南京翠屏國(guó)際城天豪嘉頓全程營(yíng)銷策略及推廣方案

南京樓市現(xiàn)象一個(gè)熱銷7000套的樓盤(pán)蘇寧·天潤(rùn)城揚(yáng)子晚報(bào)2006年11月17日天潤(rùn)城喜獲”名盤(pán)”殊榮金陵晚報(bào)2006年11月17日至尊盤(pán):蘇寧·天潤(rùn)城金陵晚報(bào)2005年7月15日“天潤(rùn)城”將冠軍輕松納囊中南京日?qǐng)?bào)2006年4月3日蘇寧·天潤(rùn)城繼續(xù)稱霸銷售榜南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2006年11月23日公示

【2005年1月29日】天潤(rùn)城第一街區(qū)隆重開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日勁銷260套，天潤(rùn)城開(kāi)盤(pán)大吉。

【2005年2月26日】為回報(bào)廣大市民及業(yè)主對(duì)蘇寧的厚愛(ài)，“蘇寧天潤(rùn)城業(yè)主大型焰火聯(lián)誼晚會(huì)”盛大上演，現(xiàn)場(chǎng)參加人員近千人。

【2005年3月17日至3月19日】2005年春季購(gòu)房博覽會(huì)。蘇寧天潤(rùn)城一舉拿下40個(gè)展位，充分展示超級(jí)大盤(pán)的新姿，同時(shí)至此第一街區(qū)1034套已銷售完畢，銷售總額達(dá)1.8億，第二街區(qū)選房開(kāi)始,創(chuàng)下南京地產(chǎn)界銷售速度最新記錄。

冠軍樓盤(pán)“蘇寧·天潤(rùn)城”大事記【2005年5月1日－5月7日】蘇寧天潤(rùn)城勁銷400套創(chuàng)造長(zhǎng)假“樓市銷售冠軍”奇跡?！?005年5月1日－5月30日】天潤(rùn)城持續(xù)20多天占排行前二名，其中80％居首，長(zhǎng)達(dá)近半個(gè)月保持每天80－100套日銷量。【2005年6月1日】國(guó)務(wù)院發(fā)布“八條鐵規(guī)”引起南京樓市的巨大震蕩?！?005年6月11日】中國(guó)端午佳節(jié)，天潤(rùn)城第二街區(qū)至此已銷售近90％，達(dá)900多套，第三街區(qū)1630套選房開(kāi)始，當(dāng)天選房160套，蘇寧地產(chǎn)閑庭信步在6月1日新政后繼續(xù)譜寫(xiě)南京樓盤(pán)銷售新篇章。

【2005年6月3日】參加夏季房地產(chǎn)商品博覽會(huì)?！?005年6月11日】隨著第三街區(qū)首次亮相“贏汽車，抽空調(diào)”促銷活動(dòng)火爆登場(chǎng)，此次活動(dòng)從6月11日至7月11日為期一個(gè)月?！?005年7月14日】由南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)的商品房銷售排行榜揭曉?！疤鞚?rùn)城”以1753套。17.52萬(wàn)平方米的銷售業(yè)績(jī)高居“龍虎榜”榜首，獲得銷售套數(shù)，面積雙料冠軍。其中銷售面積占排行榜前10名總銷售面積的30%。【2005年7月26日】天潤(rùn)城第三街區(qū)開(kāi)盤(pán)，至此天潤(rùn)城銷售總額已逾5億元?！?005年8月6日】蘇寧品牌獲得“中國(guó)500最具價(jià)值品牌”。【2005年8月12日】天潤(rùn)城獲得“2005年南京老百姓最想購(gòu)買樓盤(pán)”?！?005年8月16日】〈〈浦口區(qū)橋北地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示〉〉，這意味橋北地區(qū)，包括蘇寧天潤(rùn)城項(xiàng)目在浦口地區(qū)升為高品質(zhì)規(guī)劃?！?005年9月15日至18日】參加2005年南京秋季房地產(chǎn)商品交易會(huì)，四天接待來(lái)訪者逾萬(wàn)人，其中登記近千人，成交近60套。【2005年9月8日】開(kāi)始持續(xù)一個(gè)月，蘇寧天潤(rùn)城冠名特約播映韓國(guó)名劇“大長(zhǎng)今”，“天潤(rùn)城”與“大長(zhǎng)今”成為秋季社會(huì)熱點(diǎn)?！?005年10月1日至10月15日】借“國(guó)慶”“十運(yùn)會(huì)”兩大黃金假期，天潤(rùn)城隆重舉辦“天潤(rùn)城購(gòu)房節(jié)”，同時(shí)“香港迪斯尼”五日游大抽獎(jiǎng)活動(dòng)及秋日親情回饋活動(dòng)同時(shí)開(kāi)幕?！?005年10月1日至30日】金秋十月，天潤(rùn)城創(chuàng)下月銷售近600套記錄。天潤(rùn)城數(shù)月穩(wěn)居“套數(shù)、面積、金額”三項(xiàng)冠軍?！?005年11月30日】天潤(rùn)城在2005年中國(guó)地博會(huì)上榮獲CCPE2005年度中國(guó)超級(jí)大盤(pán)十強(qiáng)稱號(hào)。【2005年11月8日】由南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，天潤(rùn)城持續(xù)近十個(gè)月穩(wěn)居三項(xiàng)冠軍，天潤(rùn)城成交套數(shù)突破3000套?！?005年12月8日】天潤(rùn)城第四街區(qū)揭開(kāi)神秘面紗。繼續(xù)保持2380元/平米起價(jià)，2500元/平米均價(jià)?！?005年12月31日】天潤(rùn)城第四街區(qū)開(kāi)盤(pán)?！?006年7月28日】天潤(rùn)城第五街區(qū)開(kāi)盤(pán)，80-90平米多層，計(jì)554套。開(kāi)盤(pán)告捷，短短兩周熱銷300套?！?006年9月15日】天潤(rùn)城第六街區(qū)開(kāi)盤(pán)，1500多套水景多層洋房受熱力追捧，均價(jià)達(dá)3200元/平米，引領(lǐng)南京樓市江北版塊。【2006年9月15日】斥資百萬(wàn)的天潤(rùn)城形象大使評(píng)選開(kāi)始，參加者達(dá)千人以上。形成社會(huì)新聞熱點(diǎn)。【2006年10月1日至7日】天潤(rùn)城周周歡樂(lè)購(gòu)房節(jié)隆重揭幕，購(gòu)房節(jié)成交達(dá)260套，掀起金十銀九南京購(gòu)房熱潮?！?006年10月21日至24日】2006年南京秋季房展會(huì)，推出120萬(wàn)豪禮回饋，秋展會(huì)四天成交達(dá)310套。至此，第五街區(qū)完成90%銷售率，第六街區(qū)銷售達(dá)780套，銷售率近60%。【2006年11月1日】2006年天潤(rùn)城精品展播月拉開(kāi)帷幕，第一周精品房源電視、報(bào)紙系列連載，周末成交近百套?！?006年11月11日】2006年CIHAF中國(guó)住交會(huì)上“天潤(rùn)城”榮獲中國(guó)名盤(pán)稱號(hào)。與此同時(shí)，天潤(rùn)城蟬聯(lián)十個(gè)月南京網(wǎng)上房地產(chǎn)、南京樓市面積、套數(shù)銷售總冠軍，總銷售套數(shù)近7000套。冠軍樓盤(pán)：蘇寧·天潤(rùn)城南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司全程代理南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司簡(jiǎn)介南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司是世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司戰(zhàn)略合作伙伴，是一家及房地產(chǎn)全程策劃、政策法規(guī)及信息咨詢、投資顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、銷售代理等功能于一體的專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。2005年十佳營(yíng)銷代理公司南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司NanjingShiLianRealEstateConsultantsCo.,Ltd南京東力廣告文化有限公司NanjingToNiAdvertisingCo.,Ltd南京世聯(lián)廣告文化有限公司NanjingShiLianAdvertisingCo.,Ltd江蘇電視臺(tái)教育頻道《金陵家園》新順興園藝景觀公司公司旗下聚集了一批國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)計(jì)師等各類高素質(zhì)專業(yè)人才。員工人數(shù)近200人。公司以科學(xué)規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模式、準(zhǔn)確高效的求實(shí)精神、積極進(jìn)取的工作作風(fēng)、以人為本的管理思想博得廣大客戶及業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。公司組成策劃篇南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“湖濱公寓”10萬(wàn)元特價(jià)活動(dòng)參與策劃單位南京棲霞建設(shè)集團(tuán)“紫金城”專題策劃亞?wèn)|花園城“仙鶴山莊”首期、二期洋房、別墅啟動(dòng)銷售總策劃南京建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)”的市場(chǎng)推廣企劃南京金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“新浪潮廣場(chǎng)”你買我租參與策劃單位中國(guó)廣廈南京置業(yè)有限公司雨花西路項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)企劃南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司“太平花園”入住營(yíng)銷宣傳總策劃及銷售代理南京大開(kāi)發(fā)2001-2002年媒體宣傳江蘇萬(wàn)誠(chéng)置業(yè)有限公司”萬(wàn)成·御景園”入住營(yíng)銷宣傳總策劃及銷售代理江蘇泛泰房和金壇圣通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩大房產(chǎn)巨頭聯(lián)合開(kāi)發(fā)“歐洲陽(yáng)光嘉園”入住營(yíng)銷宣傳總策劃及銷售代理TEXT太平花園

