工業(yè)用地變性操作流程及需要注意事項

在存量土地變現(xiàn)綜合運(yùn)用的大背景下同，如何盤活手里的核心工業(yè)地產(chǎn)，是許多公司頭疼的事情，本文只是普通的操作流程及注意事項盤點，僅供參考。工業(yè)用地土地性質(zhì)變更得正當(dāng)合規(guī)1、前提條件：必須符合都市總體規(guī)劃，并需通過規(guī)劃部門同意，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。

2、如果符合都市規(guī)劃能夠變化為商業(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一種問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何確保我們還能拿的到呢？屆時候又是諸多家公司競爭怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書上可沒寫教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合都市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補(bǔ)交差價就能夠了，這是一種基本的原則（如果不想交差價，那就另當(dāng)別論了）。

但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相似，例如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)承認(rèn)的市場評定價格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別事實上能夠理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時能夠采用更為嚴(yán)格的方法，例如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的獲得方式，如果是以出讓方式獲得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性規(guī)定“招拍掛”的做法不當(dāng)當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利規(guī)定進(jìn)入有形市場公開交易。

司法解釋：《國務(wù)院辦公廳有關(guān)清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的告知》（國辦發(fā)[]70號）第四點中的部分原文：“合同出讓的土地變化為經(jīng)營性用地的，必須先經(jīng)都市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

3、普通的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲藏機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲藏計劃安排收儲。

司法解釋：城鄉(xiāng)國有土地使用地價是不同的，政府收回合同出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律根據(jù)。合同出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以正當(dāng)方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲藏時應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

有關(guān)合同出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，是由現(xiàn)使用者補(bǔ)辦手續(xù)還是由政府收回后重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在現(xiàn)在各地實踐中，是一種爭議較大并且做法不一的問題，對此，需要對現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行全方面進(jìn)一步的理解。

精確理解有關(guān)法規(guī)、規(guī)章條款的具體涵義

7月1日國土資源部頒布實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（下列簡稱11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。8月1日施行的《合同出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（下列簡稱21號令）第十六條規(guī)定，以合同出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同商定的土地用途變化為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)獲得出讓方和市、縣人民政府都市規(guī)劃部門的同意，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或者重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交對應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。3月18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《有關(guān)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的告知》（國土資發(fā)[]71號，下列簡稱71號文）規(guī)定，對8月31后來以歷史遺留問題為由采用合同方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。

從上述規(guī)定來看，似乎21號令的規(guī)定與11號令、71號文存在沖突，即合同出讓的工業(yè)用地變化用途為商服用地時政府部門所作的“合同變更或重新訂立合同”，與否在11號令和71號文所嚴(yán)禁的范疇內(nèi)，與否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違反。對此，通過全方面進(jìn)一步分析有關(guān)規(guī)定，能夠看出這里并不矛盾。合同出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式獲得的土地使用權(quán)與招拍掛方式獲得的土地使用權(quán)同樣受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。土地使用權(quán)人在土地使用過程中根據(jù)土地運(yùn)用的需要，能夠申請將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門同意并辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金即可，政府統(tǒng)一收回重新招拍掛的做法并沒法律根據(jù)。

21號令第十六條規(guī)定的出讓合同變動與11號令和71號文中規(guī)定的嚴(yán)禁合同方式出讓經(jīng)營性用地有本質(zhì)的區(qū)別

這兩種行為的性質(zhì)不同。11號令和71號文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地行為，是政府主動實施的一種土地出讓行為；21號令第十六條中規(guī)定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據(jù)土地使用者變化土地用途的申請而作出的一種行政許可行為。從71號文的立法背景及內(nèi)容來看，合同出讓工業(yè)用地變化用途，并不屬于歷史遺留問題，因此，也就無所謂對這一方式的嚴(yán)禁。

這兩種行為對土地權(quán)利的影響不同。11號令和71號文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地，是一種權(quán)利設(shè)定，通過合同出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新訂立合同，是一種權(quán)利內(nèi)容的變動，而不是重新設(shè)定，它是以已有土地權(quán)利為基礎(chǔ)而進(jìn)行權(quán)利內(nèi)容變動。

這兩種行為出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上。11號令和71號文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過合同方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者運(yùn)用土地的過程中。

21號令第十六條是對已有規(guī)定的補(bǔ)充和完善

對于出讓土地變化用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《都市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要變化土地出讓合同商定的土地用途的，必須獲得出讓方和市、縣人民政府都市規(guī)劃行政主管部門的同意，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或者重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，對應(yīng)調(diào)節(jié)土地使用權(quán)出讓金。國務(wù)院公布的《有關(guān)加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的告知》（國發(fā)[]15號）規(guī)定，土地使用者需要變化原同意用地的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府同意。對于出讓土地，凡變化用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價。

可見，土地使用者對其合同出讓方式獲得的土地變化用途，法律中并沒有明文嚴(yán)禁，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進(jìn)一步規(guī)范這一行為，國土資源部公布21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交對應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補(bǔ)了原有規(guī)定的局限性，避免了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，確保了國有土地收益最大化。

