物業(yè)管理首次會議面臨的難點(diǎn)

物業(yè)管理首次會議面臨的難點(diǎn)

廣州市業(yè)主委員會出臺了新的指導(dǎo)規(guī)則根據(jù)《權(quán)利與管理?xiàng)l例》（2007年）和修訂后的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例，廣東省的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例于2009年3月1日實(shí)施。1998年的原始條例修訂。由于該條例的大幅度修改,關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和運(yùn)行規(guī)則也需要作相應(yīng)的變化。廣州市國土資源和房屋管理局又根據(jù)新《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,擬定了《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》,并于2009年9月4日至9月18日公開征求意見。2010年1月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)施。廣州市目前尚未出臺新的業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則方面的規(guī)范性文件,具體的實(shí)際操作還是按照《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通知》(穗國房字756號文件)進(jìn)行的。2008年4月3日,為加強(qiáng)對物業(yè)小區(qū)的管理,規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,廣州市國土資源和房屋管理局制定了《物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本》、《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》,供廣州市各個物業(yè)小區(qū)參照執(zhí)行。本文擬結(jié)合上述法律、法規(guī)和規(guī)范性文件,就廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和運(yùn)行過程中出現(xiàn)的一些難點(diǎn)問題進(jìn)行分析。物業(yè)公司和物業(yè)小區(qū)的行政監(jiān)管措施成立業(yè)主委員會離不開開發(fā)商的協(xié)助和配合。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定,籌備首次業(yè)主大會會議需要準(zhǔn)備物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明這六份必備資料,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將這些資料報送房管局或街道辦事處。而開發(fā)商擔(dān)心業(yè)主委員會成立后,自身存在的諸如配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量瑕疵等問題暴露,不愿意提供相關(guān)的文件資料給籌備機(jī)構(gòu),導(dǎo)致籌備工作在開始籌備階段即告流產(chǎn)。如何破解這一難題呢?《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十條規(guī)定,已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定,如果建設(shè)單位不按照規(guī)定報送資料,由房管局責(zé)令限期改正,逾期不改正的,可以處五萬元以下罰款。根據(jù)上述規(guī)定,如果開發(fā)商拒不報送相關(guān)文件資料給房管局或街道辦事處的,可以先由房管局或街道辦事處責(zé)令開發(fā)商限期改正;如果開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)還是拒不報送資料的,可以由房管局處五萬元以下罰款。通過房管局和街道辦事處的行政監(jiān)管措施,督促開發(fā)商履行報送相關(guān)資料的義務(wù),這些措施可以推進(jìn)業(yè)主大會籌備工作的有效進(jìn)行。但實(shí)際生活中,很多小區(qū)當(dāng)初的開發(fā)商屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營公司,在樓盤開發(fā)完畢后,項(xiàng)目公司即被吊銷營業(yè)執(zhí)照或宣告破產(chǎn)、倒閉,要求這些處于吊銷營業(yè)執(zhí)照狀態(tài)或破產(chǎn)的開發(fā)商提供相應(yīng)資料顯然無法實(shí)際操作。筆者認(rèn)為,由于上述六份必備資料中,物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊在房管局一般都有備案,建筑規(guī)劃總平面圖在規(guī)劃局有備案,可以向這兩個行政機(jī)關(guān)要求配合提供資料。交付使用共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房配置情況,小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司最為清楚,可以由物業(yè)服務(wù)公司提交。作為籌備組組長的街道辦事處代表可以在其中起到協(xié)調(diào)作用,整合幾個部門提交的資料,為籌備工作做好初期準(zhǔn)備。