１．４Horton公司擴張之路

Zion

Consulting北京錫恩企業(yè)管理顧問公司Horton萬科中長期規(guī)劃項目初期報告標桿研究報告之1.4Zion

ConsultingD.R.Horton的歷史簡介□荷頓先生開始他在Dallas的建筑生意□荷頓（Horton）公司成立于特拉華州,收購了25個前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過內(nèi)部生長和外部并購擴張，公司在發(fā)展壯大

的過程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨

戶新屋房?！鯇崿F(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時只服務(wù)8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。□市場從原有的8個擴張到24個，收入從原有的1.53億增長到5.47億美元，凈利潤從810萬增長到2740萬美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬增長到1.77億

美元?！跤趾推渌窘M建了金融抵押貸款公司：DRH

Mortgage,LLC,主要服務(wù)California市場。通過多元化經(jīng)營加強了跟客戶的關(guān)系?！鮄orton住房72%的客戶通過Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長，公司今后會繼續(xù)對金融服務(wù)投入物資人員，以期得到更大的回報。但在其他一些次級市場，公司不通過金融抵押貸款公司提供金融服務(wù)，而是跟當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)協(xié)商合作，同時公司都及時充分為客戶提供這些公司的服務(wù)產(chǎn)品信息，目的是通過穩(wěn)定的收費手段（聯(lián)合金融機構(gòu)）協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年2?機密1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年Zion

Consulting3?機密Donald

R

Horton和Horton家族Donald

R.Horton是DRHorton公司董事會主席53歲Horton先生從1991年7月公司成立開始一直擔(dān)任董事會主席。從1991年到1998年之間擔(dān)任公司的CEO。Horton先生從1972年開始進入房地產(chǎn)行業(yè)。他是Horton公司的創(chuàng)始人，也是公司主要的股票持有人。Terrill

J.Horton是Horton先生的兄弟；Richard

L.Horton是Horton先生的侄子，他們都曾是Horton公司的董事。Zion

Consulting第一階段：創(chuàng)業(yè)的原始積累期：家族企業(yè)（1978年到1991年）1978

Donald

R.Horton先生開始他在

Dallas的建筑生意;直到1991年，Horton公司都已一個家族企業(yè)的形式存在和發(fā)展著；也直到1991年之前，公司的發(fā)展一直都在Dallas地區(qū)；1991年，公司的原始積累完成，開始了規(guī)模擴張。在這個時期，Horton公司奠定了公司經(jīng)營理念。家族的精神因為Horton公司而不斷傳承下來。在Horton公司中，DonaldHorton的兄弟Terrill

J.Horton和侄子

Richard

L.Horton都是公司創(chuàng)業(yè)的骨干力量。因為家族的存在，使得該公司可以在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到市場頂峰的時候開始創(chuàng)業(yè)，但是沒有隨著房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮而倒閉，反而的到長足的發(fā)展。1978年度現(xiàn)房銷售達到創(chuàng)紀錄的398.6萬套,這個紀錄保持到1996年；“可變利率抵押貸款”逐漸在房地產(chǎn)行業(yè)被美國各州應(yīng)用。美國房地產(chǎn)結(jié)算套數(shù)

1978家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點：優(yōu)點：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點：不容易吸納外來人才；決策失效；利益斗爭在發(fā)展期容易出現(xiàn)問題；家族制度決定了公司制度。4?機密Zion

Consulting第二階段：Horton公司通過上市，從一個家族企業(yè)蛻變成一個公眾公司，通過并購不斷進行地域的擴張（1991-1998年）Horton公司其實在1991年才正式成立。成立之后就并購了各地25個小的房地產(chǎn)商；公司成立之后開始可大規(guī)模地域擴張的階段。為了支持公司的快速擴張，家族的融資渠道已經(jīng)不能滿足公司的發(fā)展，1992年實現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時只服務(wù)8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。截至1998年9月30日，Horton公司已經(jīng)進入美國23個州，41個市場。美國房地產(chǎn)每年結(jié)算套數(shù)美國房地產(chǎn)91年之后，出現(xiàn)了連續(xù)12年的增長的歷史大好時期通過上市，不僅僅擴充了融資的渠道，同時也將公司的操作暴露在公眾的監(jiān)督之下。這對一個敬愛組企業(yè)來講是一個很大的挑戰(zhàn)。同時，通過上市之后，引入第三方，有利于避免家族企業(yè)所經(jīng)常發(fā)生的由于利益問題所帶來的無效性。這對于家族企業(yè)來講是突破性的轉(zhuǎn)變。通過公開上市，突破家族企業(yè)發(fā)展壁壘。家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點：優(yōu)點：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點：不容易吸納外來人才；決策失效；利益斗爭在發(fā)展期容易出現(xiàn)問題；家族制度決定了公司制度。5?機密Zion