“太平花園”位于鼓樓區(qū)太平門地區(qū)，由南京凱豐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，是南京市較早建設(shè)的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)建筑面積6萬(wàn)平米。我公司十個(gè)月完成百分之百的銷售任務(wù)。TEXT風(fēng)光苑“風(fēng)光苑”位于秦淮區(qū)江寧路與馬道街交匯處，由南京風(fēng)光建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，小區(qū)住宅面積42300平米。本公司八個(gè)月完成百分之百的銷售任務(wù)。TEXT三山街花園城三山街花園地處秦淮區(qū)中華路與升州路交匯處，由南京風(fēng)光建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目占地2.29公頃，總建筑面積約6.67萬(wàn)平米，其中住宅4.71萬(wàn)平米。商業(yè)用地約1.96萬(wàn)平米。本公司十一個(gè)月完成百分之九十五的銷售任務(wù)。TEXT濱江廣場(chǎng)南京建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)，位于江東北路與草場(chǎng)門大街交匯處，江蘇電視臺(tái)北側(cè)，占地面積1.74公頃，總建筑面積101532.6平米。本公司以準(zhǔn)確的定位超越競(jìng)爭(zhēng)并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破，樹(shù)立項(xiàng)目形象及品質(zhì)。浦東花園TEXT百老匯家世界TEXT蘇南商貿(mào)城TEXT蘇寧·天潤(rùn)城TEXT歐洲陽(yáng)光嘉園

歐洲陽(yáng)光嘉園扼居句容南大門，由江蘇泛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金壇圣通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩大房產(chǎn)巨頭聯(lián)合開(kāi)發(fā)，離最為繁華的市中心不到1000米，緊鄰句容最大的南門菜場(chǎng)。項(xiàng)目為新老句容河環(huán)抱，風(fēng)景秀麗，在有氧有景的地方全新詮釋歐式陽(yáng)光水岸生活。本公司完成一期百分之九十的銷售，二期即將開(kāi)盤(pán)！

萬(wàn)成·御景園項(xiàng)目是江蘇萬(wàn)誠(chéng)置業(yè)有限公司于文化新城核心區(qū)位開(kāi)發(fā)的精品樓盤(pán)，周遍名校云集，與名校泗陽(yáng)中學(xué)僅一墻之隔。項(xiàng)目一期于2006年9月13日以均價(jià)低價(jià)入市，其高性價(jià)比大受購(gòu)房者歡迎本公司在短短3個(gè)月銷售突破近600套。商業(yè)項(xiàng)目及住宅二期即將開(kāi)盤(pán)。TEXT萬(wàn)成御景園PART01市場(chǎng)篇ONE綜合市場(chǎng)分析商品房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)--供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn)

區(qū)域價(jià)格走勢(shì)

年份2001年以前2002年2003年2004年—2005年價(jià)格區(qū)間（元/㎡）1000-18001800-24002400-30003000-3500江寧2006年1-10月成交量?jī)r(jià)典型項(xiàng)目的基本情況TWO項(xiàng)目地址江寧區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)將軍大道58號(hào)開(kāi)發(fā)商南京山水房產(chǎn)置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)公司浙江綠城建筑設(shè)計(jì)物管公司南京華門物管占地面積352畝總建面積15萬(wàn)㎡項(xiàng)目規(guī)劃占地352畝，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，以聯(lián)排別墅、疊加別墅及雙拼別墅為主要建筑形態(tài)。交通狀況機(jī)場(chǎng)高速、將軍大道、天元路、勝太路客戶定位高檔樓盤(pán)綠化率40%以上物業(yè)費(fèi)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位比1:1得房率95%以上客群市區(qū)為主，當(dāng)?shù)貫檩o購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住，投資項(xiàng)目類型戶型價(jià)格(元/m2)供應(yīng)情況消化情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅聯(lián)排別墅聯(lián)排均價(jià)7650共200套目前銷售完177套2005年5月21日疊加、雙拼主力戶型聯(lián)排別墅山水華門[簡(jiǎn)評(píng)]該項(xiàng)目位于江寧將軍大道，自2003年動(dòng)工建設(shè)至今，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售近400套，社區(qū)建設(shè)取得了豐碩的成果。山水華門銷售統(tǒng)計(jì)棟別總套數(shù)已售套型套型面積本棟銷售率均價(jià)合計(jì)200177

