高壓、高節(jié)奏的工作之中，回到公寓應(yīng)該有相應(yīng)的文化娛樂室，用于減輕壓力，放松心情。住宅小區(qū)在服務(wù)內(nèi)容上主要缺乏個(gè)性化服務(wù)和服務(wù)內(nèi)容不夠豐富。在個(gè)性化服務(wù)上，有些服務(wù)只是數(shù)個(gè)別業(yè)主的需求，比如某位業(yè)主覺得小路道路上有些位置不平，影響騎車與行走，但是其他的業(yè)主都沒有進(jìn)行反映。因此，住宅小區(qū)物業(yè)公司就沒有進(jìn)行處理。可是，后來那位業(yè)主進(jìn)行了投訴，還在業(yè)主群中進(jìn)行了呼吁，引發(fā)了其他業(yè)主的一起投訴。最后，住宅小區(qū)物業(yè)公司只好將道路進(jìn)行了修整，但已經(jīng)在業(yè)主心中留下了不好的印象。3.2環(huán)境衛(wèi)生狀況較差第一，公寓樓道環(huán)境衛(wèi)生。根據(jù)業(yè)主反映，常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)樓道和一些公共環(huán)境長期不見保潔員打掃。生活環(huán)境出現(xiàn)臟、亂、差等現(xiàn)象。常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生差的現(xiàn)象，給業(yè)主居住環(huán)境造成惡劣影響，嚴(yán)重影響市容市貌。業(yè)主普遍反映，有人收取物業(yè)費(fèi)，卻無人打掃衛(wèi)生，物業(yè)監(jiān)管部門存在檢查不嚴(yán)現(xiàn)象。物業(yè)回復(fù)事實(shí)一味搪塞，稱保潔員是定點(diǎn)定崗進(jìn)行樓內(nèi)公共區(qū)打掃。常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)公共衛(wèi)生治理有待改善，物業(yè)存在失職行為。第二，室內(nèi)空氣指數(shù)超標(biāo)。室內(nèi)空氣質(zhì)量直接關(guān)乎著業(yè)主的身體健康。有部分業(yè)主反映，常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)內(nèi)甲醛超標(biāo)。物業(yè)對于空氣質(zhì)量監(jiān)控措施不到位，并沒有做到定期、不同區(qū)域，對業(yè)主房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。第三，裝修噪音問題。常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)明文規(guī)定，裝修噪音是周一至周五早8:30到12:00，下午2:30到6:00，節(jié)假日早9:00到11:30，下午2:30到5:30（無噪音，無異味，無粉塵），但在周六周天節(jié)假日仍然出現(xiàn)了裝修噪音的現(xiàn)象。噪音對人體健康具有重大危害，長時(shí)間在噪音環(huán)境下，會使大腦皮層興奮和抑制失衡，嚴(yán)重時(shí)使人頭暈、耳鳴、全身乏力。物業(yè)監(jiān)管部門對于業(yè)主噪音投訴，并沒有第一時(shí)間采取措施，影響業(yè)主生活寧靜、身體健康。3.3員工隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊住宅小區(qū)的物業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量較低，主要是在兩個(gè)方面。一是物業(yè)人員的專業(yè)性不強(qiáng)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的工作人員中學(xué)歷普遍較低，大專以下的人數(shù)占到了61.2%，在如今這個(gè)時(shí)代，大專的學(xué)歷應(yīng)是最低的要求，否則很難面對著一些事情而做不出正確的反映。而其所有的員工之中，具備專業(yè)資格證書或者崗位證書的人數(shù)只有16人，整體專業(yè)性較差。因此，公司中大多數(shù)員工的專業(yè)技術(shù)達(dá)到了職業(yè)化，對于管理工作只能是進(jìn)行簡單的保潔、保安、登記信息等。而當(dāng)小區(qū)中房屋出現(xiàn)破損、共用設(shè)備老舊、暖氣漏水、電力故障、下水道漏水等問題，公司的人員并沒有專業(yè)的人員進(jìn)行處理。此時(shí)，公司只能找外部的人員進(jìn)行維修。而又因?yàn)楣静]有與那些專業(yè)人員進(jìn)行長期的合作，有時(shí)會出現(xiàn)人員維修不及時(shí)、抬高價(jià)格等現(xiàn)象，不僅讓業(yè)主感到不滿，也使公司常常收到業(yè)主的投訴。二是物業(yè)人員服務(wù)意識相對較差。目前，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)化隊(duì)伍雖然已經(jīng)形成，但是大部分員工的素養(yǎng)并沒有達(dá)到職業(yè)化，服務(wù)意識上相對較差。一方面，公司對于員工的培訓(xùn)時(shí)沒有將服務(wù)意識當(dāng)做重點(diǎn)，導(dǎo)致部分員工將物業(yè)管理僅僅是當(dāng)做了一種簡單的清潔或者安保工作，將物業(yè)管理的工作簡單地定位于低層次的修修補(bǔ)補(bǔ)之上，缺乏服務(wù)意識與敬業(yè)精神。另一方面，由于公司的利潤并不高，工作又是有些瑣碎，因此很難吸引到優(yōu)秀的人才來到公司。住宅小區(qū)在物業(yè)管理的整體效能上不足，從兩方面可以看出。一方面是住宅小區(qū)在物業(yè)服務(wù)上并沒有特別好的地方，即便最好的安保服務(wù)，其滿意度也并不是很高。