番禺區(qū)舊村莊全面改造項目住宅房屋

PAGE—PAGE３—番禺區(qū)舊村莊全面改造項目住宅房屋補償安置指引（征求意見稿）為統(tǒng)一規(guī)范舊村莊全面改造項目拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，按照“依法、依規(guī)、公平”的原則，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號，以下簡稱《實施細則》）和《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，以下簡稱《成本核算辦法》）的要求，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定本指引，并在我區(qū)舊村莊全面改造項目住宅房屋補償安置方案制定過程中共同遵守。一、房屋的補償安置方式。集體土地上房屋的被補償人可選擇貨幣補償（棄產(chǎn)）方式，或者復(fù)建安置方式。貨幣補償（棄產(chǎn)）按照房屋的重置價加區(qū)位補償價區(qū)位補償價：本指引所稱區(qū)位補償價，是指舊村更新范圍內(nèi)房屋所占土地使用權(quán)價值，按舊村更新范圍所在區(qū)域用地基準(zhǔn)地價級別價的50%計算。確定或改造主體委托第三方機構(gòu)評估方式確定，不再安排區(qū)位補償價：本指引所稱區(qū)位補償價，是指舊村更新范圍內(nèi)房屋所占土地使用權(quán)價值，按舊村更新范圍所在區(qū)域用地基準(zhǔn)地價級別價的50%計算。二、房屋的補償安置原則。（一）現(xiàn)狀不超高不超大不超高不超大：本指引所稱不超高不超大，是指符合房屋建成時市、區(qū)農(nóng)村村民個人建房相關(guān)規(guī)劃建設(shè)管理。的實測建筑面積不超過復(fù)建安置指標(biāo)的，按照現(xiàn)狀不超高不超大的部分“拆一補一”；差額部分作為權(quán)益面積不超高不超大：本指引所稱不超高不超大，是指符合房屋建成時市、區(qū)農(nóng)村村民個人建房相關(guān)規(guī)劃建設(shè)管理。權(quán)益面積：本指引所稱權(quán)益面積，是指當(dāng)復(fù)建安置指標(biāo)多于準(zhǔn)予復(fù)建的現(xiàn)狀實測建筑面積時的差額部分。建安費用：本指引所稱建安費用，是指房屋的建設(shè)費用，單價包含前期費、含深基坑支護地下室的單體建安工程費、小區(qū)配套設(shè)施費、預(yù)備費等。（二）現(xiàn)狀不超高不超大的實測建筑面積超過復(fù)建安置指標(biāo)的，按照復(fù)建安置指標(biāo)“拆一補一”；超出“拆一補一”部分的現(xiàn)狀實測建筑面積（經(jīng)政府及相關(guān)部門認定不予補償?shù)某猓┛山o予房屋建筑成本補償，不予安置。（三）被補償人選擇安置房戶型時，因補平戶型面積需要，所選總面積超出復(fù)建安置指標(biāo)的部分（不得超過10平方米），作為權(quán)益面積，按房屋建安費用購買安置房。（四）安置房的建安費用可參照《成本核算辦法》中規(guī)定的復(fù)建費用進行確定。三、復(fù)建安置指標(biāo)的核定標(biāo)準(zhǔn)。復(fù)建安置指標(biāo)為安置房的建筑面積（單位：平方米），在不突破策劃方案確定的復(fù)建安置總量前提下，指標(biāo)核定的具體方法如下：（一）村民住宅。1.有合法權(quán)屬證書合法權(quán)屬證書：本指引所稱合法權(quán)屬證書，是指房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證、不動產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證、集體土地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證以及其他符合法律法規(guī)的證書等?；蚰芴峁┙ǚ肯嚓P(guān)合法權(quán)屬證書：本指引所稱合法權(quán)屬證書，是指房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證、不動產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證、集體土地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證以及其他符合法律法規(guī)的證書等。建房相關(guān)批準(zhǔn)文件：本指引所稱建房相關(guān)批準(zhǔn)文件，是指建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、區(qū)政府實施村民建房登記管理的證明以及其他符合法律法規(guī)的證書等。