解密萬科-跳出“蓋房賺錢”模式

解密萬科跳出〃蓋房賺錢〃模式在發(fā)展到第四個十年時，萬科希望通過國際化來提高公司對整個行業(yè)的認識，從新的角度來衡量自身究竟優(yōu)秀與否，公司管理和治理水平是否可以達到國際水準曠日持久的調(diào)控政策改變著中國房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。正因有此預期，如何規(guī)避風險成為房企尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的首要問題。進軍海外市場成了眾多房企2013年的大計劃。目前，已經(jīng)“出?！钡挠邪ㄈf科、綠地、碧桂園等知名企業(yè)，作為中國房地產(chǎn)企業(yè)的“標桿”，萬科覬覦海外市場已久，從王石游學美國到2012年5月收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)（后更名為“萬科置業(yè)海外”）、從“B股轉(zhuǎn)H股”到攜手美國房企大佬，其國際化的“野心”和“路線”逐步清晰。尋求海外發(fā)展的房企逐漸增多，然而出海的初衷卻各不相同。外界普遍猜測，萬科出海無非是為增加融資渠道、降低融資成本，規(guī)避國內(nèi)的調(diào)控政策。然而，萬科自身卻對出海有著另一番解讀。萬科發(fā)言人對《新商務周刊》表示，發(fā)展海外業(yè)務并不是因為國內(nèi)限購就到國外去，而是要跟海外的先進企業(yè)學習，第四個十年的萬科一定是國際化視野的萬科、用全球資源發(fā)展的萬科，公司的根基還在中國大陸，通過海外學習和探索提升公司管理水平、資源動用能力和對房地產(chǎn)的深刻認識，這有利于萬科進一步做好國內(nèi)業(yè)務。更在意國際化內(nèi)涵最近一段時間，萬科動作頻頻，例如收購南聯(lián)地產(chǎn)、B股轉(zhuǎn)H股，萬科在拓展海外市場方面有哪些計劃？收購南聯(lián)地產(chǎn)、B股轉(zhuǎn)H股確實是我們國際化的重要步驟。其實萬科從上市開始一直就具有海外基因，萬科B股的投資者里面超過95%是境外投資者，B股轉(zhuǎn)H股使得整個公司能夠達到更高國際化的水準。萬科去年成立了美國業(yè)務小組，今年會落地。當然國際化業(yè)務對萬科是一項嘗試性的投資，目前在走一步看一步，在不斷摸索。萬科的國際化計劃初衷是什么？是否因為存在融資壓力？在公司發(fā)展到第四個十年的時候，我們要從國際化角度來衡量自身究竟是不是優(yōu)秀，公司的管理和治理水平是否可以達到國際化水準。國際化的主要目的是希望通過國際化來提高我們對整個行業(yè)的認識，如果狹隘的國際化業(yè)務僅僅是指到海外蓋房子這件事，我們確實也正在謀劃之中，畢竟國外發(fā)達國家/地區(qū)的房地產(chǎn)市場比我們早很多年。但是,我們?nèi)獍l(fā)展不只是為了蓋房子、賺錢，國際化有很多內(nèi)涵，擁有更多全球化合作者、把業(yè)務放在海外去做等，這些都是國際化的一部分。至于融資安排方面，其實萬科一直都有國際化的融資，像1988年發(fā)行股票時就有，1993年發(fā)行B股時也有。當然，今天我們還有其他的融資渠道，例如跟中信資本等都有合作。未來海外市場的業(yè)務比例會占多少？國際化策略是不是意味著萬科對于國內(nèi)市場的判斷發(fā)生了改變?國際化和是否看好國內(nèi)市場沒有直接關(guān)系。我們有什么優(yōu)勢去國際上發(fā)展呢？如果比資金，顯然美國的房企比我們更優(yōu)越。所以我們主要還是做好自己國內(nèi)的業(yè)務，中國市場足夠大，足夠我們發(fā)展。就算萬科的規(guī)模號稱做到全國第一，市場份額也只是2.19%,還有很大的增長空間。在公司發(fā)展的第四個十年里，萬科仍然以中國大陸市場為主。到今天為止，我們進入了全國60個城市的房地產(chǎn)市場，而國家相關(guān)部門公布的房價指數(shù)涵蓋了70個大中城市，我們連這些城市都沒有全部進入。進軍美國早有準備萬科為什么會選擇美國作為“試驗田”？萬科在“國際化”發(fā)展進程中選擇目標市場的標準是什么？大家可能覺得去美國發(fā)展很突然，其實我們?yōu)榇俗隽藘赡隃蕚?。兩年之前我們派出七個小組去世界各地考察，最后覺得美國確實是值得認真考慮的區(qū)域。美國市場有很多優(yōu)勢，比如中美兩國房地產(chǎn)市場最接近一一幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展很清晰，市場龐大，城市眾多。這些因素對中國房企有很大的吸引力。國際市場與國內(nèi)市場的“游戲規(guī)則”有很大差異，萬科在國內(nèi)的成功經(jīng)驗似乎并不能輕易復制？在海外市場是否會遇到阻礙，如何應對？我們一般都是有把握才去做，所以沒有遇到特別多的困難。公司總部的國際化程度也在不斷提高，我們希望以后萬科25%的員工能用英文為主要工作語言，這樣開展國際化業(yè)務沒有太大的障礙。對于正在運作的美國項目，是否可以預估一下其收益前景？未來規(guī)劃是什么？我們不會做虧本生意。我們相信，經(jīng)過兩年準備，挑選的合作伙伴不會讓我們失望，美國項目的投資也會符合公司目前的收益水平。能不能具體介紹一下與鐵獅門的合作以及舊金山項目的內(nèi)容，包括萬科在合作當中擔當?shù)慕巧?？舊金山的項目是純住宅項目，我們占了七成股份，但萬科不負責賣房子，我們的目的是學習。而且，我們確實已經(jīng)學到了很多東西，例如他們整個項目開發(fā)建議書比我們細很多，與國際企業(yè)相比，我們這方面的精細化程度有待提高。為何會選擇與鐵獅門合作？合作伙伴的哪些特質(zhì)是最吸引萬科?是否與其商業(yè)