重慶江北區(qū)五寶鎮(zhèn)市場調(diào)研簡報

COINTUEENTERPRISEGROUPCOINTUEENTERPRISEGROUP重慶?江北區(qū)?五寶鎮(zhèn)

市場調(diào)研簡報二o—年六月二十七日#的首度回暖，供應(yīng)大增。供應(yīng)情況1、房地產(chǎn)相關(guān)土地供應(yīng)2011年5月供應(yīng)房地產(chǎn)相關(guān)用地11宗，面積119萬川，可建建筑面積261.68萬川，土地預(yù)出讓均價399萬元/畝，預(yù)出讓樓面地價2720元/m2。本月供應(yīng)土地較上月增加10宗，由于上月只有一宗土地供應(yīng)來自南岸經(jīng)開區(qū)，土地價格達到了677.37萬元/畝，而本月北碚區(qū)、南岸茶園新區(qū)、九龍坡區(qū)中梁山組團等非核心組團地塊供應(yīng)占比 較大，因此拉低了本月土地的平均地價，本月供應(yīng)均價較上月降低了278萬元/畝。主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)土地供應(yīng)面積及宗數(shù)(2010.5-2011.5)3S3025203S302520151O2001OOO口勺oR "xV- 、A護b護護護b護b「冷命冷廬廬主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)土地預(yù)出讓均價及樓面地價(2010.5-2011.5)800700占00400300200TOO03000250015002000800700占00400300200TOO0300025001500200010005003500 十地預(yù)岀讓均價C萬元/畝)預(yù)出讓樓面地價(元/耐)2、工業(yè)用地供應(yīng)2011年5月供應(yīng)工業(yè)用地13宗，面積94.62萬川，較4月供應(yīng)量增加136%,預(yù)出讓均價32萬元/畝。供應(yīng)的13宗工業(yè)用地分別來自南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)，土地性質(zhì)主要為二類工業(yè)用地。此外，供應(yīng)的一塊來自江北區(qū)唐家沱組團的地塊預(yù)出讓均價達到了118.09萬元/畝，土地性質(zhì)為一類工業(yè)用地兼容普通倉庫用地， 該價格已接近北碚區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地價格。供應(yīng)面積｛萬時)供應(yīng)宗散

供應(yīng)面積｛萬時)供應(yīng)宗散成交情況1、房地產(chǎn)相關(guān)土地成交主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)土地成交面積及宗數(shù)(2010.5-2011.5)4020006060402040200060604020房地產(chǎn)相關(guān)土地成交均價及樓面地價(2010.5-2011.5)700600700600500400300200100350030002500200015001000500咸亦均價〔萬元/畝)樓面地價｛元咸亦均價〔萬元/畝)樓面地價｛元/祈)出idL向林 "O主城區(qū)工業(yè)用地成交均價及樓面地價（2010.5-2011.5）50 r500J&&宀衛(wèi)仝N工a<>代f■成交金額（億元） 成交均價（萬元/畝）三、小結(jié)（一） 2000~2010年，重慶市整體經(jīng)濟以高于全國GDF平均增速水平的速度持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展，固定資產(chǎn)投資、居民人均可支配收入也在不斷增加，整體經(jīng)濟環(huán)境平穩(wěn)、健康發(fā)展。（二） 從城市價值來看，隨著“成渝經(jīng)濟區(qū)”、“五大中心城市”、“兩江新區(qū)”系列概念規(guī)劃出臺，重慶城市價值日益提升，價值空間迅速放大。（三） 從土地市場來看，土地供需市場整體表現(xiàn)不突出，土地供應(yīng)量不大，供應(yīng)地塊以非主城核心組團地塊居多，地塊規(guī)模較小，加上樓市調(diào)控政策頻出，知名開發(fā)商拿地熱情不高，拿地企業(yè)以二、三線企業(yè)居多。