物業(yè)管理百問百答

港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司AsiaAssetPropertyServicesLtdPAGE1PAGE9物業(yè)管理百問百答物業(yè)管理百問百答提交人：港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司日期：二OO六年六月二十七日物業(yè)管理百問百答開發(fā)商為了提供優(yōu)質(zhì)與尊貴物業(yè)管理服務(wù)而采取了什么重要的舉措？答：開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃的前期就聘請了香港著名的物業(yè)管理公司——港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司擔(dān)任小區(qū)的物業(yè)管理顧問，為日后小區(qū)物管服務(wù)提供信心的保證。港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司是一間怎么樣的物管公司？答：港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司成立于一九九五年，總部設(shè)在香港，在國內(nèi)主要大城市上海、廣州、武漢、天津等地都設(shè)地區(qū)公司，公司的服務(wù)范圍主要包括：物業(yè)管理顧問、委托物業(yè)管理、酒店與公寓管理、房地產(chǎn)銷售與租賃代理、資產(chǎn)管理等。港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司在國內(nèi)管理了哪些有名的項(xiàng)目？答：廣州怡苑（高級住宅公寓）、廣州利雅灣（高級住宅及公寓）、上海佘山月湖山莊（豪華別墅）、上海嘉里華庭（高級酒店公寓）、上海多媒體產(chǎn)業(yè)大廈（甲級寫字樓）、武漢天梨豪園（高級住宅小區(qū)）、武漢三金映象（高級住宅小區(qū)）、武漢學(xué)雅芳鄰（高級住宅小區(qū)）、成都水映長島（高檔別墅）、貴陽城市方舟（高級住宅及寫字樓）、南京世紀(jì)廣場（商務(wù)樓）、沈陽年華國際大廈（高級公寓）、天津水語花城（大型綜合小區(qū)）等等。港聯(lián)物業(yè)公司的服務(wù)宗旨是什么？答：“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”港聯(lián)物業(yè)公司曾受到社會(huì)上的哪些榮譽(yù)與嘉獎(jiǎng)？答：港聯(lián)物業(yè)公司較早地通過了ISO質(zhì)量體系的認(rèn)證；被房地產(chǎn)行政管理部門評為“優(yōu)質(zhì)管家”稱號；被工商行政管理部門評為“信得過企業(yè)”稱號等等。小區(qū)日后的物業(yè)管理模式如何？答：小區(qū)日后的物管模式將推行港式的管理模式，提供貼心管家式的服務(wù)，以客戶服務(wù)為中心，協(xié)調(diào)各物管職能的暢順運(yùn)作，小區(qū)將實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對業(yè)戶的報(bào)修、求助、投訴等管理公司承諾20分鐘內(nèi)派出人員到場關(guān)注及處理，令業(yè)戶享受到尊貴的物管服務(wù)。小區(qū)日后物業(yè)管理亮點(diǎn)？答：小區(qū)物業(yè)管理亮點(diǎn)有：貼心管家式的服務(wù)、酒店門童式大門/大堂護(hù)衛(wèi)、“一對一”的高效運(yùn)作模式、ISO標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的保證、溫馨細(xì)致的個(gè)性化服務(wù)、保安工作聯(lián)席會(huì)議制等。小區(qū)配備了哪些配套設(shè)施？答：小區(qū)選配了如：會(huì)所、泳池、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園等設(shè)施，方便業(yè)戶的日常生活起居。物業(yè)管理費(fèi)的厘定依據(jù)是什么？答：在前期物業(yè)管理期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)厘定主要依據(jù)“以支定收”的原則，結(jié)合政府的指導(dǎo)價(jià)格范圍及物業(yè)管理的服務(wù)檔次等來測算出具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)局審批，日后業(yè)主大會(huì)成立后，則由業(yè)委會(huì)與物管公司雙方協(xié)議定價(jià)。日后的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：日后物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格控制在政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，大約為0.8元/㎡～1元/㎡，最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定將以物價(jià)局最后審批為準(zhǔn)。在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)面積是按房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，則以購房合同標(biāo)出的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)管理費(fèi)是否已含了水電公攤費(fèi)用？答：根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)已含了公共樓道的水電公攤費(fèi)用，而電梯運(yùn)行電費(fèi)則由該棟業(yè)戶共同負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理費(fèi)包括了哪些支出成本？答：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理有什么作用？答：為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供衛(wèi)生、清潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長。物業(yè)管理的基本內(nèi)容？物業(yè)管理可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。常規(guī)性公共服務(wù)（由管理費(fèi)支付）客戶服務(wù)（投訴、求助、反映性情況等）治安管理環(huán)境衛(wèi)生管理消防管理車輛道路管理綠化管理設(shè)備、設(shè)施的管理房屋建筑主體的管理等針對性專項(xiàng)服務(wù)（部分有償）衣著方面：為業(yè)戶代收洗衣物生活方面：為業(yè)戶代訂報(bào)紙、雜志、牛奶等出行方面：代購車船票、飛機(jī)票等房屋中介方面：代業(yè)戶放盤租售、代業(yè)戶收取租客租金等政府與社會(huì)相關(guān)單位方面：小孩入學(xué)情況咨詢、戶口遷入遷出情況咨詢等委托性特約服務(wù)（全部有償）室內(nèi)清潔代買商品招待客人室內(nèi)設(shè)施維修室內(nèi)小型電器維修送餐服務(wù)等什么是前期物業(yè)管理？