德思勤-東莞豐碩廣場寫字樓營銷策劃報(bào)告

中國·東莞豐碩廣場營銷策劃報(bào)告1顛覆傳統(tǒng)締造完美豐碩國際商務(wù)中心重塑新生代寫字樓價(jià)值觀2報(bào)告框架1、市場概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營銷推廣5、商業(yè)建議3指標(biāo)2007年增長率2006年增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）3151億元20.06%2624.63億元20.26%社會(huì)消費(fèi)品零售總額695.89億元19.05%584.54億元16.91%工業(yè)總產(chǎn)值6649.85億元20.64%5512億元23.31%房地產(chǎn)開發(fā)投資額209.42億元27.74%163.94億元13.51%進(jìn)出口貿(mào)易總額1068.73億美元26.90%842.21億美元13.24%居民儲(chǔ)蓄余額2120.74億元5.33%2013.4億元16.50%城鎮(zhèn)人均可支配收入27025元6.73%25320元10.65%全市私營企業(yè)累計(jì)48955個(gè)27.80%38275個(gè)25.71%私營企業(yè)數(shù)量激增，工業(yè)總產(chǎn)值與進(jìn)出口貿(mào)易均增勢較強(qiáng)，外向型經(jīng)濟(jì)活躍。東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展東莞歷年GDP東莞經(jīng)濟(jì)長足迅猛發(fā)展：自2002年以來東莞GDP從672.27億元上升到3151億元，年GDP均實(shí)現(xiàn)18%以上的驚人增長速度。東莞市經(jīng)濟(jì)走勢分析東莞歷年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值走勢（億元）東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二、第三產(chǎn)業(yè)總值增長迅速。東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2007年廣東主要城市GDP及增長率（億元）東莞的經(jīng)濟(jì)地位在珠三角城市中舉足輕重，2007年東莞GDP為3151億元保持排名第四，而年增長率穩(wěn)居廣東省第一，發(fā)展勢頭迅猛。東莞經(jīng)濟(jì)在珠三角增長率第一珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市科技中心信息中心商務(wù)中心加工中心采購中心物流中心現(xiàn)代制造業(yè)名城城市定位目前，東莞市已形成一組完整的產(chǎn)業(yè)鏈，為城市資源整合、經(jīng)濟(jì)騰飛提供了條件。同時(shí)，各行業(yè)間日益頻繁的商務(wù)往來也對(duì)城市的商務(wù)配套完善提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)虎門、常平——物流基地東部工業(yè)園——生產(chǎn)基地松山湖科技園——研發(fā)基地集產(chǎn)、學(xué)、研于一體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)城市商貿(mào)、科研城市東莞城市轉(zhuǎn)變——經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型策略簡單的加工制造業(yè)基地工業(yè)城市新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和新型商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)升級(jí)，配套支撐推動(dòng)?xùn)|莞商務(wù)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展劉志庚書記在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)指出：東莞將加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的力度和速度，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把一些勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)調(diào)出去，騰出空間，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)，將大大促進(jìn)東莞寫字樓的需求。產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來寫字樓的需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化使得東莞產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向科技、流通型企業(yè)，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型后由鎮(zhèn)區(qū)向城區(qū)涌入城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力吸引外地大型企業(yè)來莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)開拓市場便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢、“價(jià)格洼地”的成本優(yōu)勢吸引穗、深科技產(chǎn)業(yè)類成長型企業(yè)為降低成本遷往東莞隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、外地大型公司進(jìn)駐、穗、深成長型企業(yè)遷移等因素綜合影響，東莞城區(qū)的私營企業(yè)數(shù)量正急劇上升，加劇對(duì)寫字樓的需求。東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速“東莞大道總部經(jīng)濟(jì)”的構(gòu)想付諸實(shí)施，東莞大道今后將沿著一條商業(yè)發(fā)展為主的脈絡(luò)前行，寫字樓產(chǎn)品將是其中最大的受益者。