荊州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查策劃方案

XX地產(chǎn)荊州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告書(shū)（項(xiàng)現(xiàn)在期調(diào)研一線資料）地產(chǎn)顧問(wèn)X月X日一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析湖北省位于我國(guó)中部，以資源富集、交通便捷、歷史悠久、文化燦爛、山川靈秀、基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)而蜚聲海內(nèi)外。湖北素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“千湖之省”之美喻，是全國(guó)糧棉油生產(chǎn)基地和淡水養(yǎng)殖基地，同時(shí)也是土特產(chǎn)品的重要產(chǎn)區(qū)。湖北省是中國(guó)內(nèi)陸腹地水、陸、空交通的樞紐，在全國(guó)交通運(yùn)輸網(wǎng)上起著聯(lián)接?xùn)|西、貫穿南北的作用，省會(huì)武漢市素有“九省通衢”之稱，長(zhǎng)江橫貫全境，溯江而上，越三峽可達(dá)西南，順流而下，穿上?？蛇_(dá)東部沿海，境內(nèi)現(xiàn)有京廣、京九、漢渝、焦柳四條鐵路干線，構(gòu)成與全國(guó)各地相連的鐵路運(yùn)輸體系，宜黃等百余條干支線，構(gòu)成了干支相連、四通八達(dá)的公路網(wǎng)，航空運(yùn)輸發(fā)達(dá)，擁有35條航線。荊州市位于長(zhǎng)江中游、湖北省中南部，市區(qū)濱臨長(zhǎng)江黃金水道，座依美麗富饒的江漢平原，東望華中重鎮(zhèn)武漢，西接三峽工程所在地宜昌。荊州市有著燦爛的歷史文化，荊州古城是國(guó)務(wù)院首批公布的２４座歷史文化名城之一，被考古界、旅游界譽(yù)稱為“我國(guó)南方不可多得的完璧”。荊州市交通便利，通訊條件良好。經(jīng)黃金水道長(zhǎng)江可通江達(dá)海連五洲；２０７國(guó)道縱貫?zāi)媳?，３１８?guó)道和宜黃一級(jí)公路橫跨東西，客貨運(yùn)輸直達(dá)全國(guó)１００多個(gè)大中都市；荊沙地方鐵路與焦枝線接軌，貨運(yùn)可通達(dá)全國(guó)。荊州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）是１９９２年８月由湖北省人民政府同意設(shè)立，享有湖北省人民政府有關(guān)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。荊州開(kāi)發(fā)區(qū)位于荊州市城區(qū)東端，東立２２０ＫＶ周家?guī)X變電站，西抱二級(jí)民航沙市機(jī)場(chǎng)，北枕荊州地方鐵路貨運(yùn)站，南嵌日供水２５萬(wàn)噸的水廠和３０００噸長(zhǎng)江外運(yùn)深水碼頭。公路：207、318國(guó)道、宜黃高速公路、正興建的襄常高速公路。交匯于荊州，東距武漢200公里，2.5小時(shí)車程；西距宜昌80公里，40分鐘車程。過(guò)荊州長(zhǎng)江公路大橋，沿襄常高速公路可直達(dá)湖南常德。荊州轄區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)暢通密布，客貨運(yùn)輸直達(dá)全國(guó)100多個(gè)大中都市。水路：荊州開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有萬(wàn)噸級(jí)長(zhǎng)江深水港一鹽卡港，是長(zhǎng)江流域十大港口之一，為國(guó)家二類通商口岸，年吞吐能力110萬(wàn)噸，可?？?000噸級(jí)江海輪，平均每天有3個(gè)航班上至重慶，下至武漢、上海?？者\(yùn)：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)南航沙市機(jī)場(chǎng)，宜昌三峽國(guó)際機(jī)場(chǎng)距離開(kāi)發(fā)區(qū)僅40分鐘車程，30多條航線可飛抵國(guó)內(nèi)各重要大中都市。鐵路：荊沙地方鐵路終點(diǎn)站位于荊州開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與焦枝鐵路接軌，貨運(yùn)可通達(dá)全國(guó)各鐵路貨運(yùn)站醫(yī)療：全市醫(yī)療體系完善，有綜合醫(yī)院20座（其中3甲醫(yī)院2座（其中3座，?？漆t(yī)院7座，開(kāi)發(fā)區(qū)還建有自己的中心醫(yī)院。文體：全市有三、四星級(jí)酒店80余家，夜總會(huì)、保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、休閑中心等設(shè)施齊全，已多次成功舉辦大型文化、體育等群眾性節(jié)慶活動(dòng)、奧林匹克體育中心可容納3萬(wàn)余人。綠化：城區(qū)綠化覆蓋率為25.6%，人均擁有公共綠地面積142平方米。安居：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)和市區(qū)內(nèi)建有多個(gè)檔次住宅可供購(gòu)置和租用。各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍及每一種居住社區(qū)，物價(jià)水平較低。交通：市內(nèi)道路縱橫交錯(cuò)，公共交通事業(yè)發(fā)達(dá)，有近20路公共汽車從市內(nèi)各處開(kāi)往開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)域的行政分辨布及人口荊州市轄荊州、沙市2個(gè)區(qū)，公安、監(jiān)利、江陵3個(gè)縣，代管松滋、石首、洪湖3個(gè)縣級(jí)市。