（1）按證載或登記的建筑面積證載或登記的建筑面積：本指引所稱證載或登記的建筑面積，是指合法權(quán)屬證書或建房證載或登記的建筑面積：本指引所稱證載或登記的建筑面積，是指合法權(quán)屬證書或建房相關(guān)批準(zhǔn)文件上記載的房屋建筑面積。（2）按證載或登記的用地面積證載或登記的用地面積：本指引所稱證載或登記的用地面積，是指合法權(quán)屬證書或建房相關(guān)批準(zhǔn)文件上記載的用地面積。證載或登記的用地面積：本指引所稱證載或登記的用地面積，是指合法權(quán)屬證書或建房相關(guān)批準(zhǔn)文件上記載的用地面積。（3）按現(xiàn)狀實測建筑基底面積的3倍加20平方米核定指標(biāo),其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面積不超過120平方米，2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面積不超過80平方米。2.能提供屬地鎮(zhèn)（街）和所屬村集體經(jīng)濟組織出具的2009年12月31日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明、或確認屬于一戶一宅的建設(shè)證明的，按現(xiàn)狀實測建筑基底面積的3倍加20平方米核定指標(biāo),其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面積不超過120平方米，2012年11月22日及以后建成的，可核定基底面積不超過80平方米。3.2009年12月31日前建成的房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織確認由多宗宅基地或多戶村民合建，并能提供屬地鎮(zhèn)（街）和所屬村集體經(jīng)濟組織出具的2009年12月31日前有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地證明的或確認屬于“一戶一宅”的建設(shè)證明的，按照能提供證明的各宗宅基地基底（每宗宅基地基底面積不超過120平方米）合計面積（不超過現(xiàn)狀實測建筑基底面積）的3倍加20平方米核定指標(biāo)。（二）世居祖屋。房屋權(quán)屬人現(xiàn)戶籍不在本村，但祖籍在本村，且其本人在本村內(nèi)只有一間房屋的，可參照本點第（一）項的計算辦法核定復(fù)建安置指標(biāo)，指標(biāo)最大值不超過280平方米。已有合法權(quán)屬證書的，可按證載建筑面積總和的數(shù)值核定復(fù)建安置指標(biāo)。（三）除村民住宅及世居祖屋以外的其他集體土地上房屋（不含集體經(jīng)濟物業(yè)）。按照合法權(quán)屬證書證載建筑面積的數(shù)值核定指標(biāo)；沒有合法權(quán)屬證書的不予核定指標(biāo)。（四）在房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果經(jīng)區(qū)政府審核公布后新建、擴建、改建的房屋原則上不予核定指標(biāo)。主體建筑外，加建的廚房、廁所、簡易房等附屬房不能單獨獲得復(fù)建安置指標(biāo)。四、臨時安置費。被補償人選擇復(fù)建安置方式的，臨時安置費的計算時間從簽訂房屋補償安置協(xié)議并交出房屋之日起至安置房具備交付條件且改造主體送達回遷書面通知之日后3個月止。簽訂房屋補償安置協(xié)議后被補償人可一次性獲得18個月臨時安置費，屆滿后按季度領(lǐng)取臨時安置費。如果補償人已兌現(xiàn)了部分安置指標(biāo)（提前安置）的，被補償人的臨時安置費按相應(yīng)比例扣減。被補償人選擇貨幣補償（棄產(chǎn)）方式的，可一次性獲得3個月臨時安置費。臨時安置費按照準(zhǔn)予復(fù)建的現(xiàn)狀實測建筑面積計算，標(biāo)準(zhǔn)可參照《成本核算辦法》相關(guān)規(guī)定確定，每棟房屋臨時安置費每月不足2000元的，按2000元支付。五、房屋搬遷費。房屋搬遷費包括搬家補償費和電話、有線電視、寬帶網(wǎng)遷裝費等，現(xiàn)狀每棟房屋可獲得搬遷費2500元，準(zhǔn)予復(fù)建且被補償人選擇復(fù)建安置方案的每棟房屋可獲得回遷費2500元。六、各村可根據(jù)上述原則，結(jié)合自身實際，按照“一村一策”的原則，在不突破復(fù)建安置總量前提下，由改造主體自行統(tǒng)籌確定住房保障、簽約獎勵等內(nèi)容，制定具體的補償安置方案。七、各村可選擇按照《實施細則》第（五）、（六）條的規(guī)定制定補償安置方案。八、舊村改造范圍內(nèi)國有土地上房屋的