截至2007年底，全市已有公司制企業(yè)6863戶，比2006年底大幅增長19.73%；截至2007年11月底，全市民營登記注冊戶數(shù)達(dá)43.67萬戶，比上年同期增長16.5%；民營登記注冊資金達(dá)816.4億元；全市私營企業(yè)累計(jì)48955戶，比2006年增長27.90%；在數(shù)量增長的同時(shí)，私營企業(yè)規(guī)模化趨勢十分明顯，注冊資金總數(shù)至2007年底已達(dá)702.11億元，比2006年增長25.6%。市級(jí)民營科技企業(yè)逐年增長東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速宏觀政策從政策面看，07年政府采取了系列有效的措施抑制房價(jià)上漲及投資過熱，未來將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。將壓抑住宅的投資，從而轉(zhuǎn)向商務(wù)物業(yè)投資。《中華人民共和國物權(quán)法》通過八部委：整治房地產(chǎn)市場秩序嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為《中華人民共和國物權(quán)法》正式實(shí)施國土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場治理整頓儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

3月10月4月7月8月9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》以戶為單位介定第二套房11月12月將實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策200814從宏觀長期來看，房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)強(qiáng)勁的發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展看：１、中國ＧＤＰ增長不低于８％，中國經(jīng)濟(jì)在未來幾年仍保持持續(xù)增加態(tài)勢，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境看好。２、民眾投資熱情因人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值將更加劇。地產(chǎn)發(fā)展看１、中國居民的住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到滿足，需求旺盛。

２、中國城市化進(jìn)程也對(duì)住房提出了更多的需求。房地產(chǎn)長期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁15雖然市場處于冰凍期，但品質(zhì)好性價(jià)格高的寫字樓項(xiàng)目銷售良好。市場需求旺盛。

9.27新政后，投資客大幅減少，市場呈現(xiàn)濃厚的觀望情緒。新政出臺(tái)后，東莞市場多數(shù)住宅項(xiàng)目銷售平淡，但個(gè)別產(chǎn)品品質(zhì)高，總價(jià)控制好的項(xiàng)目銷售受影響小，銷售良好。08年2月底開始東莞幾大發(fā)展商項(xiàng)目價(jià)格大幅回落，部分價(jià)格跌落到06年水平，但銷售可實(shí)現(xiàn)突破。新政后從小戶型項(xiàng)目銷售分析可見，投資客對(duì)低總價(jià)、高性價(jià)比產(chǎn)品關(guān)注；但存在總價(jià)限制，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的信心減弱，中大面積投資性產(chǎn)品則受到冷落。寫字樓市場受影響較小，1月份推出的財(cái)富廣場均價(jià)1.1萬，開盤銷售達(dá)到80%，成為沉悶樓市的一大亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)長期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁16小結(jié)東莞經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步、迅猛發(fā)展，城市轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來商務(wù)配套需求，進(jìn)而帶來寫字樓需求的增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化使大量企業(yè)涌入城區(qū)，外地大型實(shí)力企業(yè)來莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，穗、深成長型企業(yè)遷往東莞等因素使得在東莞城區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量大增政府調(diào)控使東莞住宅市場冷清，但商業(yè)、辦公類物業(yè)成交活躍17萌芽期粗曠型發(fā)展精細(xì)化發(fā)展市場購買力不強(qiáng)，客戶基本需求已租賃為主，產(chǎn)品供應(yīng)和市場需求不能有效對(duì)接——代表項(xiàng)目：金源中心、國泰大廈、經(jīng)貿(mào)大廈企業(yè)商務(wù)交往帶動(dòng)辦公觀念升級(jí)，開發(fā)者發(fā)現(xiàn)需求大量開發(fā)，供應(yīng)引導(dǎo)需求——代表項(xiàng)目：鴻福廣場、第一國際、君豪商業(yè)中心為適應(yīng)市場需求，產(chǎn)品品質(zhì)提升、新概念、個(gè)性化產(chǎn)品層出不窮，市場競爭多元化——代表項(xiàng)目：財(cái)富廣場、臺(tái)商大廈、卡布斯廣場東莞寫字樓市場已進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，產(chǎn)品除了提升品質(zhì)外，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身特征創(chuàng)新立異、避免產(chǎn)品同質(zhì)化，方能增強(qiáng)自身競爭力最終贏得市場發(fā)展階段寫字樓發(fā)展東城區(qū)——主要項(xiàng)目：御景大廈、君豪商業(yè)中心、世博廣場、……莞城區(qū)——主要項(xiàng)目：金源中心、綜藝廣場、鴻福大廈、鴻禧廣場南城CBD——主要項(xiàng)目：第一國際、華凱廣場、勝和廣場、金盈大廈東莞寫字樓主要分布區(qū)域東莞市寫字樓的區(qū)域分布具有明顯的地域特征和規(guī)律，分布集中在東城區(qū)、莞城區(qū)、南城CBD區(qū)，其中南城CBD占到城市總量50%以上，且未來增長趨勢明顯。