可研究性報(bào)告

哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城可行性研究報(bào)告建筑學(xué)11-1班06號(hào)田新逸指導(dǎo)教師宇霞目錄總論1：項(xiàng)目建設(shè)背景2：項(xiàng)目概況3：開發(fā)商概況4：編制根據(jù)與研究范疇4.1編制根據(jù)4.2研究范疇第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性1：HYPERLINK該項(xiàng)目的建設(shè)將增進(jìn)哈爾濱市零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)節(jié)2：HYPERLINK該項(xiàng)目的建設(shè)將加速哈爾濱市城區(qū)改造步伐，增進(jìn)哈爾濱市都市建設(shè)的發(fā)展3：HYPERLINK該項(xiàng)目的發(fā)展將最后形成多贏戰(zhàn)略性協(xié)作這一發(fā)展格局，成為公司新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)第三章：建筑方案1：建設(shè)根據(jù)2：建筑設(shè)計(jì)3：構(gòu)造設(shè)計(jì)4：給排水設(shè)計(jì)第四章：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1：項(xiàng)目評(píng)價(jià)根據(jù)2：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇3：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4：不擬定性分析第五章：研究結(jié)論與建議1：研究結(jié)論2：建議HYPERLINK一、總論HYPERLINK１、項(xiàng)目建設(shè)背景進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)構(gòu)造調(diào)節(jié)為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益和規(guī)模全方面增加的發(fā)展方略。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額持續(xù)數(shù)年保持了10%以上的增加速度，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。正是由于這個(gè)因素，眾多的跨國(guó)零售集團(tuán)紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以期在這個(gè)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)上占有一席之地。地處北疆的中心都市哈爾濱，在國(guó)內(nèi)零售業(yè)進(jìn)一步開放的形勢(shì)下，已注定無(wú)法在新舊零售業(yè)態(tài)的更替中獨(dú)善其身，唯有以發(fā)展求生存?，F(xiàn)在僅在哈爾濱市區(qū)，就擁有三百多萬(wàn)人口的消費(fèi)市場(chǎng)，并且東北人消費(fèi)的大手筆無(wú)不令國(guó)內(nèi)外的零售巨子垂涎。該項(xiàng)目就是在這樣的背景下，由中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司——大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司與哈爾濱市政府共同運(yùn)作的，該項(xiàng)目將向哈爾濱市引進(jìn)美國(guó)沃爾瑪和華納影城等跨國(guó)公司，這對(duì)增進(jìn)哈爾濱市商業(yè)的國(guó)際化和當(dāng)代化含有重要意義。HYPERLINK2、項(xiàng)目概況●項(xiàng)目名稱：哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城●項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于哈爾濱市●占地面積：47071平方米其中：地上建筑面積107378平方米，地下建筑面積33113平方米●建筑物占地面積：24773平方米●總建筑面積：140491平方米●容積率：2.28●覆蓋率：53%●建設(shè)內(nèi)容：購(gòu)物廣場(chǎng)、家飾家具廣場(chǎng)、影城及書城等●投資與收益概況該項(xiàng)目總投資74663.86萬(wàn)元，其中，建設(shè)投資73279.47萬(wàn)元，建設(shè)期利息為1284.39萬(wàn)元，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以下表所示：序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值1借款償還期3年7個(gè)月（含建設(shè)期）2Pt（全部投資）8年8個(gè)月3FNPV（全部投資）（稅后）9951.26萬(wàn)元4FNPV（全部投資）（稅前）28491.57萬(wàn)元5FNPV（自有資金）37753.49萬(wàn)元HYPERLINK3、開發(fā)商概況●名稱：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司●法定地址：大連市中山區(qū)解放街9號(hào)萬(wàn)達(dá)大廈●法人代表：王健林●注冊(cè)資本：1.2億元●經(jīng)營(yíng)概況大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于1988年，1992年改制為股份制公司，是東北首批股份制試點(diǎn)公司之一。該集團(tuán)公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范疇從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有40億資產(chǎn)、年經(jīng)營(yíng)收入超出70億元的大型股份制公司。集團(tuán)下屬的大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國(guó)家建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國(guó)同行業(yè)中向全國(guó)公開宣布“三項(xiàng)承諾、八項(xiàng)信譽(yù)確?！保艿搅藝?guó)家建設(shè)部的必定，并在全國(guó)推廣。公司先后在大連建設(shè)開發(fā)了新開路、香?；▓@等居民社區(qū)；明澤苑、星海人家和龍祥花園、雍景臺(tái)和星海自由港等精品樓盤以及大連萬(wàn)達(dá)大廈、大連萬(wàn)達(dá)國(guó)際酒店等項(xiàng)目。