棚改專題研究報告20171022

2017年10月棚改專題研究目錄Part1棚改的發(fā)展簡述Part2棚改的利好及難點Part3棚改的具體操作及案例Part1棚改的發(fā)展簡述我國棚戶區(qū)改造發(fā)展歷史政策性資金支持棚改的目前完成情況及未來規(guī)劃棚改的由來│由于歷史的原因，各城市積累了較多的棚戶區(qū)，改造需求也不斷增加，其中城市棚戶區(qū)是五類棚戶區(qū)中改造的重點Part1

|棚改發(fā)展由于歷史原因，我國部分城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)都留下了大量的棚戶區(qū)，這些棚戶區(qū)內(nèi)的住房結(jié)構(gòu)簡單、年久失修、居住條件簡陋、公共設(shè)施不全棚戶區(qū)的形成棚戶區(qū)的改造需求及分類其形成主要有以下幾個方面的原因：上世紀(jì)五、六十年代的自建住房，由于當(dāng)時沒有政策限制，居民通過在原住房周圍搭建了很多房屋解決住宿問題，隨著時間的推移形成了棚戶區(qū)在計劃經(jīng)濟時代企、事業(yè)統(tǒng)一搭建的集體宿舍，隨著企、事業(yè)單位的改制，部分企、事業(yè)單位發(fā)生了關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)等情況，集體宿舍所隸屬的單位受效益不好影響，缺少維修資金，長年累月逐漸淪落為棚戶區(qū)城鄉(xiāng)邊緣的農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民之后的居住房屋，隨著城市規(guī)模不斷擴大，農(nóng)民在農(nóng)業(yè)用地被征用后轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驅(qū)動下違章建筑房屋，久而久之形成大片棚戶區(qū)棚戶區(qū)大致分為五類：城市棚戶區(qū)（成片城市棚戶區(qū)、城中村、城市危房改造）國有工礦棚戶區(qū)（鐵路、鋼鐵、有色、黃金等行業(yè)棚戶區(qū)）國有林區(qū)棚戶區(qū)國有墾區(qū)棚戶區(qū)中央下放地方煤礦棚戶區(qū)在五類棚戶區(qū)中，城市棚戶區(qū)占比最高，是改造的重中之重棚戶區(qū)改造的需求：棚戶區(qū)生活條件差：大部分棚戶區(qū)居民的生活非常困難。棚戶區(qū)房屋建筑面積小、標(biāo)準(zhǔn)低，居住人口密度大，衛(wèi)生條件差，幾乎全是危房城市發(fā)展所需：隨著城市不斷發(fā)展，棚戶區(qū)導(dǎo)致城市二元結(jié)構(gòu)突出，不利于社會和諧發(fā)展，同時棚戶區(qū)導(dǎo)致眾多存量土地得不到有效利用棚改發(fā)展歷史│棚戶區(qū)改造開始于2004年遼寧，經(jīng)過四年探索，中央正式啟動棚改工作，從2013年至今，棚改力度不斷加大Part1

|棚改發(fā)展2004-20072008-2012201320142015201620172004年，全國棚戶區(qū)改造在遼寧拉開序幕，2005年李克強正式在遼寧探索政府主導(dǎo)、市場運作的模式2008年起，各類棚戶區(qū)改造被正式納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，中央在全國范圍內(nèi)啟動保障性安居工程、棚戶區(qū)改造工作，期間全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程開工量的40%《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》出臺?！兑庖姟诽岢?，2013-2017年間，我國將改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，部署有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，進一步加強棚戶區(qū)改造工作，扎實推進改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村政府工作報告指出，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造力度。2015年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的諾干意見》，提出在2020年完成棚戶區(qū)改造住建部部長陳政高在此在國新辦會議上強調(diào)了棚戶區(qū)改造的重要性，2020年完成棚戶區(qū)改造圖：我國棚戶區(qū)改造發(fā)展歷史探索階段啟動階段推進階段政策性資金支持│同時政府在推動棚改進度的同時，也為其不斷開通融資渠道，目前政府主要通過以下五種方式解決棚改資金的來源Part1

