商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家需求

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家需求一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)1、商業(yè)是本項(xiàng)目一期，是項(xiàng)目“啟動(dòng)區(qū)”，商業(yè)業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，將影響項(xiàng)目啟動(dòng)的速度及力度，是項(xiàng)目成功關(guān)鍵。2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，有助于商業(yè)成功開(kāi)發(fā)、一戰(zhàn)成名，能為項(xiàng)目后續(xù)的寫字樓、酒店、公寓開(kāi)發(fā)積累品牌知名度。3、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，才能有效提高招商、銷售的速度，實(shí)現(xiàn)回款，為二期開(kāi)發(fā)提供資金支持。二、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、打造方向經(jīng)開(kāi)區(qū)及區(qū)域周邊的配套商業(yè)，中高檔、特色、休閑、娛樂(lè)商業(yè)。1、據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)較缺乏的商業(yè)有：品牌中餐、超市/便利店、中式快餐、高檔茶樓、星級(jí)賓館、品牌西餐、商務(wù)會(huì)所、健身中心等。2、本案商業(yè)主要消費(fèi)客群為：項(xiàng)目辦公和居住人群，工業(yè)園區(qū)的商務(wù)接待和聚會(huì)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人，周邊居住人群，川師大部分師生。企業(yè)食堂、校園餐廳、小賣部、社區(qū)底商等能滿足他們基本商業(yè)需求，但區(qū)域缺乏中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)類的集中消費(fèi)商業(yè)。3、本案并不處于高檔消費(fèi)區(qū)或者城市人口集中區(qū)域，不適合打造純粹的高消費(fèi)或中低端市民消費(fèi)商業(yè)。因此，建議本案打造中高檔特色商業(yè)，以特色和中高檔次吸引目標(biāo)客群前來(lái)消費(fèi)。三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，平面布局及分區(qū)建議1、主要按照裙樓商業(yè)和街區(qū)商業(yè)兩大部分來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。2、裙樓商業(yè)面積較大，主要以中大型商家為主，如：大型餐飲、會(huì)議中心、酒店配套商業(yè)、銀行等。3、街區(qū)商業(yè)多為獨(dú)棟商業(yè)，以特色性、中高檔、餐飲休閑娛樂(lè)商業(yè)為主。4、會(huì)所主要規(guī)劃為園區(qū)企業(yè)的交流展示平臺(tái)、企業(yè)高層的私密聚會(huì)場(chǎng)所和會(huì)客廳。

四、各規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)產(chǎn)品的需求上圖從左向右、從集中商業(yè)向街區(qū)商業(yè)，分類歸納）。四、各規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)產(chǎn)品的需求上圖從左向右、從集中商業(yè)向街區(qū)商業(yè)，分類歸納）。一）裙樓商業(yè)：1-2層，大型餐飲，如獅子樓、大蓉和等類型；3層，會(huì)議中心。1、大型餐飲?普遍要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（^）1000-3000單層面積（^）500—1000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）$4.5樓板承重（Kg/mJ$500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1

燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2、案例：獅子樓物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（mJ3000-5000交付裝修標(biāo)準(zhǔn)視商家具體情況而定新風(fēng)量排風(fēng)量800l/s,新風(fēng)量約為2500l/s。單層面積1500 -2000空調(diào)要求制冷量廚房$450卡/M2/小時(shí)，用餐區(qū)$350卡/M2/小時(shí)。排煙散熱1m2的排油煙專用管井，排煙量1600l/s

經(jīng)營(yíng)樓層選擇1-4（層）電梯(部)21隔油池280cm*150cm結(jié)構(gòu)層高要求(m)大廳吊頂24米，大豪包上3.6米，小包房23步梯單層3樓梯寬度為2-2.5m，雙層樓梯中，主梯寬度為3米，兩側(cè)樓梯寬度1.5米為佳。排污污、廢水排水管徑150mm，上水管道直徑50mm，下水管道直徑250mm；設(shè)廚房污水專用處理器。開(kāi)間要求(m)212米供電200KW消防消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求(m)28米供水管徑150mm其他隔音減震系統(tǒng)：安裝隔音、減震設(shè)備，環(huán)保經(jīng)營(yíng),采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)及制冷設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)建筑物或項(xiàng)目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過(guò)樓板承重(Kg/mJ廚房區(qū)承載力2450Kg/m2,其他區(qū)域2燃?xì)夤艿?50立方/小時(shí)通訊要求兩條電話線路、有線電視洗手間顧客洗手間與員工專用洗手間分開(kāi)，包間內(nèi)可250Kg/m2設(shè)有套內(nèi)洗手間，并預(yù)留上下水管線。技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較確定，餐飲項(xiàng)目對(duì)于這一系統(tǒng)的要求較為嚴(yán)格。停車位數(shù)量50-200個(gè)，有卸貨車位、區(qū)域二）酒店裙樓商業(yè)：1層，酒店大堂、精品店（如服裝、化妝品等）。2、3層，酒店配套商業(yè)，如水吧、健身中心、棋牌室、美容美發(fā)室、餐廳等。備注：酒店及其大堂、裙樓配套商業(yè)的詳細(xì)建筑要求，待未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)方式確定后，由酒店方或者酒店管理公司提供。