為增進(jìn)公司的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司除立足大連本地房地產(chǎn)開發(fā)外，又在北京、長(zhǎng)春、成都、南京、沈陽(yáng)及天津等地進(jìn)行了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，這其中不僅涉及了成都花園、長(zhǎng)春明珠等精品住宅社區(qū)，還涉及北京高爾夫項(xiàng)目、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)系列項(xiàng)目。到現(xiàn)在為止，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)已拓展到全國(guó)12個(gè)都市，年開發(fā)量超出150萬(wàn)平方米，銷售額超出50億元。該集團(tuán)公司在發(fā)明經(jīng)濟(jì)效益、壯大本身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大奉獻(xiàn)，持續(xù)幾年贊助大連國(guó)際服裝節(jié)，先后捐資興建大連的高等院校、小學(xué)、幼兒園以及都市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)和大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司自成立以來，累計(jì)奉獻(xiàn)于公益事業(yè)達(dá)7億多元人民幣。該集團(tuán)公司在國(guó)內(nèi)外擁有很高的出名度，形成了巨大的無(wú)形資產(chǎn)，已成為大連市一張亮麗的“名片”。該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目的是：到21世紀(jì)初，成為資產(chǎn)和年經(jīng)營(yíng)額均超出百億元的中國(guó)一流的大型公司集團(tuán)。該集團(tuán)公司擁有一支含有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍，含有雄厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，含有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力承當(dāng)該項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作。HYPERLINK4、編制根據(jù)與研究范疇4.1編制根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體狀況，該可行性研究報(bào)告的編制根據(jù)重要有：國(guó)家外經(jīng)委頒布的《外商投資商業(yè)試點(diǎn)方法》；國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》；哈爾濱市都市總體規(guī)劃；哈爾濱市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃；開發(fā)商提供的其它有關(guān)材料。4.2研究范疇該可行性研究報(bào)告的研究范疇涉及：總論；項(xiàng)目建設(shè)必要性分析；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計(jì)和功效規(guī)定；消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算；財(cái)務(wù)效益分析；敏感性分析；結(jié)論與建議等。在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的根據(jù)。HYPERLINK二、項(xiàng)目建設(shè)必要性HYPERLINK1、該項(xiàng)目的建設(shè)將增進(jìn)哈爾濱市零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)節(jié)從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來看，６０年代，零售業(yè)界采用綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專門化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、ＤＩＹ等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入８０年代，大型購(gòu)物中心等在世界范疇內(nèi)興起。現(xiàn)在，美國(guó)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額占其社會(huì)零售總額的二分之一以上，從業(yè)人員超出1000萬(wàn)。同時(shí)，購(gòu)物中心以其集購(gòu)物、休閑、觀光、文化于一體的經(jīng)營(yíng)模式與完善的輔助服務(wù)設(shè)施而風(fēng)靡歐、美、日本及東南亞等國(guó)家。從我國(guó)十?dāng)?shù)年來的零售業(yè)發(fā)展軌跡來看，20世紀(jì)80年代末90年代初，我國(guó)零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨商店。自1995年后來，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡。20世紀(jì)90年代中期開始，超市成為主力業(yè)態(tài)。，中國(guó)整個(gè)零售市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了二分之一以上。90年代中期至末期，購(gòu)物中心初露端倪。所謂購(gòu)物中心（shoppingmall）就是由開發(fā)商規(guī)劃，統(tǒng)一管理，擁有大型的核心店，多樣化商品街和充足停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)合。90年代中期至末期，我國(guó)大都市出現(xiàn)了一批購(gòu)物中心，即使這些購(gòu)物中心與歐美購(gòu)物中心有一定的差別，但是基本含有了購(gòu)物中心的特性，含有吃、喝、玩、樂、購(gòu)等綜合功效。從北京、上海新建的商服設(shè)施看，大多采用的是購(gòu)物中心這種業(yè)態(tài)。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)亞太區(qū)首席代表凱文認(rèn)為，購(gòu)物中心實(shí)質(zhì)上已成為休閑場(chǎng)合。當(dāng)人們把購(gòu)物活動(dòng)當(dāng)成一種消遣或社交活動(dòng)時(shí)，購(gòu)物中心能夠給購(gòu)物者發(fā)明一種公園里倘佯的感覺。