會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響分析-以保利地產(chǎn)為例

緒論現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施為了經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)健的發(fā)展作出重要的保障。減少國(guó)家對(duì)企業(yè)進(jìn)行重復(fù)征稅情況，減輕企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)是“營(yíng)改增”最大優(yōu)點(diǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活力?！盃I(yíng)改增”在2011年拉開(kāi)了序幕，2012年-2014年間稅改的試點(diǎn)工作也取得了突破性的進(jìn)展，不僅試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大，而且涉及的行業(yè)也在持續(xù)增加。2016年5月1日起“營(yíng)改增”在我國(guó)正式起航，增值稅占據(jù)歷史舞臺(tái)，營(yíng)業(yè)稅就此取消。這是我國(guó)目前規(guī)模最大的結(jié)構(gòu)性減稅措施。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有顯著作用。它的經(jīng)營(yíng)情況和其他行業(yè)的的經(jīng)營(yíng)情況大有不同。它的不同點(diǎn)在與：一是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投入大，工期較長(zhǎng)；二是較高資產(chǎn)負(fù)債率經(jīng)營(yíng)；三是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)。“營(yíng)改增”實(shí)施前，房地產(chǎn)上游公司存在著重復(fù)征收稅費(fèi)的問(wèn)題導(dǎo)致稅費(fèi)轉(zhuǎn)接到了下游公司，產(chǎn)生了重復(fù)收稅的現(xiàn)象。但是“營(yíng)改增”實(shí)施后，對(duì)下游以銷(xiāo)售為主的企業(yè)在購(gòu)置用于建筑材料的增值設(shè)備可以進(jìn)行抵扣，一定程度上消除了重復(fù)收稅的問(wèn)題。減輕了賦稅有利于房地產(chǎn)畢業(yè)在市場(chǎng)上增加經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。“營(yíng)改增”的實(shí)施確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到了積極的作用，但在政策的實(shí)施下也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此，在這里提出一些合理改進(jìn)的意見(jiàn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的應(yīng)對(duì)稅制改革，促進(jìn)企業(yè)和行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。一、政策實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足首先，鑒證咨詢或現(xiàn)代服務(wù)的征稅稅率根據(jù)稅法規(guī)定選擇6%或3%。設(shè)計(jì)建筑圖紙、地貌勘探、招標(biāo)合作企業(yè)、合作合同的公證和竣工驗(yàn)收后的備案和決算等繁多步驟是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前期工作，但是這樣繁雜的前期工作均納入鑒證咨詢或現(xiàn)代服務(wù)中，而他們產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額遠(yuǎn)對(duì)于銷(xiāo)項(xiàng)稅額來(lái)說(shuō)是無(wú)關(guān)痛癢。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目招標(biāo)、土地競(jìng)拍、拆遷補(bǔ)償、質(zhì)檢消防等，大量的手續(xù)都需要項(xiàng)目所在地政府進(jìn)行辦理，在辦理的過(guò)程中產(chǎn)生種類(lèi)繁多的費(fèi)用，但是繳納費(fèi)用的金額是無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票，因此不能對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。再者企業(yè)可能是考慮到了進(jìn)貨物資的成本在一些私人采沙場(chǎng)或者是從個(gè)人渠道采購(gòu)獲取的砂石等建筑材料，然而這樣的購(gòu)進(jìn)貨物方式大部分是獲取不到增值稅專用發(fā)票，也是無(wú)法視為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣；其次，房地產(chǎn)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，支付給工人的勞務(wù)費(fèi)雖然較多但是可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除率較低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)為建筑工程所購(gòu)進(jìn)的建筑材料或是應(yīng)稅勞務(wù)的核算，不是僅僅納入“在建工程”這個(gè)科目，同時(shí)對(duì)建筑物進(jìn)行修繕、裝飾所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行核算時(shí)也不可以納入“在建工程”科目中。新稅法規(guī)定還增加了不能納入“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等科目的情況，其中包括用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)的物品和其他支出或是勞務(wù)費(fèi)用所產(chǎn)生的稅額是無(wú)法進(jìn)行抵扣。