資產(chǎn)評估習(xí)題集1-2章

資產(chǎn)評估習(xí)題集第一、二章一、單選題1、決定被評資產(chǎn)評估值的最基本的因素是(B)。A、資產(chǎn)社會的社會必要勞動B、資產(chǎn)的預(yù)期效用C、資產(chǎn)的歷史收益水平D、資產(chǎn)的賬面價值2、把以聯(lián)營、合資合作為目的的評估對象的作用空間限定在聯(lián)營企業(yè)及合資合作企業(yè)中的假設(shè)是(B)。A、公開市場假設(shè)B、持續(xù)使用架設(shè)C、清算假設(shè)D、最佳使用假設(shè)3、不可確指的資產(chǎn)是指(C)。A、那些沒有物質(zhì)實體的某些特權(quán)B、偷有獲利能力的資產(chǎn)綜合體C、不能獨立于有形資產(chǎn)之外而獨立存在的資產(chǎn)D、鉤有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)4、評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的帀場條件假設(shè)前提是(B)。@、在用續(xù)用假設(shè)B、公開市場假設(shè)C、清算假設(shè)D、會計主體假設(shè)5、以產(chǎn)權(quán)變劈為評估目的的有(B)。A、資產(chǎn)抵押B、企業(yè)兼并C、財產(chǎn)納稅D、財產(chǎn)擔(dān)保6、資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型與(A)直接相關(guān)。A、評估的特定目的B、評估方法C、評估程序D、評估基準(zhǔn)日7、采用市場法評估資產(chǎn)價值時，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是(C)。A、全新資產(chǎn)B、舊資產(chǎn)C、與被評資產(chǎn)相同或者類似的資產(chǎn)D、全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)8、折現(xiàn)率本質(zhì)上是(A)。A、期望投資回報率B、無風(fēng)險報酬率C、超額收益率D、風(fēng)險報酬率9、某資產(chǎn)年金收益額為8,500，剩余使用年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，其評估值最有可能為(B)元。A、85,000B、72,366C、12,631D、12,36910、采用收益法評估資產(chǎn)時，各指標(biāo)存在的關(guān)系是(A)。A、資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C、資本未來收益期對收益現(xiàn)值無影響D、資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)11、資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟(jì)活動，評估值是資產(chǎn)的(B)。A、時期價值B、時點價值C、時區(qū)價值D、階段價值12、由發(fā)起人共同出資設(shè)立，共同經(jīng)營，對債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的組成形式是(B)。A、業(yè)主制B、合伙制C、有限責(zé)任制度D、股份有限制13、下列資產(chǎn)中，不可確指的資產(chǎn)是(C)。A、商標(biāo)B、專利C、商譽(yù)D、土地使用權(quán)14、具有過渡性、輔助性的資產(chǎn)評估作用是(B)。A、評價作用B、管理作用C、鑒證作用D、定價作用15、資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的(C)。A、價格B、價值C、公允價值D、公開市場價值16、資產(chǎn)評估交易假設(shè)設(shè)立的目的在于把被評估對象(D)。A、與正在交易的情況相一致B、準(zhǔn)備交易的情況相一致C、與以后交易的情況相一致D、人為置于“交易中”17、資產(chǎn)評估假設(shè)最基本的作用之一是(B)。A、表明資產(chǎn)評估的作用B、表明資產(chǎn)評估結(jié)果成立的條件C、表明資產(chǎn)評估的性質(zhì)D、表明資產(chǎn)評估的價值類型18、整體企業(yè)中的要素資產(chǎn)評估主要適用于(A)原則。A、貢獻(xiàn)B、供求C、替代D、變化19、資產(chǎn)評估最基本的作用是(B)。A、管理B、咨詢C、鑒定D、定價20、資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功能是(A)。A、評價和評值B、管理C、鑒定D、定價21、運(yùn)用市場法時選擇三個或三個以上的參照物的目的是(C)。A、使得參照物具有可比性B、便于計算C、排除參照物個別交易的偶然性D、避免張冠李戴22、資產(chǎn)評估三大方法中的評估方法是指(D)。A、一種具體方法B、多種評估方法的集合C、一條評估思路D、一條評估思路與實現(xiàn)該思路的各種評估方法的總稱23、構(gòu)成資產(chǎn)的重置成本的耗費應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)的(B)。A、實際成本B、社會平均成本C、個別成本D、加權(quán)平均成本24、用市場法評估資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價值時，應(yīng)當(dāng)參照相同或類似資產(chǎn)的(B)。A、重置成本B、市場價格C、清算價格D、收益現(xiàn)值二、多選題1、資產(chǎn)評估的特點主要有(ACD)。A、市場性B、強(qiáng)制性C、公正性D、咨詢性E、行政性2、資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在(ACE)。A、資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物B、資產(chǎn)評估結(jié)論是市場上資產(chǎn)交易的價格C、資產(chǎn)評估的運(yùn)用是評估人員模擬市場完成的D、被評估的資產(chǎn)最終要進(jìn)入到市場流通E、資產(chǎn)評估結(jié)果最終要經(jīng)得起市場的考驗3、按照資產(chǎn)的構(gòu)成以及獲利能力劃分，資產(chǎn)可以分為(DE)。A、有形資產(chǎn)B、無形資產(chǎn)C、可確指的資產(chǎn)D、單項資產(chǎn)E、整體資產(chǎn)4、下列原則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是(ABD)。