21號令第十六條合用的條件

從現(xiàn)在規(guī)定來看，21號令第十六條合用的條件應(yīng)當(dāng)涉及下列方面：1．土地權(quán)利人已通過合同出讓方式獲得了完整的土地使用權(quán)；2．獲得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應(yīng)當(dāng)說，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應(yīng)當(dāng)同意；3．按新用途及當(dāng)時的市場價補(bǔ)交出讓金；4．變更合同或重新訂立土地使用權(quán)出讓合同。這里的重新訂立合同，也是對原有合同的一種調(diào)節(jié)，而不是重新出讓。

合同出讓土地使用權(quán)收回應(yīng)受到嚴(yán)格限制

土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用同樣，是作為剝奪權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)的一種強(qiáng)制方法。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對非國有財產(chǎn)征收的事項，除全國人大及其常委會授權(quán)國務(wù)院制訂行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從現(xiàn)在立法來看，它應(yīng)僅限制在《土地管理法》、《都市房地產(chǎn)管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實施都市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同商定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲同意的，以及滿兩年未開工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權(quán)，只能與權(quán)利人協(xié)商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現(xiàn)政府收益的做法應(yīng)是嚴(yán)肅嚴(yán)禁的。

工業(yè)用地土地性質(zhì)變更的程序和條件

1、實施根據(jù)：國務(wù)院55號令第18條；《都市房地產(chǎn)管理法》第27條；《土地管理法》第56條。

2、承接部門：縣級以上國土資源局土地運(yùn)用部門、地籍管理部門

3、辦理條件：

（1）申請人資格：土地全部權(quán)人或者使用權(quán)人

（2）申請時限：土地同意變更之日起30日內(nèi)

4、辦理人需要提交的材料目錄：

（1）變化土地用途申請

（2）計委立項文獻(xiàn)

（3）規(guī)劃單門同意變化用途的規(guī)劃用地許可證

（4）上級主管部門意見

（5）地價評定報告

（6）《國有土地使用證》原件

（7）法人代表身份證復(fù)印件，委托辦理的要有委托書和委托代理人身份證復(fù)印件。

（8）《營業(yè)執(zhí)照》（組織機(jī)構(gòu)代碼證）

（9）其它材料

5、程序、期限

（1）申請：國有土地使用權(quán)人應(yīng)向縣級以上國土管理部門提出變化土地用途申請，并告知申請人辦理變化土地用途應(yīng)提交的有關(guān)資料。

（2）審查受理：縣級以上國土管理部門對辦理變化土地用途的單位或個人提交的有關(guān)資料進(jìn)行審查，對申報資料齊全的，符合申請條件的予以受理。

（3）地籍部門辦理：

①地籍測量：對該宗土地進(jìn)行地籍測量，繪制地圖，按規(guī)定繳納地籍測量費。

②組卷上報：變化土地用途多個所需資料齊全后，對該宗土地進(jìn)行組卷，由主管局長審查，經(jīng)局會審?fù)夂?，上報同級政府審批?/p>

③告知發(fā)件：地籍管理部門領(lǐng)取該宗地土地使用權(quán)同意文獻(xiàn)后，告知申請人領(lǐng)取有關(guān)批件手續(xù)。

④辦理土地變更登記：申請變化土地用途的單位或個人，在領(lǐng)取土地用途的批件后，在規(guī)定的時間內(nèi)辦理土地變更登記手續(xù)。

6、收費原則：對出讓土地按該地評定價格扣除原出讓價格補(bǔ)交出讓金。

7、土地用途變更時限：土地同意變更之日起30日內(nèi)。關(guān)注：工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)為住宅用地？1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地現(xiàn)在很難了，但是只要你關(guān)系夠硬，還是有操作空間的，在以往這種例子并不少見。諸多開發(fā)區(qū)的操作模式就是先以工業(yè)用地地價拿下，然后再通過關(guān)系更改為住宅或商業(yè)用地。

2、工業(yè)用地上的住房，必須要轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)才干上市交易。否則可能存在非法操作，由于土地性質(zhì)普通很難發(fā)生變更。

3、工業(yè)用地上的房子拿來當(dāng)住宅使用，這種做法沒有按實際用途進(jìn)行操作，可能會有風(fēng)險。

4、在正常交易之前，這塊土地必須先由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地。并且，土地變更必須先在規(guī)劃用途上進(jìn)行擬定，然后需要重新進(jìn)行招拍掛。

5、變更土地性質(zhì)后的房產(chǎn)，如果已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，還是能夠正常過戶的。

6、只是土地性質(zhì)需在國土局轉(zhuǎn)，變更之后土地性質(zhì)仍保持工業(yè)用地性質(zhì)。

工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為住宅用地？1、必須符合都市總體規(guī)劃，并需通過規(guī)劃部門同意，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。

2、如果符合都市規(guī)劃能夠變化為商業(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一種問題就是，按市場價格補(bǔ)交差價就能夠了，這是一種基本的原則。

3、在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相似，例如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)承認(rèn)的市場評定價格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。

4、必須招拍掛需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的獲得方式，如果是以出讓方式獲得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性規(guī)定招拍掛的做法不當(dāng)當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利規(guī)定進(jìn)入有形市場公開交易。

5、《國務(wù)院辦公廳有關(guān)清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的告知》第四點中的部分原文：合同出讓的土地變化為經(jīng)營性用地的，必須先經(jīng)都市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

6、土地使用者需要變化土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，