南城CBD區(qū)莞城區(qū)東城區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀交通便利，服務(wù)設(shè)施完善，建筑容量最大，商務(wù)氛圍高，交通便利，多家大型金融機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)氛圍日趨濃厚大型商業(yè)集中區(qū)，寫字樓供應(yīng)較少，主要為滿足區(qū)內(nèi)需求產(chǎn)品特點(diǎn)概念化的純辦公寫字樓，產(chǎn)品檔次較高物業(yè)多元化、產(chǎn)品檔次跨度大中小型商務(wù)空間、與成熟商業(yè)構(gòu)成功能互補(bǔ)客戶特征國內(nèi)外大型企業(yè)總部、實(shí)力型企業(yè)及部分追隨的成長性企業(yè)金融、服務(wù)業(yè)為主，及相關(guān)聯(lián)成長型企業(yè)供貨商及中小企業(yè)及辦事處，以中小企業(yè)為主發(fā)展趨勢市場集中放量、競爭激烈，產(chǎn)品概念化、多元化中小型商務(wù)樓漸成投資熱點(diǎn)寫字樓供應(yīng)量及需求量增長趨少隨著政府規(guī)劃及城市建設(shè)的推進(jìn)，南城CBD區(qū)的商務(wù)價(jià)值日益提升，競爭也日趨激烈，產(chǎn)品競爭將朝概念化、多元化方向發(fā)展。區(qū)域特征市場供應(yīng)自2004年一次供應(yīng)高峰后，東莞寫字樓市場供應(yīng)近年來持續(xù)下降,至2007年全年供應(yīng)總量僅為14.19萬m2，無法滿足市場的需求。市場需求近年東莞寫字樓使用與空置面積走勢東莞寫字樓空置率在連續(xù)兩年大幅上升后，07年自17.24

萬㎡下降至7.41萬㎡，南城一些項(xiàng)目入住率已接近100%2007年寫字樓成交面積為62305㎡，332套，成交主要集中在南城，該區(qū)某些項(xiàng)目開盤一月內(nèi)銷售率達(dá)八成經(jīng)過近4年的消化東莞寫字樓的過量供應(yīng)局面已明顯緩解，后期隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及外來企業(yè)的大量涌入，未來東莞城區(qū)的寫字樓需求將持續(xù)看好，尤其南城CBD備受青睞123456789101112123456第一國際三期（6.8萬㎡）財(cái)富廣場（6.8萬㎡）08年09年卓智大廈（3萬㎡）卡布斯廣場（3萬㎡）廣盈大廈（12萬㎡）臺(tái)商大廈（7.5萬㎡）信息大廈（8萬㎡）市場空白期目前本項(xiàng)目所在南城CBD片區(qū)在售寫字樓僅有兩個(gè)項(xiàng)目，剩余可售面積約2萬㎡，而2008下半年至明年初將會(huì)陸續(xù)推出5個(gè)項(xiàng)目，總面積約30萬㎡。08-09年城區(qū)寫字樓供應(yīng)分析目前市場上寫字樓的成交熱點(diǎn)區(qū)間在151-200㎡，但隨著中小型企業(yè)的增多，100平方米以下寫字樓的需求將增多。2007年寫字樓銷售（萬m2)2007年東莞商品房成交情況2007年第四季度，商品房成交量回落，相反商業(yè)、辦公類非住宅物業(yè)成交不降反升07年10月起，寫字樓逆市而行，第一國際三期200多套和財(cái)富廣場256套寫字樓相繼熱賣。東莞技術(shù)型企業(yè)大量涌入城區(qū)、部分穗、深企業(yè)為節(jié)約成本或拓展業(yè)務(wù)來莞辦公為東莞寫字樓需求增多。在政府調(diào)控持續(xù)作用下，東莞住宅市場短期內(nèi)將繼續(xù)蕭條，然而在投資渠道單一的中國市場，這恰成了成就商業(yè)、辦公類物業(yè)的有利時(shí)機(jī)。寫字樓銷售情況年份代表項(xiàng)目建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）2004年第一國際一期9200042002005年勝和廣場750005000中環(huán)財(cái)富廣場380005500第一國際二期4500051002006年地王廣場230004500華凱廣場1100004300中盛商務(wù)大廈4700065002007年第一國際三期900008800財(cái)富廣場47000110002004年東莞寫字樓售價(jià)為4000-4300元/㎡，只比高檔洋房高100-400元，近幾年市場售價(jià)呈跳躍式增長，至2007年底寫字樓價(jià)格過萬，明顯高于住宅均價(jià)，且在房地產(chǎn)市場觀望成風(fēng)的環(huán)境下銷售狀況依然良好。寫字樓價(jià)格走勢客戶分析東莞的寫字樓使用者以第三產(chǎn)業(yè)為主新進(jìn)入東莞的企業(yè)占到35%左右使用者主要包括以下幾類：1、金融相關(guān)行業(yè)：包括銀行、擔(dān)保、證券及相關(guān)行業(yè)；2、地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)：設(shè)計(jì)、咨詢、幕墻、裝修；3、服務(wù)業(yè)：貿(mào)易、律師、會(huì)計(jì)、品牌管理；4、電子科技類：網(wǎng)站、科技、電梯、計(jì)算機(jī)公司；5、制造業(yè)的銷售辦公或東莞代表處。南城的辦公客戶以地產(chǎn)、電子科技業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，其中成長型的科技、服務(wù)業(yè)增長速度快，該客戶群特點(diǎn)是選擇面積較小的辦公戶型、偏向于開放式的管理。寫字樓客戶分析寫字樓市場用戶結(jié)構(gòu)分析自用者形象要求效率要求項(xiàng)目規(guī)模昭示型交通效率信息效率投資者升值要求回報(bào)要求可培育地段價(jià)格空間東莞寫字樓購買投資客戶較多，但近年來自用客戶比重明顯增加，有些項(xiàng)目甚至自用多于投資者，客戶對(duì)寫字樓的要求越來越多地關(guān)注交通、信息效率等使用功能客戶需求分析戶型實(shí)用區(qū)域氛圍項(xiàng)目名稱面積梯數(shù)比（㎡/部）電梯荷載電梯品牌車位面積比（㎡/個(gè)）配套設(shè)施華凱廣場916618人日立176會(huì)議室、會(huì)所金盈大廈1033313人上海三菱200商業(yè)、餐飲華凱大廈850015人松下160商業(yè)第一國際766613人星瑪121商業(yè)、園林中盛大廈1175015人訊達(dá)235商業(yè)、餐飲盈鋒廣場750013人帝森55會(huì)所、商業(yè)君豪商業(yè)3450/日立76商業(yè)、餐飲鴻福廣場1620013人上海三菱161酒店、東莞現(xiàn)有寫字樓配套硬件水平不高，物業(yè)管理水平低，配套普遍只有購物、餐飲類商業(yè)，商務(wù)配套嚴(yán)重不足?