88.50%7650.793已售房面積統(tǒng)計(jì)面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率占總套數(shù)比例150-200000.00%0.00%200-25013012596.15%62.50%250-300484491.67%22.00%300以上22836.36%4.00%瑪斯蘭德項(xiàng)目項(xiàng)目地址江寧將軍大道8號(hào)開(kāi)發(fā)商南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)公司南京金宸建筑設(shè)計(jì)物管公司南京金陵飯店物管占地面積720畝總建面積500棟別墅項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明：瑪斯蘭德占地720畝，規(guī)劃建設(shè)有500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅，計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)。交通狀況機(jī)場(chǎng)高速、將軍大道、天元路、勝太路客戶定位高檔樓盤(pán)綠化率40%以上物業(yè)費(fèi)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位比1:1得房率95%以上客群市區(qū)為主，當(dāng)?shù)貫檩o購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住，投資項(xiàng)目類型戶型價(jià)格(元/m2)供應(yīng)情況消化情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅雙拼別墅雙拼6064共46套目前銷售35套2005年4月8獨(dú)棟別墅主力戶型雙拼獨(dú)棟別墅[簡(jiǎn)評(píng)]該項(xiàng)目東鄰將軍大道、西傍韓府山、南連翠屏山。規(guī)劃占地720畝，規(guī)劃建設(shè)有500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅，計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)?，斔固m德銷售統(tǒng)計(jì)

棟別總套數(shù)已售套型套型面積本棟銷售率均價(jià)合計(jì)463576%6063.913已售房面積統(tǒng)計(jì)面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率占總套數(shù)比例200-250000.00%0.00%250-300221568.18%32.61%300-35010880.00%17.39%350-400141285.71%26.09%400以上000.00%0.00%愛(ài)濤漪水園

項(xiàng)目地址江寧開(kāi)發(fā)區(qū)愛(ài)濤路18號(hào)開(kāi)發(fā)商江蘇愛(ài)濤置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)公司江蘇省建筑設(shè)計(jì)物管公司江蘇愛(ài)濤物管占地面積30萬(wàn)㎡總建面積14萬(wàn)㎡項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明：項(xiàng)目位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北傍高湖，西眺翠屏山，東臨牛首河，項(xiàng)目總占地面積31.3公頃，開(kāi)發(fā)面積19萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)包括豪華別墅、獨(dú)立別墅、雙拼別墅、豪華躍層公寓和小高層公寓等。交通狀況客戶定位高檔樓盤(pán)綠化率40%以上物業(yè)費(fèi)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位比1:1得房率95%以上客群市區(qū)為主，當(dāng)?shù)貫檩o購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住，投資項(xiàng)目類型戶型價(jià)格(元/m2)供應(yīng)情況消化情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅各類別墅均價(jià)5763共136套目前銷售130套2005年10月1日中高檔公寓主力戶型別墅240-400平米[簡(jiǎn)評(píng)]項(xiàng)目位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北傍高湖，西眺翠屏山，東臨牛首河，項(xiàng)目總占地面積31.3公頃，開(kāi)發(fā)面積19萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)包括豪華別墅、獨(dú)立別墅、雙拼別墅、豪華躍層公寓和小高層公寓等。愛(ài)濤漪水園銷售統(tǒng)計(jì)棟別總套數(shù)已售套型套型面積本棟銷售率均價(jià)合計(jì)13613096%5763.01已售房面積統(tǒng)計(jì)面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率占總套數(shù)比例150-200868497.67%61.76%200-250363288.89%23.53%250以上1414100.00%10.29%銀河灣紫苑

項(xiàng)目地址江寧區(qū)湯山街道丹青路8號(hào)開(kāi)發(fā)商南京華光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)公司江蘇筑源建筑設(shè)計(jì)物管公司江蘇愛(ài)濤物管占地面積㎡總建面積㎡項(xiàng)目規(guī)劃交通狀況客戶定位高檔樓盤(pán)綠化率40%以上物業(yè)費(fèi)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位比1:1得房率95%以上客群市區(qū)為主，當(dāng)?shù)貫檩o購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住，投資項(xiàng)目類型戶型價(jià)格(元/m2)供應(yīng)情況消化情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅聯(lián)排別墅均價(jià)8364共54目前銷售26套2006年11月5號(hào)主力戶型170m2聯(lián)排54套銀河灣銷售統(tǒng)計(jì)