A、獨立公正性原則B、科學(xué)性原則C、替代性原則D、客觀性原則E、供求原則5、資產(chǎn)評估的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則(ABCD)。A、貢獻(xiàn)原則B、預(yù)期(收益)原則C、替代原則D、供求原則E、獨立性原則6、資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的作用表現(xiàn)在(ABCD)。A、對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型起約束作用B、是資產(chǎn)評估活動的起點和目標(biāo)C、影響資產(chǎn)評估人員隊資產(chǎn)價值類型的選擇D、是評估人員首先要求明確的一個基本事項E、是決定資產(chǎn)價值類型的唯一因素7、以非產(chǎn)權(quán)變動為評估目的的有(ABCE)。A、財產(chǎn)擔(dān)保B、財務(wù)報告C、財產(chǎn)保險D、企業(yè)分設(shè)E、企業(yè)租賃8、持續(xù)使用假設(shè)又可以細(xì)分為(ACD)。A、在用續(xù)用假設(shè)B、中斷后持續(xù)使用假設(shè)C、轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)D、移地續(xù)用假設(shè)9、以資產(chǎn)評估結(jié)果的適用性質(zhì)和使用范圍來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括(CD)。A、繼續(xù)使用價值B、市場變現(xiàn)價值C、市場價值D、非市場價值E、清算價值10、可以構(gòu)成資產(chǎn)評估市場價值基礎(chǔ)的條件是(ABC)。A、產(chǎn)權(quán)變動B、被評資產(chǎn)功能具有通用性或用途多樣性C、公開市場條件假設(shè)D、評估對象是特殊空間位置的資產(chǎn)E、清算假設(shè)11、按照資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資產(chǎn)評估的價值類型，可以劃分為(BCE)。A、持續(xù)使用價值B、拍賣價值C、投資價值D、非市場價值E、保險價值12、屬于資產(chǎn)評估非市場價值基礎(chǔ)的評估業(yè)務(wù)是(ABDE)。A、企業(yè)清算B、資產(chǎn)拍賣C、豄亥轉(zhuǎn)讓D、滿趲特殂投資者的資產(chǎn)價值判斷E、企業(yè)長期投資評估13、應(yīng)用市坅法進(jìn)行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件是(ABC)。A、需要一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 B、必須具備參照物C、可以搜集到被評資產(chǎn)與參照物可以比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)D、必遻有與被評估資產(chǎn)相?或者類伴的全新資產(chǎn)E、參照物與被評資產(chǎn)的功能相同14、運(yùn)用市場法評估任何單項資產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)考慮的可比因素有(ABCD)。A、資產(chǎn)的功能B、市場條件C、交易條件D、資產(chǎn)的實體剹征和質(zhì)量E、資產(chǎn)所億的地理位置15、構(gòu)成折現(xiàn)率犄噠素包括(BC)。A、超額收益率B、無風(fēng)險報遬率C、風(fēng)險報酬率D、價格變動率E、平均收益率16、收益法涉及的基本要素包括(BCE)。A、被評估資產(chǎn)的實際收益B、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益C、折現(xiàn)率或者資本化率D、被評估資產(chǎn)嚄總使用年限E、被評估資產(chǎn)的預(yù)朞獲利屴限17、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)價值時，要求資產(chǎn)的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的(BE)。A、歷史收益額B、未來預(yù)期收益額C、現(xiàn)實收益額D、實際收益額E、客觀收益額18、成本法涉及的基本要素包括(ABCD)。A、資產(chǎn)的重置成本B、資亦的有形?耗B、資產(chǎn)的功能性貶值D、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值E、資產(chǎn)的獲利年限19、從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估可以分為(BD)。A、評估復(fù)合B、完全評估C、評估咨詢D、限制評估E、單項評估20、按企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動特性分類，資產(chǎn)可以分為(ACDE)。A、流動資產(chǎn)B、不動產(chǎn)C、固定資產(chǎn)D、長期投資E、無形資產(chǎn)21、按照資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為(CE)。A、流動資產(chǎn)B、無形資產(chǎn)C、非經(jīng)營性資產(chǎn)D、不動產(chǎn)E、經(jīng)營性資產(chǎn)22、按照資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可以分為(CD)。A、經(jīng)營性資產(chǎn)B、非經(jīng)營性資產(chǎn)C、可確指的資產(chǎn)D、不可確指的資產(chǎn)E、無形資產(chǎn)23、運(yùn)用市場法要求參照物與被評估對象面臨的市場條件應(yīng)具有可比性，具體包括(BD)。A、用途B、供求關(guān)系C、性能D、競爭狀況E、工藝條件24、收益法中的具體方法通常是按照(AB)劃分的。A、預(yù)期收益年限B、預(yù)期收益額的形式C、預(yù)期收益額數(shù)量D、折現(xiàn)率的高低E、折現(xiàn)率的構(gòu)成三、簡答題1、怎樣理解資產(chǎn)評估的市場性特點？答案要點：資產(chǎn)評估的市場特性指資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的專業(yè)中介服務(wù)活動，其基本目標(biāo)就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場考驗的評定估算并且通過評估報告表達(dá)出來。2、怎樣理解資產(chǎn)評估的公正性特點？答案要點：公正性指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的要求。