|棚改發(fā)展政府主要資金支持方式一、抵押補充貸款PSL二、開發(fā)性金融機構(gòu)（主力）三、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行支持涉農(nóng)棚改PSL是央行為開放性金融支持棚改，特別設(shè)立的信貸支持手段PSL的特點是期限長、利率低，適合為棚改這種周期長、社會意義大于經(jīng)濟意義的項目2015年10月，央行將PSL的對象，由國家開發(fā)銀行擴大至中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國進出口銀行2014年7月，國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部獲批開業(yè)，機構(gòu)定格為副部級，專門為棚改提供成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的建設(shè)資金年份發(fā)放棚改貸款（億）201440862015750920165435圖：開發(fā)銀行歷年貸款金額2015年10月，央行將PSL的對象，由國家開發(fā)銀行擴大至中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行資金主要用于支持涉農(nóng)棚戶區(qū)改造，2015年提供資金占比僅2%四、政府持續(xù)的財政投入各級政府加大對棚戶區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，2008年到2014年，中央累計安排棚改及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補助3000多億元。2015年中央安排棚改及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補助1494億元五、鼓勵社會資本參與政府依靠補貼企業(yè)、稅費減免、信貸支持、鼓勵企業(yè)債券等多層面的政策，對社會資本參與棚改予以鼓勵目前棚改完成情況及規(guī)劃│在政府強有力的推動下，每年棚改目標(biāo)均順利完成，同時于2017年制定了未來三年1500萬套的目標(biāo)Part1

|棚改發(fā)展年份計劃完成（萬套）實際完成（萬套）完成率2008-2012-1260-2013304320105%2014470480102%2015600601100%2016600606101%2017（預(yù)估）600600100%2018-20201500--表：歷年棚戶區(qū)改造完成及未來規(guī)劃情況完成情況：整體看，棚戶區(qū)改造每年的完成情況很好，每年任務(wù)均順利完成，背后也得益于政府的強有力的執(zhí)行力未來規(guī)劃：未來三年規(guī)劃完成1500萬套，相比2015-2017年的1800萬套稍有降低，但是量仍然很大，未來棚改仍是重點Part2棚改的利好及難點棚改的利好棚改的難點2.1棚改的利好——目前，棚改不僅可以改善居民生活環(huán)境，促進城市和諧發(fā)展，同時還可以拉動投資和消費，促進經(jīng)濟發(fā)展改善居民生活│棚戶區(qū)改造的直接影響是提升棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境質(zhì)量Part2

|棚改的利好棚戶區(qū)改造改造前：使用功能不完善基礎(chǔ)設(shè)施不配套安全隱患多改造后：道路、供水、供電、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套改善居住，學(xué)校、醫(yī)院、市場等生活設(shè)施配套完善圖：望臺棚改前圖：望臺棚改后2009至今，中國已累計使８０００多萬住房困難群眾“出棚進樓”，相當(dāng)于一個歐洲大國的人口國務(wù)院總理李克強在２０１７年《政府工作報告》中提出，今年再完成棚戶區(qū)住房改造６００萬套，這意味著近２０００萬人將“出棚進樓”促進城市發(fā)展│棚改能夠有效改善棚戶區(qū)的居住條件，優(yōu)化配置土地資源，提升和完善城市功能，從而促進城市發(fā)展Part2

|棚改的利好棚戶區(qū)租住環(huán)境差：棚戶區(qū)內(nèi)平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差。棚改可以改善居住條件：通過棚改，城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，有效改善城了鎮(zhèn)居民居住條件，實現(xiàn)住有所居，而且可以加快改變城市二元結(jié)構(gòu)，促進社會和諧。加快改變城市二元結(jié)構(gòu)利于城市的規(guī)劃發(fā)展棚改可以優(yōu)化配置土地資源：棚改不僅可以盤活土地資源存量，最大限度提高出讓收益、顯化土地價值，而且還可以較好地解決資金投入問題，使稀缺的土地資源得以再生和利用，從而使得棚戶區(qū)土地資源得到最大限度的開發(fā)利用。提升和完善城市功能：棚改能解決棚戶區(qū)臟亂差面貌和基礎(chǔ)設(shè)施落后的現(xiàn)狀，通過改造，統(tǒng)籌考慮服務(wù)配套和基礎(chǔ)條件的改善，特別是改造項目的實施采取招商引資的辦法，既節(jié)約了財政資金的投入，又可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，改變城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善城市功能，提升城市品位。例：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。拉動投資│棚改對于投資的拉動效果顯著，通過棚改，可以刺激安置房、商品房的投資建設(shè)，進一步拉動基礎(chǔ)配套及上下游產(chǎn)業(yè)的投資，進分拆及測算，2017年-2021年期間，棚改可拉動各類投資共12.8萬億元Part2

