土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)移交管理指引

財務(wù)管理制度（試行）編號：LM-ZD-CW01版號：A/1頁碼：第1頁共7頁土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)移交管理指引編制__________日期__________審核__________日期__________批準(zhǔn)__________日期__________修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人目的為加強(qiáng)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)精裝修工程管理，為提高精裝修工程質(zhì)量，促進(jìn)精裝修工程進(jìn)度，降低工程成本，特制定本指引。適用范圍本指引適用于一線公司項(xiàng)目開發(fā)定位為精裝修項(xiàng)目工程。術(shù)語與定義無職責(zé)4.1一線公司工程管理部具體負(fù)責(zé)土建工程與精裝修工程交接與移交管理。4.2集團(tuán)精裝修管理小組工程口負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查的指導(dǎo)項(xiàng)目公司的精裝修工程交接工作。4.3項(xiàng)目公司工程管理部組織項(xiàng)目部、預(yù)算人員參與。關(guān)鍵活動描述土建、精裝修交接流程土建施工單位自查：土建施工單位組織人員對土建和安裝進(jìn)行自查，不符要求進(jìn)行整改，檢查依據(jù)為施工藍(lán)圖、設(shè)計(jì)變更及國家相關(guān)土建驗(yàn)收規(guī)定。土建施工單位通知監(jiān)理公司：土建施工單位以書面形式通知監(jiān)理公司，監(jiān)理公司組織甲方（工程部、預(yù)算部、技術(shù)部、材料裝修部）、土建設(shè)計(jì)方、土建施工方質(zhì)監(jiān)部門對土建和安裝進(jìn)行驗(yàn)收，依據(jù)施工藍(lán)圖、設(shè)計(jì)變更及國家相關(guān)土建驗(yàn)收規(guī)定。不符標(biāo)準(zhǔn)開具整改單進(jìn)行整改。土建整改期：土建整改過程中，監(jiān)理公司應(yīng)及時做好跟蹤工作，直至整改完畢，符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理公司通知甲方（工程部、材料裝修部）、裝修施工單位進(jìn)行驗(yàn)收：土建整改完畢，交于監(jiān)理公司以書面形式通知甲方對土建和安裝進(jìn)行驗(yàn)收，以書面形式辦理移交手續(xù)。監(jiān)理公司以書面形式通知甲方及裝修施工單位對土建和安裝進(jìn)行逐套驗(yàn)收，以施工藍(lán)圖，設(shè)計(jì)變更及國家相關(guān)規(guī)定，不符標(biāo)準(zhǔn)的由土建進(jìn)行整改，整改項(xiàng)目由監(jiān)理公司鑒定完成。裝修施工單位逐套驗(yàn)收合格后簽字接收，不合格由土建在限定時間內(nèi)整改完畢，如仍未按時按質(zhì)整改完成則由裝修單位整改，費(fèi)用由土建承擔(dān)，費(fèi)用多少由甲方依據(jù)相關(guān)合同確定。土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)為在招標(biāo)時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前確定。各土建總包施工單位在各幢樓號應(yīng)按合同內(nèi)容完成的土建，水電安裝，內(nèi)外墻粉刷，外墻面磚和涂料、門窗、屋面防水、陽臺欄桿等項(xiàng)目均須達(dá)到毛坯房竣工的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。各土建總包施工單位對各幢樓號在以上工程項(xiàng)目完工后須組織自檢自查，按國家有關(guān)各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供自檢的質(zhì)量評定表交監(jiān)理，由監(jiān)理抽查驗(yàn)收，整改完后由項(xiàng)目公司工程部牽頭，組織監(jiān)理單位，土建施工單位，裝修施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后移交裝修施工單位施工。