Consulting1996

D.R.Horton為了適應(yīng)紐約交易所上市的要求，縮減了董事會的成員數(shù)量，家族企業(yè)的成員逐漸從董事會淡出阿靈頓的Horton公司縮減了其董事會成員的數(shù)量，由過去的13人減少為7人，同時增加了獨

立董事的數(shù)量.Richard

Beckwitt,Samuel

R.Fuller,Richard

L.Horton,Terrill

J.Horton,James

K.Schuler

andScott

J.Stone將會從董事會淡出.Fuller仍將留任公司的總裁，Schuler將會留任西部地區(qū)的總裁，Stone將會留任Atlanta分部的總裁。

Beckwitt,Richard

Horton

and

Terrill

Horton將退休。這樣，Horton的七位董事中將會有4位獨立董事。獨立董事是：Bradley

S.Anderson,MichaelR.Buchanan,Richard

I.Galland和Francine

I.Neff.從1992年Horton公司上市以來，公司已經(jīng)完成如下轉(zhuǎn)變：市場從8個擴張到24個。銷售額從$153

million增長到超過$547

million；利潤額從$8.1

million增長到$27.4

million；股權(quán)已經(jīng)從$50.2

million增長到$177.6

million.股東回報每年增長超過20%。1996年的主要業(yè)績：在紐約交易所上市，代號DHI1996年1月融資$43.2

million（普通股）銀行的信譽額度上升到$300million,市場擴展到Pensacola和Albuquerque創(chuàng)立了DRH抵押貸款合資公司以增加為客戶的服務(wù)股東分紅8%以增加股東價值回報1997年的主要業(yè)績：并購三家公司：Trimark、SGS、Torrey進入Nashville和Tucson融資$400million;發(fā)行$150million公司債券；自有銀行融資$650millionDRH抵押貸款合資公司的服務(wù)擴展到Texas,Arizona,North

Carolina,Nevada,Colorado和

Florida1998年的主要業(yè)績：并購Continental

Homes、Richard

DobsonBuilders、Mareli

Development

&

Construction、

RMP

Properties提高了股東回報，擴展市場，增加了DRH的融資能力，6?機密Zion

Consulting第三階段：新市場機會下的擴張戰(zhàn)略（開始從單一的市場定位逐漸走向多元化的市場定位）Horton公司一直致力于服務(wù)首次置業(yè)者和部分的二次置業(yè)者。市場定位于細分市場；1999年公司戰(zhàn)略決策開始向多元化產(chǎn)品線擴張，開始關(guān)注活躍老年人市場，以抓住市場機會；大規(guī)模的擴張給Horton公司帶來的是大量的債務(wù)。Horton的戰(zhàn)略突破來自融資渠道問題。Horton公司是一家成長最快的公司，91年成立到現(xiàn)在短短的20多年中，成為美國售房量最大的公司。進入90年代，房地產(chǎn)市場機會主要向活躍老年人市場傾斜，普通住宅市場低落。50-60年代BabyBoomer開始顯

現(xiàn)出市場購買力。作為定位于低端首次置業(yè)的Horton公司面臨挑戰(zhàn)，面對挑戰(zhàn)，1999年公司開始關(guān)注Active

Adult市場。1994并購Aspen

Homes

of

San

Antonio,TX

1571994并購Miller

Construction,Inc.3501994并購Milburn

Homes

8021995并購Arappco

Homes

1771995并購Regency

Homes

5361996并購Westchester

Homes

of

Dallas,TX

1401996并購Trimark

Communities,Llc.1851996并購SGS

Communities,Inc.2801997并購The

Torrey

Group

of

Cos.1,4421998并購C.Richard

Dobson

Builders,Inc.8231998并購Continental

Homes

Holding

Corp.5,2041998并購Mareli

Construction

and

Development,Llc.921998并購RMP

Properties,Inc.2201999并購Camridge

Properties

1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購Emerald

Builders

1,3942002并購Schuler

Homes,Inc.5,561持續(xù)不斷的大規(guī)模并購給企業(yè)的發(fā)展帶來了資金的壓力。必將阻礙公司的規(guī)模擴張。7?機密Zion

Consulting北京錫恩企業(yè)管理顧問公司Horton面臨的挑戰(zhàn)和未來的戰(zhàn)略安排Zion

Consulting機密對于公司發(fā)展的分析歷史上專注于細分市場，對于新市場的經(jīng)驗不足可能影響增長的速度和盈利能力。從2000年開始，Horton的業(yè)務(wù)開始走向多元化，也贏得市場的信任。但作為它快速成長的代價，它也負擔(dān)上了大量的債務(wù)。這些負債會阻礙公司將來在擴充運營資本、收購兼并和進行其他負債時的融資。并且同時也大大影響了公司在住宅建筑