|棚改的利好年份安置房建設(shè)投資（億元）商品房建設(shè)投資（億元）基礎(chǔ)配套投資（億元）房地產(chǎn)上下游投資（億元）棚改拉動總投資（億元）201665264416422815495306652017（預(yù)估）56105733364316062310482018（預(yù)估）46685894392314956294412019（預(yù)估）38025941319513797267352020（預(yù)估）38706043325214037272042021（預(yù)估）1969307216547139138362017-2021總計（預(yù)估）19920266841566865992128266表：棚改拉動投資測算總表數(shù)據(jù)來源：住建部、方正證券拉動銷售│棚改的貨幣化安置會產(chǎn)生購房需求，進而拉動銷售，經(jīng)過貨幣化安置比例進行測算，2014-2020年預(yù)計消化庫存共14.7億平Part2

|棚改的利好棚改安置房安置部分不拉動商品房銷售，房地產(chǎn)銷售是通過貨幣化安置拉動年份計劃完成（萬套）實際完成（萬套）貨幣化安置比例消化庫存（億平）2008-2012-1260--2013304320--20144704809%0.4201560060130%1.5201660060649%2.52017（預(yù)估）60060050%2.62018-2020（預(yù)估）1500150060%7.7按照棚改貨幣化比例估算，2014-2020年通過貨幣化安置一共推動商品房去庫存14.7億平表：棚改拉動銷售測算總表數(shù)據(jù)來源：住建部、億翰研究2.2棚改的難點——從操作角度看，棚改主要困難在于龐大的資金需求以及執(zhí)行過程中的拆遷安置工作拆遷安置難│棚改的最大難點即是拆遷與安置，由于涉及到利益分配以及生活環(huán)境的改變，在協(xié)調(diào)居民各類訴求等方面難點較多Part2

|棚改的難點拆遷難安置難棚戶區(qū)改造工作的核心，是利益分配的調(diào)整影響群眾棚改利益的環(huán)節(jié)較多，涉及價值評估、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方式等多個環(huán)節(jié)，從而使得群眾對改造工作的態(tài)度產(chǎn)生分歧，形成拆遷難的問題對棚戶區(qū)人口的安置工作是改造工作的重中之重在實際工作過程中，由于安置人口的標(biāo)準(zhǔn)難以界定，同時還需協(xié)調(diào)拆遷戶利益，就地安置的要保障棚改后的教育、醫(yī)療、交通等條件，造成執(zhí)行過程中，問題頻發(fā)棚改涉及資金量大，大量安置房、市政實施建設(shè)使項目資金很難平衡；如果全部通過普通借貸融資，實施主體的負(fù)債和財務(wù)成本壓力會很大項目層面資金投入較大棚戶區(qū)種類層面資金壓力單項目層面，主要資金投入方面：資金難│棚改涉及資金量龐大，而且周期較長，通過借貸融資，成本壓力很大，同時在利潤更少的棚改區(qū)域，資金需求量更多Part2

|棚改的難點拆遷征地安置補償房屋建設(shè)市政工程棚戶區(qū)分為五類，但從改造量上看，目前大多在城區(qū)進行改造，這部分相對容易操作，而且利潤較高，而其他仍較為困難資金需求城市的郊區(qū)：重點城市的邊緣或遠(yuǎn)郊區(qū)的棚戶區(qū)改造，這部分改造難度大基本面差的城市：位于中西部或者較偏的小型城市，區(qū)域改造難度大，資金壓力也很大礦、林、墾區(qū)：很多城市剩下的工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等難啃的“骨頭”按照目前棚改的進程，以下三種為棚改難點及資金重點投入部分：Part3棚改的具體操作及案例棚改的具體操作典型棚改案例分析深圳新規(guī)的解讀&其他城市概覽3.1棚改的具體操作——棚改的一般流程政企合作的主流模式棚改的融資模式棚改的安置分類及貨幣化安置運作棚改流程│房企經(jīng)過投標(biāo)參與棚改項目，后續(xù)大致有三個階段，主要圍繞項目的具體實施Part3