公正性表現(xiàn)在(1)、資產(chǎn)評估按照公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；(2)、評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。3、什么是資產(chǎn)評估的目的？評估目的在資產(chǎn)評估中有什么作用？答案要點：目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為(資產(chǎn)業(yè)務(wù))所決定的，對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有著重要的影響。資產(chǎn)評估的特定目的不僅是具體資產(chǎn)評估活動的起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達(dá)到的目標(biāo)。資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。4、什么是市場法？市場法適用的前提條件是什么？答案要點：市場法是指利用市場上同樣的或類似的資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱?；厩疤釛l件是：(1)、要有公開活躍的市場；(2)、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。5、折現(xiàn)率與資本化率的關(guān)系如何？答案要點：資本化率與折現(xiàn)率本質(zhì)上是相同的。習(xí)慣上人們把將未來有限預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率；把將未來永續(xù)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。6、什么是復(fù)原重置成本？什么是更新重置成本？答案要點：復(fù)原重置成本指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)和工藝水平等，以現(xiàn)時的價格水平重建與評估對象完全相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)時價格購建于評估對象功能同等的全新資產(chǎn)所需的費用。7、選擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素？答案要點：(1)、評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。(2)、評估方法的選擇受到評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。如既無市場，又沒有經(jīng)營紀(jì)錄的資產(chǎn)，只能選擇成本法，對于工藝比較特別且處在經(jīng)營狀態(tài)能確認(rèn)其收益的資產(chǎn)可優(yōu)先選擇收益法。(3)、評估方法的選擇受到各種評估方法運(yùn)用所需資料以及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。8、各種資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系如何？答案要點：資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法，以及由以上三條基本評估思路衍生出來的其他評估方法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。資產(chǎn)評估方法之間存在聯(lián)系。評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定的經(jīng)濟(jì)行為，在相同市場條件下，對于處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。這個客觀值不會因為評估人員所選的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果?？梢哉J(rèn)為正是因為評估目的決定了評估方法間的聯(lián)系。這種聯(lián)系為評估人員采用多種評估方法評估同一資產(chǎn)，并作為相互驗證提供了理論基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估方法又相互區(qū)別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在著差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間具有內(nèi)在聯(lián)系，并且可以相互替代，但是，每一種方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。故而各種評估方法又是有區(qū)別的。9、資產(chǎn)評估包括哪些基本要素？答案要點：(1)、評估主體，評估機(jī)構(gòu)以及評估人員；(2)、評估客體，即被評資產(chǎn)；(3)、評估依據(jù)，如所應(yīng)遵守的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等；(4)、評估目的；(5)、評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范；(6)、評估程序；即資產(chǎn)評估的工作從開始靠結(jié)束的順序；(7)、評估價值類型，即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定；(8)、評估方法，即評估資產(chǎn)所采用的特定的技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。四、計算題1.評估對象為某企業(yè)2006年購進(jìn)的設(shè)備，賬面原值200萬元，2009年進(jìn)行評估，經(jīng)過分析，該設(shè)備的價格每年比上一年增長10%，該設(shè)備尚可使用9年，又得知該設(shè)備市場上已經(jīng)出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類似設(shè)備，并普及使用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省工人2人，每人的月工資為1500元。此外由于市場競爭的加劇，造成該設(shè)備開工不足，由此造成的收益損失額為每年6萬元，（該企業(yè)使用的所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為10%）。

