關(guān)于小區(qū)停車位的畢業(yè)設(shè)計

摘要現(xiàn)在，住宅社區(qū)的停車位問題，始終是我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、社區(qū)業(yè)主之間越來越激烈。而現(xiàn)在看來，有關(guān)法律還不是很明確，也造成了法院有關(guān)這首先的判決不盡相似。隨著住房商品化的進一步進一步,“車位之爭”，必將造成更大范疇的矛盾對立，住宅社區(qū)停車位的全部權(quán)歸屬是多個紛爭和矛盾的核心所在。住宅社區(qū)停車位全部權(quán)歸屬不明，將造成房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的正當(dāng)利益處在不擬定的狀態(tài)，也嚴(yán)重地損害了當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。因此建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。因此，本文的研究含有實際意義。核心字：社區(qū)停車位；分類；權(quán)利歸屬；法律規(guī)范AbstractAtpresent,theproblemofparkingspacesinresidentialareasisalwaysoneofthemostcontroversialissuesinthepropertymanagementinourcountry,"parkingdispute"betweentherealestatedevelopers,ownersofsmallisgettingmoreandmoreintense.Atpresent,therelevantlawsarenotclear,alsoledtoacourtrulingonthisaspectisnotthesame.Withthefurtherdeepeningofhousingcommercialization,"parkingdispute",willleadtoagreaterrangeofcontradiction,theownershipofownershipofresidentialparkingspacesinthehousingiscoreofallkindsofdisputesandcontradictions.Residentialparkingpositionofunknownownership,willresultinanuncertainstateofthelegitimateinterestsoftherealestatedevelopersandowners,alsoseriouslyharmedthelegitimaterightsandinterestsoftheparties,interfereswiththerealestatemarkethealthydevelopment,tothesocialeconomiclifeandpublicadministrationwithmanyproblems.Therefore,itisurgentandnecessarytoestablishaperfectlegalsystemtoclarifytheissue.Therefore,theresearchofthispaperhaspracticalsignificance.Keywords:Residentialparkingspaces;classification;ownership;legalnorms目錄一、住宅社區(qū)停車位概述…………3（一）定義……………3（二）形式……………4二、有關(guān)住宅社區(qū)停車位的權(quán)利歸屬………………5（一）合同商定……………………5（二）成本分?jǐn)偂?（三）國家全部……………………5（四）登記說…………6三、國外立法有關(guān)住宅社區(qū)停車位的規(guī)定…………………6（一）日本的規(guī)定………………7（二）德國的規(guī)定………………7（三）美國的規(guī)定………………8四、住宅社區(qū)停車位的權(quán)利歸屬……………8（一）地面停車位…………9（二）地下停車位…………9（三）架空停車位…………10（四）平臺停車位…………10注釋……………………11參考文獻謝辭現(xiàn)在，住宅社區(qū)的停車位問題，始終是我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、社區(qū)業(yè)主之間越來越激烈。而現(xiàn)在看來，有關(guān)法律還不是很明確，也造成了法院有關(guān)這首先的判決不盡相似。隨著住房商品化的進一步進一步,“車位之爭”，必將造成更大范疇的矛盾對立，住宅社區(qū)停車位的全部權(quán)歸屬是多個紛爭和矛盾的核心所在。住宅社區(qū)停車位全部權(quán)歸屬不明，將造成房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的正當(dāng)利益處在不擬定的狀態(tài)，也嚴(yán)重地損害了當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。因此建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。因此，本文的研究含有實際意義。因此建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國現(xiàn)在的學(xué)說和借鑒國外某些理論和實踐，根據(jù)社區(qū)停車位的不同形式，對其全部權(quán)歸屬問題進行分析探討。住宅社區(qū)停車位的定義及分類（一）定義1.停車場。所謂停車場，指的是占用地表一部分用來供全體業(yè)主集中停放車輛的場合，亦稱為露天停車場.2.車庫。所謂車庫，指的是占用住宅樓或其它建筑物的地下某幾層用來供全體業(yè)主停放車輛的場合，亦稱為地下停車場。3.停車位。所謂停車位，是指在路邊、停車場或按照有關(guān)法規(guī)劃定的供全體業(yè)主使用的停放單獨車輛的地表及空間位置。4.多數(shù)停車位。所謂多數(shù)停車位，是指住宅社區(qū)中設(shè)在路邊、停車場或車庫中供全體業(yè)主使用的全部停車位的總和。（二）形式第一:在社區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施，其互相間由墻壁隔開，四周范疇明確，含有獨立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。其權(quán)屬能夠登記，業(yè)主只有購置或者承租該停車位后，方可擁有全部權(quán)或者使用權(quán)；如果沒有特別商定，其全部權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商全部。對這類停車位，我們稱其為庫，開發(fā)商對這類停車位的銷售，普通采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于：捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售，而在分別銷售中則車位作為獨立的標(biāo)的物來出售。