|棚改的具體操作棚戶區(qū)改造的大體開發(fā)模式主要是政府委托開發(fā)商來進行開發(fā)，政府提供土地，并為開發(fā)商項目貸款提供擔(dān)保，這種模式為開發(fā)商與政府合作打開了極大的空間2.建設(shè)安置階段：項目公司與設(shè)計、施工、供應(yīng)商簽訂相應(yīng)合同，完成土地一級開發(fā)和棚改居民補償安置政府銀行開發(fā)商項目公司公眾棚改居民設(shè)計單位施工單位供應(yīng)商土地招拍掛出資組建監(jiān)管銷售商品房擔(dān)保發(fā)放貸款補償安置設(shè)計合同施工合同采購合同圖：棚戶區(qū)改造基本流程123以棚戶區(qū)改造與商品房一體化開發(fā)模式為例，棚改主體流程一般分為三個主體階段：1.籌備階段：政府以土地招拍掛的方式將土地出讓給開發(fā)商，并通過政府擔(dān)保安排，支持項目公司向銀行申請貸款3.回遷銷售階段：二級開發(fā)完成后，棚改居民回購回遷房，公眾購買商品房棚改具體實施的三階段主流合作模式│從具體政府與開發(fā)商合作方式上看，棚改主要分為一級開發(fā)委托、土地出讓金折扣、一二級捆綁招標(biāo)及土地作價入股四種模式Part3

|棚改的具體操作四種方式下開發(fā)商的收益模式逐步擴大，但對于開發(fā)商的資金量需求也在逐步加大合作模式模式說明企業(yè)利潤來源對政府吸引力企業(yè)面臨風(fēng)險委托一級開發(fā)企業(yè)只做一級土地開發(fā)，變?yōu)槭斓睾笾苯右平徽龊罄m(xù)開發(fā)政府補償額較大，但需再次招拍掛，流程繁瑣流程簡單，資金需求量小，項目風(fēng)險低政府補償金或土地出讓金分成土地出讓金折扣企業(yè)完成一級土地開發(fā)，政府承諾在二級市場給予出讓金折扣政府有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍掛流程參與流程繁瑣，談判及暗箱成本高且初始投入較大二級市場低成本拿地及二級開發(fā)收益一二級捆綁招標(biāo)企業(yè)獲得土地一二級開發(fā)權(quán)，政府談判確定收益率，超額共享政府幾乎無投入，省事且能夠獲得一定收益，但項目可控性差資金需求量較大，項目周期長，資金鏈易斷裂收益率范圍內(nèi)的二級開發(fā)收益土地作價入股政府將項目土地折算入股，參與到項目股權(quán)結(jié)構(gòu)中政府對項目的參與度和控制力強，投入少與政府的溝通成本大，政府違約風(fēng)險大所屬權(quán)益部分的二級開發(fā)收益融資模式│為進一步支持棚改，政府加大了多元化融資模式的支持力度，但當(dāng)前仍以政策性銀行貸款為絕對主導(dǎo)Part3

|棚改的具體操作融資方式比較：貸款模式審批便捷、應(yīng)用最廣：貸款模式只要滿足商業(yè)銀行貸款條件即可申請貸款融資，不需要額外的行政審批環(huán)節(jié)股權(quán)融資門檻較高：融資規(guī)模大、企業(yè)無還本付息壓力，但要求嚴(yán)格，盈利性較小的棚改項目基本不具備資本市場融資條件債務(wù)融資受政策限制較多：棚改項目盈利較小，融資項目的資本金約束及可覆蓋債務(wù)本息的項目現(xiàn)金流問題尤其突出非傳統(tǒng)融資方式風(fēng)險較大：存在融資透明度和規(guī)范性問題，只適合經(jīng)營性、收益比較高的棚改項目，不具備大規(guī)模推廣條件棚改融資模式貸款融資債務(wù)工具直接融資股權(quán)融資非傳統(tǒng)融資商業(yè)銀行貸款住房公積金貸款債券融資資產(chǎn)支持票據(jù)融資股權(quán)直接融資投資基金融資信托計劃融資基金子公司融資當(dāng)前資金來源以政策性銀行貸款占絕對主導(dǎo)政策支持棚改多元化融資方式數(shù)據(jù)來源：Wind，國開行，農(nóng)發(fā)行已投放棚改資金主要來源于三方面：公共財政支出：公共財政棚改資金占比從2014年之前的20%左右降至11%，但資金總量呈不斷上升，且未來中央補助&地方財政資金量仍有上升趨勢政策性銀行貸款：棚改對政策性銀行貸款資金依賴性快速上升，占比從2014年前的40%左右升至80%企業(yè)債券融資：債券融資受不同時期各項政策限制影響，波動較大1722117271611安置分類│棚改安置按補償標(biāo)的類型分為實物安置和貨幣安置，鑒于優(yōu)勢明顯，貨幣化安置得到政府大力推行，比例逐年提升Part3