描述:個人是地震業(yè)主的嘴唇,規(guī)定了聯(lián)按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定,業(yè)主大會的籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表、居委會代表四方組成,籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任,業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了籌備組由7—15人組成。其中,籌備組中的業(yè)主代表產(chǎn)生比較困難。由于廣州市的很多小區(qū)屬于投資性買房,業(yè)主不在購買的房屋中居住,平時業(yè)主之間也很少進(jìn)行交流,甚至居住多年的鄰居彼此都不認(rèn)識。按照穗國房字756號文的規(guī)定,首次由5—15名業(yè)主聯(lián)名擬定《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》,在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。在公示期間由業(yè)主自薦增補(bǔ),自薦業(yè)主應(yīng)由不少于10名業(yè)主推薦?；I備組中的業(yè)主代表從聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主中選擇產(chǎn)生。但現(xiàn)實(shí)生活中,由于業(yè)主之間交流少,經(jīng)常出現(xiàn)沒有自薦業(yè)主的情況。針對這種情況,廣州市房管局規(guī)定,如果沒有業(yè)主自薦或自薦業(yè)主不符合自薦條件的,聯(lián)名業(yè)主成為籌備組成員。通過這種方法可以有效解決籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生難的問題。第三,業(yè)主代表人數(shù)超過一定人數(shù),應(yīng)提交符合自己代表資格的初步裁決意見在成立業(yè)主大會的過程中,經(jīng)常出現(xiàn)兩種極端情況:一種是沒有人牽頭參加籌備組,籌備組中業(yè)主代表人數(shù)過少,導(dǎo)致籌備組成立難;另一種情況是,由于多種利益的驅(qū)動,小區(qū)出現(xiàn)多個聯(lián)名業(yè)主團(tuán)體,都想進(jìn)入籌備組,導(dǎo)致籌備組中的業(yè)主代表人數(shù)過多。如果籌備組中業(yè)主代表人數(shù)超過規(guī)定的7—15人的,一般由街道辦事處代表根據(jù)被推薦的業(yè)主代表所擁有的物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額,代表性和廣泛性等因素進(jìn)行考慮,綜合權(quán)衡后決定籌備組中業(yè)主代表的最后人選。那么,如果落選的業(yè)主代表對街道辦公布的籌備組中業(yè)主代表名單有異議的,該如何處理呢?廣州市房管局規(guī)定,如果籌備組成員產(chǎn)生之后,業(yè)主對籌備組成員有異議的,可以向區(qū)房管局提出。如果未經(jīng)超過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主否決的,則視為通過。即如果業(yè)主要否決籌備組中的業(yè)主代表資格,則必須提交超過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主否決意見。如果提出異議的業(yè)主無法提供這些否決意見,則籌備組中業(yè)主代表名單合法有效。現(xiàn)實(shí)生活中,要提交超過半數(shù)投票權(quán)業(yè)主的否決意見非常困難,因此,一旦街道辦事處決定了籌備組中的業(yè)主代表名單,便很難再發(fā)生變更。安排集體代表籌備組中必須有建設(shè)單位代表參加。實(shí)踐中,開發(fā)商不愿意組建業(yè)主大會,甚至采用各種方法進(jìn)行干擾。建設(shè)單位如果不授權(quán)代表參加籌備組,該如何處理?穗國房字756號文規(guī)定,由區(qū)房管局發(fā)出《關(guān)于上報參加籌備組成員名單的通知》,限令開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)委派代表參加。如果規(guī)定期限過后,建設(shè)單位還是沒有委派代表參加籌備組,《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》規(guī)定,由其他三方人員組成籌備組,建設(shè)單位不委派代表不影響籌備組的成立,這樣可以有效解決建設(shè)單位拒不委托代表參加籌備組的情形。第三,業(yè)主會議的決議是否有效傳達(dá)業(yè)主根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定,業(yè)主大會籌備組應(yīng)在首次業(yè)主大會召開15天之前,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告首次業(yè)主大會的召開時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。但由于廣州市內(nèi)很多業(yè)主的房屋是用來出租的,而承租人對于業(yè)主自治的事情并不感興趣。當(dāng)業(yè)主大會會議召開并作出決議后,得知消息的業(yè)主往往以不知道舉行業(yè)主大會會議為由,對業(yè)主大會決議的有效性提出質(zhì)疑。如何保證召開業(yè)主大會的通知有效送達(dá)業(yè)主呢?《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》規(guī)定,可以采用當(dāng)面遞交通知、將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或住宅內(nèi)、以業(yè)主入戶時預(yù)留的聯(lián)系方式通知,或者電話或手機(jī)短信、電子郵件等方式通知?？傊?