棟別總套數(shù)已售套型套型面積本棟銷售率均價(jià)合計(jì)5426

48.15%8364.33已售房面積統(tǒng)計(jì)面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率占總套數(shù)比例100-150000.00%0.00%150-200542648.15%48.15%200-250000.00%0.00%250以上000.00%0.00%銷售率統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目山水華門瑪斯蘭德愛(ài)濤漪水園銀河灣銷售率88.50%76%96%48.15%從銷售率看，目前愛(ài)濤漪水園的銷售率最高，達(dá)到了96%。主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期為2005年10月1日。項(xiàng)目已經(jīng)銷售了一年。而最低的為銀河灣，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期為2006年11月5日，其銷售速度也很快。銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目山水華門瑪斯蘭德愛(ài)濤漪水園銀河灣銷售均價(jià)7651606457638364從銷售均價(jià)來(lái)看，目前的銷售均價(jià)最高的為8364元/平米，最低的為愛(ài)濤漪水園，均價(jià)為5763元/平米。產(chǎn)品類型統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目山水華門瑪斯蘭德愛(ài)濤漪水園銀河灣聯(lián)排★★★雙拼★★★項(xiàng)目SWOT分析ONE“天豪嘉頓(TianhaoGarden)”建設(shè)用地位于南京市江寧區(qū)將軍山風(fēng)景區(qū)，緊臨建設(shè)中的大型高尚社區(qū)――翠屏國(guó)際城。用地位于將軍北路西側(cè)，翠屏國(guó)際城的西北角，緊臨韓府路?？傆玫孛娣e約為40700平方米，其中天潭湖水面面積約為25000平方米，工程總建筑面積為134,786平方米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介S（優(yōu)勢(shì)）分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目坐落在南京第二大綠肺——翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。位于江寧區(qū)的將軍山板塊內(nèi)，具有良好的自然資源。項(xiàng)目?jī)?nèi)有自然水系，形成了“園外青山，園內(nèi)湖”的自然景觀。得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境成為項(xiàng)目自身最大的優(yōu)勢(shì)。周邊目前有河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院、英華學(xué)校等諸多高等學(xué)府林立，形成良好的文化氛圍。2、地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?nèi)有自然水系，形成了“園外青山，園內(nèi)湖”的自然景觀。地塊本身地勢(shì)較高，形成“一覽眾山小”的效果。3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目自身強(qiáng)調(diào)環(huán)保節(jié)能，符合現(xiàn)在國(guó)家提倡的建設(shè)綠色和諧社會(huì)的要求。小區(qū)及各建筑單體采用了大量的智能化系統(tǒng)保證了居民的安全和生活質(zhì)量。4、交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利，緊鄰將軍大道W（劣勢(shì)）分析1、城市配套本項(xiàng)目位于江寧區(qū)的將軍山板塊，是近年來(lái)江寧新開(kāi)發(fā)土地的熱門板塊，由于目前入住的居民不多，目前成形的各類商業(yè)配套和市政配套并不完善。2、地塊自身問(wèn)題本項(xiàng)目地塊并不規(guī)整，在規(guī)劃上存在一定的難度。小高層布局成為項(xiàng)目自身的一個(gè)挑戰(zhàn)。3、距離問(wèn)題本項(xiàng)目離主城區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目造成一定影響。4、價(jià)格問(wèn)題由于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為中高檔產(chǎn)品，其價(jià)格勢(shì)必比江寧區(qū)普通住宅高。目前江寧區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)未達(dá)到4000元/平米，而本項(xiàng)目的小高層由于產(chǎn)品成本勢(shì)必比目前江寧區(qū)均價(jià)高，這給未來(lái)的推廣和銷售帶來(lái)挑戰(zhàn)。O（機(jī)會(huì)）分析1、規(guī)劃隨著江寧區(qū)市政規(guī)劃，江寧區(qū)及本板塊的交通將得到進(jìn)一步的改善。交通的暢達(dá)勢(shì)必提升本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。2、配套逐漸完善隨著目前將軍山板塊各樓盤(pán)的陸續(xù)交付和商業(yè)配套（如托樂(lè)嘉街區(qū)商業(yè)配套）的建設(shè)，將軍山板塊的各類配套逐漸完善起來(lái)，這將逐步提升項(xiàng)目所在地的價(jià)值。3、已建產(chǎn)品帶動(dòng)本項(xiàng)目自身還有別墅產(chǎn)品，形成了高檔社區(qū)印象，無(wú)形中提升了小高層的形象。本項(xiàng)目建設(shè)后，入住人數(shù)將已達(dá)到一定規(guī)模，屆時(shí)周邊的配套將進(jìn)一步完善，人文環(huán)境也將得到進(jìn)一步的提升。T（威脅）分析1、自身因素本項(xiàng)目自身價(jià)格將高于江寧區(qū)普通住宅均價(jià)，項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)的認(rèn)可度存在一定的不可預(yù)見(jiàn)性。這也將給項(xiàng)目的銷售及銷售周期帶來(lái)一定的難度2、客群?jiǎn)栴}由于項(xiàng)目的單價(jià)較高，將有可能在客群上有一定的限制，相應(yīng)造成客戶面的狹窄。３、其他問(wèn)題由于目前定位為高檔的節(jié)能住宅，目前南京市的存在同類型的住宅，加上技術(shù)上和日常運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜性，也將給項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定的難度。綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較來(lái)看，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。就本項(xiàng)目而言，主要是規(guī)避項(xiàng)目地塊本身的劣勢(shì)和威脅，采取合理而又創(chuàng)造性的方式宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。PART02項(xiàng)目定位篇現(xiàn)代主義建筑理念:包豪斯包豪斯是德語(yǔ)Bauhaus的譯音，由德語(yǔ)Hausbau（房屋建筑）一詞倒置而成。以包豪斯為基地，20世紀(jì)20年代形成了現(xiàn)代建筑中的一個(gè)重要派別──現(xiàn)代主義建筑，主張適應(yīng)現(xiàn)代大工業(yè)生產(chǎn)和生活需要，以講求建筑功能、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益為特征的學(xué)派。