|棚改的具體操作2015年以來貨幣化安置比例逐年提升，由29.9%快速升至2016年的48.5%，今年或達60%以上棚改方式貨幣安置居民購買國家購買貨幣補償實物安置異地安置原地安置貨幣化安置比例逐年提升棚改安置方式安置方式比較：實物安置：實物安置主要指政府統(tǒng)建安置房，負(fù)責(zé)安置房規(guī)劃、建設(shè)、分配、管理等全過程優(yōu)點：能夠充分發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢，行動迅速，且按進度支付，資金壓力較小缺點：建設(shè)周期較長，質(zhì)量難以控制，集中大量安置存在社會風(fēng)險，且可對房地產(chǎn)形成沖擊等系統(tǒng)性風(fēng)險較大貨幣安置：政府為安置居民購買商品房或安置居民自主選擇購買方式和商品房類型，適合市中心棚改地塊優(yōu)點：資金周轉(zhuǎn)迅速，安置周期短，且安置房品質(zhì)較高缺點：購買價格合理性存在風(fēng)險，即資金壓力較大數(shù)據(jù)來源：Wind，住建部

2015年實際比例2016年計劃比例2016年實際比例2017年計劃比例安徽省41%55%57%不低于55%福建省-不低于50%34%50-80%甘肅省-不低于50%56%大于50%廣西省-不低于50%31%大于51%貴州省39%不低于50%44%65%海南省35%不低于50%49%大于70%河北省-不低于50%大于80%大于80河南省---

50%湖北省-不低于50%53%-

湖南省-不低于50%50%大于60%吉林省-不低于50%54%大于54%江蘇省-不低于50%56%

江西省-不低于50%59%大于50%遼寧省-不低于50%75%大于75%內(nèi)蒙古自治區(qū)-不低于50%-

大于70%寧夏自治區(qū)20%不低于50%50%70%山東省-超過50%56%大于56%陜西省44%不低于50%70%50-80%四川省50%超過50%43%60%云南省27%不低于50%42%50%重慶市82%力爭85%75%-全國29.9%力爭50%48.5%-表：全國各省市棚改貨幣化安置比例貨幣化安置運作│貨幣化安置方式操作靈活，資金需求量大，但央行創(chuàng)設(shè)優(yōu)惠政策，為其提供了充足的資金保障Part3

|棚改的具體操作居民自主購買：政府在市場中組織房源并確定指導(dǎo)價格，供待安置居民自主選擇購買政府購買安置：政府與棚戶區(qū)居民簽訂征收補償協(xié)議，統(tǒng)一購買存量商品房作為安置房貨幣直接補償：政府對沒有安置需求的棚戶區(qū)居民給予一次性貨幣補償目前，多個省份棚改貨幣化安置方式不外乎以上三種。此外，西安等城市還通過“房票補貼”等措施鼓勵居民自主購房央行政策性銀行地方政府居民房企PSL質(zhì)押還貸發(fā)放棚改貸款實物或貨幣安置圖：PSL支持棚戶區(qū)改造資金鏈條貨幣化安置資金需求量大，來源充足各省市棚改貨幣化安置主要包括三種方式貨幣化安置政府購買安置居民自主購買貨幣直接補償政府房地產(chǎn)商待安置居民確定指導(dǎo)價貨幣補償購買商品房政府房地產(chǎn)商待安置居民補償款集中采購商品房商品房政府待安置居民貨幣補償定向安置非定向安置圖：棚改貨幣化安置示意圖PSL（抵押補充貸款）是棚改貨幣化安置最主要的資金來源，對三線及以下城市實行定向貨幣寬松：央行自2014年4月創(chuàng)設(shè)PSL，向國開行等政策性銀行發(fā)放，再由其向地方政府提供專項貸款以支付貨幣化安置費用，待土地拍賣后進行償還2016年棚改投資1.48萬億，國開行專項貸款9725億（66%），農(nóng)發(fā)行專項貸款3000億（20%），PSL占比達86%，是棚改貨幣化安置的最主要支撐貨幣化安置資金來源政策性銀行專項貸款（86%）中央補助資金地方政府安排資金社會資金等其他方式圖：2016年棚改貨幣化安置資金來源3.2典型棚改案例分析——北京望壇棚改項目：采用多元化補償方案以及人性化的手段，順利破解棚改頑疾棚改難題│望壇棚戶區(qū)改造由于多方面因素限制，成為棚改“時代難題”望壇地區(qū)棚改項目區(qū)域占地大：桃楊路和琉璃井社區(qū)的全部，以及民主北街、李村和楊家園社區(qū)的局部居民多：共有居民產(chǎn)籍約5700戶、2萬多人口，還有70多家單位產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜：一些家庭存在著老人與子女、兄弟姐妹、妯娌之間等各種各樣的矛盾，有的想簽也簽不了，有的寧可遭受損失也不簽環(huán)境臟亂難治：地上建筑物一共30萬平方米，22萬平方米是住宅，其中還混雜著8萬平方米1958年之后建起來的工廠治安隱患突出：原本寬敞的胡同被過多的人口和私搭亂建，擠壓成迷宮一般逼仄昏暗的過道困難群眾多：人均居住面積僅為6平方米左右……24年四次入戶調(diào)查始終沒有順利棚改“時代難題”Part3