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者在購(gòu)置選購(gòu)品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)合的選擇將摒棄在單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)合意識(shí)，而含有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)與否集中、能否“一站終點(diǎn)”，與否有充足的消費(fèi)選擇權(quán)，休鬧與購(gòu)物相結(jié)合的“一站終點(diǎn)”的消費(fèi)需求必將快速成長(zhǎng)。僅含有購(gòu)物單一功效的百貨店、超市等將走過或?qū)⒁哌^其高峰期(在我國(guó)周邊國(guó)家和地區(qū)，如韓國(guó)、臺(tái)灣等，超市業(yè)態(tài)也已極少了)，取而代之的將是集購(gòu)物、休閑、娛樂、商業(yè)觀光、文化于一體的商業(yè)設(shè)施——超大型購(gòu)物中心。某些商業(yè)界的權(quán)威人士稱：誰(shuí)能抓住這一商機(jī)，誰(shuí)就能在將來的商戰(zhàn)中獲得主動(dòng)權(quán)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)：購(gòu)物中心模式將成為將來中國(guó)零售業(yè)的又一發(fā)展趨勢(shì)。縱觀哈爾濱市場(chǎng)，近幾年來，創(chuàng)立于19的秋林公司和創(chuàng)立于1947年哈一百等傳統(tǒng)百貨店經(jīng)營(yíng)困境不停加劇，特別是作為黑龍江唯一的一家上市公司的秋林公司自開始逐年虧損，現(xiàn)在正被別人重組。而成立于的中央紅集團(tuán)以超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店等先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)為重要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以連鎖經(jīng)營(yíng)為重要經(jīng)營(yíng)組織方式獲得了快速的成長(zhǎng)。與此同時(shí)，家樂福、沃爾瑪、普爾斯馬特、上海華聯(lián)等國(guó)內(nèi)外大賣場(chǎng)紛紛登陸冰城。哈爾濱的零售市場(chǎng)正面臨著重大整合。在這場(chǎng)商業(yè)大戰(zhàn)中，主角是以連鎖經(jīng)營(yíng)為重要組織方式的超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店和專賣店等新興零售業(yè)態(tài)，但作為現(xiàn)在比較先進(jìn)、將來將是主流的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)卻相對(duì)缺少。哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)則正好彌補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，以大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和其戰(zhàn)略合作伙伴的強(qiáng)大資金實(shí)力、品牌號(hào)召力、豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及該項(xiàng)目本身的巨大影響力，該項(xiàng)目將產(chǎn)生明顯的示范和帶動(dòng)作用，增進(jìn)哈爾濱市零售商業(yè)市場(chǎng)的國(guó)際化和深層次的整合。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)哈爾濱市零售商業(yè)市場(chǎng)的影響還不止于此。哈爾濱作為東北地區(qū)重要的流通中心都市，當(dāng)代流通業(yè)的發(fā)展對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是巨大的。該項(xiàng)目同時(shí)引進(jìn)的國(guó)內(nèi)外出名連鎖公司集團(tuán)不僅會(huì)增進(jìn)哈市商流的活躍和市場(chǎng)輻射能力的增強(qiáng)，并且連鎖公司巨大的物流量也將對(duì)哈市當(dāng)代物流業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力，從而強(qiáng)化哈爾濱市作為區(qū)域性物流中心都市的地位。由此可見，哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)將在深層次上增進(jìn)哈爾濱市商業(yè)的升級(jí)調(diào)節(jié)，使之進(jìn)一步融入當(dāng)代化和國(guó)際化的潮流中。HYPERLINK2、該項(xiàng)目的建設(shè)將加速哈爾濱市城區(qū)改造步伐，增進(jìn)哈爾濱市都市建設(shè)的發(fā)展該項(xiàng)目地塊東臨中央大街、南至友情路、西臨友情賓館與規(guī)劃路、北至沿江路，總用地面積為47000余平方米。該地塊是原哈爾濱空調(diào)廠區(qū)，屬于哈爾濱市的“三久”工程，歷史問題復(fù)雜，拆遷改造難度較大，不僅極大影響了冰城商業(yè)中心和沿江的風(fēng)貌形象，還造成了土地資源長(zhǎng)久閑置和浪費(fèi)。同時(shí)，該地塊現(xiàn)狀多為舊廠區(qū)，由于年久失修，缺少衛(wèi)生條件配套設(shè)施，居住環(huán)境極差的舊房和舊樓亟待搬遷改造。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)通過政企合作的方式，政府提供政策支持，公司注入拆遷改造和項(xiàng)目建設(shè)資金，在最短的時(shí)間內(nèi)以最有效的方式解決歷史遺留問題，整合土地資源，改善居民生活環(huán)境，將危舊房改造建設(shè)成為地標(biāo)性的當(dāng)代化商業(yè)中心，使之成為都市建設(shè)的新景觀，帶動(dòng)周邊的舊城改造步伐，完善和提高中央大街商圈和防洪紀(jì)念塔的商業(yè)和觀光價(jià)值。同時(shí)，由該項(xiàng)目直接和間接提供的就業(yè)崗位將達(dá)成7600人以上，社會(huì)效益明顯。可見，該項(xiàng)目屬于哈爾濱市舊城區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的建設(shè)將有力推動(dòng)哈爾濱市城區(qū)改造的步伐，對(duì)增進(jìn)哈爾濱市都市建設(shè)有重大意義。