答：前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。什么是物業(yè)的接管驗(yàn)收？答：接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的新物業(yè)，或自其他物業(yè)單位接管原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提交的材料有哪些？答：新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的材料：1）產(chǎn)權(quán)材料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置材料。2）技術(shù)材料：包括竣工圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告，工程預(yù)決算，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的。物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起主體結(jié)構(gòu)開裂和毗鄰房的損壞。房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國家規(guī)定，外墻不得滲水。屋面和樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施。地面的面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平正，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接。每一回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于1M∩/kV。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定，安裝及試運(yùn)記錄，性能檢測記錄、圖紙資料齊全。水、衛(wèi)、消防。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑現(xiàn)象，水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過8厘米，不可使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。附屬工程及其他。例如，室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，場地清除，臨時(shí)設(shè)施與過渡房拆除完畢，相應(yīng)市政、市建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。外墻不得滲水。樓地面。面層與基層必須粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起沙等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺(tái)、洗水間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。物業(yè)接管驗(yàn)收的程序是什么？答：1）建設(shè)單位向接管單位提交書面驗(yàn)收申請；接管單位按照接管驗(yàn)收件和應(yīng)提交的資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并確定驗(yàn)收時(shí)間；接管單位會(huì)同建設(shè)單位按接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)；對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。物業(yè)接管驗(yàn)收有什么意義？答：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)是具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益；為日后管理創(chuàng)造條件。接管驗(yàn)收遺留問題怎樣處理？答：1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；對于長期解決不了，勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備案；將《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。物業(yè)公司在接管物業(yè)時(shí)，發(fā)展商要移交哪些資料？答：1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：——竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑?；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)如何檢驗(yàn)？答：1）梁柱、板主體。按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查有無變形、鼓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露。頂棚。抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。墻面。抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿、飽滿、線條須直；外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。地（樓）面。毛地面：平整、無裂紋；塊料（如瓷磚）面層；粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面：用小桶塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；第二天到樓下檢查樓面無滲漏。門窗。開啟自如，手輕搖晃門與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。木油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。單指輕擊玻璃幕安裝牢固，無輕微晃現(xiàn)象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡。電子對講門：開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；不銹鋼無刮花痕跡；窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。