（四） 從供應(yīng)市場來看，開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的勢頭；普通住宅類的高層、小高層產(chǎn)品仍將是市場主流。（五） 從需求來看，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加；另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策延續(xù)性的影響和物業(yè)稅試點等影響，投資需求受到較大抑制。（六）從價格來看，“兩江新區(qū)”成立等系列利好政策也必將標志著重慶在未來兩、三年內(nèi)，房價持續(xù)增長成為必然趨勢第三部分、江北區(qū)簡介一、江北區(qū)概況（一）概況：江北區(qū)是重慶市主城核心區(qū)之一，地處嘉陵江、長江交匯處北岸，呈長條型帶狀分布，東西長43公里，江岸線103公里，幅員面積221平方公里。大學(xué)城北晤I(lǐng)區(qū)妁20為理負,：i能詢飛卞、大學(xué)城北晤I(lǐng)區(qū)妁20為理負,：i能詢飛卞、Ertn/?1S分鐘車強^關(guān)興幢石船佶A￡a>a木同t*KIZ?.as**!洩坪壩送A. vjrj-_h■■-T宀大渡口醫(yī)九花墟S103.48MXvi、3?<4XWW丹鳳HIXTim（二）區(qū)劃：江北轄9個街道（石馬河、大石壩、觀音橋、華新街、五里店、江北城、寸灘、鐵山坪、郭家沱）、3個鎮(zhèn)（魚嘴、復(fù)盛、五寶），戶籍人口52萬，常住人口68萬。其中石馬河街道、大石壩街道、觀音橋街道、華新街街道、五里店街道、江北城街道屬于江北區(qū)的上段，寸灘街道、鐵山坪街道、郭家沱街道屬于江北區(qū)的中段，魚嘴鎮(zhèn)、復(fù)盛鎮(zhèn)、五寶鎮(zhèn)屬于江北區(qū)的下段。（三）河流：區(qū)境自西向東三面環(huán)江。嘉陵江從石馬河街道梁沱流入?yún)^(qū)境，區(qū)境段為18.8公里。長江從江北城地區(qū)流入?yún)^(qū)境，區(qū)境段51.4公里。洞梁河在唐家沱地區(qū)，雙溪河在寸灘段13.3公里，御臨河在復(fù)盛、五寶區(qū)境段11.2公里。另有流經(jīng)本區(qū)的溪河4條。各溪河均匯入長江。（四）區(qū)域特征：作為重慶主城核心區(qū)的重要組成部分，江北區(qū)具有四個典型特征：1、江北是重慶新興的商貿(mào)中心。區(qū)域內(nèi)擁有商業(yè)面積達300萬平方米、年商品銷售額達600億元、日均人流量達40萬人次的西南地區(qū)首條“中國著名商業(yè)街”——觀音橋商圈；有西部第一、全國一流的觀音橋農(nóng)貿(mào)市場；有正在建設(shè)的全國第一個內(nèi)陸保稅港區(qū)——兩路寸灘保稅港區(qū) ;有正在建設(shè)中的重慶未來金融中心——江北嘴中央商務(wù)區(qū)。2、江北是重慶集約發(fā)展的現(xiàn)代制造業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)有重慶市港城工業(yè)園區(qū)和重慶魚復(fù)東部新城兩個市級工業(yè)園區(qū)，其中魚復(fù)組團是“兩江新區(qū)”、石船工業(yè)走廊的重要組成部分和市政府規(guī)劃的汽車工業(yè)基地。3、江北是重慶重要的交通樞紐。區(qū)中心距重慶港7公里、火車站3公里，乘車15分鐘即可到達重慶江北國際機場。渝懷鐵路和渝黔、渝鄰、渝涪三條高速公路縱橫交錯；嘉陵江、黃花園、嘉華、朝天門等多座大橋飛跨南北；有長江上游最大的集裝箱深水碼頭——寸灘港和大型鐵水聯(lián)運綜合性物流港口——果園港，輕軌三四六八號線正在加快建設(shè)，形成了航空、鐵路、水運、輕軌、高速公路、城市道路“六路聚合”和人流、物流、商品流、資金流、信息流“五流交匯”的暢達格局，構(gòu)成了全市及西部最優(yōu)的口岸優(yōu)勢。4、江北是重慶重要的宜居新區(qū)。江北是一個顯山露水的市級山水園林城區(qū)，已經(jīng)建成的鴻恩寺森林公園占地1020畝，是全國規(guī)模最大的桂花公園、主城最大的精品公園、主城視野最廣的觀景公園。建設(shè)中的鐵山坪森林公園將打造成為重慶主城的山地休閑度假高地。重慶大劇院、重慶科技館、石子山體育公園、江北文化藝術(shù)中心等重大文化科技體育項目的建成投用，將使江北具有更好的人文環(huán)境。規(guī)劃到2012年，建成10個城市公園和100個社區(qū)公園，森林覆蓋率達到40%人均公共綠地面積達20平方米以上。二、規(guī)劃機遇（一） 按照“1595”總體發(fā)展思路，實施“一個全面升級戰(zhàn)略”，確立重慶新興金融中心、重慶新興商貿(mào)中心、重慶最大的物流中心，重慶集約發(fā)展的現(xiàn)代制造業(yè)基地、總部企業(yè)的區(qū)域基地“五大功能定位”。（二） 完成江北嘴CBD建設(shè)、寸灘保稅港區(qū)建設(shè)、觀音橋商圈再提升建設(shè)、港城園區(qū)建設(shè)、東部新城開發(fā)建設(shè)、北濱路沿線開發(fā)建設(shè)、鐵山坪開發(fā)建設(shè)、五寶新農(nóng)村建設(shè)及和諧社會建設(shè)“九大工程”

