土地評估報告審查要點

評定報告審查要點格式規(guī)范、內(nèi)容全方面是對土地估價報告的基本規(guī)定，報告的質(zhì)量差別重要體現(xiàn)在估價根據(jù)的充足性、有關(guān)闡明的嚴(yán)謹(jǐn)性、市場及區(qū)位分析的進(jìn)一步程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定原則有一種整體把握，下列從定性和定量兩個方面加以闡明。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，評分原則只是針對普通狀況而言，在評審過程中，由于估價對象及估價目的不同，估價報告評審不可能完全套用同一模式，請評審專家針對不同狀況，對的把握評審原則的內(nèi)涵，具體問題具體分析。一、估價報告形式審查要點估價報告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本規(guī)定，凡不符合下列規(guī)定的視為形式不合格，直接作為不及格報告不進(jìn)行評分。（1）不符合《土地估價報告規(guī)范格式》規(guī)定的；（2）土地估價報告、土地估價技術(shù)報告、附件不齊全的。二、估價報告核心技術(shù)問題審查要點估價報告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報告不進(jìn)行評分。（1）估價辦法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯誤的；（2）地價定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯誤的；（3）采用3年以前的基準(zhǔn)地價又沒有進(jìn)行合理的期日修正的；（4）會審會認(rèn)為的其它問題。三、各等級報告評審原則1．一等報告（≥90分）的質(zhì)量規(guī)定一等報告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全方面，估價目的、估價對象及價格定義界定清晰、精確，估價辦法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選用根據(jù)充足、合理，還要針對特定估價對象進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致地分析，資料充實、時效性強(qiáng)，對特殊問題的解決恰當(dāng)、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒有明顯瑕疵，估價成果可信度高。2．二等報告（80－90分）的質(zhì)量規(guī)定二等報告規(guī)定格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定清晰、精確；估價根據(jù)充足、合理，市場及影響因素分析較全方面、合理，能體現(xiàn)政策變化對土地價格的影響；估價辦法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選用根據(jù)較充足、合理；整個報告分析較嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)，估價成果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。3．三等報告（70－80分）的質(zhì)量規(guī)定報告格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清晰、精確；估價根據(jù)較充足、合理，市場及影響因素分析較全方面、合理；估價辦法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選用有根據(jù)、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在辦法選擇和應(yīng)用錯誤。4．四等報告（60－70分）的質(zhì)量規(guī)定報告格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清晰；估價根據(jù)較充足、合理，市場及影響因素分析較全方面；估價辦法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選用、地價擬定等有根據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺點。5．對不合格報告的鑒定不合格報告普通存在明顯的質(zhì)量缺點，如：（1）報告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項。如估價對象、地價定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況闡明等。（2）估價成果內(nèi)涵與地價定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。（3）估價辦法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評定，現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地評定（剩余法）等。（4）修正系數(shù)取值與闡明不符，或有計算錯誤。造成估價成果存在誤差，使可信度減少。（5）估價過程過于簡略，缺少取值根據(jù)和必要的闡明。（6）影響因素分析前后矛盾，缺少邏輯性等。地價影響因素中的區(qū)域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價成果的可信度。（7）其它問題。四、報告評分細(xì)則（一）土地估價報告（5分）第一部分摘要（1分）審查要點：①估價成果?？偟貎r、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價成果一覽表等；②估價師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。第二部分估價對象界定（1分）審查要點：估價對象具體范疇界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途闡明等。第三部分土地估價成果及其使用（1分）審查要點：估價的前提條件和假設(shè)條件，估價成果和估價報告的使用限制、使用期限等。第四部分附件（2分）審查要點：宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價機(jī)構(gòu)注冊證書及簽字土地估價師證書復(fù)印件等。（二）土地估價技術(shù)報告（90分）第一部分總述（12分）審查要點：一、估價目的（1分）（1）誰委托估價，為什么估價；（2）估價成果應(yīng)用方向。二、估價根據(jù)（3分）（1）估價根據(jù)與否全方面；（2）估價根據(jù)與否考慮了最新政策調(diào)節(jié)；（3）估價根據(jù)與否含有針對性。三、地價定義（4分）（1）土地用途。闡明證載用途、實際用途（或規(guī)劃用途）、設(shè)定用途等。（1分）（2）土地使用權(quán)性質(zhì)。分別闡明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價出資（入股）土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需闡明出讓年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）（3）土地開發(fā)程度。闡明宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度和本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。（1分）（4）估價期日。