土建總包需按甲方制定的房屋實(shí)測實(shí)量要求，在每套房間將建筑1m線、墻體控制線、天花控制線、冷熱水管線、電氣線路標(biāo)識清楚，并在墻面標(biāo)注平整度和門洞尺寸等數(shù)據(jù)根據(jù)工程特點(diǎn)，土建與精裝修施工交接界面：關(guān)于墻面粉刷：內(nèi)墻面墻體的雙面粉刷每邊粉刷厚度嚴(yán)格控制在20mm,按建筑施工圖要求留出洞口尺寸；門洞口處全部粉刷壓平（包括側(cè)邊）；廚房（包括煙道）、衛(wèi)生間墻面粉刷打毛不壓平，其余墻面均壓平，廚房、衛(wèi)生間有上下水立管背面亦須做粉刷，做到先粉刷后安裝管道；關(guān)于每層戶內(nèi)樓地面：土建單位不做找平層,但混凝土面的平整度應(yīng)達(dá)到質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求；關(guān)于頂棚：廚房、衛(wèi)生間頂板及裝修圖中有吊頂部分(具體范圍另行要求)不做處理；其余頂棚均要求土建單位水泥漿加膠抹平，平整度達(dá)到國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于樓梯：單元樓梯及復(fù)式樓梯底板及側(cè)面須按施工圖粉刷到位，踏步面層不粉刷；其踏步高度等結(jié)構(gòu)尺寸誤差應(yīng)符合質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的要求；單元樓梯踏面不做找平，墻面要求土建單位粉刷到底（踢腳處無須留），地磚、欄桿、扶手及涂料由裝修施工單位完成；關(guān)于防水：二層以上（含二層）的廚房、衛(wèi)生間、陽臺及一層除陽臺以外的戶內(nèi)各房間的防水均由裝修施工單位施工，具體做法見裝修施工圖；露臺及露天陽臺（上面無混凝土頂蓋的）全部由土建單位施工到完成面，屋面及露臺的防水按建筑施工圖設(shè)計(jì)施工；關(guān)于陽臺、露臺：陽臺（不含露天陽臺）的防水及地面磚鋪貼、封閉陽臺的涂料由精裝修施工單位完成；露臺及露天陽臺的防水、地面磚鋪貼、欄桿工程均由土建單位施工完成；土建施工單位完成非封閉陽臺頂棚的涂料工程、欄桿工程；陽臺（不含露天陽臺）找平（坡）層由精裝修單位施工，外墻面磚由土建施工單位貼至陽臺結(jié)構(gòu)層以上3cm；關(guān)于飄窗：窗臺找平標(biāo)高要求較窗框底邊高5mm，以方便精裝修窗臺石的鋪貼；關(guān)于管線（主要指戶內(nèi)）：由土建單位埋設(shè)水（含冷、熱水）、電（含所有強(qiáng)、弱電）管線到位（嚴(yán)格按裝修設(shè)計(jì)圖定位、預(yù)埋接線盒）。冷熱水管接用水點(diǎn)處管頭出內(nèi)墻面15厚、平外墻面（均指粉刷面）。廚房，洗手間，走道等有裝飾吊頂?shù)牟课?，頂部燈具在樓板下預(yù)留電線400mm長，所有2.4米高度及以下（距樓地面）燈具做接地；關(guān)于欄桿（主要指戶內(nèi)）：戶內(nèi)臨空處、戶內(nèi)樓梯欄桿及外窗防護(hù)欄桿均由裝修單位施工，具體詳見裝修施工圖；關(guān)于預(yù)留洞口：空調(diào)、脫排、浴霸、燃?xì)鉄崴髌漕A(yù)留洞均由土建單位完成，且土建單位在預(yù)留以上設(shè)備的相應(yīng)外墻洞口時應(yīng)提前考慮與雨污水立管位置是否沖突，并作相應(yīng)調(diào)整，以利設(shè)備安裝后可以正常使用預(yù)留洞口（燃?xì)鉄崴鞯念A(yù)留洞口不設(shè)塑料套管）；關(guān)于門洞高度（主要指戶內(nèi)）：所有戶內(nèi)入戶門、房門、衛(wèi)生間門、單扇平開廚房門均按樓地面建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高以上2100高洞口尺寸施工，其余廚房移門均按2150高洞口施工?？斩纯诟叨染唇Y(jié)構(gòu)圈梁高度預(yù)留施工；關(guān)于滴水及滴水槽施工位置：外墻所有沿口和板底均按規(guī)范要求做滴水線及滴水槽。精裝修/土建施工移交根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量有問題的提出限時整改。責(zé)任部門：公司工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與。