要求：采用成本法對該設(shè)備進(jìn)行評估1.【正確答案】：設(shè)備的重置成本＝2000000×（1+10%）^3＝2662000（元）

設(shè)備的實體性貶值率＝3/（3+9）＝25%

設(shè)備的功能性貶值＝2×12×1500×（1-25%）×（P/A，10%，9）

＝155493（元）

設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值＝60000×（1-25%）×（P/A，10%，9）

＝259155(元）

設(shè)備的評估值＝2662000×（1-25%）－155493－259155

＝1581852（元）2.某企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營狀況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的收益額分別為10萬元、12萬元、11萬元、14萬元和15萬元。第5年以后每年的收益為16萬元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營風(fēng)險情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10％和11％。

要求：

試采用年金資本化法確定該企業(yè)的重估價值。（計算過程中數(shù)字保留4位小數(shù)，計算結(jié)果保留3位小數(shù)）2.【正確答案】：（1）首先將未來5年的收益額折現(xiàn)求和：

評估價值P＝10/（1＋10％）＋12/（1＋10％）^2＋11/（1＋10％）^3＋14/（1＋10％）^4＋15/（1＋10％）^5

＝10×0.9091＋12×0.8264＋11×0.7513＋14×0.6830＋15×0.6209

＝9.9091＋9.9168＋8.2643＋9.562＋9.3135

＝46.9657（萬元）

（2）求第六年以后的收益額的現(xiàn)值：

P2＝（16/11％）/（1＋10％）^5＝90.3158（萬元）

（3）確定該企業(yè)評估值：

評估值＝46.9657＋90.3158＝137.2815（萬元）

因此，該企業(yè)的評估值為137.282萬元。

3.某評估公司受托對甲企業(yè)擁有的A公司的債券進(jìn)行評估，被評估債券面值100000元，系A(chǔ)公司發(fā)行的5年期一次還本付息債券，年利率8％，單利計息，未上市。評估基準(zhǔn)日距到期日為3年，當(dāng)時的風(fēng)險報酬率為3％，國庫券利率為5％，要求計算該債券的評估值。3.【正確答案】：根據(jù)題意，得出折現(xiàn)率為8％

債券的本利和F＝A（1＋m×r）＝100000×（1＋5×8％）＝140000（元）

評估值P＝F/（1＋r）^n＝140000/（1＋8％）^3＝111132（元）。

4.某待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為12000平方米，土地出讓年限為44年，于2006

年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為95％，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，銷售費用為樓價的3％，銷售稅費為樓價的8％，銀行年貸款利率6％，投資利潤率為15％。評估基準(zhǔn)日為2008年5月19日。(單位地價的結(jié)果保留兩位小數(shù))

要求：

根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準(zhǔn)日的單位地價和樓面地價。來4.【正確答案】：（1）計算開厑房地產(chǎn)的樓價=200×12?12000?2×95%×（P/A,10%,40）=535112352（元）

（2）建筑費=2000×12000×2=$8000000（元）

專業(yè)費=48000000×10%=4800000（元）

（3）銷售費用=535112352?3%=16053370.569（元）

銷售稅費=535112352×8%=42808988.16（元）

（4）利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)×15%=0.15×地價+7920000

（5）利息=地價×[（1+6%）^2-1]+52800000×[（1+6%）^1-1]=0.1236×地價+3168000

（6）求地價

地價=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地價-3168000