，F(xiàn)有寫字樓調(diào)查——物業(yè)水平目前南城CBD片區(qū)寫字樓租金在33-50元/㎡之間，與前幾年相比，租金水平及出租率已明顯提高。項(xiàng)目名稱所處位置租金水平（元/月/㎡）出租率第一國際東莞大道與鴻福路交匯35-4590%華凱廣場行政中心西40-5575%金源中心莞太路文化廣場旁40-5575%御景大廈東升路東城區(qū)政府旁50-6080%華凱大廈行政中心西40-5080%騰龍商務(wù)中心莞太路與鴻福路交匯處40-5090%君豪商業(yè)中心東城中路與東城大道交匯處40-5090%地王廣場莞城東縱大道30--4090%現(xiàn)有寫字樓調(diào)查——租金水平典型項(xiàng)目----財(cái)富廣場項(xiàng)目位置鴻福路與元美路交匯處占地面積11500㎡建筑面積47000㎡樓層數(shù)兩棟20層總戶數(shù)256戶型130-240㎡，主力戶型130-150㎡實(shí)用率74%面積梯數(shù)比4710㎡/部客戶本地投資客、中型企業(yè)自用價(jià)格10000-11000元/㎡周邊配套行政中心、成熟商業(yè)、各大金融機(jī)構(gòu)自身配套裙樓商業(yè)、豪華大堂、會(huì)所總體評(píng)價(jià)：地處南城核心商圈及CBD商務(wù)區(qū)交界處，享有成熟的商業(yè)配套和超前的行政規(guī)劃，利用開發(fā)商本土客源推動(dòng)獲得很好的銷售業(yè)績。目前剩下4套未售。典型項(xiàng)目---第一國際三期項(xiàng)目位置東莞大道與鴻福路交匯處建筑面積68000㎡樓層數(shù)兩棟28層總戶數(shù)528戶戶型60-200㎡，主力戶型100-120㎡實(shí)用率70%面積梯數(shù)比5600㎡/部車位戶數(shù)比1：1客戶自用客戶為主、臺(tái)灣客戶比例較大價(jià)格8800-10000元/㎡周邊配套行政中心、城市快速干道自身配套大型商業(yè)、大型園林總體評(píng)價(jià)：項(xiàng)目位于交通便利、行政配套齊，片區(qū)商務(wù)前景看好，是總建面約100萬㎡的大型綜合物業(yè)，市場影響力強(qiáng)。小結(jié)寫字樓市場進(jìn)入精細(xì)化階段，物業(yè)品質(zhì)及個(gè)性化賣點(diǎn)是競爭取勝的關(guān)鍵未來高端寫字樓放量激增，且集中在南城CBD區(qū)域，競爭激烈。寫字樓使用市場運(yùn)作良好、入住率及租金水平明顯提高寫字樓購買者以投資者為主，但自用購買者比重增加迅速目前市場上寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少個(gè)性化的項(xiàng)目。報(bào)告框架1、市場概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營銷推廣5、商業(yè)建議東莞大道四環(huán)路本項(xiàng)目項(xiàng)目位置：元美路與四環(huán)路交匯處項(xiàng)目板塊：按照南城發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目地塊位于CBD南，處于CBD與CLD版塊走廊的中軸線上。項(xiàng)目分析CBDCLD項(xiàng)目概況總用地面積10957.58m2總建筑面積56269.56m2容積率4建筑層數(shù)27層項(xiàng)目兩面臨主干道，交通通達(dá)性較好，但受噪音影響大。東面為元美公園，景觀好視野開闊。地塊西邊為居民小區(qū)，整體商務(wù)形象一般。地塊小范圍內(nèi)缺乏商業(yè)配套。元美公園、海關(guān)大廈西南北東行政中心七寶一居等小區(qū)住宅新區(qū)、報(bào)業(yè)大廈項(xiàng)目四至關(guān)鍵詞：四環(huán)路、東莞大道項(xiàng)目南臨四環(huán)路，東臨科技大道，可順利通往周邊鴻福路、莞太路、東莞大道等城市快速干線，到達(dá)各大鎮(zhèn)區(qū)及廣深高速、107國道等快速便捷。行政中心四環(huán)路科技大道東莞大道交通輕軌鴻福路項(xiàng)目除了可觀賞元美公園美景，更可遠(yuǎn)觀政府斥資300億建造的行政中心景觀，且遠(yuǎn)望黃旗山東北方向景觀佳四環(huán)路元美路東莞大道本項(xiàng)目行政中心黃旗山鴻福路景觀優(yōu)勢東北面景觀元美公園項(xiàng)目東面為元美公園該公園位于行政文化廣場南面，總面積約為22公頃。完全建成后的元美公園將是一個(gè)人、自然與城市三者的共生共創(chuàng)、共存與融合的現(xiàn)代生態(tài)型城市中心公園。項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪里？區(qū)域價(jià)值？產(chǎn)品價(jià)值？

？項(xiàng)目位于CBD南，CBD的商務(wù)及其他公共城市配套與項(xiàng)目僅步行10分鐘距離，但由于處于CBD的邊緣地帶，臨近為住宅小區(qū)，小氛圍內(nèi)缺乏商務(wù)氛圍。CBD的商務(wù)輻射有限。居民小區(qū)財(cái)富大廈、華凱大廈等寫字樓群第一國際臺(tái)商大廈等寫字樓群行政中心四環(huán)路科技大道東莞大道區(qū)域價(jià)值剖析區(qū)域價(jià)值并非項(xiàng)目的核心價(jià)值。CLD產(chǎn)品價(jià)值剖析88m284m257m299m257m2115m287m243m268m262m243m287m2項(xiàng)目單層面積為1185.54，絕大部分單元面積為100平方米以下。為小面積戶型。項(xiàng)目本項(xiàng)目財(cái)富廣場第一國際三期臺(tái)商大廈南峰中心卡布斯廣場產(chǎn)品面積40-110130-22060-150——250平米以上——建筑高度27層20層28層68層19層26層實(shí)用率73%73%70.05%60%70%68%建材——新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、預(yù)留排水口入戶大堂挑高11米——LOW——E玻璃、冰蓄冷系統(tǒng)帝森克虜伯電梯、全雙層中空LOW——E玻璃節(jié)能環(huán)保夜景燈飾LOW——E玻璃建筑規(guī)模56000㎡47000㎡68000㎡28.2萬㎡53700㎡3.1萬㎡面積梯數(shù)比5400㎡/部4700㎡/部5600㎡/部5000㎡/部————市場產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目除了面積小，在產(chǎn)品品質(zhì)上沒有體現(xiàn)出獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)。