兩者的相似之處在于，這種類型的停車位，是由支付了對應(yīng)對價的社區(qū)的業(yè)主全部。第二：是在社區(qū)的空地上由社區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售，多采用分?jǐn)備N售的方法。因開發(fā)商對其投入極其有限，且已將其計入公攤面積進行銷售，故在開發(fā)商將房屋售出后，因社區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主全部，故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中，普通是由停車者向物業(yè)公司交納使用費，而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分，為全體業(yè)主的利益而使用。第三：在社區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形，開發(fā)商采用的銷售方式有三種情形：分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一種位的狀況下，將車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徶觅M用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分?jǐn)偟霓k法：一種是合同注明辦法，即在房屋買賣合同中注明社區(qū)車庫屬于公攤范疇為分?jǐn)備N售，否則為分別銷售；另一種是成本計算辦法，即社區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分?jǐn)備N售，只有明確表明房屋價格中不涉及社區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中，多以業(yè)主與否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M行判斷，如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧椯M用，則停車位歸全體業(yè)主共同共有，否則歸開發(fā)商全部。相對而言，捆綁銷售或者分別銷售方式，其全部權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中，由于我們很難查明開發(fā)商與否將建筑成本分?jǐn)備N售，并且在我國現(xiàn)階段社區(qū)的停車位不能滿足社區(qū)全部業(yè)主需求的狀況下，有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人，從而引發(fā)糾紛。

二、有關(guān)住宅社區(qū)停車位的權(quán)利歸屬（一）合同商定此種觀點認為，對車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過商定來擬定。這種觀點的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬?！段餀?quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈等方式商定。占用業(yè)主共有的道路，或者其它場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對于車位車庫全部權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認定的。但是在現(xiàn)在賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強勢地位制訂霸王條款，并且他們在合同中主動規(guī)定同業(yè)主進行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發(fā)展逐步變?yōu)橘I方市場的時候，此種觀點才有可能實現(xiàn)。（二）成本分?jǐn)傉f此種觀點認為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購房款中，車庫全部權(quán)即為業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商全部?，F(xiàn)在房地產(chǎn)價格是由需求決定的，而不是由成本決定的，開發(fā)商與否將車庫的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價格中去，也只有開發(fā)商清晰，業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。由于成本是屬于公司的核心商業(yè)秘密，因此據(jù)此來擬定車庫的全部權(quán)也是非常困難的。（三）國家全部此種觀點認為，地下車庫屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國家全部。開發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費。使用人須承當(dāng)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費，并在人防工程使用合同和物業(yè)管理委托合同中注明。隨著都市商品房的發(fā)展，我國的人防工程建設(shè)發(fā)展快速，人防工程投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。1，“國家激勵、支持公司事業(yè)單位組織、社會團體和個人，通過多個途徑投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者全部”。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者全部，并沒有界定人防工事的全部權(quán)歸屬問題。相反，在沒有界定全部權(quán)歸屬的狀況下，應(yīng)當(dāng)認為投資者就是全部者，而不能反過來認為在沒有明確規(guī)定歸屬的狀況下就能夠認為屬于國家全部。2，在市場經(jīng)濟條件下，界定全部權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有全部權(quán)。對于商品房社區(qū)的地下人防工事，國家并沒有做出任何投資，因此就不存在在法律上主張全部權(quán)的基礎(chǔ)。3，如果地下人防工事屬于國家全部，政府應(yīng)當(dāng)承當(dāng)管理和維護的義務(wù)。但是事實上，對社區(qū)地下人防工事的管理費用并非由國家承當(dāng)，大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承當(dāng)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承當(dāng)管理費用而不享有全部權(quán)，這也是說不通的。（四）登記此種觀點認為：車位的全部權(quán)證登記是誰，即歸誰全部。根據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對于已登記的車位歸登記產(chǎn)權(quán)人全部。但是我國現(xiàn)在的狀況是：沒有進行房地全部權(quán)屬登記或者壓根就不能進行登記的車庫在我國的住宅社區(qū)里比比皆是，顯然以此來擬定車庫的全部權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實的。