包豪斯一詞又指這個(gè)學(xué)派。1919年，公立包豪斯學(xué)校由德國(guó)實(shí)用美術(shù)學(xué)校和魏瑪美術(shù)學(xué)院合并而成。它的創(chuàng)始人格羅皮烏斯，德裔美國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)大師，他令20世紀(jì)的建筑設(shè)計(jì)掙脫了19世紀(jì)各種主義和流派的束縛，開(kāi)始遵從科學(xué)的進(jìn)步與民眾的要求，并實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模的工業(yè)化生產(chǎn)。包豪斯的定義：以觀念為中心、以解決問(wèn)題為中心的一種現(xiàn)代工藝建筑設(shè)計(jì)體系。包豪斯的理念：實(shí)現(xiàn)將各種藝術(shù)統(tǒng)一于建筑的大建筑藝術(shù)理想。包豪斯的理念是與這些詞語(yǔ)相關(guān)的：擺脫束縛、遵從科學(xué)、滿足民眾需求、為了達(dá)成完美建筑而“不擇手段”的藝術(shù)。從理論上來(lái)說(shuō)，包豪斯是一種追求簡(jiǎn)約實(shí)用，積極進(jìn)取，廣納博采以達(dá)完備的大建筑藝術(shù)理念。格羅皮烏斯提出的嶄新設(shè)計(jì)要求：既是藝術(shù)的又是科學(xué)的，既是設(shè)計(jì)的又是實(shí)用的，同時(shí)還能夠在工廠的流水線上大批量生產(chǎn)制造。格羅皮烏斯在國(guó)立建筑藝術(shù)學(xué)校成立時(shí)說(shuō)：“讓我們建造一幢將建筑、雕刻和繪畫(huà)融為一體的、新的未來(lái)殿堂，并用千百萬(wàn)藝術(shù)工作者的雙手將它矗立在高高的云端下，變成一種新信念的標(biāo)志?！焙蟋F(xiàn)代主義建筑理念人們常說(shuō)，有多少后現(xiàn)代主義者，就有多少種后現(xiàn)代主義，但是絕大多數(shù)后現(xiàn)代主義并未指向真正的后現(xiàn)代性。一千個(gè)讀者就有一千個(gè)哈姆雷特，真正的藝術(shù)是因人而異，而又接近真善美的。它不因循守舊，它沒(méi)有束縛，它自由馳騁在藝術(shù)和美學(xué)的天堂，為心靈營(yíng)造一個(gè)精神的伊甸。當(dāng)然，這一切皆因我們善待自然，技術(shù)精湛?，F(xiàn)代主義后現(xiàn)代主義超越現(xiàn)代主義（天豪嘉頓ENJOYHOUSE）濱湖山水ENJOYHOUSE讓精神皈返自然，讓物質(zhì)凌駕在上超越后現(xiàn)代主義的完美藝術(shù)Ⅰ包豪斯/國(guó)際派/現(xiàn)代主義他山之石可以攻玉，兼取世界各地建筑文化的精華，精雕細(xì)作自，只為了是他擁有鉆石般的品質(zhì)，海納百川，其容乃大！囊括真真正正的國(guó)際潮流?、蛏鷳B(tài)/科技/后現(xiàn)代主義1、生態(tài)哲學(xué)：在本土哲學(xué)中，老子的思想越來(lái)越受到重視。他的哲學(xué)與后期海德格爾哲學(xué)有相似相近之處。海德格爾認(rèn)為世界是四域——天、地、人、神——的反映游戲，所以海德格爾主張人應(yīng)當(dāng)詩(shī)意地憩居在大地上。老子則說(shuō)域中有四大——天，地，人，道。其著名的“人法地，地法天，天法道，道法自然”與生態(tài)主義原則極為接近，但更加徹底。老子對(duì)于功利、技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)、過(guò)度消費(fèi)的批判使他成為生態(tài)主義的先驅(qū)。2、科技理念：科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力?，F(xiàn)代社會(huì)，由科技進(jìn)步帶來(lái)的物質(zhì)文化成果是數(shù)不勝數(shù)，然而，由科技帶來(lái)的對(duì)于生態(tài)的破壞、環(huán)境的污染、社會(huì)的失衡，等等負(fù)面影響也是比比皆是。刀可以殺人，也可以救人，關(guān)鍵還是看掌握和運(yùn)用科技的人。事實(shí)上，科學(xué)如果合理運(yùn)用，也可以在不破壞生態(tài)平衡的前提下，為我們提供非凡的物質(zhì)和精神享受。3、生態(tài)科技主義：立足自然生態(tài)，我們才可以走得更遠(yuǎn)！我們所談的生態(tài)科技主義，就是以生態(tài)的哲學(xué)為原則和出發(fā)點(diǎn)，以科技的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)和達(dá)成我們對(duì)于完美生活的追求?、筚e湖山水ENJOYHOUSE天豪嘉頓，傍山依水，卓越品質(zhì)的空中別墅，以人為本的設(shè)計(jì)思路，兼顧生態(tài)保護(hù)，融入現(xiàn)代科技，延續(xù)現(xiàn)代主義與后現(xiàn)代主義的精髓，創(chuàng)造出新一代的建筑理念：賓湖山水ENJOYHOUSE項(xiàng)目定位ONE一、項(xiàng)目的定位國(guó)際派,生態(tài)科技主義,后現(xiàn)代藝墅未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)的終極產(chǎn)品二、項(xiàng)目主題定位濱湖山水—ENJOYHOUSE三、項(xiàng)目的檔次定位：高檔社區(qū)四、項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位：后現(xiàn)代藝墅客群定位TWO按揭消費(fèi)一般為家庭整體收入的30%左右，即計(jì)算其家庭月收入的30%即為其月供款。家庭類型年收入幅度（元）月收入幅度（元）可承受月供款幅度（元）高端收入型360000以上30000以上9000以上高收入型320000左右27000左右8000高收入型280000左右23000左右7000中高收入型240000左右20000左右6000各類型家庭購(gòu)房可承受房款總額（以7成15年按揭付款為例）月供款額度（元）可承受物業(yè)總金額（按物業(yè)原值計(jì)算）9000以上150萬(wàn)以上8000約134.3萬(wàn)元7000約117.1萬(wàn)元6000約100萬(wàn)元根據(jù)主力目標(biāo)消費(fèi)群的家庭收入類型，可以得出——主力目標(biāo)消費(fèi)群可承受的房款總額分別在：120-150萬(wàn)以上這兩個(gè)區(qū)間；不排除有一定比例的主力目標(biāo)消費(fèi)群可承受超過(guò)150萬(wàn)元以上的房款。本報(bào)告以按揭為例分析對(duì)主力目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)房消費(fèi)能力進(jìn)行分析。一、核心客戶的購(gòu)房消費(fèi)能力分析二、價(jià)格定位建議本項(xiàng)目的均價(jià)：8000元/m2，總價(jià)120-160萬(wàn)/戶此定位統(tǒng)籌考慮了上述價(jià)格決定因素，充分利用此因素靈活定價(jià)。根據(jù)上述消費(fèi)力分析，我們可以大致得出一個(gè)結(jié)論：排出價(jià)格因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提高項(xiàng)目檔次能夠極大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)我們?cè)谑袌?chǎng)研究中的結(jié)論，再參照本案所處板塊的其它樓盤(pán)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況進(jìn)行評(píng)估、消費(fèi)者心理定價(jià)法及成本定位法，綜合評(píng)定出項(xiàng)目的價(jià)格，每平方米單價(jià)控制在