在房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)階段，是將工程通過(guò)承包形式承接出去的，但是農(nóng)民工或是沒(méi)有納稅資質(zhì)的個(gè)人是這些外包的建筑公司的絕大多數(shù)員工，在這種情況下企業(yè)在這方面難以如數(shù)抵扣稅款；然后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也屬于資本密集型的行業(yè)，企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段難免資金短缺，會(huì)向銀行或者相關(guān)金融機(jī)構(gòu)貸款周轉(zhuǎn)，每年支付給銀行或者相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利息和費(fèi)用對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一筆巨額資金，“營(yíng)改增”政策規(guī)定，銷(xiāo)項(xiàng)稅額中可抵扣的不包括貸款服務(wù)利息支出的進(jìn)項(xiàng)稅額，并且同時(shí)規(guī)定，接受貸款服務(wù)時(shí)，新規(guī)出臺(tái)后，對(duì)于企業(yè)向貸款方支付與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等所產(chǎn)生的金額需要繳納增值稅，而這些費(fèi)用的增值稅是不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的。雖然，向銀行進(jìn)行貸款可以抵扣部分的費(fèi)用，但這部分金額還是起不了什么作用；最后，眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)有一個(gè)最鮮明的特點(diǎn)，那就是開(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)，但是工程可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票需要房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工程完結(jié)以后才會(huì)開(kāi)具，而有些開(kāi)發(fā)工程經(jīng)歷的時(shí)間比較長(zhǎng)，因而無(wú)法在當(dāng)期進(jìn)行抵扣。以上的幾種因素都是會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣不足的原因。（二）企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度加大“營(yíng)改增”的實(shí)施，對(duì)生命力頑強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是機(jī)遇，但對(duì)于生命力不夠頑強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是挑戰(zhàn)。在“營(yíng)改增”實(shí)施以前，核算方式非常的簡(jiǎn)單，而且會(huì)計(jì)人員的工作只需要處理計(jì)提、繳納環(huán)節(jié)。但對(duì)比起以前企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式不僅開(kāi)始變得復(fù)雜化，而且內(nèi)容也變得極其多樣化和繁多化。一是在“營(yíng)改增”之前，購(gòu)進(jìn)建筑材料時(shí)所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額一并納入原材料/在建工程這個(gè)科目的賬面價(jià)值，但是政策實(shí)施后，購(gòu)進(jìn)建筑材料所獲取發(fā)票的稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”這個(gè)新的科目中。對(duì)于“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”的項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理與“營(yíng)改增”前相同都不需要核算進(jìn)項(xiàng)稅額。政策前后核算方式進(jìn)行對(duì)比可以得知，原來(lái)的進(jìn)項(xiàng)稅額要從建筑材料賬面價(jià)值中扣除納入應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額），所以“營(yíng)改增”之后資產(chǎn)的賬面價(jià)值就會(huì)有所減少。然而資產(chǎn)負(fù)債率是影響企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，企業(yè)的資產(chǎn)減少負(fù)債不變必定會(huì)造成產(chǎn)負(fù)債率有所增加；二是所繳納稅額發(fā)生了變化，“營(yíng)改增”前，繳納的稅費(fèi)是營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入*適用的稅額?！盃I(yíng)改增”后，繳納的稅費(fèi)是增值稅=（銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額）*稅率，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度大大增加，稅改中增值稅核算新增加了一個(gè)重要的科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”，“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”等是該新增科目的二級(jí)核算明細(xì)科目；三是明確增值稅納稅人也成為“增值稅”的重要內(nèi)容，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和建筑業(yè)服務(wù)和原來(lái)保持一致都屬于是視同銷(xiāo)售的范圍，經(jīng)過(guò)稅改后視同銷(xiāo)售的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，范圍包括只要用在公益事業(yè)或是社會(huì)公眾為對(duì)象的、無(wú)償提供服務(wù)和無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，那么內(nèi)容核算的工作也大大的增多；四是不僅土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化，而且建筑安裝工程費(fèi)支出發(fā)票扣除也發(fā)生了變化?！秶?guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)局總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則土地增值稅納稅人不得將金額計(jì)入增值稅扣除項(xiàng)目。