（三）寫字樓裙樓商業(yè)：1層，銀行網(wǎng)點(diǎn)、汽車展示中心等；2、3層，大型品牌餐飲、茶樓等。1、銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要求，案例：華夏銀行營(yíng)業(yè)廳。物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（肝）200-300物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量單層面積（肝）200-300空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱經(jīng)營(yíng)樓層選擇1層，或者1層聯(lián)2層電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層咼要求24m步梯視樓層要求而定排污開(kāi)間要求（m）12米以上供電提供備有電源消防符合國(guó)家消防安全標(biāo)準(zhǔn)

柱間要求（m）24供水、燃?xì)夤艿馈渌麡前宄兄兀↘g/m2）通訊要求電話、寬帶洗手間、停車位般要求配有2、大型品牌餐飲、茶樓，同（一）。四）特色餐飲區(qū)商業(yè)：特色小吃、小型餐飲，如龍抄手、翹腳牛肉、燒雞公、私房菜、時(shí)尚精品火鍋等類型。1、普通餐廳建筑要求技術(shù)指標(biāo)具體要求商圈選擇商務(wù)型餐廳：以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳：以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會(huì)審；污染源10米外；周邊無(wú)異議；

大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿。物業(yè)要求建筑要求快餐店200-500平方米、大商務(wù)型150-1000平方米、大眾型80-200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；般要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道。電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、一、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。合作方式租期三年以上。低層為1.5兀平米/天以上，具體視地段\商圈而定;樓上租金略低

（五）生活、辦公配套：中小超市、便利店、通訊、文具、數(shù)碼、干洗店、糕點(diǎn)房、飲品店、花藝、家居等。1、文具店物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（mJ50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修新風(fēng)量一單層面積（mJ——空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱——經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）24步梯排污開(kāi)間要求（m）4—8供電般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（一廂電）消防符合國(guó)家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）24供水般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)其他樓板承重（Kg/——燃?xì)夤艿馈?/p>

m2)通訊要求提供電話線配口洗手間、停車位數(shù)量■2、電信營(yíng)業(yè)廳物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（mJ60-100物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量一單層面積（mJ空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1層電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層高要求24步梯一排污——

(m)開(kāi)間要求（m）4米以上供電提供備用電源消防符合國(guó)家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）24供水——其他樓板承重（Kg/m?）燃?xì)夤艿馈ㄓ嵰箅娫?、寬帶洗手間、停車位數(shù)量一3、干洗店物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（m）50-100物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量單層面積（m）一空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位排煙散熱一

置經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1層電梯（部）、步梯隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）24燃?xì)夤艿琅盼坶_(kāi)間要求（m）4米以上供電般商業(yè)用電（一廂電）消防符合國(guó)家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）24供水提供接口其他樓板承重（Kg/m2）通訊要求洗手間、停車位數(shù)量

4、便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動(dòng)顧客較多；選擇寫字樓、影劇場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場(chǎng)所；一般300米內(nèi)無(wú)相同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者。物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年。樓層獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開(kāi)寬度不少于6米，層咼$4.5米，樓板承重$500（Kg/mJ面積100-500平方米配套設(shè)施同時(shí)配備上水和下水； 般可的、快客等需要2530KW的總電量。在選鋪時(shí)一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限。電話線：提供配口。其他無(wú)臺(tái)階、無(wú)遮攔、有店招、最好有兩面以上的開(kāi)面（櫥窗展）

合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上5、糕點(diǎn)房技術(shù)指標(biāo)具體要求商圈選擇各種商圈均可開(kāi)設(shè)；品牌企業(yè)多開(kāi)設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。立店障礙立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)；離污染源10米以上。建筑要求60~120平方米；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開(kāi)闊。物業(yè)要配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、求生化處理裝置。因個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)店，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外,須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。合作方式租期2年以上，一般企業(yè)3-5元/（平方米?天）

六）休閑區(qū)：西餐、音樂(lè)餐廳、咖啡吧、清吧、個(gè)性餐飲、主題餐飲等，例如星巴克、摩卡咖啡、歐洲房子、哈根達(dá)斯、高非披薩、休閑食品、半山餐吧等類型。1、連鎖咖啡廳技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ200-500（簡(jiǎn)單裝修/毛坯）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?2單層面積（m）200-500結(jié)構(gòu)層咼要求（m）24步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼塾信庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約202、咖啡店1）商要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。1）商2）建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施管道鋪設(shè)方便，提供燃?xì)夤艿澜涌?。有充足的停車位，至?0個(gè)以上。（3）面積和租期要求：一般在200—500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。（4） 經(jīng)營(yíng)樓層：一般選擇1-2樓，單層面積200-500，步梯1-2部。（5） 交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修/毛坯。6）參考案例——摩卡咖啡物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（tf）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯新風(fēng)量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)。