是距離與交通時(shí)間嗎？不是，天豪嘉頓距市區(qū)13公里，30分鐘車程，距離與時(shí)間都不是問(wèn)題，是南京人太缺乏“綠色生存”觀念，太缺乏工作與生活區(qū)域應(yīng)相分離的觀念。是地域抗性嗎？不是，事實(shí)上南京人很了解江寧的環(huán)境，并且很認(rèn)同江寧的自然景觀，而是南京人對(duì)休閑生活內(nèi)容及其重要性太過(guò)陌生，是缺乏享受觀念。8000元/平方米的銷售阻力在哪？我們現(xiàn)在面臨的壓力

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較通過(guò)上節(jié)資料顯示，南京人的享受生活的觀念還沒(méi)有完全形成，別墅市場(chǎng)還沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)，只屬于剛剛進(jìn)入快速發(fā)展的階段，雖然南京別墅市場(chǎng)還有不少發(fā)展空間，且周邊項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目顯性威脅有限，但本項(xiàng)目仍不能忽視聯(lián)排與疊加別墅對(duì)本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，其總價(jià)區(qū)間與本項(xiàng)目產(chǎn)品相近，其目標(biāo)群體與本案有較大重疊范圍。所以如何減小聯(lián)排與疊加別墅對(duì)本項(xiàng)目的整體影響，突出項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化綜合優(yōu)勢(shì)是時(shí)下應(yīng)當(dāng)關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)。8000元/平米支撐體系與聯(lián)排、疊加別墅比較優(yōu)勢(shì)一、環(huán)境支撐山景：翠屏山連綿的翠屏山，在春夏季節(jié)的陽(yáng)光下更顯翠綠，芳草野花，林木搖曳多姿；秋冬時(shí)節(jié)，傍晚時(shí)分，鴻雁飛過(guò)天邊，山色更顯幽美。待到冬天的時(shí)候山體被潔白的積雪覆蓋，冰清玉潔，對(duì)于南方的城市來(lái)說(shuō)，那會(huì)是怎樣的一種美！殷勤昨夜三更雨，偷得浮生一日閑，這樣的心情怎能不令都市暴走一族留連？這一切，如詩(shī)如畫(huà)，怎不令人陶醉？水景：天潭湖煙籠寒水月籠沙，夜泊天潭近酒吧。人是性情中人，水是溫柔的水。斜陽(yáng)照影，寒鴨逐魚(yú)，任何一種幽傷而又美麗的情景都離不開(kāi)水，寂寞沙州，孤鴻飄渺，月影朦朧。天潭湖的夜色一定很迷人！二、概念支撐現(xiàn)代藝墅必備的四要素首先他是一個(gè)物理的功能也就是居住的功能，現(xiàn)在很多別墅對(duì)功能上面的探討是我們現(xiàn)在確實(shí)要增加更多的工夫的。第二個(gè)，他是審美情趣的代表，就像剛剛提到的有中式、歐式的風(fēng)格，這是審美情趣的不同，所以從這個(gè)角度就沒(méi)有高和下。第三個(gè)是社會(huì)階層的代表，大家買別墅肯定會(huì)希望代表著我擁有什么樣的社會(huì)地位，那么有什么樣的鄰居、有什么樣的社區(qū)文化就很重要。第四個(gè)資源占有是價(jià)值很重要的體現(xiàn)，因?yàn)闅w根結(jié)底一個(gè)是對(duì)自然資源的占有還有對(duì)各種各樣勞動(dòng)力等整合資源的占有。概念一：生態(tài)天豪嘉頓是天然的山水別墅，她北靠翠屏山，南依天潭湖，環(huán)境優(yōu)越，濕地氣候，適宜人居，天然無(wú)污染的湖水，占有現(xiàn)代都市稀缺自然資源。天豪嘉頓是真正的生態(tài)別墅，她運(yùn)用高新科學(xué)技術(shù)，混凝土采暖制冷系統(tǒng)讓我們告別傳統(tǒng)空調(diào)時(shí)代，中央吸塵垃圾處理系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)等等，整個(gè)別墅就是一個(gè)小生態(tài)系統(tǒng)。概念二：節(jié)能天豪嘉頓運(yùn)用可再生能源，如地?zé)幔?yáng)能，風(fēng)能等等，配置的先進(jìn)系統(tǒng)有：土壤源地?zé)岜孟到y(tǒng)、毛細(xì)管平面輻射系統(tǒng)、太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)等等，天然無(wú)污染的能源使用方式，讓低能耗成為時(shí)尚，讓居住貼緊自然。概念三：現(xiàn)代藝術(shù)天豪嘉頓，揉水色山光、高新科技于一體，完美整合，筑就了中產(chǎn)階級(jí)的終極別墅，這一切只因我們?cè)醋缘聡?guó)的包豪斯建筑設(shè)計(jì)理念。Bauhaus，格羅皮烏斯的設(shè)計(jì)理念，我們的存在是為了幫您解決問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)將各種藝術(shù)統(tǒng)一于建筑的大建筑藝術(shù)的理想，這是包豪斯的理念，也是我們的宣言！地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)：獲取土壤淺層能量用以供熱、制冷。即在冬季把地能中的熱量“取”出來(lái)，提高溫度后，供給室內(nèi)采暖；夏季把室內(nèi)的熱量取出來(lái)，釋放到地能中去。這是一項(xiàng)在國(guó)際上被廣泛認(rèn)可、成熟應(yīng)用的可再生能源利用技術(shù)。其節(jié)能率是常規(guī)空調(diào)系統(tǒng)的40-50%。１、地?zé)崛?、六大技術(shù)支撐