產(chǎn)品價(jià)值剖析產(chǎn)品具備一定的基礎(chǔ)價(jià)值，但不能成為強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，產(chǎn)品價(jià)值有待后期的提升。如：商務(wù)配套、電梯等配置、環(huán)保建筑材料的運(yùn)用產(chǎn)品特點(diǎn)：小面積單位，間隔合理，南北朝向部分單位配備獨(dú)立衛(wèi)生間戶戶設(shè)陽臺(tái)2.1米寬公共走廊100平方米以下產(chǎn)品設(shè)計(jì)元美公園景觀優(yōu)勢緊鄰快速干道交通便利南城CBD區(qū)域價(jià)值輻射實(shí)用率高周邊小區(qū)多，缺少小區(qū)域商務(wù)形象離核心商圈有一定距離缺少商業(yè)配套產(chǎn)品附加價(jià)值無體現(xiàn)東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變帶來對(duì)商務(wù)物業(yè)的更多需求政策壓制住宅投資，資金向商務(wù)物業(yè)轉(zhuǎn)移CBD及東莞大道總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃提升項(xiàng)目區(qū)位ie價(jià)值區(qū)域內(nèi)將會(huì)出顯得“井噴”供應(yīng)競爭加劇OsWTSWOT分析項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展思路區(qū)域價(jià)值為CBD各項(xiàng)目所共有，項(xiàng)目并不位于CBD核心商圈，純粹的以區(qū)域價(jià)值為核心，將無法在與住宅產(chǎn)品的競爭中建立競爭優(yōu)勢！產(chǎn)品價(jià)值與南城區(qū)其他甲級(jí)寫字樓仍有較大差距，純粹的以產(chǎn)品價(jià)值為核心，同樣無法在與寫字樓產(chǎn)品的競爭中建立競爭優(yōu)勢！區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值無法成為項(xiàng)目的制勝點(diǎn)，必須建立具有市場差異化的項(xiàng)目特性才是立足以市場的根本。同時(shí)抓住市場時(shí)機(jī)，盡早入市可避免與眾多高端項(xiàng)目的直面競爭。項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目小面積產(chǎn)品是項(xiàng)目一個(gè)特點(diǎn)，是否能成為吸引客戶的一個(gè)亮點(diǎn)？（中小成長型企業(yè)的發(fā)展為市場提供了可能）項(xiàng)目東面22公頃的元美公園是否能成為項(xiàng)目的突破點(diǎn)？？——獲得和保持企業(yè)在經(jīng)營上的成功并將其經(jīng)營業(yè)績最大化的綜合管理體系和發(fā)展戰(zhàn)略。是使企業(yè)獲得快速增長的經(jīng)營方式?！獙で笸瑫r(shí)增加顧客滿意和企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)營戰(zhàn)略途徑。——是使企業(yè)獲得快速增長和競爭力的經(jīng)營方式。它不是單純的技術(shù)方法的引用，而是代表實(shí)現(xiàn)卓越目標(biāo)的企業(yè)管理模式。成長型企業(yè)管理理念六西格瑪管理從六西格瑪問世以來，世界上已經(jīng)有眾多的商業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施了或正在實(shí)施這個(gè)體系。如：索尼(SONY)、柯達(dá)

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(JOHNSON)，

德州儀器(TEXAS

INSTRUMENTS)、諾基亞(NOKIA)。49為成長型企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速成長提供良好的機(jī)制及企業(yè)文化；成為成長型企業(yè)不斷的追求最高品質(zhì)，超越自我的發(fā)動(dòng)機(jī)。西格瑪管理的價(jià)值為成長型企業(yè)縮短成長周期，快速進(jìn)入卓越企業(yè)行列提供突破提升式的企業(yè)戰(zhàn)略；50寫字樓能表現(xiàn)較好的企業(yè)形象,而且每天都有奮發(fā)創(chuàng)新的激情具有人性化個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)合理靈活的空間選擇有舒適自由的辦公環(huán)境吸引人才有更能體現(xiàn)企業(yè)精神和企業(yè)內(nèi)涵的表現(xiàn)空間智能化程度較高，提高辦公效率能獲得更多資源和商務(wù)機(jī)會(huì)西格瑪理念下成長型企業(yè)需要什么樣的寫字樓51西格瑪理念與項(xiàng)目的結(jié)合舒適自由的充滿人性管理的綠色公園環(huán)境靈活自由空間成長型企業(yè)要求項(xiàng)目特點(diǎn)公園環(huán)境與個(gè)性化辦公空間5O寫字樓52Opportunity（發(fā)展前景）Oxygen（氧氣）Officepark（花園辦公）Officeserve(辦公服務(wù)）Open（開放而自由）5O寫字樓53報(bào)告框架1、市場概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營銷推廣5、商業(yè)建議545O標(biāo)準(zhǔn)新型寫字樓尋求持續(xù)成長的高品質(zhì)企業(yè)基地以5O品質(zhì)為基礎(chǔ)，滿足使用的功能與投資的價(jià)值；為成長型企業(yè)提供度身定做的服務(wù)提升項(xiàng)目附加值；以六西格瑪精神為項(xiàng)目內(nèi)在精神指導(dǎo)，關(guān)注成長型企業(yè)發(fā)展，在項(xiàng)目服務(wù)及產(chǎn)品品質(zhì)上加以體現(xiàn)，獲取價(jià)值最大化。項(xiàng)目屬性55豐碩國際商務(wù)中心案名565O國際商務(wù)中心中央·公園·5O商務(wù)形象定位57客戶分類需求分析與項(xiàng)目契合度自用型前廠后店型企業(yè)（鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)）成本低，不需要企業(yè)形象提升差住宅辦公類的轉(zhuǎn)型期公司小型企業(yè)需求辦公物業(yè)形象使用成本低較好中型企業(yè)需求純寫字樓，能夠注冊辦公辦公物業(yè)形象高，品質(zhì)高一般投資客戶城區(qū)投資客關(guān)注本區(qū)域的投資型物業(yè)關(guān)注投資前景和增值回報(bào)高鎮(zhèn)區(qū)投資客商務(wù)物業(yè)的初級(jí)投資客從眾的，不成熟關(guān)注小面積關(guān)注投資前景和增值回報(bào)較好其他寫字樓投資客非常理性標(biāo)準(zhǔn)化投資，清楚投資的標(biāo)準(zhǔn)城市中心區(qū)寫字樓，尤其是CBD較弱項(xiàng)目可能的客戶篩選客戶定位58客戶分類面積需求需求原因?qū)r(jià)格承受自用型自用客戶100平米以下辦公環(huán)境、交通因素追求檔次感產(chǎn)業(yè)鏈輻射到的下游企業(yè)敏感較弱投資客戶投資客50-80平米可能多套熟悉區(qū)域環(huán)境投資前景強(qiáng)投資客可保障銷售速度，能接受較高單價(jià)同時(shí)合理總價(jià)，自用客在單價(jià)承受能力均弱于投資客。