這一系列的變化都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。（三）合作伙伴的流失“營(yíng)改增”實(shí)施后，增值稅專用發(fā)票成為了最重要的票據(jù)。開(kāi)具增值稅專用發(fā)票只能是稅務(wù)機(jī)關(guān)和一般納稅人。新規(guī)出臺(tái)后，小規(guī)模納稅人不僅不具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的能力，而且對(duì)于小規(guī)模納稅人想要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的要求也是極其嚴(yán)苛。小規(guī)模納稅人需要專票時(shí)要及時(shí)的向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)核實(shí)真實(shí)情況得到批準(zhǔn)后稅務(wù)機(jī)關(guān)才能代為開(kāi)具專票。在“營(yíng)改增”實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)在前期購(gòu)買(mǎi)較為零星的材料的時(shí)候可能會(huì)選擇小規(guī)模納稅材料公司購(gòu)買(mǎi)材料，但是“營(yíng)改增”政策之后，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)從小規(guī)模納稅材料公司購(gòu)進(jìn)材料了，因?yàn)樾∫?guī)模公司沒(méi)辦法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，這樣一來(lái)就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本，房地產(chǎn)公司不得已只有從一般納稅材料公司中購(gòu)進(jìn)材料，這樣才能從一般納稅材料公司中獲取增值稅專用發(fā)票從而進(jìn)行抵扣。如果非要和小規(guī)模合作又會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得合法的增值稅專用發(fā)票，就會(huì)失去和一大批材料質(zhì)量和價(jià)格性價(jià)比較好的小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作。（四）發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)增大一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要開(kāi)具的票據(jù)是非常之多的?！盃I(yíng)改增”后增值稅發(fā)票分為兩大種類(lèi)：增值稅普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票。稅改前發(fā)票的種類(lèi)本就已經(jīng)是復(fù)雜多樣的，而納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的發(fā)票又各不相同，新規(guī)后對(duì)于發(fā)票的選擇不僅僅要滿足自身企業(yè)的要求更要同時(shí)滿足購(gòu)買(mǎi)方的要求。不熟悉新規(guī)的企業(yè)在發(fā)票管理上就會(huì)難上加難。新規(guī)實(shí)施，財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平參差不齊，不能對(duì)憑證進(jìn)行合理且嚴(yán)格管理，對(duì)業(yè)務(wù)流程不熟悉，同時(shí)對(duì)稅控設(shè)備進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)牟僮鞯?，造成可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額憑證丟失或損壞，使得原本一些可抵扣的進(jìn)項(xiàng)也無(wú)法抵扣，最終導(dǎo)致“營(yíng)改增”實(shí)施后企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款增多。稅改后造成很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)獲取專用發(fā)票的意識(shí)淡薄的重要原因是因?yàn)樵谡咭郧?，只要取得普通發(fā)票對(duì)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)即可。房地產(chǎn)企業(yè)涉及業(yè)務(wù)領(lǐng)域眾多，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又復(fù)雜化，地域涉及也較廣，對(duì)新規(guī)不熟悉的房地產(chǎn)企業(yè)很難將票據(jù)的認(rèn)證抵扣時(shí)間控制在有效地期限內(nèi)。而且，“營(yíng)改增”實(shí)施以前，房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)票據(jù)的開(kāi)具不規(guī)范，而且也普遍存在著“虛開(kāi)”發(fā)票等現(xiàn)象?！盃I(yíng)改增”以后，雖然有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)改進(jìn)，但還由于這些不良的想象存在的時(shí)間較長(zhǎng)，所以票據(jù)的管理還是有很大的問(wèn)題。由于，虛開(kāi)增值稅發(fā)票案件屢見(jiàn)不鮮，很多房地產(chǎn)公司也牽扯其中。國(guó)家出臺(tái)了一系列的相關(guān)法律新規(guī)來(lái)打壓房地產(chǎn)企業(yè)存在開(kāi)具不真實(shí)的、不可以進(jìn)行抵扣增值稅專用發(fā)票等違法行為，同時(shí)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理系統(tǒng)不斷完善和建立更加的精確的稽核比系統(tǒng)，來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)票據(jù)不合理管理的風(fēng)險(xiǎn)。二、“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)保利地產(chǎn)的稅負(fù)影響（一）“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)保利地產(chǎn)增值稅的影響稅改前營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入×稅率，計(jì)算的程序簡(jiǎn)單明了。