其原因也是多方面的，有時(shí)即使住宅小區(qū)想要進(jìn)行更好的安保工作，但是會有一些特殊情況存在。比如有一些外來人員以進(jìn)來找人為由進(jìn)入小區(qū)，在這種情況下，保安有時(shí)也不好辦事。因此，在有的業(yè)主眼中就會認(rèn)為這種安保并不是很安全。另一方面是住宅小區(qū)確實(shí)在某些方面存在著巨大的問題，比如物業(yè)維修方面，有的小區(qū)里面有房屋漏水兩年都沒有進(jìn)行處理，每一次都是拖著，或者是簡單地進(jìn)行處理，這讓不少業(yè)主對住宅小區(qū)怨聲載道。因此，從物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)方面來看，住宅小區(qū)整體上都做得不足。表1常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)中從業(yè)人員基本情況一覽表基本項(xiàng)目分項(xiàng)情況人數(shù)百分比例文化程度碩士本科?？?15216.1%31%62.9%職稱高級經(jīng)理中層管理管理人員320266.1&40.8%53.1%從業(yè)時(shí)間（年）2年以下2——5年5——10年1529531%59%10%薪金待遇（元）2500以下2500—5000之間5000以上2126242.8%53%4.2%業(yè)務(wù)培訓(xùn)次數(shù)3次以內(nèi)3—5次5次以上3511371.5%22.4%6.1%資料來源：常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)內(nèi)部資料整理表1常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員的基本情況。調(diào)查中主要針對常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)從業(yè)人員以下幾個(gè)方面深入探究，1、從業(yè)人員文化程度，2、從業(yè)人員在職職位、3，管理人員從業(yè)時(shí)間，4、員工的薪金待遇情況，5、從業(yè)人員接受正規(guī)全面的物業(yè)管理培訓(xùn)次數(shù)。從表1中不難看出，常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷普遍不高，大部分都是大專畢業(yè)有21人占調(diào)查比例的62.9%.中高層的管理人員，在學(xué)歷和從業(yè)素質(zhì)高的員工很少，碩士生僅有2人，占全部比例的6.1%，體現(xiàn)出常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)人員素質(zhì)高低不等，學(xué)歷普遍不高。在從業(yè)時(shí)間方面，5年以下的從業(yè)人員占到90%，這些員工無論是在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)還是物業(yè)管理應(yīng)急反應(yīng)能力上都有諸多不足。薪金待遇則分化嚴(yán)重，2500元以下的人數(shù)有21人占總?cè)藬?shù)近一半，薪金待遇不高，導(dǎo)致員工對工作管理沒有積極性。培訓(xùn)次數(shù)方面，由于從業(yè)時(shí)間、學(xué)歷、薪金等多方面因素影響，常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理員工培訓(xùn)次數(shù)很少，能有5次以上培訓(xùn)的人員只有3人，3次以內(nèi)包括沒有接受培訓(xùn)的人員則高達(dá)71.5%。物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)體現(xiàn)的是公司整體的文化底蘊(yùn)和精神面貌，在這一方面常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)仍顯得不足，需要加強(qiáng)。第4章常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理的改進(jìn)措施4.1強(qiáng)化公共設(shè)施建設(shè)常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)在公共設(shè)施修繕、環(huán)境衛(wèi)生治理、交通監(jiān)管等方面，應(yīng)進(jìn)行大力改革。全方位的審查公寓內(nèi)公共設(shè)施不健全的問題，派工程部人員增加照明設(shè)備，在昏暗的地方多拍巡邏保安進(jìn)行監(jiān)管，全力保障對業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。改善水質(zhì)問題，引進(jìn)先進(jìn)的過濾設(shè)備，對業(yè)主飲用水進(jìn)行盡快，保護(hù)業(yè)主生命健康。對于地漏反味等問題，保潔員應(yīng)該業(yè)主衛(wèi)生間反味問題進(jìn)行核查，全面做好樓道環(huán)境衛(wèi)生，讓業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)物有所值。在空氣指數(shù)檢測方面，為了保證業(yè)主身心健康，定期派專業(yè)人員對業(yè)主房屋進(jìn)行空氣指標(biāo)檢查，對不達(dá)標(biāo)的房屋空氣潔凈處理。4.2改善環(huán)境衛(wèi)生狀況第一，雨水、污水的排放、處理和再利用：就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政建設(shè)將雨水、污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水、污水成為小區(qū)的再生資源。比如，對排放的污水進(jìn)行處理，確保排放達(dá)標(biāo)，部分用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等，多余部分及雨水存入景觀水池備用，這樣可減少污染又可節(jié)約水資源。