樓梯、扶手。鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露，鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯。用力輕搖無晃動(dòng)，無彎曲。鋼筋無銹蝕，無彎曲。木塊表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，天面平滑，不扎手。插座。電器插座：單指輕擊蓋板檢查安裝牢固后，有無晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個(gè)插座電源接通是否正常。天線插座：單指輕擊蓋板，檢查安裝牢固后，蓋板有無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）。電話插座：只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板后安裝牢固，蓋板無損壞。接線盒。單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電工膠布安全纏包線頭。開關(guān)。安裝牢固，目視蓋板無損壞；全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。照明燈具。用木或硬竹片等碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常；產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。供水系統(tǒng)。安裝牢固無搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡。管道接頭無滲水。水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。排污管道（含塑料管）。安裝牢固，外購?fù)旰脽o損，配件齊全。從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水，樓上排水暢通無阻。地漏。地漏鐵濾網(wǎng)安放穩(wěn)固，管道密實(shí)，無滲漏水、無堵塞、排水暢通。衛(wèi)生潔具。安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡。灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡。便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。室內(nèi)配電箱。安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；開關(guān)符合型號規(guī)定；導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范。目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。其他。晾衣鉤，室內(nèi)吊扇掛鉤：用軟線等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表表面無裂紋，彎處無裂縫。水表、電表和燃?xì)獗?。安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)相關(guān)總閥看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。入伙包括哪些程序？答：1）用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購房合同以及產(chǎn)權(quán)證（或租賃合同）、身份證到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理入伙手續(xù)。2）發(fā)放資料及鑰匙①“用戶入住驗(yàn)收表”②“住戶須知”或“用戶手冊”及“使用說明書”③“物業(yè)管理公約”④“裝修申請表”⑤其他宣傳資料和規(guī)定3）用戶驗(yàn)收4）收回表格存檔5）搬遷入伙（進(jìn)戶）房屋租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用由誰承擔(dān)?答：承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、氣、通信等費(fèi)用，由承租人承擔(dān)；但租賃合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人承擔(dān)，另有約定的，從其約定。業(yè)主有哪些權(quán)利？答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主有哪些義務(wù)？答：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。什么是業(yè)主大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)內(nèi)最高決策機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)何時(shí)成立？答：新建和已建成的商品房間（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。分期建設(shè)住宅物業(yè)的相對獨(dú)立區(qū)域，也可參照本意見成立業(yè)主大會(huì)。如何成立業(yè)主大會(huì)？答：成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米為投票計(jì)算基數(shù)，不足一平方米的部分不予計(jì)算。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)做出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？答：業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行下列職權(quán)：1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。什么是業(yè)主委員會(huì)？答：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)本物業(yè)管轄區(qū)的合法權(quán)益，實(shí)行主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)管轄區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。應(yīng)履行下列職責(zé)：1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)承包履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？