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定59核心客戶重要客戶城區(qū)本地投資客戶自用客戶（中小成長型企業(yè)）輻射客戶港臺(tái)及鎮(zhèn)區(qū)投資客拓寬客戶渠道,增加投資客戶比例擴(kuò)大推廣范圍,建立對(duì)投資客戶的傳播影響力客戶定位60選取目前市場上在售項(xiàng)目作為價(jià)格參考，并通過比較對(duì)其進(jìn)行修正，再通過權(quán)重的選取估算出本項(xiàng)目的均價(jià)。比較因素本項(xiàng)目財(cái)富廣場第一國際商務(wù)環(huán)境253028城市化配套151817交通151515建筑外觀151717內(nèi)部配置101311規(guī)模101213景觀1099修正值100114109價(jià)格定位61根據(jù)以上的價(jià)格修正系數(shù)和可比對(duì)象所占權(quán)重對(duì)本項(xiàng)目市場均價(jià)進(jìn)行預(yù)測，計(jì)算公式如下：P=∑（各樓盤均價(jià)÷樓盤修正系數(shù)×權(quán)重系數(shù)）×100

財(cái)富廣場第一國際本項(xiàng)目均價(jià)110008900x參考權(quán)重45%55%100%綜合市場情況，結(jié)合項(xiàng)目后期在營銷策劃上的溢價(jià)本項(xiàng)目的參考均價(jià)建議為：8500—9000元/平米62報(bào)告框架1、市場概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營銷推廣5、商業(yè)建議63高調(diào)造勢，強(qiáng)勢推廣5O寫字樓價(jià)值概念；引入六西格瑪管理理念于營銷中，為項(xiàng)目輸入軟價(jià)值；細(xì)分客戶，專項(xiàng)客戶渠道營銷；策略總綱64行動(dòng)話題起勢推廣造勢價(jià)值攻略商務(wù)功能品質(zhì)展示商務(wù)前景和增值前景展示周邊直效輻射全城覆蓋社會(huì)話題，區(qū)域造勢項(xiàng)目造勢全面滲透東莞城市轉(zhuǎn)變與企業(yè)營銷攻略65形象攻略展示攻略推廣攻略階段策略08.056月7月8月9月10月營銷節(jié)點(diǎn)7.12開盤造勢先行，社會(huì)話題引起關(guān)注產(chǎn)品強(qiáng)勢推廣\開盤銷售老客戶營銷5O國際商務(wù)中心6.15售樓處開放會(huì)員升級(jí)產(chǎn)品介紹會(huì)VIP卡發(fā)行樓體模型到位戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、戶外發(fā)布圍墻廣告到位各小眾渠道（短信、直郵等）主流報(bào)紙硬廣節(jié)點(diǎn)投放，軟文配合樣板房展示到位大堂展示到位戶外廣告更新戶外廣告更新周末現(xiàn)場活動(dòng)集中發(fā)力快速引爆熱銷見證價(jià)值銷售執(zhí)行總體安排66策略：以社會(huì)話題引起市場及目標(biāo)客戶關(guān)注以企業(yè)管理話題引導(dǎo)客戶認(rèn)知5O寫字樓價(jià)值主要手段：軟文炒作時(shí)間安排：6月初話題起勢67對(duì)話·從城市轉(zhuǎn)變看東莞寫字樓發(fā)展一、組織背景:東莞建市20年，東莞實(shí)行經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型策略，城市轉(zhuǎn)變激發(fā)更多成長型企業(yè)，同時(shí)帶來更多的寫字樓需求。二、活動(dòng)構(gòu)想：通過媒體及其他資源，邀請經(jīng)濟(jì)界、地產(chǎn)界或政府人士進(jìn)行項(xiàng)目入市的推廣。三、活動(dòng)目的：通過舉辦論壇引起市場對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注通過媒體炒作使市場及客戶認(rèn)知項(xiàng)目價(jià)值通過舉辦論壇提升企業(yè)品牌美譽(yù)度四、活動(dòng)價(jià)值點(diǎn)：高度決定影響力主流傳播大價(jià)值話題起勢68推廣造勢策略：高調(diào)入市、強(qiáng)勢傳播項(xiàng)目價(jià)值；城區(qū)（特別南城區(qū)）信息覆蓋確?？蛻絷P(guān)注度及上門量；低成本直效營銷，以行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈密集區(qū)域?yàn)樾畔l(fā)布點(diǎn)擴(kuò)大影響力；69主流媒介報(bào)紙外圍包裝廣告牌其他媒介短信直郵電話渠道攻略東莞日報(bào)、南方都市報(bào)軟硬結(jié)合利用昭示面好優(yōu)勢進(jìn)行包裝充分利用，及時(shí)更新信息選定城區(qū)行業(yè)客戶，德思勤客戶資源，包括第一國際、中環(huán)財(cái)富廣場投資客戶重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城區(qū)電視宣傳推廣攻略70第二階段（7月份）5O寫字樓空間企業(yè)成長的階梯5O品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置全能商務(wù)服務(wù)第一階段（5月-6月）開啟東莞寫字樓5O時(shí)代5O國際商務(wù)中心西格瑪管理理念下的企業(yè)成長最佳投資鼎級(jí)平臺(tái)第三階段(8-10月份)釋放企業(yè)創(chuàng)造力中央·公園·生態(tài)立體交通便捷商務(wù)東莞城市轉(zhuǎn)變帶來企業(yè)及寫字樓發(fā)展高調(diào)入市聚引關(guān)注產(chǎn)品亮相價(jià)值訴求贏得聲望口口相傳推廣主題71企業(yè)需求50品質(zhì)中央商務(wù)·公園6西格瑪理念品牌升級(jí)提出辦公樓新趨勢50品質(zhì)——產(chǎn)品的推出中央·公園——借助大區(qū)域商務(wù)價(jià)值，中央公園生態(tài)優(yōu)勢價(jià)值升級(jí)—導(dǎo)入6西格瑪管理理念，提升項(xiàng)目價(jià)值層層遞進(jìn)層層提升推廣主題72推廣手段報(bào)紙形式：軟硬結(jié)合，聯(lián)合媒體系列炒作目的：短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目市場關(guān)注度及高端形象。