|棚改的案例分析運作模式│北京望壇棚改通過堅持滿足拆遷戶多元化需求，采取靈活資金手段，最終克服了拆遷難、安置難、資金難等突出問題Part3

|棚改的案例分析充分征詢拆遷戶意見：提供多種征收補償方案，如貨幣補償，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，充分照顧拆遷戶多樣化需求不吝提供搬遷、臨安、誤工補償：并對因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和停產(chǎn)停業(yè)損失進行補償施行補償協(xié)議預(yù)簽激勵機制：采取補償協(xié)議預(yù)簽?zāi)Ｊ剑瑢Ψe極參與預(yù)簽進行獎勵針對拆遷難靈活運用安置模式：采取“就地安置+異地安置+非定向安置”的組合安置模式，為拆遷戶提供更多選擇為拆遷戶提供多樣化、人性化需求：對接2個異地安置商品房樓盤，為每戶家庭量身訂制7種方案，盡最大可能滿足拆遷戶需求針對安置難規(guī)避風(fēng)險，不以自有資金為主：自有資金50億（集團和公司1+49），僅占項目總投資11.5%銀行抵押貸款：中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行牽頭組團向東城區(qū)“望壇”棚改項目融資授信336億元，采用“信用+擔(dān)保”的抵押模式使得貸款利率整體下浮10%規(guī)劃可售商品房：項目建設(shè)1000多套平衡資金用商品房，預(yù)計售價13萬/平針對資金難截至目前，望壇項目推進順利：項目難點已徹底解決：2016年5月中標(biāo)、7月底開啟征收程序、8月對接異地安置房項目，2017年3月確定最終補償方案、4月啟動征收預(yù)簽協(xié)議，目前預(yù)簽協(xié)議已經(jīng)生效、安置房選房工作也基本完成，拆遷已經(jīng)有序開展計劃三年內(nèi)完成：2017年有望完成99%拆遷工作，3年內(nèi)有望完成整個項目（快于招標(biāo)方案的5年）北京城建于2016年5月19日通過一次性招標(biāo)獲得望壇項目，2017年4月18日正征收預(yù)簽協(xié)議比例達到75%，預(yù)簽協(xié)議生效。該項目集中攻破了典型難點，是極具代表性的棚改運作：房源獎勵│回遷政策與優(yōu)質(zhì)房源助力破解“時代難題”表：房源獎勵政策獎勵房源方式房源性質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)政府批復(fù)價格（元/㎡）額外獎勵望壇新苑回遷商品房全裝修23800/興悅居外遷限價商品房全裝修14500首套房可享受5000元/㎡外遷獎勵房源購房補貼首創(chuàng)美瀾灣外遷參經(jīng)適用房全裝修17100首套房可享受4000元/㎡外遷獎勵房源購房補貼方式一：回遷方式二：外遷表：平房、非成套樓認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)被征收房屋建筑面積區(qū)間（㎡）可購房源建筑面積區(qū)間（㎡）<832-388-1238-4813-1648-6817-2868-7829-3578-9836-4498-10845-54108-120>=55120-190表：成套樓認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)被征收房屋建筑面積區(qū)（㎡）可購房源建筑面積區(qū)間（㎡）<3032-6830-3968-7840-4978-9850-6498-108.>=65108-120表：平房、非成套樓認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)表：成套樓認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)被征收房屋建筑面積區(qū)間（㎡）外遷獎勵房源居室<29兩居室/一居室29-39三居室/兩居室/一居室40-49三居室+一居室兩居室+兩居室50-59三居室+兩居室>=60三居室+三居室被征收房屋建筑面積區(qū)（㎡）外遷獎勵房源居室<40兩居室/一居室40-49三居室/兩居室/一居室50-64三居室+一居室兩居室+兩居室>=65三居室+兩居室Part3