三、國外立法有關(guān)住宅社區(qū)停車位的規(guī)定建筑物分辨全部權(quán)，是指分辨全部建筑物專有部分全部權(quán)，共用部分持有權(quán)及因共同關(guān)系所生的組員權(quán)所構(gòu)成的特別全部權(quán)。作為一項重要的民事法律制度，建筑物分辨全部權(quán)已經(jīng)為德國、法國在內(nèi)蒙古自治區(qū)歐洲大陸及日本、我國臺灣、香港、澳門地區(qū)等眾多國家和地區(qū)民事立法普遍采用。由于各國的立法不同，建筑物分辨全部權(quán)的體現(xiàn)不盡相似。法國稱為“分辨各階層不動產(chǎn)之共有”和“住宅分層全部權(quán)”；德國和奧地利則稱"住宅全部權(quán)"；美國各洲名稱更是不統(tǒng)一，有的州稱"公寓全部權(quán)"或"單位全部權(quán)"也有稱"水平財產(chǎn)權(quán)"，我國臺灣地區(qū)則稱"建筑物分辨全部權(quán)"或"分辨全部權(quán)"，香港地區(qū)則一概稱為"建筑物"，普通市民俗稱"物業(yè)管理"，即對樓宇、房屋的管理服務(wù)，并且這種樓宇、房屋都屬于分辨全部權(quán)建筑物的類型。我們在這里研究的住宅社區(qū)停車位（庫）的權(quán)利，就是建筑物分辨全部權(quán)的一種。(一)、在日本在日本，分辨全部建筑物附設(shè)之停車場被分成兩類：一為屋外停車場，普通是在建筑物基地劃出明顯的界限而形成；另一為屋內(nèi)停車場，指在分辨全部建筑物內(nèi)設(shè)立的停車場，普通設(shè)在分辨全部建筑物的地下或一二層，但也有設(shè)在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分，并可得為特定分辨全部權(quán)人或分辨全部權(quán)人以外的其別人設(shè)定運用權(quán)，且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對屋內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地辦法院與最高法院特別是在對地下停車位終究是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭議，法院判例也不大相似。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場，從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位。而日本學(xué)界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充足的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進行解決。（二）在德國德國1973年7月30日修正的《住宅全部權(quán)法》第3條第2項規(guī)定，“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范疇之停車場，視為有獨立性之房間?！币嗉吹厣?、地下之停車場皆可設(shè)“專有全部權(quán)”，并能夠獨自讓與、設(shè)定負擔(dān)。陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁。因此在德國車庫作為一種獨立的物，其全部權(quán)可由開發(fā)商自由出售給社區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主全部。其優(yōu)點在于保護了開發(fā)商和社區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益，其能夠不用支付該車庫的分?jǐn)傎M用。應(yīng)明確的是陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁。（三）、在美國美國法律對社區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計，遵照兩個最基本的原則，一是不允許社區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán)，二是不允許社區(qū)內(nèi)的車庫做為獨立的專有部分進行單獨買賣。能夠看出，美國法律的規(guī)則設(shè)計與德國法、法國法不同。第一，美國法明確不允許社區(qū)業(yè)主以外的人擁有社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán)，避免了社區(qū)業(yè)主以外的其別人壟斷社區(qū)內(nèi)車庫的全部權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許社區(qū)內(nèi)車庫單獨買賣，有效的避免了車庫全部權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的別人手里。固然美國也有作為獨立專有部分能夠單獨買賣或者出租、抵押的車庫，但那是指在住宅社區(qū)的范疇以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營，本身就含有分辨全部性質(zhì)的專門車庫。四、住宅社區(qū)停車位的權(quán)利歸屬在分析社區(qū)停車位歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物分辨全部權(quán)的定義。建筑物分辨全部權(quán)是指“根據(jù)使用功效，將一棟建筑物在構(gòu)造上分辨為由各個全部人獨自使用的專有部分和由多個全部人共同使用的共有部分時，每一全部人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！苯ㄖ锶繖?quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也涉及兩個方面，即專有部分和共有部分。王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1995年版，第195頁王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1995年版，第195頁。