工作程序：當(dāng)土建總包單位已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理進(jìn)行移交；監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進(jìn)行驗(yàn)收；工程部組織項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單位及其他單位進(jìn)行辦理房屋中間移交驗(yàn)收，要求每戶全數(shù)進(jìn)行，形成一戶一表（《毛裝修房屋土建移交裝修移交驗(yàn)收記錄表》），要求項(xiàng)目和監(jiān)理、裝修單位和總包需存檔各1份，同時，裝修單位負(fù)責(zé)復(fù)印1份粘貼在該套房屋的客廳陽臺門玻璃上，作為以后復(fù)查整改的跟蹤記錄；裝修總包應(yīng)編制專門的中間移交驗(yàn)收的計(jì)劃報監(jiān)理和甲方項(xiàng)目部審批，監(jiān)理負(fù)責(zé)抄送知會土建總包；在規(guī)定的中間移交期間內(nèi)，土建總包和裝修總包根據(jù)移交計(jì)劃有流水的辦理移交，土建總包需積極對移交過程中提出的質(zhì)量問題進(jìn)行整改，否則項(xiàng)目部可以直接委托裝修總包進(jìn)行整改，相應(yīng)費(fèi)用由土建總包承擔(dān)；中間移交驗(yàn)收完成后，必須辦理移交簽字手續(xù)，如果超過規(guī)定的中間移交驗(yàn)收期間，除結(jié)構(gòu)安全、土建結(jié)構(gòu)裂縫、外墻滲漏外的其它質(zhì)量責(zé)任轉(zhuǎn)移到裝修總包，裝修總包承擔(dān)相應(yīng)的接收后房屋質(zhì)量責(zé)任；中間移交驗(yàn)收按照裝修工程交接界面質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)規(guī)定每戶驗(yàn)收并記錄，應(yīng)重點(diǎn)驗(yàn)收土建結(jié)構(gòu)大小頭、裝修標(biāo)高控制線、門洞口尺寸、給水管道試壓、排水管道通暢和保護(hù)、廚衛(wèi)防水施工質(zhì)量、空調(diào)洞等，同時形成以下移交驗(yàn)收附件：裝修總包對照銷售一戶一圖和裝修設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行一戶一圖符合性驗(yàn)收；裝修總包需和土建總包辦理裝修標(biāo)高線確認(rèn)移交記錄；裝修總包需和土建總包辦理門洞口尺寸移交確認(rèn)記錄；廚衛(wèi)要求裝修總包和土建總包進(jìn)行蓄水移交試驗(yàn)驗(yàn)收；陽臺、露臺部位要求裝修總包進(jìn)行排水倒坡驗(yàn)收；給水管道要求裝修總包和土建總包進(jìn)行試壓驗(yàn)收；排水管道要求裝修總包和土建總包進(jìn)行排水通球試驗(yàn)；電氣工程要求裝修總包和土建總包進(jìn)行通電試亮工作。中間移交接收后，裝修總包承擔(dān)總包管理責(zé)任，負(fù)責(zé)整個裝修工地現(xiàn)場的現(xiàn)場出入管理、安全文明施工、成品保護(hù)管理、裝修分包管理等總包管理職責(zé)；移交并不免除總包對工程質(zhì)量的保修和相關(guān)責(zé)任，工程部組織監(jiān)理、總包單位、裝修單位就土建及裝飾的工作界面劃分進(jìn)行界定，并形成書面文件；對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時整改；監(jiān)理公司會同裝修單位對整改內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收、簽收，不符合要求的須重新進(jìn)行整改。工作接口及工作周期：主體工程已按土建、裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格后組織交接；交接時間包括整改時間每批次應(yīng)在15-20天內(nèi)完成。注意要點(diǎn)：為保證精裝修施工有足夠時間，建議主體工程按批(1-2幢)達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)，就組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收、移交；驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點(diǎn)關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時整改；驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題在現(xiàn)場要做好明顯標(biāo)志；驗(yàn)收應(yīng)逐戶逐套進(jìn)行，并且嚴(yán)格進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，其實(shí)測實(shí)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見相關(guān)工具《土建工程實(shí)測質