|棚改的案例分析貨幣獎勵│多元化的貨幣補貼加速棚改方案快速落地住宅綜合困難補貼表：平房、非成套樓綜合補貼方式選擇可獲得補貼（元）改建地段（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*被征收房屋建筑面積*0.2外遷房源（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*被征收房屋建筑面積*0.3放棄購買（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*被征收房屋建筑面積*0.5表：成套樓綜合補貼方式選擇可獲得補貼（元）外遷房源（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*被征收房屋建筑面積*0.1放棄購買（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*被征收房屋建筑面積*0.3住宅配套一次性專項補貼住宅配套專項補貼平方和非成套樓成套樓35萬元/戶合居非合居20萬元/戶10萬元/戶小面積住房困難補助（小于10平米）方式選擇可獲得補貼（元）改建地段（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*1.5*（10-被征收房屋建筑面積）外遷房源（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*1.6*（10-被征收房屋建筑面積）放棄購買（被征收房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價）*1.8*（10-被征收房屋建筑面積）表：小面積住房困難補貼私房平房補助房屋性質(zhì)：為私房且為平房補貼獎勵：按征收房屋建筑面積每平米可獎勵10000元Part3

|棚改的案例分析3.3深圳新規(guī)解讀&其他城市概覽——深圳新規(guī)有利于加快對棚戶區(qū)改造，同時新規(guī)也限制了民企的進入，國企具備優(yōu)勢其他重點城市棚改內(nèi)容相差不大，由于沒有對企業(yè)及重建物業(yè)進行限制，房企有較大盈利空間Part3

|深圳新規(guī)解讀棚改新規(guī)│針對城市更新痛點多的問題，出臺新規(guī)，針對性政策應(yīng)運而生深圳出臺棚改新規(guī)新規(guī)出爐：深圳國土局一份《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》出爐，目前正在征求意見適用范圍使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍實施模式政府主導(dǎo)一國企實施一公共住房福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售對于簽約期少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷改造項目實施，實施主體可依法申請啟動行政征收、行政處罰等強制程序采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式，由被搬遷人自愿選擇強制程序補償方式意見稿的4點重點內(nèi)容1234城市更新痛點多城市更新運作模式政府引導(dǎo)，市場運作適用范圍舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村實施主體1、權(quán)利主體自行實施2、市場主體單獨實施3、合作實施4、政府組織實施補償內(nèi)容市場協(xié)商痛點一：開發(fā)商為競爭城市更新項目，競爭激烈，造成業(yè)主可隨意抬價的現(xiàn)象痛點二：舊改項目政府不會輕易強拆，造成一些業(yè)主未達預(yù)期而頻頻拒簽，“釘子戶”成為城市更新常態(tài)痛點三：一些投資客專購有舊改預(yù)期的老舊住宅，從而在其中獲取暴利，扭曲城市更新原有意圖新規(guī)具體操作│棚改新規(guī)棚戶改造采用“政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房”的模式，可視為深圳重構(gòu)公共住房供應(yīng)體系的嘗試Part3

|深圳新規(guī)解讀政府主導(dǎo)國企實施公共住房政府不僅是責(zé)任主體，同時還參與到具體操作中，由區(qū)棚改工作指揮部、區(qū)主管部門、街道棚改辦多級配合實施拆遷安置整體規(guī)劃設(shè)計運營政府進一步參與到拆遷安置工作中，同時棚改的“釘子戶”可依法進行強制拆除實施主體只能由國企承擔(dān)，企業(yè)參與方式主要有以下兩種：企業(yè)與政府合作成立人才安居集團，由政府直接指定政府公開招標(biāo)，企業(yè)投標(biāo)所得與