答：依照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作，并參與成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。如何組建業(yè)主委員會(huì)？答：1）首先成立業(yè)主大會(huì)籌備組。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定?；I備組應(yīng)在組成之日起30日內(nèi)完成以下事宜：確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《業(yè)主公約》（草案）；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)；確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。以上內(nèi)容應(yīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公告；籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)有超過擁有全體業(yè)主總投票權(quán)數(shù)1/2以上業(yè)主的參與；《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《業(yè)主公約》（草案）獲得全體業(yè)主總投票權(quán)數(shù)2/3以上業(yè)主同意；符合業(yè)委會(huì)委員設(shè)定人數(shù)的候選人均獲得超過與會(huì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的1/2；當(dāng)符合以上第5條、第6條時(shí)，業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由5～9名委員組成；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選業(yè)委會(huì)主任1人，副主任1～2人；業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，向物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門遞交《業(yè)主委員會(huì)備案單》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)決議》（附業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊），以及法律法規(guī)規(guī)定的其它材料進(jìn)行備案；業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)召開之日成立。業(yè)主大會(huì)作出決定應(yīng)多大比例通過？答：業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)超過全體業(yè)主投票權(quán)1/2以上的與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。成立業(yè)主委員會(huì)的目的是什么？答：1）各業(yè)主在業(yè)委會(huì)的牽頭下簽訂業(yè)主公約，使業(yè)主各自的產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)；協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系,維護(hù)業(yè)主利益,及時(shí)、準(zhǔn)確反映業(yè)主的意愿；支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，使其工作在合理、合法的情況下順利進(jìn)行，杜絕危害業(yè)主的行為；對公共設(shè)施的興建以及社區(qū)公益事業(yè)的舉行等公共事項(xiàng)做出決議。業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)是什么？答：業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：1）召集大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的日常工作包括哪些？答：業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來決定。歸納一下主要有以下幾項(xiàng)：1）熟悉物業(yè)狀況，其他包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，以及轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況；接受本小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理范疇內(nèi)的投訴，并進(jìn)行處理；對物業(yè)公司的選聘、續(xù)聘、解聘，提交業(yè)主大會(huì)決議。依照業(yè)主大會(huì)決議，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；對于“酬金制”聘請的物業(yè)管理公司、審核物業(yè)年度預(yù)算、年度結(jié)算、聘請有資格的審計(jì)單位與物業(yè)管理費(fèi)的收支帳目進(jìn)行審核；提出轄區(qū)內(nèi)重大公共事業(yè)興辦的方案與計(jì)劃，并提交業(yè)主大會(huì)；制定業(yè)委會(huì)制度，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的地位和作用如何？答：1）業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式；有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制。業(yè)主大會(huì)籌備組如何成立？答：有一個(gè)召集人；指導(dǎo)監(jiān)督人；籌備組各方的代表（發(fā)展商、業(yè)主代表、指導(dǎo)監(jiān)督部門）；業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選的條件如何？答：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；具有一定組織能力；具備必要的工作時(shí)間。什么是業(yè)主公約？答：業(yè)主公約是一種對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人自我約束的文件。其主要目的是反映廣大業(yè)主和使用人的共同意愿，滿足其共同的安全、舒適、方便等要求。因此，制訂公約，必然要反映業(yè)主及使用人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主公約的內(nèi)容有哪些？