混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)：在混凝土頂棚中敷設(shè)輻射盤(pán)管，通過(guò)盤(pán)管中的供回水溫差，得到室內(nèi)溫度的調(diào)節(jié)和保持。它帶來(lái)的舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)，溫度分別均勻，覆蓋到每個(gè)房間，每個(gè)角落，無(wú)吹風(fēng)感和噪音。２、頂棚置換新風(fēng)系統(tǒng)：系統(tǒng)通過(guò)性能良好、高效、節(jié)能、低噪音的主風(fēng)機(jī)及配套設(shè)備(風(fēng)量平衡、控制器)和合理的氣流組織控制系統(tǒng)，控制通風(fēng)路徑的室內(nèi)通風(fēng)方式，持續(xù)、高效通過(guò)排風(fēng)口將室內(nèi)渾濁空氣排到室外，并將新風(fēng)通過(guò)自平衡進(jìn)風(fēng)口從室外引入室內(nèi)地面各主要房間，從輔房空間排除.使房屋室內(nèi)外新風(fēng)的更換完全得到控制，就像人體一樣，既維持了平衡，體溫又能通過(guò)“呼吸”來(lái)吐“垢”納新，以保持健康狀態(tài)。３、新風(fēng)循環(huán)2、獨(dú)立新風(fēng)式輻射供冷供熱空調(diào)（毛細(xì)管系統(tǒng)）采用毛細(xì)管系統(tǒng)，工作原理是由土壤熱泵機(jī)組通過(guò)地下?lián)Q熱器提取冷量（夏季）或熱量（冬季）提升后，供至毛細(xì)管平面末端，由毛細(xì)管平面末端向室內(nèi)輻射冷熱量，實(shí)現(xiàn)夏季供冷、冬季供熱的目的。住宅的外墻在結(jié)構(gòu)墻之外，設(shè)置了特別增厚的保溫層，起到遮陽(yáng)隔熱的作用，像給房子打了一把傘。這一系列的技術(shù)集合，使街區(qū)的住宅的采暖能耗每平方米只有二三十瓦。大約是傳統(tǒng)住宅的15%。４、外墻外窗采用絕熱窗，窗框和窗洞的結(jié)合空隙采取阻熱設(shè)計(jì)，隔絕熱傳導(dǎo)。玻璃的中空層充滿惰性氣體，鍍有Low-E涂層，不讓室內(nèi)能量跑出，也不讓室外的冷熱進(jìn)來(lái)。外窗外側(cè)設(shè)置金屬外遮陽(yáng)卷簾，遮陽(yáng)率高達(dá)80%。它拉起方便，可自由調(diào)控室內(nèi)光線，有效阻擋太陽(yáng)直輻射和漫輻射，還具備一定的防盜功能。５、外窗２、斷橋式鋁塑復(fù)合窗利用塑料型材（隔熱性高于鋁型材1250倍）將室內(nèi)外兩層鋁合金既隔開(kāi)又緊密連接成一個(gè)整體，構(gòu)成一種新的隔熱型的鋁型材，用這種型材做門窗，其隔熱性與塑（鋼）窗在同一個(gè)等級(jí)——國(guó)標(biāo)級(jí)，徹底解決了鋁合金傳導(dǎo)散熱快、不符合節(jié)能要求的致命問(wèn)題，同時(shí)采取一些新的結(jié)構(gòu)配合形式，徹底解決了“鋁合金推拉窗密封不嚴(yán)”的老大難問(wèn)題。該產(chǎn)品兩面為鋁材，中間用塑料型材腔體做斷熱材料。這種創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，兼顧了塑料和鋁合金兩種材料的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)滿足裝飾效果和門窗強(qiáng)度及耐老性能的多種要求。這種窗將鋁、塑兩種窗的優(yōu)點(diǎn)集于一身，去除了它們各自的缺點(diǎn)，從而成為用戶理想的選擇。同層排水系統(tǒng)：衛(wèi)生間采用隱蔽式水箱和同層后排水技術(shù)，排水管不穿越樓板，排水橫管在本層戶內(nèi)與立管連接，有效減少自家水流撞擊管壁給鄰里帶去的噪音，降低了滲漏的概率。６、同層排水系統(tǒng)四、其他配置支撐公共照明系統(tǒng)：燈具和光源采用國(guó)際著名公司的產(chǎn)品，按照國(guó)際通用照明系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。綠化樹(shù)木：采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的高度在8米左右的、官幅在3-5米左右的櫸木、香樟為主的喬木，一次種植完成。停車空間：機(jī)動(dòng)車輛停放設(shè)置于地下，達(dá)到完全分流的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。公共走道：住宅樓、辦公樓的公共部分按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修。物業(yè)管理：引進(jìn)國(guó)際一流品牌物業(yè)管理公司為管理顧問(wèn)，提供五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。新風(fēng)系統(tǒng)：采用新風(fēng)置換系統(tǒng)。·火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用國(guó)際知名品牌的智能化火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)?！ら]路電視監(jiān)控系統(tǒng)在建筑物電梯轎廂內(nèi)、直接對(duì)外出入口、室外主要通道、地下車庫(kù)等部位均設(shè)置監(jiān)視器。·入侵報(bào)警系統(tǒng)主要設(shè)備房和重點(diǎn)區(qū)域配置為門磁開(kāi)關(guān)。周界防越采用主動(dòng)式紅外對(duì)射探測(cè)器?！らT禁系統(tǒng)門禁讀卡器、采用IC卡讀卡?！ぱ哺到y(tǒng)保安巡更系統(tǒng)采用離線巡更方式。巡更點(diǎn)設(shè)置在樓梯間、走廊、地下車庫(kù)、拐彎處、以及重點(diǎn)保護(hù)的部位附近（如：變更所、水泵房等）。巡更管理軟件可實(shí)時(shí)監(jiān)控保安員的巡邏路經(jīng)、記錄巡更資料。·可視對(duì)講訪客系統(tǒng)住在公寓樓四節(jié)設(shè)置可視對(duì)講訪客系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)置知名品牌可視對(duì)講機(jī)，具有可觀看訪客人員、遠(yuǎn)程開(kāi)鎖、與門口對(duì)話、與管理機(jī)通話等功能。智能化安全防范系統(tǒng)：·汽車庫(kù)管理系統(tǒng)入口管理：IC卡讀卡和臨時(shí)出票進(jìn)入；出口管理：IC卡讀卡和臨時(shí)票收費(fèi)駛出；視頻比對(duì)：對(duì)進(jìn)出車輛拍照，進(jìn)行車模、顏色等對(duì)比；防砸車：進(jìn)出口閘機(jī)后設(shè)置地感線圈，防止閘機(jī)誤動(dòng)作砸壞車輛；中央管理站：以PC機(jī)為平臺(tái)，可設(shè)置卡的有效期、管理員權(quán)限、管理員口令、退出系統(tǒng)強(qiáng)制備份等?！ねㄐ啪W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；電話：辦公樓提供滿足現(xiàn)代化辦公需求的電話接口容量；住宅樓每戶預(yù)留兩對(duì)電話接口。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)：辦公樓采用100M骨干光纖；住宅樓每戶預(yù)留一臺(tái)一臺(tái)多媒體信息箱。·衛(wèi)星與有限電視系統(tǒng)；配有衛(wèi)星接收天線，接收12套境內(nèi)外衛(wèi)星節(jié)目。有線電視節(jié)目由城市有限電視網(wǎng)光纜引入。排水系統(tǒng):本工程雨、污水分流，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入污水管道?！の鬯潘到y(tǒng)：住宅樓的衛(wèi)生間、廚房排水立管設(shè)專用通氣立管；住宅樓排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)充分考慮住戶利益，合理排放管線，力求在節(jié)約空間和使用舒適中取得平衡。系統(tǒng)使用可靠穩(wěn)定，為市內(nèi)設(shè)計(jì)帶來(lái)最佳創(chuàng)意靈感，給客戶以人性化的舒適空間·······雨水排放：住宅樓屋面雨水系統(tǒng)為重力流式。電器設(shè)計(jì)：·設(shè)有兩路電源專放供電系統(tǒng)，并設(shè)有高低壓段的母聯(lián)，保障本區(qū)域供電的可靠性。·建筑物內(nèi)設(shè)有第三電源系統(tǒng)，消防設(shè)施備有EPS集中式的電源，以確保其供電的可靠性?！け窘ㄖ飪?nèi)設(shè)有總等電位聯(lián)結(jié)，在有洗浴設(shè)施和一些特殊環(huán)境場(chǎng)所設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)，其配電線回路設(shè)剩余電流保護(hù)開(kāi)關(guān)（RCD），以保障使用人員的用電安全?！け窘ㄖ锇磧深惙览椎燃?jí)配置，為防止雷電電磁脈沖對(duì)樓內(nèi)信息設(shè)備造成破壞，在一些重要配電回路處設(shè)電涌保護(hù)器（SPD）·住宅設(shè)終端配電箱，設(shè)12配電回路，選用國(guó)際知名品牌的元器件?！な彝饩坝^照明由國(guó)際知名照明設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。建設(shè)伊始就始終貫徹“科技、生態(tài)、節(jié)能”的宗旨，打造劃時(shí)代的科技住宅，并對(duì)業(yè)主作出“全球一線品牌共同鑄就”的承諾，社區(qū)配套產(chǎn)品均為全球一線產(chǎn)品品牌，只有世界知名品牌才能進(jìn)入本樓盤(pán)產(chǎn)品招投程序。品牌是品質(zhì)的保證，這些配套產(chǎn)品不論在產(chǎn)品品質(zhì)上還是在產(chǎn)品服務(wù)上都有著顯著的優(yōu)勢(shì).小結(jié)入戶花園的建議：獨(dú)享會(huì)所的建議：在每動(dòng)樓頂設(shè)立主題會(huì)所主要功能：小型酒吧、簡(jiǎn)單西餐、商務(wù)談判、運(yùn)動(dòng)健身等五、規(guī)劃建議支撐本項(xiàng)目?jī)r(jià)格=周邊普通物業(yè)（多層、小高層）均價(jià)3600元/平方米+真山1200元/平方米+真湖1200元/平方米+環(huán)保、節(jié)能的設(shè)計(jì)理念500元/平方米+優(yōu)質(zhì)的建筑材料1000元/平方米+物業(yè)服務(wù)500元/平方米=8000元/平方米總結(jié)科技造就品質(zhì)，品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值支持價(jià)格本項(xiàng)目的均價(jià)為：8000元/平方米客戶的特征THREE目標(biāo)客戶特征一客戶群比例客戶特征購(gòu)買偏好核心客戶群70％經(jīng)濟(jì)能力較為富裕的家庭，打算改善居住環(huán)境進(jìn)行二次置業(yè)的人群三房二廳，相對(duì)較為舒適的房型。注重房型設(shè)計(jì)的舒適性和社區(qū)環(huán)境質(zhì)量等偶得客戶群30％項(xiàng)目高品質(zhì)定位帶來(lái)的客戶群，這部分人群經(jīng)濟(jì)條件較好，已擁有至少一套的住宅大三房，注重居住房型的舒適性和小區(qū)環(huán)境質(zhì)量天豪嘉頓與城市保持著“不即不離”的距離，徹底脫離了城市的喧囂，回歸到大山大水的自然狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了“空間自由”，同時(shí)讓“工作歸工作，生活歸生活”，從而讓人享有“時(shí)間自由”。在這種狀況下，生活才是真正意義上的生活。所以，天豪嘉頓是第一居所。然而她又有別于一般意義上的第一居所，她融合了度假與休閑的色彩，是具有豐富享受內(nèi)容的第一居所。第一居所約60%第二居所約30%投資約10%目標(biāo)客戶特征二如何鎖定客戶FOUR利用現(xiàn)有翠屏國(guó)際近５００名客戶的帶動(dòng)效應(yīng)。針對(duì)性（中高端人群）的對(duì)點(diǎn)宣傳及SP活動(dòng)。四大網(wǎng)絡(luò)的建立：傳播網(wǎng)絡(luò)、銷售網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、一站式的服務(wù)體系。分眾傳媒，針對(duì)的廣告宣傳。PART03銷售渠道篇預(yù)約式空心直銷網(wǎng)絡(luò)通過(guò)預(yù)約提高服務(wù)質(zhì)量，和通過(guò)直銷提高效率。分眾式置業(yè)俱樂(lè)部銷售渠道的建立Ⅰ