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》；土建與裝修移交時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：初驗(yàn)時由土建單位負(fù)責(zé)標(biāo)示每層的+1000標(biāo)高位置，由裝修單位復(fù)核各房間幾何尺寸、標(biāo)高、預(yù)留門洞的位置尺寸等是否符合原設(shè)計(jì)要求，由裝修單位按土建質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)復(fù)查平頂墻面、地坪墻面陰陽角、內(nèi)墻粉刷等裝修單位需要確認(rèn)的項(xiàng)目。初驗(yàn)時由裝修單位檢查各功能之上下管道位置是否準(zhǔn)確、有否遺漏并檢查是否暢通，冷熱水管需要打水試壓檢查。初驗(yàn)時由裝修單位檢查各功能照明開關(guān)、插座及弱電部分的各種線盒是否到位、標(biāo)高、位置是否有誤。初驗(yàn)時由裝修單位檢查內(nèi)外墻各功能預(yù)留洞口是否正確（空調(diào)、脫排、浴霸、燃?xì)鉄崴鳎┏躜?yàn)時復(fù)核門窗是否開關(guān)靈活、密封度情況、玻璃有否破損、配件是否齊全、落地門下檻是否搗嵌密實(shí)等，按門窗安裝質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)各分戶內(nèi)外門窗安裝質(zhì)量。初驗(yàn)時所有衛(wèi)生間、廚房、陽臺交接時要求土建單位做盛水實(shí)驗(yàn)，由裝修單位確認(rèn)不滲漏。初驗(yàn)時所有衛(wèi)生間、廚房給排水設(shè)備應(yīng)按照給排水安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范作給水水壓測試、排水通球測試、管線密閉性等相關(guān)測試，由裝修單位現(xiàn)場確認(rèn)。初驗(yàn)時土建單位應(yīng)在地面、墻面彈線標(biāo)出室內(nèi)水管位置，由裝修單位現(xiàn)場確認(rèn)。土建施工單位在每幢樓號土建主體、公共及戶內(nèi)部位內(nèi)墻面粉刷、外門窗安裝、屋面及露臺防水施工完成，且施工單位質(zhì)量自檢合格后由監(jiān)理公司書面通知裝修單位進(jìn)行初驗(yàn)。初驗(yàn)后土建存在的問題，由裝修單位書面提出并交監(jiān)理單位，負(fù)責(zé)落實(shí)處理、限時、按質(zhì)量監(jiān)督土建施工單位整改，整改完成后由監(jiān)理公司通知裝修單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后為裝修與土建正式交接時間。相關(guān)資料由監(jiān)理單位保存。以上驗(yàn)收項(xiàng)目需土建單位提供測試工具及相關(guān)配合的，土建單位應(yīng)提供相應(yīng)測試工具并協(xié)助測試，裝修單位應(yīng)在土建單位測試完成后，現(xiàn)場確認(rèn)。土建整改根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量有問題的提出限時整改。責(zé)任部門：公司工程部負(fù)責(zé)組織，土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位參與，監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督。工作程序：監(jiān)理公司將驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題當(dāng)場作現(xiàn)場記錄，填寫整改通知書，下發(fā)給各責(zé)任單位，并報工程部一份備查；土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位接到整改通知，即安排維修人員進(jìn)行維修；各責(zé)任單位將維修好所有質(zhì)量缺陷后通知監(jiān)理驗(yàn)收，監(jiān)理驗(yàn)收合格后通知工程部、裝修單位、材料裝修部等相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收；對驗(yàn)收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)，如門窗等。工作接口及工作周期：土建/裝修進(jìn)行交接驗(yàn)收后限時進(jìn)行；一般問題必須在10-15天內(nèi)完成，對問題比較大的如外墻滲漏、屋面滲漏、門窗滲漏等問題可適當(dāng)延長，但不得影響精裝修的正常施工。土建與裝修移交時應(yīng)注意以