答：包括物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)改造的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等?！皹I(yè)主公約”和“業(yè)主臨時(shí)公約”有什么區(qū)別？答：兩者有一同三不同。簽訂時(shí)間不同；制定方不同；適用階段不同；內(nèi)容基本相同。開發(fā)商有空置房的，在組建業(yè)主委員會(huì)時(shí)，如何確定其表決權(quán)？答：在已確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，召開業(yè)主（代表）大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)按其所擁有的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。房屋維修要遵循哪些原則？答：房屋維修要遵循以下原則：“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”原則；“能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)”的原則；對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則；為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則；有償服務(wù)的原則。什么是房屋維修管理？答：指物業(yè)管理企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。房屋維修的特點(diǎn)是什么？答：房屋維修只能在房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行，后來的維修風(fēng)格必須與原建風(fēng)格保持一致，各種材料也要與原來使用的保持差不多的水平；房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜，因而房屋維修量大面廣、零星分散；房屋維修由于要保持原有建筑風(fēng)格要設(shè)計(jì)意圖，人少工作多，因此，的技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修管理有什么意義？答：是延長房屋壽命的保證；能緩解目前房屋緊張的狀況；是搞好房產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎(chǔ)；可以充分發(fā)揮投資效果，既節(jié)省維修費(fèi)用又能提高維修質(zhì)量。房屋維修管理工作具體包括哪些內(nèi)容？答：房屋維修計(jì)劃；房屋維修質(zhì)量管理；房屋維修工程預(yù)算；房屋維修成本管理；房屋維修施工項(xiàng)目管理物業(yè)設(shè)備包括哪些種類？答：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備：室內(nèi)給水設(shè)備（生產(chǎn)給水設(shè)備，生活給水設(shè)備，消防給水設(shè)備）、房屋建筑電氣設(shè)備（生活污水管道，工業(yè)區(qū)廢水管道，室內(nèi)雨水管道）、熱水供應(yīng)設(shè)備、供熱設(shè)備（熱源部分，輸熱部分、散熱部分）、消防設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、空調(diào)設(shè)備。房屋建筑電氣設(shè)備：供電及照設(shè)備（變壓器房內(nèi)的設(shè)備，配電房內(nèi)設(shè)備，配電干線，樓層配電箱）、弱電設(shè)備、電梯設(shè)備（傳動(dòng)設(shè)備，升降設(shè)備、安全設(shè)備、控制設(shè)備）、防雷裝置。小區(qū)業(yè)戶發(fā)生被盜，物管公司是否要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任？答：需視乎物管公司是否存在過錯(cuò)。如有物管公司則需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。在小區(qū)停車場內(nèi)丟失車輛物管公司是否賠償？答：物管公司必須要賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)將按責(zé)任大小決定。業(yè)戶對物管服務(wù)不滿，如何投訴？答：可直接打電話或走訪客戶服務(wù)中心向物管人員投訴。如成效不大，則可向物業(yè)經(jīng)理投訴。日常業(yè)戶垃圾如何收集？答：每日定時(shí)上門收集，大約每天兩次。小區(qū)的管理費(fèi)收支是否定期公布？答：按照國家有關(guān)規(guī)定小區(qū)的管理費(fèi)收支帳目，一般每季度公布一次。住宅單位是否可用作寫字樓使用？答：不允許。國家有關(guān)規(guī)定住宅用地不能作為商業(yè)用途。業(yè)戶出租房屋時(shí)物業(yè)公司可提供哪些服務(wù)？答：管理公司可代業(yè)戶放盤，聯(lián)絡(luò)適合人士承租。管理公司還可代業(yè)戶收租金等有償服務(wù)。業(yè)戶在出售單位時(shí)應(yīng)到物業(yè)公司辦理什么手續(xù)？答：業(yè)戶在出售單位時(shí)，應(yīng)到管理公司辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)，并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。業(yè)戶收樓入伙時(shí)要交納多少費(fèi)用？答：1）管理費(fèi)預(yù)收金；2）入住時(shí)一次性繳交費(fèi)用水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金裝修保證金裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)公共設(shè)施費(fèi)用3）當(dāng)期管理費(fèi)。小區(qū)能否安裝防盜網(wǎng)？答：從小區(qū)統(tǒng)一的外立面角度考慮，小區(qū)現(xiàn)時(shí)不允許業(yè)戶安裝任何防盜網(wǎng)，但可以在里面安裝窗花。小區(qū)能否封閉陽臺(tái)？答：小區(qū)是不允許封閉陽臺(tái)的。樓頂、平臺(tái)等能否裝太陽能熱水器？答：小區(qū)外墻設(shè)計(jì)并不考慮到日后可加裝太陽能熱水器的功能。因此，從防滲水、美觀角度及公平性的角度是不予允許的。物業(yè)環(huán)境清潔管理的原則是什么？答：掃防結(jié)合，以防為主；執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督；物業(yè)環(huán)境清潔管理的范圍包括哪些？答：公共區(qū)域的保潔；共同部位的保潔；生活垃圾的處理。清潔管理的具體措施包括哪些？答：生活垃圾分類袋裝化；進(jìn)行超前宣傳教育；配備必要的硬件設(shè)施；依法處理及典型曝光。公共設(shè)施的清潔工作應(yīng)該達(dá)到怎樣的效果？答：1）公共場地和馬路的清潔：確保小區(qū)的汽車道、人行道、消防通道、公共場地和馬路的清潔。