8個(gè)縣市區(qū)下轄103個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、12個(gè)街道辦事處、387個(gè)居民委員會(huì)、2891個(gè)村民委員會(huì)。全市國(guó)土面積14067平方公里，占湖北省國(guó)土面積的7.6%。其中平原湖區(qū)占78.8%，丘陵低山區(qū)占21.2%；市區(qū)面積1558平方公里，市區(qū)建成面積59平方公里。整個(gè)荊州人口643萬(wàn)，其中，沙市區(qū)面積469平方公里，人口51萬(wàn)；荊州區(qū)面積938平方公里，人口57萬(wàn)。區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r荊州年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增加8.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完畢增加3.0%；第二產(chǎn)業(yè)完畢增加10.7%；第三產(chǎn)業(yè)完畢增加9.7%。全年重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完畢狀況以下：規(guī)模以上工業(yè)增加值82.2億元，比上年增加17.8%；全部固定資產(chǎn)投資完畢116.8億元，比上年增加7.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額221.6億元，比上年增加12.5%；出口總額2.4億美元，比上年增加27.9%；財(cái)政收入24.4億元，按可比口徑比上年增加8.4%；城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%；農(nóng)民人均純收入3108元，比上年增加3.5%元。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)比重隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)節(jié)，荊州市三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)逐步取代第一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為處在主導(dǎo)地位，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，重要與荊州市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和建筑業(yè)的發(fā)展密不可分。而荊州的第三產(chǎn)業(yè)則在強(qiáng)勁的工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭中，也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。時(shí)機(jī)、地段和質(zhì)量是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗的三大要素，本項(xiàng)目初步規(guī)劃為用地面積約73540平米，在土地資源日益緊缺的今天，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特別重要，系統(tǒng)的分析宏觀因素，有助于我們得出對(duì)的的結(jié)論。

1．3．3居民的收入水平及消費(fèi)狀況

荊州城鄉(xiāng)居民的收入水平繼續(xù)穩(wěn)步增加，居民消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)。農(nóng)民收入繼續(xù)增加。全年農(nóng)民人均純收入3108元，增加3.5%。非農(nóng)收入成為農(nóng)民增收的亮點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。全年城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。工薪收入和養(yǎng)老金收入仍是家庭收入的重要來(lái)源。工薪收入占家庭總收入的比重為87.6%。財(cái)產(chǎn)性收入（重要是利息收入和股息與紅利收入）比上年增加280%；經(jīng)營(yíng)性收入比上年增加42.8%，成為居民收入的增加點(diǎn)。居民收入的增加帶動(dòng)居民儲(chǔ)蓄出現(xiàn)了快速增加。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)成345.9億元，比上年增加16.9%。其中：城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款增加17.8%，農(nóng)村儲(chǔ)蓄存款增加12.7%，居民人均儲(chǔ)蓄存款5443，比上年增加16.9%，居民消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)。

都市規(guī)劃狀況