稅改后企業(yè)繳納的增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，不僅要計(jì)算出銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅還要對(duì)其進(jìn)行差額計(jì)算，相對(duì)其以前程序就變得復(fù)雜起來(lái)。稅改以后企業(yè)有許多項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)是可以進(jìn)行抵扣的，譬如土地出讓可進(jìn)行抵扣。保利地產(chǎn)的土地成本可分為從政府中購(gòu)入的和從企業(yè)中購(gòu)入的。保利地產(chǎn)從政府手中取得的土地所產(chǎn)生的資金是沒(méi)有征收增值稅的，因而保利地產(chǎn)支付的土地出讓金是不可以從銷(xiāo)項(xiàng)中抵扣的，但一般納稅人將土地出讓給保利地產(chǎn)是可以進(jìn)行抵扣的，再者從二級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)取得專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)也可以進(jìn)行抵扣。由于其他更多可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額只可企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員知曉，所以企業(yè)實(shí)際的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)該更多。因?yàn)榫_的數(shù)據(jù)無(wú)法正確的得知，所以本文只能通過(guò)估算進(jìn)行測(cè)算對(duì)比。稅改前營(yíng)業(yè)稅多少只能通過(guò)營(yíng)業(yè)收入來(lái)確定，而且營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有可抵扣的金額，保利地產(chǎn)擴(kuò)大銷(xiāo)售，收入增多營(yíng)業(yè)稅也會(huì)隨之增多，但是稅改后保利地產(chǎn)作擴(kuò)大了銷(xiāo)售，即使收入上升也沒(méi)關(guān)系，因?yàn)樗璧某杀疽矔?huì)跟著上升，但增值稅本質(zhì)是差額，進(jìn)項(xiàng)可抵扣的項(xiàng)目增多，差額也會(huì)縮小，那么保利地產(chǎn)繳納的增值稅相對(duì)會(huì)減少。（二）“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)保利地產(chǎn)稅金及附加的影響圖表圖表SEQ圖表\*ARABIC1-12015-2018年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入單位（億）數(shù)據(jù)來(lái)源：2015-2018保利地產(chǎn)年報(bào)營(yíng)改增后，將營(yíng)業(yè)稅金及附加科目改為稅金及附加，稅金及附加是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，主要包括：消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、資源稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船稅、印花稅等，其中城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加占稅金及附加的比重較大。稅改前營(yíng)業(yè)稅作為城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的基礎(chǔ)，而營(yíng)業(yè)稅的支柱是營(yíng)業(yè)收入。數(shù)據(jù)顯示2015-2018年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都有大幅度的提升，那么稅改前企業(yè)繳納的稅金及附加的負(fù)擔(dān)也會(huì)隨之變重。稅改后城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅基是增值稅，而增值稅的本質(zhì)是銷(xiāo)項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的差額，由上面的測(cè)算我們可以知道隨著增值稅的減少，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也會(huì)相對(duì)的減少，對(duì)稅金及附加的負(fù)擔(dān)也會(huì)相對(duì)減弱。（三）“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)保利地產(chǎn)企業(yè)所得稅的影響圖表SEQ圖表\*ARABIC22015-018年保利地產(chǎn)利潤(rùn)總額及所得稅變化圖單位（億）數(shù)據(jù)來(lái)源：2015-2018年保利地產(chǎn)年報(bào)在稅改之下的企業(yè)所得稅似乎并沒(méi)有像增值稅和稅金及附加那么樂(lè)觀。企業(yè)的所得稅費(fèi)用=（利潤(rùn)總額+可抵扣暫時(shí)性或-應(yīng)納稅暫時(shí)性差異）*稅率（25%）。所得稅費(fèi)用很大一部分原因是由利潤(rùn)總額決定的。從數(shù)據(jù)上看稅改后，所得費(fèi)用在2016年-2017年變化似乎不大，但事實(shí)上經(jīng)過(guò)測(cè)算可知，新政后的所得稅費(fèi)用是上漲了的，特別是利潤(rùn)總額如果上漲的越快，所繳納的所得稅費(fèi)用會(huì)隨之增多。造成企業(yè)所得稅上漲的主要原因：一是政策后由于企業(yè)繳納的增值稅減少，那么保利地產(chǎn)能在稅前扣除的附加稅就會(huì)有所減少；二是新稅率的影響下，進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)造成企業(yè)收入和成本的上升，上升的程度雖然不同，但是最終會(huì)影響到利潤(rùn)總額的變化，雖然我們無(wú)法知道可抵扣的暫時(shí)性和應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，但利潤(rùn)總額的上升，會(huì)讓企業(yè)所得稅費(fèi)用隨之上升；三是政策后企業(yè)在獲取增值稅專用發(fā)票時(shí)，確認(rèn)的收入、開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本計(jì)入費(fèi)用或是成本的價(jià)格屬于不含稅價(jià)格，因此保利地產(chǎn)稅前可以扣除的成本或者費(fèi)用的金額就會(huì)減少；四是增值稅屬于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，因此增值稅是不能夠在稅前扣除的。