《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所車庫的歸屬，有商定的，按照商定，沒有商定或者商定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有全部權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”其中即使規(guī)定了建筑物分辨全部權(quán)，其中有關(guān)物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的全部權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有商定的根據(jù)商定，沒有商定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有全部權(quán)的以外，屬于建筑物分辨全部權(quán)人共有”。特別是現(xiàn)在爭議較多的社區(qū)車位車庫全部權(quán)歸屬問題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈等方式商定。占用業(yè)主共有的道路，或者其它場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”?！段餀?quán)法》雖已做出有關(guān)規(guī)定，但是這類問題在現(xiàn)實生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物分辨全部權(quán)歸屬規(guī)則在實務(wù)合用中的難點。（一）住宅社區(qū)地面停車位地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》同意同意，在住宅社區(qū)地面上直接設(shè)立的停車設(shè)施，普通以劃線分割方式標(biāo)明。陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅社區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元全部人按份共同擁有該社區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在社區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物分辨全部人，即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是全部權(quán)是基于下列考慮：全部權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨立性原則，而地面停車位只是通過劃線分割而成，不含有建筑物所規(guī)定的遮蔽性，因此只能被視為土地使用權(quán)的客體。對停車位的使用性質(zhì)我們能夠認定為對共用部分的專有使用，它是指根據(jù)法律規(guī)定和分辨全部人之間的共同商定，由某一種或數(shù)個分辨全部人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權(quán)。王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁陳華彬著：《當(dāng)代建筑物分辨全部權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體分辨全部人享有。根據(jù)我國的實際，我們認為，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費或租金，同時向提供看守服務(wù)的物業(yè)公司交納看守費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)私自在社區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會訂立合同，對有關(guān)收益分派做出具體商定(例如可商定租金所得用于彌補社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支)后，才干設(shè)立和運行這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。（二）住宅社區(qū)地下停車位住宅社區(qū)地下停車位是指開發(fā)商運用地下空間而建造的停車位。隨著社會經(jīng)濟的不停發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹，當(dāng)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展,涉及地表上空和地下空間。正是對地下空間的充足運用，才造成了地下停車位的出現(xiàn)。而我國對于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白，要確認地下停車位的權(quán)利歸屬，首先要對地下停車位的權(quán)利構(gòu)造有清晰的認識。傳統(tǒng)物權(quán)理論認為只要含有構(gòu)造上和使用上的獨立性，即能夠成為全部權(quán)的客體。地下停車場四周明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物，能夠成為單獨全部權(quán)的客體。然而，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨全部權(quán)(即相稱于專有部分的全部權(quán))，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的全部權(quán)的話，會造成顯失公平的成果出現(xiàn)。其因素便在于地下停車位的建筑面積普通狀況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得對應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國“房地不分離”的原則，沒有地的存在，怎么可能有房的存在呢？在轉(zhuǎn)移登記時，其不能獲得房地產(chǎn)權(quán)證，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁。另外，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法對其獲得產(chǎn)權(quán)的。也因此，實踐當(dāng)中，開發(fā)商在售房合同中商定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由社區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)私自處分的。固然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司能夠根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主全部，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時，停車位使用人必須向提供看守服務(wù)的物業(yè)公司交納看守費用。固然，對于將地下停車位的建筑面積也計算建筑容積率的特殊狀況，我們應(yīng)