0—，起飛階段，實(shí)現(xiàn)"二個(gè)轉(zhuǎn)變"，運(yùn)用優(yōu)良的資源條件、區(qū)位條件及基礎(chǔ)設(shè)施條件，全方面發(fā)展經(jīng)濟(jì)，靠近富裕水平。后來(lái)，騰飛階段。三峽大壩的建成，基本解決了荊州市"水患"的影響，國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到荊州市及長(zhǎng)江沿岸區(qū)域，強(qiáng)大的農(nóng)業(yè)支撐作用和優(yōu)越的建設(shè)條件，將使荊州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入全方面騰飛階段，逐步達(dá)成國(guó)內(nèi)同類都市的領(lǐng)先水平。城鄉(xiāng)體系規(guī)劃城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先發(fā)展中心城區(qū)，主動(dòng)發(fā)展中、小都市，大力發(fā)展小城鄉(xiāng)，逐步形成與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的"規(guī)模有序，分工合理，布局科學(xué)，協(xié)調(diào)發(fā)展"的市域城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)，增進(jìn)區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實(shí)施"一點(diǎn)兩線帶全方面"的布局戰(zhàn)略，"一點(diǎn)"即荊州中心城區(qū)，"兩線"指長(zhǎng)江、207國(guó)道等兩條以中小都市為主的城鄉(xiāng)發(fā)展軸線，"全方面"指市域內(nèi)分布均勻各具特色的小城鄉(xiāng)。

都市人口規(guī)模根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析，中心城區(qū)人口規(guī)模為：近期：常住總?cè)丝?0.0萬(wàn)人遠(yuǎn)期：常住總?cè)丝?0.0萬(wàn)人。都市用地規(guī)模與人口規(guī)模對(duì)應(yīng)的用地規(guī)模為：現(xiàn)狀：46.84平方公里，人均建設(shè)用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建設(shè)用地90.00平方米；遠(yuǎn)期：74.60平方公里，人均建設(shè)用地93.28平方米。

總體評(píng)價(jià)根據(jù)地區(qū)和宏觀經(jīng)濟(jì)分析，總結(jié)荊州將來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：◆荊州經(jīng)濟(jì)在將來(lái)幾年仍將保持著較高的速度的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的提高，增強(qiáng)了居民的購(gòu)置力，為荊州的房地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件?！羟G州的都市規(guī)劃有助于改善都市環(huán)境，提高都市價(jià)值，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，荊州市場(chǎng)的將來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆！羟G州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資力度的加大，第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人口的增多，為荊州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了穩(wěn)定的客源基礎(chǔ)。荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

荊州城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為13.6億元，相比去年增加40%。其中，房地產(chǎn)住宅投資為8億元，相比去年投資額增加了1倍。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的58%。荊州城區(qū)商業(yè)用房投資比例上升較快，商業(yè)用房投資為2.7億元，相比4月上漲近1倍多。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：荊州市統(tǒng)計(jì)局）荊州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模荊州城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積187.5萬(wàn)m2,比上年增加51.1%；其中住宅施工面積129.2萬(wàn)m2,比上年增加56%；其中商業(yè)用房施工面積17萬(wàn)m2，比上年增加45.5%。荊州房地產(chǎn)銷售狀況現(xiàn)在以預(yù)售為主的商品房銷售體系中，商品房的預(yù)售面積可基本顯示一種都市房地產(chǎn)交易的活躍程度。荊州市全市銷售量相比增加了3.2萬(wàn)㎡，增加幅度為6.4％。但城區(qū)住宅銷售量在呈現(xiàn)出一定幅度負(fù)增漲。城區(qū)住宅銷售面積比的減少了3.79萬(wàn)㎡，下降幅度為10％左右。荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全市銷售量上升，而城區(qū)內(nèi)銷售量下降的現(xiàn)象，其重要因素以下：◆隨著荊州市縣地區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大，城區(qū)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格不停攀升，使得部分對(duì)價(jià)格承受力較弱的客戶群體轉(zhuǎn)向市縣地區(qū)市場(chǎng)，從而影響了城區(qū)內(nèi)的銷售量。◆在國(guó)家調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房者信心的影響。