主題：結(jié)合東莞建市20周年從東莞城市轉(zhuǎn)變，成長型中小企業(yè)的增加對(duì)新型寫字樓的需求增加角度切入項(xiàng)目，開啟東莞專為成長型中小企業(yè)打造的5O寫字樓，一個(gè)能實(shí)現(xiàn)企業(yè)西格瑪管理理念的5O國際商務(wù)中心。投放思路：集中在6、7月，強(qiáng)勢爆發(fā)。投放媒體：東莞日報(bào)、南方都市報(bào)73推廣手段戶外廣告區(qū)域：項(xiàng)目周邊主要干道、東莞大道目的：增強(qiáng)客戶關(guān)注度，引導(dǎo)路過客戶上門重點(diǎn)：經(jīng)常更新，通過更新增強(qiáng)吸引力度，加強(qiáng)廣告牌使用率時(shí)間：07年5月開始中央·公園5O商務(wù)中心74內(nèi)容：東莞未來城市轉(zhuǎn)變與成長中心企業(yè)的發(fā)展、CBD商務(wù)大區(qū)域的形成、5O寫字樓的市場產(chǎn)生、5O在項(xiàng)目的具體表現(xiàn)、投資前景分析；

目的：提升客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。到位時(shí)間：6月底5O商務(wù)中心產(chǎn)品手冊印刷品：5O商務(wù)中心產(chǎn)品手冊推廣手段75直郵——精準(zhǔn)目標(biāo)客戶投放區(qū)域:城區(qū)目標(biāo)客戶群投放時(shí)間:每月定期派發(fā)投放形式：以折頁+投資白皮書的形式投放，每期發(fā)布項(xiàng)目最新展示、銷售信息，制作精美，凸現(xiàn)品質(zhì)。短信——時(shí)效性、針對(duì)性投放對(duì)象:項(xiàng)目上門客戶、德思勤客戶資源投放時(shí)間：前期以項(xiàng)目形象宣傳為主，中后期以項(xiàng)目各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)活動(dòng)信息為主投放關(guān)鍵點(diǎn)：持續(xù)投放，維持固定的投放頻率；數(shù)據(jù)篩選標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格；確保直達(dá)目標(biāo)客戶小眾直效媒體推廣手段76推廣手段外圍包裝手段：墻體包裝、圍墻包裝墻體包裝位置：南面樓體，主打項(xiàng)目名及電話、主推廣語。東面樓體，主打項(xiàng)目名及電話、銷售信息。上畫時(shí)間：08年5月初低成本的實(shí)效推廣，是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)行動(dòng)5O國際商務(wù)中心5O國際商務(wù)中心77提前展示，借勢截留售樓處（咨詢中心）盡早開放戶外廣告形象墻樓體廣告網(wǎng)絡(luò)低成本營銷先行提前展示搶占先機(jī)推廣手段78活動(dòng)造勢重點(diǎn)活動(dòng)預(yù)熱期：東莞發(fā)展與中心企業(yè)成長之路論壇； 項(xiàng)目推介會(huì)VIP卡發(fā)行（6月）引爆期：開盤暨5O商務(wù)體驗(yàn)（7月）熱銷期：六西格瑪管理理念課堂（8月）其他活動(dòng)周末小型活躍現(xiàn)場氣氛活動(dòng)，形式多樣，以吸引新老客戶到現(xiàn)場，營造現(xiàn)場氣氛，促進(jìn)成交為主。79客戶積累策略：最大限度積累客戶多手段多渠道吸引客戶分步價(jià)格引導(dǎo)80投資客戶共同的典型特征;有車一族：他們的代步工具主要是自駕車；商務(wù)活動(dòng)繁多：他們多在酒店進(jìn)行商務(wù)溝通；車行酒店、西餐廳銀行新客戶渠道拓展通過各種渠道（廣告、擺放資料、短信等）將信息傳遞到特定客戶手中客戶積累目標(biāo)投資客戶日常消費(fèi)娛樂場所；高爾夫等高級(jí)場所81價(jià)值攻略價(jià)值核心：追求最高品質(zhì)，超越自我的企業(yè)成長基地以人為本，舒適度，人性化的50辦公模式價(jià)值表現(xiàn)六西格瑪走廊（公共走廊）尊重員工成長價(jià)值的樣板作業(yè)間大堂內(nèi)“步步為贏之道”商務(wù)伙伴式經(jīng)營模式商務(wù)顧問式營銷與服務(wù)模式高效率多功能的配套設(shè)施82策略：商務(wù)功能品質(zhì)展示到位,體現(xiàn)物有所值區(qū)域商務(wù)環(huán)境及前景充分展示項(xiàng)目投資回報(bào)靈活引導(dǎo),體現(xiàn)增值回報(bào)價(jià)值攻略83價(jià)值攻略材料品質(zhì)建議用LOW-E防紫外線雙層鍍膜中空玻璃幕墻高檔石材,仿鋁塑板涂料（仿金屬漆）外啟窗均帶紗窗智能品質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電梯液晶電視智能停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)公共信息查詢系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)分戶式新風(fēng)換氣系統(tǒng)，送風(fēng)系統(tǒng)中有引進(jìn)負(fù)離子和氧吧等功能分戶空調(diào)按購買面積配送84價(jià)值攻略環(huán)境品質(zhì)東向中央公園開闊景觀屋頂園林綠色生態(tài)空間植物花木的選擇除具欣賞價(jià)值外更關(guān)注其輔助人體健康的功能成長型多主題景觀樓內(nèi)盡可能多綠色健康植物（重點(diǎn)電梯間）共享平臺(tái)建立西格瑪社區(qū)網(wǎng)：植入社區(qū)經(jīng)營服務(wù)意識(shí)，提供各種服務(wù)與商務(wù)平臺(tái)：如公告通知，企業(yè)展示，工作間代租代售，會(huì)議室管理，天氣預(yù)報(bào)，辦公用品統(tǒng)一預(yù)訂采購，餐廳每日健康食譜，下午茶預(yù)訂，公共活動(dòng)，水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)自助查詢，尋找商機(jī)自助式租車服務(wù)，優(yōu)秀企業(yè)管理咨詢，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，人才庫，合理化建議，論壇等，鏈接機(jī)票業(yè)務(wù)，商場活動(dòng)預(yù)告等85商務(wù)平臺(tái)企業(