（0.5分）四、估價成果（1分）土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。五、需要特殊闡明的事項（3分）（1）資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法確認(rèn)資料闡明；（0.5分）（2）對估價成果可能產(chǎn)生影響的變化事項（地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）闡明；（1分）（3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采用的特殊解決；（1分）（4）其它需要特殊闡明的問題。（0.5分）第二部分估價對象描述及地價影響因素分析（14分）一、估價對象描述（6分）（1）土地登記狀況（2分）估價對象來源、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。（具體問題具體分析）（2）土地權(quán)利狀況（3分）權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利（與證載狀況與否一致）如果存在他項權(quán)利，應(yīng)分析對地價的影響。（3）土地運用狀況（1分）（針對估價對象和估價目的具體闡明）運用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物闡明等。待開發(fā)土地：闡明具體規(guī)劃條件、同意機(jī)關(guān)、同意日期等。二、地價影響因素分析（8分）（1）普通因素（2分）有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。（2）區(qū)域因素（共4分）區(qū)域范疇界定與否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地運用狀況等描述與否全方面恰當(dāng)。（2分）與否考慮了估價對象特點，區(qū)域因素選擇與否恰當(dāng)，對地價影響程度分析與否客觀。（2分）（3）個別因素（2分）宗地本身條件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件等）、個別開發(fā)程度等。（1分）與否考慮了估價對象特點，個別因素選擇與否恰當(dāng)，對地價影響程度分析與否客觀。（1分）第三部分土地估價（64分）一、估價原則（2分）與估價目的及辦法聯(lián)系選擇與否得當(dāng)、全方面，描述與否規(guī)范對的二、地價擬定（2分）評定成果可信度分析、最后地價擬定根據(jù)與辦法三、估價辦法與估價過程（60分）用兩種辦法進(jìn)行評定的，估價辦法與估價過程評分的60分中，重要辦法占35分，次要辦法占25分，兩種辦法不分主次則各占50%，使用三種辦法進(jìn)行評定的，各占三分之一。 1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（下列分值為比例值） （1）基準(zhǔn)地價介紹（20%） 地價內(nèi)涵：闡明制訂時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。（10%）基準(zhǔn)地價表及修正體系：最少闡明宗地所在級別某用途下的基準(zhǔn)地價修正體系。（10%）（2）宗地級別的擬定。（10%） 闡明宗地位置所對應(yīng)的土地級別及價格?；鶞?zhǔn)地價以幅度價形式表達(dá)的，應(yīng)取均值。（3）基準(zhǔn)地價修正。（60%）編制待估宗地因素條件闡明表。與基準(zhǔn)地價修正體系表所列項目一致，與區(qū)域因素、個別因素條件闡明一致（30%）編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件闡明相吻合（20%）其它因素修正。涉及開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等（10%）（4）地價計算。（10%）（5）辦法運用完整性系數(shù)。（85~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（4）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 2.剩余法 （1）最佳開發(fā)運用方式（10%）闡明土地用途、容積率等與否符合規(guī)劃和設(shè)計的規(guī)定，與否考慮了市場供求狀況等。如果估價對象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，評定其現(xiàn)狀運用條件下價值，則不考慮最佳運用問題。（2）不動產(chǎn)總價估算（20%）估算辦法選擇及應(yīng)用的合理性，估算根據(jù)的充足程度。（3）開發(fā)成本估算（30%）估算成本全方面、客觀、合理，根據(jù)的充足性。（4）利息計算（10%）開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式。（5）利潤計算（10%）利潤率選用根據(jù)及其合理性。（6）稅金及其銷售稅費估算（10%）選用全方面、對的，根據(jù)合理。（7）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（8）辦法運用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地進(jìn)行評定，評定思路錯誤等。以（1）－（7）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 3.收益還原法 （1）總收益擬定（30%）客觀收益的擬定辦法及具體測算過程。（2）總費用（40%）費用構(gòu)成項目與否全方面、對的，費用取值根據(jù)與否充足、客觀合理。（3）土地純收益擬定（10%）土地純收益的剝離辦法和根據(jù)（4）土地還原率擬定（10%）土地還原率擬定根據(jù)、合理性等。（5）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（6）辦法運用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（5）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 4.成本逼近法 （1）土地獲得（征地）成本（20%）構(gòu)成項目與否全方面、對的，取值與否客觀、合理，取值根據(jù)與否充足。（2）土地開發(fā)費用（20%）開發(fā)狀況及對應(yīng)的開發(fā)費用原則、根據(jù)，與否為客觀的開發(fā)費用。（3）有關(guān)稅費（10%）構(gòu)成部分與否全方面、費用的擬定根據(jù)與否充足合理。（4）利息計算（10%）利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期（5）利潤計算（10%）利潤率選擇、根據(jù)（6）土地增值（10%）增值率或增值額的擬定根據(jù)與否充足，取值與否客觀、合理。（7）有關(guān)修正（10%）年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的擬定根據(jù)及其合理性等。（8）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（9）辦法運用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（8）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 5.市場比較法 （1）比較實例選用（20%）案例個數(shù)、實際交易案例、時間限制、用途一致、相似供需圈、案例描述清晰、選擇特殊案例的闡明等。（2）比較因素選擇（15%）與否涉及影響地價的全部重要因素，因素選擇與否有針對性、客觀合理，修正系數(shù)擬定的理由和