1、銷售中心的選址

選擇地點(diǎn)建議：南京市區(qū)、項(xiàng)目地各一處,咨詢中心若干.2、樓盤(pán)全裝修樣板視覺(jué)形象樣板房的選擇建造

選擇具有特點(diǎn)的戶型打造出樣板房，并按照房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，打造全裝修樣板，為消費(fèi)者提供一個(gè)直觀的印象。

選擇戶型：170平方米一套210平方米一套再選擇頂層大面積景觀較好的一套打造豪華樣板房，冠以樓王的稱號(hào)。配置標(biāo)準(zhǔn)：門窗:德國(guó)Hoppe門鎖

廚房:德國(guó)POGGENPOHL櫥柜、意大利Smeg灶具

衛(wèi)生間:墻面、地面大理石，西班牙ROCA潔具3、銷售團(tuán)隊(duì)

工作人員主要抽調(diào)參加創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、泰華城、天潤(rùn)城的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，根據(jù)工作人員的具體工作分工進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行具體的培訓(xùn)。負(fù)責(zé)天潤(rùn)城策劃工作：具有較高理論水平、豐富經(jīng)驗(yàn)和高強(qiáng)執(zhí)行能力的高級(jí)策劃師、具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)和組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、專業(yè)水平突出的銷售經(jīng)理組織強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍。冠軍團(tuán)隊(duì)框架關(guān)于建立分眾式置業(yè)俱樂(lè)部Ⅱ建立置業(yè)俱樂(lè)部的目的主要是建立四大網(wǎng)絡(luò)：一、建設(shè)自己的傳播網(wǎng)絡(luò)：a.創(chuàng)辦本項(xiàng)目置業(yè)俱樂(lè)部會(huì)刊；b.建立本項(xiàng)目置業(yè)俱樂(lè)部網(wǎng)站；c.開(kāi)設(shè)本項(xiàng)目區(qū)間巴士；二、建立龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)：銷售網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成：（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售中心的設(shè)立分為客服中心咨詢臺(tái)，客戶休閑休息區(qū)等，并設(shè)金、紅、藍(lán)三色展廳；金色展廳：中惠地產(chǎn)實(shí)力展示及中惠地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展示；紅色展廳：展示政府對(duì)江寧的整體規(guī)劃以及未來(lái)即將立項(xiàng)的重大工程項(xiàng)目：藍(lán)色展廳：展示本項(xiàng)目整體規(guī)劃，詳細(xì)介紹本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃理念、規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖等；（2）銷售網(wǎng)絡(luò)其他部分遵循城市區(qū)域空心結(jié)構(gòu)和長(zhǎng)江區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，銷售網(wǎng)絡(luò)建立原則：三、創(chuàng)建功能完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：傳播網(wǎng)絡(luò)的組成：會(huì)員日常服務(wù)網(wǎng)——為每一位會(huì)員提供最快的俱樂(lè)部服務(wù)；衍生式服務(wù)網(wǎng)——建立客戶衍生服務(wù)系統(tǒng)發(fā)揮客戶的光環(huán)作用；四、建立一站式的服務(wù)體系：設(shè)立俱樂(lè)部一卡通，讓俱樂(lè)部會(huì)員在相關(guān)的商業(yè)機(jī)構(gòu)或合作的相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)消費(fèi)可以優(yōu)先、優(yōu)惠；設(shè)立俱樂(lè)部一卡通的作用：便于建立會(huì)員檔案，查詢會(huì)員在相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)消費(fèi)的情況體現(xiàn)俱樂(lè)部會(huì)員身份；同時(shí)需要特別強(qiáng)調(diào)的是本案的產(chǎn)品，其在公眾認(rèn)知中和傳播中都需進(jìn)行獨(dú)立的營(yíng)銷包裝，針對(duì)產(chǎn)品個(gè)性進(jìn)行傳播訴求。房源的有效控制用以提升價(jià)格的重要途徑之一。

縱向價(jià)值提升：主要是通過(guò)本案的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，如：1、根據(jù)銷售時(shí)間提升價(jià)格：開(kāi)盤(pán)一周后的價(jià)格提升，很明了的進(jìn)行提價(jià)通知；2、根據(jù)工程進(jìn)度降低折扣：利用期房銷售工程進(jìn)度，消費(fèi)者普遍愿意購(gòu)買看得見(jiàn)的房子，因此可在房子形狀逐漸浮出水面時(shí)提價(jià)；3、根據(jù)銷售進(jìn)度提升價(jià)格：銷售進(jìn)度反應(yīng)出購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度，如果項(xiàng)目銷售順利，那么設(shè)定數(shù)個(gè)進(jìn)度比例值，如：50％、80％、95％、清盤(pán)（當(dāng)期）。每達(dá)到一個(gè)值就進(jìn)行合理的提升與調(diào)價(jià)。橫向價(jià)值提升：主要是通過(guò)本案產(chǎn)品的自身價(jià)值進(jìn)行高低組合。1、按