第四部分、五寶鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展機會一、五寶鎮(zhèn)簡介五寶鎮(zhèn)位于重慶市江北區(qū)東端，坐落在長江之濱、御臨河之畔，背靠明月大山，形成三面環(huán)水、一面靠山之勢大山，形成三面環(huán)水、一面靠山之勢全鎮(zhèn)幅員面積42.8平方公里，下轄7村105個合作社、1個社區(qū)，常住人口13300人二、交通區(qū)位交通、區(qū)速\至慶主城區(qū)\DoiAtitownChonggjFHgr巴南區(qū)江北區(qū)\.Iid口~x滴江!（二）鎮(zhèn)內(nèi)交通三、 景觀資源（一） 青山：外隔明月山與主城相望，內(nèi)有深丘淺巒。森林 15000余畝，全鎮(zhèn)林地覆蓋率44%素有“綠色氧吧”美譽；（二） 綠水：坐落長江之濱，御臨河畔，兩江呈三面環(huán)水之狀；（三） 靈泉：擁有豐富地熱資源，新三村溫泉溫度50C以上，日出水量2400立方米以上；（四） 險峽：境內(nèi)有明月峽、洞溪峽；（五） 奇寺：驛龍廟、王爺廟、觀音寺、大方寺、玉皇觀、五宮堂等。四、 利好政策（一） 國土整治：該項目系市、區(qū)共建項目，規(guī)劃建設(shè)期從 2008年至2012年，預(yù)計財政投資4億元，重點對土地整理、集中居住、土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面進行探索，目前已在干壩村、萬緣村進行試點并全面推進；（二） 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌：五寶作為重慶市7個統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革配套集中示范點之一，擁有比其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多的發(fā)展機會，資金、用地、金融、項目、

創(chuàng)新等五個方面也將獲得重點支持。特別是將農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)上將會取得新的探索和突破。五、五寶鎮(zhèn)“建設(shè)集生態(tài)休閑、溫泉療養(yǎng)、康體運動、文化創(chuàng)意、旅游觀光于一體的主題風情小鎮(zhèn)”的12536發(fā)展思路：江北區(qū)五至鎮(zhèn)勰盍性啟皿策別御臨親水怖古區(qū)巴諭小tn鳳悄區(qū)苛艇旅澹生活底假區(qū)江北區(qū)五至鎮(zhèn)勰盍性啟皿策別御臨親水怖古區(qū)巴諭小tn鳳悄區(qū)苛艇旅澹生活底假區(qū)（一） “1”建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的社會主義新農(nóng)村示范鎮(zhèn)；（二） “2”借助市區(qū)共建的國土整治項目和全市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)集中展示區(qū)試點兩大動力引擎；（三） “5”培育溫泉休閑、現(xiàn)代農(nóng)莊、運動康樂、生態(tài)居住、文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)；（四） “3”做好基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)綠化、巴渝新居三大工程；（五） “6”抓好土地流轉(zhuǎn)、聚商選資、社會保障、公共服務(wù)、文化建設(shè)、人才培養(yǎng)六大平臺建設(shè)第五部分、結(jié)論及建議一、五寶鎮(zhèn)SWO分析（一）優(yōu)勢：1、 五寶鎮(zhèn)背靠明月山，面朝長江，境內(nèi)“山、水、泉、峽、寺”五寶，自然景觀資源良好；2、 五寶鎮(zhèn)與魚復(fù)產(chǎn)業(yè)園之間有明月山天然屏障形成阻隔，境內(nèi)以第一產(chǎn)業(yè)為主，基本無污染，生態(tài)環(huán)境良好。