市場下滑時的反應(yīng)。Horton通過并購和細分市場擴張業(yè)務(wù)的能力嚴重依賴于資本的獲得。而利率的上調(diào)、資信評級的下降或投資者對市場和經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)疑都會大大影響公司獲取融資的戰(zhàn)略增長目標。公司經(jīng)營理念靈活設(shè)計房屋和處理細節(jié)的能力，以及在低廉的價格方面的努力的將令Horton公司成為全美最佳的居民住宅建筑公司之一！對客戶友好謙恭的服務(wù)也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點。Horton先生以及公司的員工專

注于快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求和需

要等。這種觀點也在實踐中為公司帶來持

續(xù)和重復(fù)的業(yè)務(wù)和良好影響。。。。。。。分散化的經(jīng)營模式將公司的經(jīng)營作的非?？焖伲俣全@得競爭優(yōu)勢。總部風(fēng)險控制 成本控制9?Zion

ConsultingHorton公司快速擴張的基礎(chǔ)行動快速，要求的人員的統(tǒng)一行動，在各地政府的政策不統(tǒng)一的情況下，要想快速擴張必須

對本地的政策和法規(guī)熟悉，同時同政府的關(guān)系，所以通過并購當(dāng)?shù)爻墒斓墓究梢赃_到快速擴

張；大規(guī)模的并購容易對本公司的文化形成強有力的沖擊，企業(yè)要想做到統(tǒng)一的文化，必須有一個標準化的操作和運作過程，搶控制體現(xiàn)在風(fēng)險控制和財務(wù)控制上；對于產(chǎn)品的標準化；公司歷史上是一個家族企業(yè)，有比較強的風(fēng)險控制和財務(wù)控制的方法和體系，是擴張時保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)；公司快速擴張必須采用分散化的經(jīng)營。。。。為了保證公司的產(chǎn)品和品牌不出現(xiàn)問題，公司還有一套質(zhì)量控制體系保證公司快速擴張的時候，各地分散經(jīng)營的企業(yè)不出現(xiàn)問題?？焖傩袆哟笠?guī)模并購標準化產(chǎn)品成本控制集中的風(fēng)險控制分散化經(jīng)營模式1?0機密Zion

ConsultingHorton公司業(yè)務(wù)專注于設(shè)計、質(zhì)量和售后服務(wù)的控制實現(xiàn)快速的行動。建筑和生產(chǎn)主要通過外包的形式完成。人力物料預(yù)生產(chǎn)

建造售后服務(wù)市場推廣銷售過程市場調(diào)研

土地與定位

獲取質(zhì)量控制Horton公司只控制價值鏈的前后兩端，實際上所有的建設(shè)都由建筑商進行，Horton的監(jiān)督人員負責(zé)監(jiān)控所有房屋的建設(shè)并參與重要的設(shè)計決策，配合承建商和供應(yīng)商的工作，

以保證成本和質(zhì)量符合當(dāng)?shù)氐臉藴?。Horton對價值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運營效率。1?1機密Zion

ConsultingHorton公司的分散化運營模式·

我們分散我們的建筑活動以賦予我們的地方公司負責(zé)人更多的經(jīng)營自主權(quán)。我們有48個單獨的運營單元，有些處于同一市場內(nèi)。一般來說，每個運營單元有一個總經(jīng)理，一個辦公室經(jīng)理，一個銷售經(jīng)理，一個建筑經(jīng)理及各部門雇員?！?/p>

我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)

域的總經(jīng)理根據(jù)所負責(zé)的單元

達到的運營水平獲得績效獎金。各運營事業(yè)部的職責(zé)1、地塊選擇，包括：可行性研究土壤及周圍環(huán)境調(diào)查對目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定研究為了符合當(dāng)?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購買洽談3、土地發(fā)展預(yù)期4、安排建設(shè)日程5、挑選建設(shè)計劃和建筑方案6、活動所有建設(shè)所需批文7、做出市場方案1?2機密Zion

ConsultingHorton公司的分散化運營模式成本管控·

我們通過把行政和財務(wù)功能集中于少數(shù)幾個行政人員和中層管理者來減少管理費用。·

為了盡可能減少廣告成本，公司只在有限的報紙上作廣告，或針對承

銷商，抵押貸款公司和有效的出版

物，手冊、新聞和廣告牌進行營銷。我們通過高效的房屋設(shè)計和批量采購來控制建筑成本。還通過采購訂單系統(tǒng)來控制這部分成本。我們利用管理信息系統(tǒng)來控制資本成本和管理費用。總公司的管理機構(gòu)負責(zé)控制1、融資2、現(xiàn)金管理3、風(fēng)險管理4、財務(wù)和管理報告5、員工報酬和福利6、最終的土地兼并批準7、資本分配