由于政策的滯后效應(yīng)還在，使得政策的沖擊波在短期內(nèi)難以釋放出來(lái)，加上短期內(nèi)的市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，使得購(gòu)房者持幣觀望的態(tài)度不會(huì)容易變化。荊州房地產(chǎn)價(jià)格狀況荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1510元/㎡,比上年上漲了165元/㎡，上漲幅度為13.3％。據(jù)荊州市統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)顯示，去9年月份，荊州城區(qū)住宅成交均價(jià)達(dá)成了1632元/㎡，較之荊州市場(chǎng)成交均價(jià)上漲了217元/㎡，上漲幅度為15.5％。通過(guò)以上數(shù)據(jù)反映出，荊州市場(chǎng)仍然保持著一種持續(xù)上漲的趨勢(shì)。那么，支撐荊州市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的因素以下：◆成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，決定了此后相稱長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格仍將繼續(xù)上漲。作為房?jī)r(jià)重要構(gòu)成因素的地價(jià)，它的上漲必將帶動(dòng)房屋建造成本的增加；住房品質(zhì)規(guī)定的不停提高，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在環(huán)境建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的投入將進(jìn)一步增加，同時(shí)，隨著新材料、新技術(shù)在住宅建設(shè)中的廣泛應(yīng)用，這都帶來(lái)建造成本的增加。這些因素，將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。預(yù)期收入的增加隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增加，居民的人均可支配收入正在得到較快的提高，一部分富裕起來(lái)的都市居民迫切需要通過(guò)購(gòu)置住房來(lái)改善居住條件，提高生活質(zhì)量。據(jù)荊州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，荊州全年城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。并預(yù)期今年居民人均可支配收入增加的幅度仍有較高水平的增加。都市化進(jìn)程的加緊都市化進(jìn)程的推動(dòng)帶來(lái)了都市人口的增加。都市人口的自然增加和外來(lái)人口的遷入，都會(huì)帶來(lái)都市人口的增加，必將拉動(dòng)住房的消費(fèi)?？偨Y(jié)：◆住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)張，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的時(shí)期，荊州市也不例外。近三年內(nèi)荊州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資由3.2億元增加到的9億元，增加幅度達(dá)成了180％。住宅施工工面積由的64.51萬(wàn)平方米猛增到的110.8萬(wàn)平方米；3年內(nèi)施工面積也有70％的增加?！羯虡I(yè)用房快速擴(kuò)張，將為住宅市場(chǎng)提供良好的配套環(huán)境素來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)---住宅用房迅猛發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)也開(kāi)始成為荊州市房地產(chǎn)發(fā)展的又一種熱點(diǎn)。房地產(chǎn)商業(yè)用房市場(chǎng)投資由2.7億元增加到的4.2億元，增加幅度達(dá)成了750％。住宅施工工面積由的12.4萬(wàn)平方米猛增到的17萬(wàn)平方米；增加幅度為44％。住宅規(guī)模的擴(kuò)張勢(shì)必帶來(lái)配套商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的規(guī)模擴(kuò)大將為住宅項(xiàng)目提供良好的配套環(huán)境，改善都市面貌，這將有助于住宅市場(chǎng)的發(fā)展?！羟G州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)增加，將來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景看好荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)近3年來(lái)銷售量和銷售價(jià)格均保持著平穩(wěn)的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為健康，將來(lái)發(fā)展前景看好。住宅市場(chǎng)銷售量由22.03萬(wàn)平方米增加到的42.61萬(wàn)平方米，增加幅度達(dá)成了78％。住宅銷售價(jià)格由的945.73元/平方米增到的1595元/平方米；增加幅度為53.5％。通過(guò)以上的數(shù)據(jù)比較，住宅市場(chǎng)的銷售量和銷售價(jià)格的同時(shí)增加，闡明荊州房地產(chǎn)保持著健康發(fā)展，同時(shí)也預(yù)示將來(lái)的發(fā)展前景看好。