（二）劣勢：1、 五寶鎮(zhèn)位于江北區(qū)最東端，距離主城有40分鐘以上車程；2、 五寶鎮(zhèn)與主城之間有兩條山脈相隔，需穿過“鐵山坪”、“華山”兩條隧道，加大了主城居民心理抗性；3、 五寶鎮(zhèn)地形地貌較復(fù)雜，丘陵、溝壑較多，較不利于大規(guī)模、成片開發(fā)；4、 交通路網(wǎng)、市政管網(wǎng)缺乏，配套建設(shè)周期較長、投入較高；5、缺乏房地產(chǎn)消費群體支撐，幾乎完全依賴于區(qū)外購房群體。（三）機會：1、緊鄰的魚復(fù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資、規(guī)劃建設(shè)良好，成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群必將帶來大量的的產(chǎn)業(yè)人群，產(chǎn)生大量剛性購房需求；2、 江北區(qū)內(nèi)五寶鎮(zhèn)以外區(qū)域均已納入兩江新區(qū)規(guī)劃，江北區(qū)財政實力雄厚，必然會在政策上予以傾斜、規(guī)劃建設(shè)上加大投入，由魚五隧道、濱江路改造工程建設(shè)可見一斑。3、 復(fù)五隧道（在建，2012年貫通）將縮短五寶至魚復(fù)、至主城距離。4、 實際開發(fā)中，可借勢“兩江新區(qū)”、“價格洼地”，縮短客戶心理距離；5、實際開發(fā)中，可巧妙利用地形資源、溫泉資源，打造前瞻性產(chǎn)品，鎖定目標客群需求。（四）威脅：1、按重慶市西進北拓戰(zhàn)略，五寶鎮(zhèn)所在的東面目前是最不成熟區(qū)域，非開發(fā)熱點；2、位置上緊鄰兩江新區(qū)，但規(guī)劃上未納入兩江新區(qū)。整體發(fā)展受兩江新區(qū)、魚復(fù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的傳導(dǎo)影響，屬被動發(fā)展型。3、產(chǎn)品定位方面：（1）五寶鎮(zhèn)具有獨特的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢（靠山面江有溫泉），若面向重慶主城客群開發(fā)旅游地產(chǎn)，則需面臨四方十泉、長壽湖、仙女湖、玉峰山、南山等熱點開發(fā)區(qū)域競爭；（2）若面向魚復(fù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)消費群體開發(fā)中高端產(chǎn)品：需面對魚復(fù)片區(qū)內(nèi)自身配套商住項目競爭（魚嘴片區(qū)配套有18平方公里商住用地，按容積2.0、90平米/戶測算，可供400000戶居??；按平均每戶3人測算，可容納120萬人，遠遠超出20萬規(guī)劃人口數(shù)量）。魚復(fù)片區(qū)規(guī)劃定位為制造及物流園區(qū)，受產(chǎn)業(yè)定位所限，人口以中低收入產(chǎn)業(yè)工人為主，中高收入管理人員相對較少，購買能力有限。二、結(jié)論及建議（一） 隨著規(guī)劃的不斷實施，兩江新區(qū)成立之前土地資源儲備較豐富、土地成本較低廉的局面已一去不返，五寶鎮(zhèn)作為江北區(qū)唯一未被列入兩江新區(qū)的鎮(zhèn)級行鎮(zhèn)區(qū)域，幾乎可以說是現(xiàn)存唯一的價值洼地。（二） 受制于位置和主城距離，發(fā)展尚需時日，五年內(nèi)無直接開發(fā)價值；（二）五寶要發(fā)展，魚復(fù)先要熱。如魚復(fù)發(fā)展順利，產(chǎn)業(yè)基本成型，產(chǎn)業(yè)人群入駐，購房需求產(chǎn)生。五寶鎮(zhèn)有明月山形成天然屏障，污染低、生態(tài)好，可做高端產(chǎn)品滿足魚復(fù)產(chǎn)業(yè)人群，形成工作在魚復(fù)，生活在五寶的產(chǎn)業(yè)+居住模式；（三）經(jīng)過初步分析，干壩村、下灣村位置臨江、視野開闊、有層次落差，較利于高端別墅規(guī)劃布局，建議做進一步深入考察。（四）下階段考察建議主要工作內(nèi)容為：1、馮總建議：（1）有進一步合作意向則需盡快制定工