要窮盡一切可能辦法通知到業(yè)主,告知業(yè)主大會召開的事宜,以保證首次業(yè)主大會會議到會人數(shù)和表決結(jié)果的有效性。從業(yè)主各個方面建立業(yè)主提案制《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定,業(yè)主大會會議可以采用集體討論和書面征求意見的形式。廣州市國土資源和房屋管理局制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》對于集體討論召開業(yè)主大會會議的形式,又規(guī)定了兩種方式:一種是全體業(yè)主會議制,一種是業(yè)主代表大會制。全體業(yè)主會議制一般適用人數(shù)較少的小區(qū),由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主直接參加業(yè)主大會會議,討論重大事項(xiàng)并進(jìn)行投票表決。而業(yè)主代表大會制則適用小區(qū)業(yè)主超過300戶的人數(shù)較多的小區(qū),以幢、單元、樓層為單位推選1名業(yè)主參加業(yè)主大會。根據(jù)業(yè)主代表的權(quán)限,業(yè)主代表大會分為兩種形式,一種是委托代表制,一種是全權(quán)代表制。委托代表制要求業(yè)主代表征求所代表的業(yè)主意見,凡是需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)過業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時反映。即委托代表制采用的是由單元或樓層的被代表業(yè)主授權(quán)委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會,業(yè)主代表不具有被代表業(yè)主的表決權(quán),僅僅是反映業(yè)主的意見,不得代替業(yè)主發(fā)表表決意見。而全權(quán)代表制則由業(yè)主代表直接代表業(yè)主的意見,全權(quán)授權(quán)行使表決權(quán)。筆者認(rèn)為,全權(quán)代表制度才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會表決的高效快捷,因?yàn)橹挥斜淮淼臉I(yè)主全權(quán)授權(quán)業(yè)主代表進(jìn)行投票表決,才能有效解決業(yè)主大會表決難的問題。如果采用委托代表制,則需要業(yè)主代表去逐門逐戶地收集被代表的業(yè)主的意見,工作量較大,收集程序繁瑣,實(shí)踐中業(yè)主代表大多不愿意采用這種委托代表制度。優(yōu)化管理規(guī)章和行業(yè)規(guī)則業(yè)主大會會議采用人數(shù)和面積雙重投票表決機(jī)制。一般事項(xiàng)采用“雙重過半數(shù)決”,而特殊事項(xiàng)如籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施的,采用“雙重2/3決”。實(shí)務(wù)操作中,經(jīng)常會出現(xiàn)回收的總票人數(shù)、權(quán)數(shù)達(dá)不到雙1/2或雙2/3的法定比例,這種情況如何處理?《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條規(guī)定,未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。實(shí)踐中,很多業(yè)主領(lǐng)取表決票后,不積極行使表決權(quán),將表決票遺失或不參與表決,導(dǎo)致雙重過半數(shù)通過的法定比例無法達(dá)到?！吨笇?dǎo)規(guī)則》針對這些不參與表決的業(yè)主的投票權(quán)計(jì)算方法作出了規(guī)定,即可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)直接計(jì)入已經(jīng)表決的多數(shù)票,這樣可以增加表決成功的概率,有利于業(yè)主大會迅速作出有效的決議?！稄V州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》第二十八條規(guī)定,如果回收時限屆滿后,收到的總票人數(shù)、權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會的總?cè)藬?shù)、權(quán)數(shù)的法定比例,由籌備組公告通知全體業(yè)主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,但延長時間不應(yīng)超過三十日。即通過延長投票時間和催收表決票的辦法來彌補(bǔ)達(dá)不到法定投票權(quán)數(shù)比例的情形。筆者認(rèn)為,通過管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中對不參與投票的業(yè)主的投票權(quán)直接作出規(guī)定,比較簡便快捷。業(yè)主不參與投票,是主動放棄自己作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員表決權(quán)利,那么可以在自治規(guī)則中直接規(guī)定怠于行使表決權(quán)的投票權(quán)計(jì)算方法,比較容易破解法定投票權(quán)數(shù)達(dá)到比例難的困境。隨著中國住房體系中公有住房主體地位的瓦解和私有住房社會群體的興起,以社區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)為紐帶建立業(yè)主自治組織,通過政府行政機(jī)關(guān)因勢利導(dǎo),充分尊重和發(fā)揮業(yè)主組織的自治功能,可以最大限度地節(jié)約政府公共管理資源。如果業(yè)主缺乏自己的利益表達(dá)訴求組織,必然導(dǎo)致業(yè)主只能以分散的個體和獨(dú)特的方式進(jìn)行抗?fàn)?使游