小結(jié)：從去年下六個(gè)月起，國(guó)家雖多次出臺(tái)克制房?jī)r(jià)上漲的方法，但在這些重拳的出擊下，荊州的房?jī)r(jià)仍然在上漲，只是購(gòu)房者購(gòu)置行為更理智性。在中部崛起的背景下，荊州的外地資本投資建設(shè)明顯增多，那么荊州經(jīng)濟(jì)必然發(fā)展了、就業(yè)機(jī)會(huì)增多、收入增加，另外荊州舊城改造產(chǎn)生的購(gòu)房需求、省內(nèi)周邊在荊州購(gòu)房者增多等因素，也是支撐房?jī)r(jià)的有利因素。因此荊州的房?jī)r(jià)在近來(lái)幾年還會(huì)平緩上漲，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一利好消息，但我們一定要把握住產(chǎn)品品質(zhì)，來(lái)面對(duì)購(gòu)房者的審視。從列表中不難發(fā)現(xiàn),沙市區(qū)在近段時(shí)間里,地產(chǎn)價(jià)格漲幅變化很快,在普遍面臨銷量下降的狀況下,其銷售減量也不算太大。近郊區(qū)域的發(fā)展速度超出荊州區(qū)及其它都市中心地段，其房?jī)r(jià)也將越來(lái)越向城中心的房?jī)r(jià)靠近。很自然，這是都市發(fā)展，都市邊沿化所形成的一種趨勢(shì)，離不開(kāi)都市規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)的完善，追趕的過(guò)程自然也需要一定的時(shí)間。（二）荊州形成三園兩區(qū)格局，地產(chǎn)開(kāi)拓機(jī)遇來(lái)臨荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段快速升溫1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)6月，為了增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的告知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，確保房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自年終荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不停提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。3、人口城鄉(xiāng)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。荊州是一種文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鄉(xiāng)化，城鄉(xiāng)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。荊州市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增加3.3%；全市農(nóng)民人均純收入2502元，增加3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)荊州市完一生產(chǎn)總值430億元左右，同比增加8．5％，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入7600元，比上年增加7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增加20．0％，增加速度創(chuàng)九年來(lái)最佳水平，增加速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞講話人辦公室《經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r新聞公布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了公司和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增加潛力。近年來(lái)，相稱一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐步從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增加帶動(dòng)了都市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。5、同類物業(yè)的市場(chǎng)狀況荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完畢了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)闡明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，但愿擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，進(jìn)一步人心。二、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目的是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者普通僅需支付相稱于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享有房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。（三）沙市區(qū)商住樓盤調(diào)研分析見(jiàn)附1比較分析：從銷售市場(chǎng)來(lái)看，沙市的房?jī)r(jià)不再是物美價(jià)廉，沙市的房?jī)r(jià)與荊州城區(qū)中心區(qū)域房?jī)r(jià)的差距在不停縮小，荊州人在沙市購(gòu)房的求低心理也逐步被變化，對(duì)地段和發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)同的同時(shí)，也接受著高價(jià)格的現(xiàn)實(shí)。