HYPERLINK3、該項(xiàng)目的發(fā)展將最后形成多贏戰(zhàn)略性協(xié)作這一發(fā)展格局，成為公司新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上含有較高的出名度，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上更是形成了“南有萬(wàn)科，北有萬(wàn)達(dá)”這一發(fā)展之勢(shì)?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)與多個(gè)出名的跨國(guó)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采用地產(chǎn)+商業(yè)的方式在全國(guó)重點(diǎn)都市共同發(fā)展建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目（即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)、其戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴負(fù)責(zé)包租經(jīng)營(yíng)），成果明顯，現(xiàn)在已經(jīng)在北京、上海、天津、沈陽(yáng)、武漢等14個(gè)都市投資建設(shè)該項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到今年年終將有9個(gè)項(xiàng)目全方面建成開業(yè)。哈爾濱市萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)龐大發(fā)展計(jì)劃中的一種，是一種純商業(yè)性質(zhì)的“SHOPPINGMALL”式的大型商業(yè)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的合作伙伴也都是在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上享有盛譽(yù)的連鎖型商業(yè)公司集團(tuán)：沃爾瑪是世界第一大零售公司，在全球《財(cái)富》500強(qiáng)中名列第一；華納影城是500強(qiáng)公司時(shí)代華納集團(tuán)旗下的品牌，在娛樂業(yè)有著良好的品牌出名度和美譽(yù)度；大洋百貨是由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)控股的百貨公司，現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)開店5家，發(fā)展勢(shì)頭良好；中國(guó)紅星家具集團(tuán)是中國(guó)家居流通業(yè)的領(lǐng)頭羊，名列全國(guó)民營(yíng)公司500強(qiáng)第16位。由此能夠看出，該項(xiàng)目是多方的戰(zhàn)略性協(xié)作，并且是真正意義上的主業(yè)互補(bǔ)式合作。該項(xiàng)合作不僅使得各方均能在合作中加緊彼此市場(chǎng)開發(fā)的速度，同時(shí)也能增進(jìn)國(guó)內(nèi)零售業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的良性、快速發(fā)展。首先，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)借外資商業(yè)連鎖公司擴(kuò)展中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)與之主動(dòng)合作，不僅能夠在合作項(xiàng)目中獲得利益，并且通過品牌的捆綁，大大提高了萬(wàn)達(dá)的品牌形象，這將給萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上的發(fā)展帶來推動(dòng)力；另首先，沃爾瑪、華納等國(guó)內(nèi)外公司通過與萬(wàn)達(dá)的合作大大減少了交易成本，變多次交易為一次交易，加速了進(jìn)入中國(guó)區(qū)域市場(chǎng)的進(jìn)程?？梢姡擁?xiàng)目的建設(shè)無(wú)論是對(duì)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，還是對(duì)其合作各方都含有重要的戰(zhàn)略意義，是一種多贏的戰(zhàn)略協(xié)作。中國(guó)加入WTO后，在國(guó)際化進(jìn)程和市場(chǎng)化進(jìn)程不停加緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也必然在成長(zhǎng)中趨向白熱化，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的做法為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的發(fā)展探索出了一條新路，這無(wú)論是對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還是對(duì)其它國(guó)內(nèi)公司都有重大的借鑒價(jià)值。三建筑方案3.1建設(shè)根據(jù)1、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（）2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-975、《都市規(guī)劃編制方法》6、《哈爾濱市都市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》7、哈爾濱市都市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的松花江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)3.2建筑設(shè)計(jì)1、重要規(guī)范及原則《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》[GB50009-]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50007-]《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-]《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》JGJ3-《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基解決技術(shù)規(guī)范》JGJ79-《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土持續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①根據(jù)“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充足體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線體現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，典型的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功效，把握尺度營(yíng)造氛圍，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。