第二，垃圾分類處理：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市垃圾和工業(yè)固體廢料成為我國城市主要環(huán)境污染物。物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)作為城市管理的重要組成部分，與此有關(guān)的垃圾大體可分兩類：一是生活垃圾，另一是“工業(yè)”垃圾（主要是指固體廢物，包括室內(nèi)二次裝修施工垃圾）。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢，對垃圾進(jìn)行綜合開發(fā)利用。如果簡單地將過時(shí)的物品丟棄，無疑將生產(chǎn)新的污染源。為了減少新的垃圾污染，可在小區(qū)附近建立舊貨市場，搞好“廢物利用”，滿足不同社會群體的消費(fèi)需求。常州市金壇區(qū)S小區(qū)在物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作中做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運(yùn)出的污染。通過垃圾分選，將收回的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生產(chǎn)，通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電，通過將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用有機(jī)肥，通過衛(wèi)生填埋來還原土地，不僅恢復(fù)生態(tài)還能改善小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。4.3增強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的綜合素質(zhì)第一，人才是物業(yè)管理中的新鮮血液，應(yīng)對常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員定期系統(tǒng)的進(jìn)行培訓(xùn)，了解國內(nèi)外最先進(jìn)的物業(yè)管理信息。引進(jìn)外國先進(jìn)的物業(yè)管理模式，學(xué)習(xí)他們的物業(yè)管理思想，全面改革從業(yè)人員素質(zhì)。常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)加大投資力度，對高學(xué)歷人才進(jìn)行培養(yǎng)或者聘請，在物業(yè)經(jīng)營管理方面，加大改革力度。使常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理走向科學(xué)化、合理化、具有自身特殊的服務(wù)理念。第二，對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行大力整改，無論是底層的從業(yè)人員還是中高層的管理人員都要進(jìn)行定期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。對于底層的從業(yè)人員，適當(dāng)調(diào)整其崗位、薪金，使其對工作抱有信心，切實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)、合理、全面發(fā)展。進(jìn)行崗位選拔制度，能者居之，有學(xué)歷有能力的人應(yīng)該得到更多的機(jī)會，在更好的崗位獲得發(fā)展機(jī)遇，為公司企業(yè)創(chuàng)收。第三，對企業(yè)內(nèi)部未來發(fā)展，進(jìn)行全面規(guī)劃，制定出相應(yīng)的發(fā)展方針與企業(yè)愿景，使員工對于常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理未來發(fā)展懷有信息和希冀，使更多的有志青年了解常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)文化，做出高質(zhì)量的品牌效益。建立有效投訴處理機(jī)制。接待與處理業(yè)主的投訴是物業(yè)公司的正常業(yè)務(wù)范疇，對投訴問題處理的妥善與否直接影響到該公司的服務(wù)水平和業(yè)主服務(wù)感知。為確保物業(yè)服務(wù)工作的效率和質(zhì)量，物業(yè)公司應(yīng)重視業(yè)主投訴工作，建立有效的投訴處理機(jī)制。第5章結(jié)論本文通過對常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理改進(jìn)進(jìn)行調(diào)研，仔細(xì)分析了常州市金壇區(qū)S小區(qū)物業(yè)管理中漏洞、環(huán)境治安、服務(wù)設(shè)施修繕、人才培養(yǎng)、相應(yīng)的法律法規(guī)等問題。通過研究認(rèn)識到，只有物業(yè)管理內(nèi)部進(jìn)行全面改革，改善與業(yè)主之間的關(guān)系、經(jīng)常做業(yè)主調(diào)研，加大人才培養(yǎng)力度，同時(shí)政府和相關(guān)部門出臺