2、戶型配比及銷售進(jìn)度比較：見(jiàn)附1比較分析：通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)面積在50---80平方米和80---105平方米左右的樓盤銷售狀況比較好，闡明消費(fèi)者在購(gòu)置該區(qū)域樓盤時(shí)較重視實(shí)用性，也能夠說(shuō)成是以居住為主的消費(fèi)者。另外上述樓盤的戶型配比較多樣，能夠滿足不同的消費(fèi)者的需求。3、樓盤重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)比較：樓盤名稱綠化率容積率紫荊御景綠化31.5%2.1津泰園綠化34%1.84楚天明珠綠化40%6恒生國(guó)際綠化34.1%3.5新城國(guó)際綠化45%5.7玉蘭社區(qū)綠化17%4.6御龍?zhí)煜戮G化37%2.6淺水灣綠化30.9%1.8比較分析：從列表中發(fā)現(xiàn),在全部樓盤中，都重視綠化和對(duì)容積率的追求，但這些樓盤大多數(shù)都是大致量、分期開(kāi)發(fā)的樓盤，如果沒(méi)有一定的用地面積，做綠化是只能是修飾性的點(diǎn)綴，而不能將其作為樓盤設(shè)計(jì)規(guī)劃的重要因素來(lái)考慮，因此，通過(guò)認(rèn)真研究后我們認(rèn)為貴方在燎原區(qū)工業(yè)園地塊的項(xiàng)目建設(shè)上，由于擁有73540平方米的占地面積，因此可含有追求低容積率和高綠化率的條件。在大量的同質(zhì)產(chǎn)品中，別人“大而全”，我們完全能夠做到“小而精”，同時(shí)，通過(guò)綜合性物業(yè)配備，最大化的增大建設(shè)體量和功效設(shè)立，不僅彌補(bǔ)市場(chǎng)的空缺，同時(shí)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，以差別化的市場(chǎng)定位，最小化市場(chǎng)占領(lǐng)份額方面的阻力。4、周邊環(huán)境狀況：由于該區(qū)域的樓盤所處的地理位置周邊都有不同的國(guó)有公司的存在，周邊工廠較多，外來(lái)人員多，學(xué)生多，人口動(dòng)向雜亂，環(huán)境不是較好，但隨著政府在開(kāi)發(fā)前段投入的不停加強(qiáng)，沙市開(kāi)發(fā)新區(qū)建設(shè)的步伐的加緊，全新的規(guī)劃（最新的規(guī)劃自然是最有前瞻性的，其設(shè)計(jì)和配套等各個(gè)方面都含有科技含量最高、操作效率最高），另一種角度來(lái)看，在外來(lái)人員多的新興區(qū)域里，隱含著大量第一次置業(yè)者，隨著沙市周邊環(huán)境的不停完善，對(duì)應(yīng)的社區(qū)和公寓的建設(shè)，人口管理必將得以規(guī)范。以現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和都市運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在將來(lái)的3——5年里，沙市（開(kāi)發(fā)區(qū)）片區(qū)個(gè)多個(gè)環(huán)境配套都將達(dá)成很高原則。5、樓盤開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較：樓盤名稱開(kāi)發(fā)商紫荊御景湖北興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小天鵝津泰園湖北小天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司楚天明珠荊州神明房地產(chǎn)恒生國(guó)際湖北恒生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新城國(guó)際湖北新城國(guó)際置業(yè)投資有限公司玉蘭社區(qū)荊州市長(zhǎng)宏房地產(chǎn)御龍?zhí)煜潞闭罘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

比較分析：上述樓盤開(kāi)發(fā)商實(shí)力都較可，建筑商實(shí)力亦都不分高低，其中亦大部分以外地開(kāi)發(fā)商和外地建筑商，闡明外來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑公司已經(jīng)捷足先登看好了荊州這片熱土，亦闡明該地段的潛力。固然開(kāi)發(fā)商背景不同，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利益取向不同，寸土寸金的熱土上，靠著實(shí)力和公關(guān)方略去爭(zhēng)取地段和地價(jià)，貴方憑借本身資源，在開(kāi)發(fā)區(qū)、將來(lái)核心區(qū)占有良土一方，可謂是占地利，又逢荊沙如火如荼的大發(fā)展，得天時(shí)，無(wú)論公司大小，得天時(shí)地利，只要加以合理的規(guī)劃、精擬定位，方能以小博大。