每天清掃2次，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，做到無明顯垃圾、無積水污漬。綠地的清潔：保持草地和綠化帶的清潔。清掃一次以上，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持清潔干凈。目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐，無3厘米以上石塊等垃圾和雜物，煙頭100米/㎡少于1個(gè)。散水坡和排水溝的清潔：保持排水溝暢通、散水坡清潔。目視干凈，無污漬，無青苔，無垃圾和沙石。保持雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌的清潔。保持噴水池內(nèi)外干凈清潔。不銹鋼的清潔、保養(yǎng)：保持獎(jiǎng)牌、標(biāo)識牌、宣傳欄、雕塑及其他不銹鋼制品表面的清潔，使用不受氧化。化糞池的清理：確?；S池暢通。保持垃圾池（箱）、果皮箱的清潔；保持垃圾的清運(yùn)和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔。物業(yè)環(huán)境綠化管理內(nèi)容包括哪些？答：配備和培訓(xùn)環(huán)境綠化管理人員；物業(yè)綠地管理；物業(yè)空間綠化管理。治安管理的主要內(nèi)容包括哪些？答：防擾亂秩序；防有意破壞；防天災(zāi)人禍；防盜竊搶劫。消防管理主要包括哪些內(nèi)容？答：建立專職消防隊(duì)；組織義務(wù)消防隊(duì)；制定完善的消防管理制度。如何管理停車場？答：（一）對停車場的管理：停車場分地上車場和地下停車庫兩大類，其管理重點(diǎn)如下：停車場內(nèi)車位劃分要明確；停車場內(nèi)的標(biāo)示要清楚；進(jìn)出停車場管理要嚴(yán)格；車輛防盜和防損壞措施要得力；（二）對車輛的管理機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定：所有外來車輛不經(jīng)許可不得進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)車輛應(yīng)服務(wù)管理部門的統(tǒng)一管理，在指定的停車位停放。車輛必須按規(guī)定的線路行駛，不得高速行駛，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得鳴笛。長期在物業(yè)區(qū)域停放的車輛，應(yīng)領(lǐng)取停車牌，其停車費(fèi)由管理處在每月的費(fèi)用通知單上通知車主；未辦理停車牌的車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停車，由管理處按照規(guī)定收取停車管理費(fèi)用并開具發(fā)票。機(jī)動(dòng)車停放期間，防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。停車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁隨車存放易燃、易爆及其他危險(xiǎn)品。車輛停放后，應(yīng)鎖好車門、關(guān)好車窗，并注意車位清潔衛(wèi)生。摩托車、自行車管理規(guī)定區(qū)內(nèi)住戶的摩托車、自行車應(yīng)向管理處領(lǐng)取車號牌，按月繳納停車費(fèi)。進(jìn)出車庫時(shí)，應(yīng)向管理員出示車號牌。外來車輛必須按指定位置停放并繳納存費(fèi)。智能化管理系統(tǒng)包括了什么內(nèi)容？答：（一）出入口門禁管理子系統(tǒng)建筑及住宅社區(qū)大門樓宇單元門（二）周界報(bào)警子系統(tǒng)（三）保安巡更管理子系統(tǒng)（四）閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)（五）住戶安防報(bào)警子系統(tǒng)（六）車輛管理子系統(tǒng)（七）公共廣播子系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)最多可向業(yè)主預(yù)收多少時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)？答：最多可預(yù)收12個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)自用部位哪些？答：自用部位，是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、開井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。物業(yè)自用設(shè)施設(shè)備指哪些？答：自用設(shè)施設(shè)備，是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或作用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具用品能為通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備。物業(yè)共用部位指哪些？答：共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵房、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備有哪些？答：共同設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。對物業(yè)管理單位收取物業(yè)費(fèi)有何規(guī)定？答：物業(yè)管理單位收取物業(yè)費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在醒目位置或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納？答：業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。未售出或出售后未交付受人的房產(chǎn)其物業(yè)管理應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)？答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產(chǎn)，房屋的所有權(quán)尚屬建設(shè)單位所有?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中明文規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式有哪幾種？答：包干制和酬金制兩種。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。住房專項(xiàng)維修資金歸誰所有，什么用途？答：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始收取物業(yè)管理費(fèi)。屋頂與外墻使用權(quán)歸