這些都原因都會(huì)導(dǎo)致保利地產(chǎn)在新政之后所得稅費(fèi)用有所上升。營(yíng)業(yè)稅和增值稅都屬于商品稅，但是增值稅的稅率具有靈活性、多變性等優(yōu)點(diǎn)，增值稅不僅消除在征稅過(guò)程中重復(fù)征稅的問(wèn)題，進(jìn)項(xiàng)稅額還可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，同時(shí)也可將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下一個(gè)階段，將房地產(chǎn)企業(yè)的超額稅負(fù)負(fù)擔(dān)最小化，“增值稅”政策不僅達(dá)到最優(yōu)商品理論的要求，還有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。三、“營(yíng)改增”實(shí)施下應(yīng)對(duì)的建議（一）國(guó)家層面1.優(yōu)化納稅服務(wù)在2016年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的75號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)改增納稅服務(wù)工作的通知》，文件中對(duì)試點(diǎn)納稅人存在的納稅申報(bào)、發(fā)票認(rèn)證及開(kāi)具、稅收減免等問(wèn)題以及權(quán)益維護(hù)方面做出了重要的指引，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極響應(yīng)，同時(shí)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)文件的重要指示結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行工作，同時(shí)利用好信息化手段為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如：網(wǎng)上稅費(fèi)申報(bào)、網(wǎng)上稅費(fèi)繳納等。這樣不但提高了稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作效率還提高納稅人的辦事效率。2.加大對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的支持大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是迅猛發(fā)展的的經(jīng)濟(jì)也催生出許多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力都不及大型房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力雄厚。因此在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制等方面都不夠完善，所以他們?cè)谡邔?shí)施后面臨的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)重，而且中小型企業(yè)的名聲不及大型企業(yè)，資金來(lái)源的渠道狹窄，資金鏈頗為緊張，而且借款利息支出也較大，所以國(guó)家應(yīng)了解中小型房地產(chǎn)企業(yè)的訴求，為他們提供更多的稅收優(yōu)惠政策或是銀行借貸優(yōu)惠等。例如，銀行對(duì)信用較高的中小型企業(yè)可以相對(duì)增長(zhǎng)還款時(shí)間或銀行適當(dāng)降低借貸的利息率?；蚴牵行⌒推髽I(yè)在貸款的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用，而這些費(fèi)用是不能進(jìn)行抵扣，可以根據(jù)不同級(jí)別的企業(yè)采取不同級(jí)別的費(fèi)用稅率，中小型企業(yè)的稅率可以適當(dāng)?shù)陀谝话慵{稅企業(yè)的稅率。與此同時(shí)，中小型企業(yè)購(gòu)買(mǎi)零星材料時(shí)，金額規(guī)定在一定的范圍內(nèi)且要證明其購(gòu)入零星材料實(shí)際應(yīng)用在開(kāi)發(fā)建造，即可對(duì)零星材料的進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡挚?。（二）企業(yè)層面1.加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額的管理做好稅前抵扣是降低增值稅賦稅最效果的辦法。我國(guó)出臺(tái)“營(yíng)改增”這一政策的目在于緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力。因此，增強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的監(jiān)管不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)工作，強(qiáng)化項(xiàng)稅額的抵扣工作更是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重中之重。一是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要對(duì)“營(yíng)改增”深入了解，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程的實(shí)施過(guò)程中，更要了解上游企業(yè)會(huì)出現(xiàn)哪些稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)與上游企業(yè)應(yīng)該積極做好溝通交流，特別是與建筑企業(yè)合作過(guò)程中保持密切的交流也是重要工作之一，雙方利益相均的條件下，盡力爭(zhēng)取更多可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)建筑材料供應(yīng)伙伴的選擇上予以重視。為確保建筑材料的質(zhì)量不僅要選擇具有優(yōu)良資質(zhì)的大型建材供應(yīng)商，也應(yīng)盡量選擇具備資質(zhì)的合作方來(lái)保障輔助材料的質(zhì)量。