6、配套評(píng)價(jià)：所調(diào)研樓盤由于都處在北京路、荊津路，沿線交通及生活配套狀況相似，交通線路十分便捷，生活配套亦較完善，相比較而言開(kāi)發(fā)區(qū)在生活配套的比較上稍顯距離，但相信配合好的銷售模式，使用好的銷售方略，挖掘其它優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，是完全能夠拉近、縮小甚至是消除差距的。消費(fèi)市場(chǎng)分析（一）區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成背景1、地理位置沙市地處荊州東部，南臨長(zhǎng)江，沿江向南就是武漢、上海。全市總面積1.41萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?47萬(wàn)，城鄉(xiāng)人口超出200萬(wàn)，占總?cè)丝诘?3.0%，中心城區(qū)面積54平方公里。比去年同期人口增加5.69%。從數(shù)據(jù)顯示上我們能夠看出荊沙的發(fā)展速度之快。從現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)能夠看到，荊沙正在形成玉橋民營(yíng)科技工業(yè)園、清華農(nóng)業(yè)科技示范園、東方高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、燎原當(dāng)代工業(yè)區(qū)、沙龍生化工程實(shí)驗(yàn)區(qū)構(gòu)成的三園兩分辨布，發(fā)展中的燎原當(dāng)代工業(yè)區(qū)正以中央開(kāi)發(fā)區(qū)的定位在主動(dòng)發(fā)展。政策環(huán)境隨著荊沙新區(qū)建設(shè)的拉開(kāi)帷幔，沙市已明擬定位于了發(fā)展方向：“工業(yè)興市”，是荊、沙兩城區(qū)中明確將房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城區(qū)，政府的規(guī)劃支持為房地產(chǎn)提供了良好的政策環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，環(huán)境改造的進(jìn)一步進(jìn)一步，道路交通系統(tǒng)的進(jìn)一步成熟，加緊了當(dāng)代商住城建設(shè)的步伐，必將成為都市人置業(yè)的新樂(lè)園。某些精明的開(kāi)發(fā)商把眼光投發(fā)到這片熱土上。房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)已呈現(xiàn)加速，其開(kāi)發(fā)銷售現(xiàn)狀出現(xiàn)了一種新的局面?，F(xiàn)有交通路線以北京路中山公園為中心，輻射荊沙四方。10路江津路－－紅星路－－北京路－－白云路－－北湖路－－太岳路－－江津路11路三岔路--北京路--沙洪公路--江北磚瓦廠12路有堤路－－北京路－－園林路－－碧波路－－江津西口－－荊南路－－荊東路－－荊中路－－郢都路13路北京路－－沙洪路14路荊秘路－－荊中路－－屈原路－－荊南路－－江津西路－－太岳路－－北京路－－江漢南路－－沿江路15路江津路－－紅門路－－北京路－－紅漢南路－－中山路－－沿江路－－白云路－－金龍路－－太岳路－－荊沙河南岸－－武德路--東環(huán)路--荊南路--屈原路－－荊中路－－郢都路－－南環(huán)路－－西環(huán)路－－四機(jī)廠16路北環(huán)路-人民路-荊北路-荊中路-屈原路-荊南路-江津路-白云路-北京路-三岔路17路]南湖路-廖子河-沿江路-大灣-新沙路-北京路-園林路-洪垸二村-長(zhǎng)港路-港門路橋-十號(hào)路口18路三灣路-北京路-塔橋路-江津路-荊南路-屈原路19路北京路-三灣路-江津路-荊南路-屈原路-荊中路20路南環(huán)路-郢都路-荊中路-屈原路-荊南路-荊州大道-紀(jì)南鎮(zhèn)1路三灣路-北京路-荊沙路-荊京南路-屈原路-荊中路22路人民路-郢都路-荊中路-屈原路-荊南路-東環(huán)路-江沙路24路荊州大道-江津路-江漢北路-文化宮路-園林路-北京路2路九龍公司-金龍路-白云路-北京路3路北京路-江漢北路-江荊路-紅門路-十號(hào)街-漢沙公路4路南環(huán)路-南湖路-荊沙路-太岳路-金龍路-白云路-廖子河路-北京路-江漢北路-長(zhǎng)港路-紅星北路5路白云路-沿江路-中山路-便河西路-北京路-月堤路6路北京路-鼓湖路-沙岑路8路荊州大道--園林北路--長(zhǎng)港路--江農(nóng)路--江津路--塔橋路--北京路--紅門路--長(zhǎng)港路9路塔橋北路－－碧波路－－園林路－－北京路－－豉湖路－－長(zhǎng)港路特1路北京路-荊沙路-荊京南路-屈原路-荊中路新1路北京路-公園路-荊沙路-荊南路-黃金堂-荊東路-屈原路-荊北路-郢都路根據(jù)以上公交線路不難看出，荊州市的公交始終是圍繞著沙市區(qū)的中心地段北京路及江津路行駛的。這兩條主干道的重要性可見(jiàn)一斑。而項(xiàng)目正好坐落在主干道之一的江津路上，將來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ菬o(wú)法預(yù)計(jì)的。項(xiàng)目特性及SWOT市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)簡(jiǎn)述：）踞沙市都市中心的東方，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣干凈；周遍更是有荊州XX次種高檔學(xué)府，人文環(huán)境氛圍濃厚。2）沙市的發(fā)展趨勢(shì)，和周邊建設(shè)進(jìn)程快，并帶來(lái)巨大的增值空間大。3）項(xiàng)目占地X萬(wàn)方，能夠擁有一定環(huán)境綠化空間，能夠提高居住的品質(zhì)感。4）XX地產(chǎn)的強(qiáng)大品質(zhì)實(shí)力保障。5）地處非繁華地段，居住安靜性好。2、項(xiàng)目劣勢(shì)簡(jiǎn)述：1）項(xiàng)目位于XX路與XX路交匯處，居城東，位置較偏。2）同地及開(kāi)發(fā)體量不大，難形成開(kāi)發(fā)規(guī)模效應(yīng)。3）開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)只處在冰封市場(chǎng)，需要2-3年的發(fā)展期。市民們普遍消費(fèi)心理偏向市中心（市民化情結(jié)）4）城區(qū)東邊的普遍生活環(huán)