②充足考慮哈爾濱的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功效布置合理，空間構(gòu)造緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合現(xiàn)在及將來的市場(chǎng)需求，提高賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡量減少公攤面積。3.3構(gòu)造設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在構(gòu)造設(shè)計(jì)中充足考慮下列內(nèi)容：Ⅰ、使構(gòu)造含有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、含有必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的單薄部位，擬采用方法提高抗震能力。2、構(gòu)造設(shè)計(jì)構(gòu)造的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、構(gòu)造選型：6層以上的多層住宅采用框架構(gòu)造，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和與否有地下車庫(kù)，擬定采用磚混構(gòu)造或框架構(gòu)造。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板構(gòu)造。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋構(gòu)造采用澆鋼筋混凝土梁板構(gòu)造，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板構(gòu)造，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的規(guī)定。地下室防水以砼構(gòu)造自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國(guó)建科院PKPM系列構(gòu)造軟件新規(guī)范版。3.4給排水設(shè)計(jì)1、給排水①設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-]（版）《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-]（版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-]《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-]《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-]國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、原則等③排水設(shè)計(jì)社區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。社區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入社區(qū)化糞池，經(jīng)解決后，再排入市政下水道。四財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1項(xiàng)目評(píng)定根據(jù)1、建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》（第二版）；2、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)擬定；營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；都市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和公司投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、基本報(bào)表?yè)p益和利潤(rùn)分派表（見附表六）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。2、盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，能夠測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為73.86%，詳見附表八。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬(wàn)元。詳見附表八。投資回收期根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在上六個(gè)月現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從1月開始計(jì)逄，本項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)回收期0.88年。詳見附表八。根據(jù)損益和利潤(rùn)分派表測(cè)算，本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為3,395.97萬(wàn)元、年均凈利潤(rùn)為2,280.19萬(wàn)元。4不擬定性分析1、敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試成果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的狀況下，其收入下降5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為56.16%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的狀況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為.77萬(wàn)元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率