與優(yōu)質(zhì)建材企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，也應(yīng)該優(yōu)先玉能夠獲得增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，這樣才能將進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣到達(dá)最優(yōu)化；三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效控制勞務(wù)成本可與能繳納勞務(wù)報(bào)酬稅費(fèi)的正規(guī)勞務(wù)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等形式進(jìn)行長(zhǎng)期的合作；四是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程具有周期長(zhǎng)、資金耗費(fèi)大等特點(diǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行所需的資金不足，應(yīng)該與貸款產(chǎn)生的部分費(fèi)用可抵扣的正規(guī)的銀行進(jìn)行貸款，并與適合自身企業(yè)的銀行建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。2.加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理“營(yíng)改增”后，稅負(fù)的增減和經(jīng)營(yíng)情況起著關(guān)鍵性作用的是增值稅專用發(fā)票。因而，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于獲取增值稅專用發(fā)票的來(lái)源應(yīng)盡可能的拓寬，保證可抵扣憑證合法性的同時(shí)及時(shí)在票據(jù)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證抵扣。一是嚴(yán)格審核專用發(fā)票的合法性。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)票類(lèi)型不僅要做好進(jìn)行精細(xì)的分類(lèi)更要保證發(fā)票的完整性，取得合法的專用發(fā)票是發(fā)票管理工作的基本。增值稅專用發(fā)票是重要的原始憑證，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是最重要的會(huì)計(jì)資料之一。企業(yè)需要專票進(jìn)行抵扣所以檢查企業(yè)增值稅專用發(fā)票的真實(shí)性是稅務(wù)機(jī)關(guān)和審計(jì)機(jī)關(guān)的最重要的工作之一，絕不允許存在錯(cuò)誤、虛假的增值稅專用發(fā)票，發(fā)票的發(fā)生應(yīng)是真實(shí)存在的，按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)格遵守填寫(xiě)發(fā)票；二是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)專用發(fā)票的管理制度進(jìn)行完善。對(duì)于整理發(fā)票、保存發(fā)票和整理好稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)需要的資料的工作，為保證稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)能夠及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，企業(yè)應(yīng)該完善財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)立相關(guān)的會(huì)計(jì)崗位來(lái)進(jìn)行對(duì)接工作。3.調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，做好稅籌規(guī)劃在“營(yíng)改增”政策的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要具備對(duì)政策敏銳的洞察力，還應(yīng)重視“營(yíng)改增”實(shí)施后在稅改方面發(fā)生的變化，做好相關(guān)的解讀工作，并協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的配合。一是根據(jù)采購(gòu)期規(guī)律，在原材料銷(xiāo)售的淡季或者是供大于求時(shí)，原材料的價(jià)格進(jìn)入低谷期，在原材料價(jià)格淡季和市場(chǎng)供大于求時(shí)進(jìn)行囤貨是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可考慮的策略，在這時(shí)候購(gòu)進(jìn)的原材料不僅成本價(jià)格相對(duì)降低，還減少了企業(yè)的開(kāi)支，同時(shí)稅負(fù)負(fù)擔(dān)也可成功轉(zhuǎn)嫁給供應(yīng)方；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可對(duì)商品房進(jìn)行精裝銷(xiāo)售，只要大量的裝修材料取得增值稅專用發(fā)票且用于商品房精裝修的稅額，是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的。采取買(mǎi)房贈(zèng)送面積的促銷(xiāo)方式進(jìn)行銷(xiāo)售是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用的不二策略，但是同時(shí)也要注意對(duì)于贈(zèng)送的部分所產(chǎn)生的增值稅，規(guī)矩稅法規(guī)定是要將其視為視同銷(xiāo)售征收稅費(fèi)，因此在與客戶訂立銷(xiāo)售合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在合同中盡量避免出現(xiàn)“贈(zèng)送”或是“免費(fèi)”等字眼，同時(shí)明確總價(jià)款中已經(jīng)含概所有商品的價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)打折進(jìn)行銷(xiāo)售，不然就會(huì)使得企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)加重；三是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要充分了解各項(xiàng)工程的材料成本比重和相對(duì)應(yīng)的稅率，利用納稅對(duì)象的不同，則稅率不同的差異；四是在一級(jí)土地市場(chǎng)上，企業(yè)如果通過(guò)一般的方式購(gòu)入土地所支出的土地出讓金是不能夠進(jìn)行抵扣的，那么房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能規(guī)避土地出讓金不能抵扣的情況可以采取股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)等方式購(gòu)地，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好事前的工作，確定納稅可籌劃的空間。