yè)理財(cái)服務(wù)中心：與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合為入住企業(yè)提供多種金融、理財(cái)服務(wù)，如推出移動(dòng)銀行業(yè)務(wù)”、代發(fā)工資業(yè)務(wù)、流動(dòng)資金貸款、客戶銀行中心、企業(yè)財(cái)務(wù)顧問、企業(yè)信息咨詢等等；企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心：定期企業(yè)管理課堂，服務(wù)式辦公室，網(wǎng)絡(luò)管理，法律咨詢，工商稅務(wù)咨詢，企業(yè)社保，合同代辦等；企業(yè)展示交流中心：定期在大堂和每層的公共形象框?yàn)槠髽I(yè)提供展示平臺(tái)，共享共創(chuàng)商機(jī)價(jià)值攻略86目的：展示項(xiàng)目中心商務(wù)邊緣區(qū)、交通網(wǎng)絡(luò)及中央公園特性，展示未來大區(qū)域的國際商務(wù)區(qū)，通過具像的模型充分展示項(xiàng)目未來升值前景及環(huán)境；

到位時(shí)間：6月中旬到位區(qū)域模型（中央商務(wù)邊緣區(qū)）價(jià)值攻略87細(xì)節(jié)建議—滿足24小時(shí)辦公

空調(diào)設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購買決定階段最關(guān)注的問題，其運(yùn)行模式和收費(fèi)方式直接影響著日后的公司運(yùn)營成本。空調(diào)分戶計(jì)量運(yùn)行模式88細(xì)節(jié)建議-公共空間的營造整體感，材質(zhì)和色調(diào)的呼應(yīng)色調(diào)明亮，商務(wù)質(zhì)感強(qiáng)現(xiàn)代流暢的風(fēng)格電梯廳需要考慮公司昭示問題，提升辦公空間銷售賣點(diǎn)89屋頂花園五層屋面商務(wù)生態(tài)花園細(xì)節(jié)建議-綠色共享空間90細(xì)節(jié)建議-生態(tài)停車場綠色停車場,善于每一處空間91商務(wù)配套員工綠色中餐廳小型休閑西式餐廳企業(yè)者交流書吧中型多功能會(huì)議室，并可對(duì)外經(jīng)營會(huì)議報(bào)告廳一站式商務(wù)中心自助式健康測試儀92報(bào)告框架1、市場概述2、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目定位4、營銷推廣5、商業(yè)建議93寫字樓位置規(guī)模租金（元/㎡）售價(jià)(萬元/㎡）租售情況中環(huán)財(cái)富廣場鴻福路四層共10737平方米街鋪150—200元，內(nèi)鋪80—150元。55%的使用率首層均價(jià)3.2萬，55%的使用率臨街商鋪?zhàn)馔辏瑑?nèi)商鋪出租少量怡豐陽光大廈鴻福路20間鋪街鋪75元，二層35元2萬元剩余少量未租鴻禧大廈莞太路/120元，二樓租35元/基本招滿華凱大廈勝和路／70-110元，７米高，管理費(fèi)2.8元／剩余少量內(nèi)鋪未租第一國際鴻福路20萬臨街鋪60—80元，內(nèi)鋪僅需付管理費(fèi)28元即可入駐一期賣2—3萬元，二期賣2.3萬一期商鋪基本銷售完畢，招商情況極差華凱廣場元美路/90—160元，二層50元臨街商鋪3—3.3萬內(nèi)鋪大量未出租寫字樓商業(yè)總體一層租售情況良好，內(nèi)鋪及二層待租賃面積多，存在大面積空置；二層與一層租金及售價(jià)差距大，二層租金及售價(jià)基本在一層的30—40%。南城寫字樓商業(yè)94寫字樓商業(yè)案例勝和廣場規(guī)模：分為3座，每座3層商業(yè)，總體商業(yè)面積約2—2.5萬平方米商業(yè)規(guī)劃：一層全街鋪+二、三層整體招商商鋪層高：6米管理費(fèi)：4.8元/平方米租金： 一層商鋪?zhàn)?25元/平方米 二層商鋪整層租36元/平方米租賃情況： 一層基本出租，二三層空置面積大三大主要業(yè)態(tài)：餐飲、家居裝飾、休閑娛樂占總體面積的85%，餐飲占最大比例；二層整層進(jìn)行招商的商業(yè)形式限制了其所能選擇的招商對(duì)象，餐飲、娛樂休閑等大型商家是目標(biāo)性強(qiáng)的招商對(duì)象。95規(guī)模：二層，共4000平方米商業(yè)規(guī)劃：一層街鋪+二層整層租賃層高：一層7.2米，二層5.4米管理費(fèi)：3.7元/平方米租金：120元/平方米，二層35元/平方米租賃情況： 一層基本出租，二層2000平方米，整體待租中寫字樓商業(yè)普遍特點(diǎn)：餐飲仍是主要業(yè)態(tài)，比例達(dá)到60%；因臨近智通人才市場，有大面積的人才中介服務(wù)店。寫字樓商業(yè)案例鴻禧大廈96規(guī)模：2萬多平方米商業(yè)規(guī)劃：二到三樓租賃給家電品牌商家蘇寧，四層整體招商；銷售均價(jià)：3.2萬元/平方米商場內(nèi)鋪15000-20000元/㎡銷售及招商狀況：銷售完畢，街鋪招商完畢，內(nèi)鋪大面積內(nèi)鋪待租中。商業(yè)規(guī)劃不合理，時(shí)尚精品難以和電器業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，一層預(yù)留面積小，難以形成規(guī)模。大面積內(nèi)鋪空置并不是偶然。寫字樓商業(yè)案例中環(huán)財(cái)富廣場97寫字樓商業(yè)總結(jié)（CBD）寫字樓商業(yè)缺乏合理規(guī)劃，多為相同規(guī)劃。眾多寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成上相似，是以發(fā)展寫字樓部分使用人：白領(lǐng)，便利性需求、就餐需求、商務(wù)性需求、娛樂性需求發(fā)展而形成。CBD商圈內(nèi)寫字樓商業(yè)的顯著特點(diǎn)：餐飲基本上是必備的商業(yè)形態(tài)。

寫字樓人員的消費(fèi)是本項(xiàng)目商業(yè)的一個(gè)重要組成。98從區(qū)域來看，項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)镃BD南，住宅項(xiàng)目較多，商業(yè)為滿足住宅小區(qū)的社區(qū)小商業(yè)，規(guī)模小、檔次低，為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。CBD核心區(qū)商業(yè)聚集，發(fā)展與項(xiàng)目10分鐘步程，有一定輻射。CLD南城商業(yè)步行街商業(yè)發(fā)展較好，同樣與對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定輻射。本案CBD核心