單層面積(m?)200-500空調(diào)要求提供中央空調(diào)或者空調(diào)安置位置排煙散熱密閉性要求較咼經(jīng)營(yíng)樓層選擇1~2層電梯(部)不要求隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求(m)上4步梯寬1.2米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開(kāi)間要求(m)上8供電100KW消防配有消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求(m)上4供水需提供上下水其他樓板承重(Kg/tf)廚房區(qū)承載力 上450Kg/m2,其他區(qū)域上250Kg/m2燃?xì)夤艿郎?5立方/小時(shí)通訊要求提供兩路電話洗手間一般要求有獨(dú)立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量上20個(gè)

3、西餐店、西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-2單層面積（m）100-250結(jié)構(gòu)層咼要求（m）24中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯、步梯（部）電梯不要求，步梯1-2部排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯

（七）娛樂(lè)、養(yǎng)生區(qū)：網(wǎng)吧、KTV、保健、浴足、SPA、美容館、理療、瑜伽、主題客棧（創(chuàng)意酒店）、影城（小型放映廳）。1、KTV的建筑要求要素要求區(qū)位/商大型商業(yè)區(qū)底層或咼密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消費(fèi)者易達(dá)；但要求與居民區(qū)保持定距離。物業(yè)要求面積3000-4000平米，通常兩層，不排斥地下面積。層高不小于2.8米。樓板承重350公斤/平米。配套設(shè)施供電500KVA、可接220V民用電及380V工業(yè)用電；供水200噸/天；化油池通常3-5噸、煙道1-2個(gè)規(guī)格為80CMT00CM。廣告位要求3-15米的門頭廣告位。停車位個(gè)擁有200個(gè)包房的KTV應(yīng)需要200個(gè)停車位，以4.5平米個(gè)車位計(jì)算停車場(chǎng)面積應(yīng)在900平米以上。裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造。合作方式租期5年以上；租金2-3元/天*平方米。2、保健、康體會(huì)所（1）業(yè)態(tài)成因：進(jìn)入新世紀(jì)以后，人們對(duì)生活的要求已不再滿足一般的飽暖問(wèn)題，而是對(duì)生活質(zhì)量有了新的追求。一些健美會(huì)所（包括：保健、美容、減肥、康復(fù)、心理咨詢等）會(huì)得到迅速發(fā)展。該業(yè)態(tài)在為人們提供無(wú)形商品（服務(wù)）的同時(shí)，又向人們銷售有形商品，如保健、健美、美容、康復(fù)、減肥器具和用品。2）商圈選擇：社區(qū)型、便利型商圈，可泊車。3）建筑形式：框架結(jié)構(gòu)或無(wú)柱寬跨結(jié)構(gòu)建筑，層高4米，周邊有綠化布置的建筑，也可以選擇其他服務(wù)種類可以使用的一般商鋪或樓層商鋪。4）面積：200-300平方米。

3、美容SPA類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（^）80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）24給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯

美容SPA案例——美域物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（mJ80-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯新風(fēng)量單層面積（mJ一空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱一經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）24步梯排污提供接口開(kāi)間要求（m）8米供電商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)（三廂電）消防符合國(guó)家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）24供水提供接口其他一

樓板承重（Kg/m2）燃?xì)夤艿啦恍枰ㄓ嵰筇峁╇娫捑€配口洗手間需要停車位數(shù)量（個(gè)）5個(gè)以上（八）酒吧區(qū)：主題（特色）酒吧、啤酒館、慢搖吧、水吧、茶藝館等，例如蓮花府邸、小酒館、煮酒坊等。1、茶坊、酒吧技術(shù)指標(biāo)具體要求商圈選擇選址多咼雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。

立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會(huì)審?fù)?；?guó)家對(duì)酒吧課以重稅物業(yè)要求建筑要求50-400平方米；對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層。配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置，自來(lái)水供應(yīng)合作方式租期2年以上，租金3-20元/（平方米?天）2、案例——蘭亭茶館物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（mJ150-300物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量單層面積150（二層起）空調(diào)要求各包廂預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱經(jīng)營(yíng)樓層選擇2~3層電梯（部）一隔油池一

結(jié)構(gòu)層高要求24m步梯提供樓梯排污提供接口開(kāi)間要求（m）4米供電般商業(yè)用電（一廂）消防符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）24供水提供接口其他樓板承重（Kg/m?）燃?xì)夤艿佬枰ㄓ嵰筇峁┮宦冯娫捑€以上洗手間有停車位數(shù)量（個(gè)）10左