政策實(shí)施以前的工程可抵扣的還可以按照以前的政策抵扣，政策以后實(shí)施的工程應(yīng)合法的按照“營(yíng)改增”政策抵扣。各地方的房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注本企業(yè)所在地域的其他稅收優(yōu)惠政策，做好稅籌以緩解稅制改革給企業(yè)帶來(lái)的壓力。4.提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定健康的發(fā)展，就應(yīng)該增強(qiáng)應(yīng)變能力。為了讓“營(yíng)改增”的思想深入人心，使企業(yè)能夠在“營(yíng)改增”的形勢(shì)下穩(wěn)步健康發(fā)展。一是企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部人員入手，很多的企業(yè)都是家族企業(yè)，特別是在財(cái)務(wù)部門(mén)中重要的崗位都是自己的親人，不僅違背了《會(huì)計(jì)法》，而且他們的財(cái)務(wù)知識(shí)薄弱，在政策實(shí)施后不能很好的進(jìn)行財(cái)務(wù)工作，因此企業(yè)應(yīng)該放棄采用親人到財(cái)務(wù)部門(mén)工作，應(yīng)該招攬社會(huì)上的英才，讓社會(huì)上的英才利用他們的專業(yè)知識(shí)來(lái)幫助企業(yè)渡過(guò)新政的坎；二是提高企業(yè)其他普通員工的綜合素質(zhì)水平，更要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層和決策層的綜合素質(zhì)的水平，這樣管理層和決策層在管理和決策的時(shí)候就會(huì)更加具有全局的意識(shí)，在新政實(shí)施后財(cái)務(wù)人員向管理層匯報(bào)工作時(shí)也能提出有利于企業(yè)發(fā)展意見(jiàn)；三是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的人員對(duì)新政策的學(xué)習(xí)。在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立考核制度，企業(yè)應(yīng)在固定的時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考試，或是定期的新財(cái)務(wù)政策的宣傳活動(dòng)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人眼能夠及時(shí)有效的學(xué)習(xí)到新的財(cái)政內(nèi)容，經(jīng)過(guò)再學(xué)習(xí)考核不通過(guò)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)調(diào)離財(cái)務(wù)部門(mén)，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在企業(yè)內(nèi)部舉行知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)，來(lái)提高財(cái)務(wù)人員對(duì)新政策學(xué)習(xí)的積極性，表現(xiàn)突出的員工可以獲得相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)；四是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)前線工作人員的培訓(xùn)，在“營(yíng)改增”以前，工作人員對(duì)發(fā)票的管理意識(shí)非常薄弱，但是“營(yíng)改增”之后，對(duì)發(fā)票的保存尤其重要，所以采購(gòu)人員在購(gòu)進(jìn)原材料時(shí)應(yīng)妥善保存好增值稅專用發(fā)票，而且在政策以前，很容易出現(xiàn)采購(gòu)人員代開(kāi)發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票和吃回扣的現(xiàn)象，所以房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)人員要增強(qiáng)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣意識(shí)和企業(yè)的主人翁意識(shí)，對(duì)于供應(yīng)商要優(yōu)先選擇能夠提供合法的增值稅專用發(fā)票的，且及時(shí)的獲取合法的抵扣憑證，同時(shí)也要加強(qiáng)自身的職業(yè)道德素質(zhì)，不能受利益的誘惑，為企業(yè)在新政策的形勢(shì)下降低稅負(fù)和改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況作出自己的貢獻(xiàn)。結(jié)論截止到今日，“營(yíng)改增”在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)全面實(shí)施了，房地產(chǎn)的增值稅稅率也在不斷的下調(diào)，“營(yíng)改增”是把雙刃劍，一面降低重復(fù)征稅的問(wèn)題，但另一面也存在著巨大的挑戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)的適應(yīng)政策的實(shí)施，很有可能會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展，甚至可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的滅亡。前進(jìn)的道路充滿荊棘，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要及時(shí)的解決在政策的形勢(shì)下出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，最大程度的克服政策對(duì)企業(yè)自身的沖擊，做好萬(wàn)全的應(yīng)對(duì)措施，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中穩(wěn)步健康的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]YUNLING.TaxRisksofUniversityHotelsbasedon