業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則第一章

總則第一條

（制訂根據(jù)）根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》以及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，制訂本業(yè)主大會議事規(guī)則（下列簡稱本規(guī)則）。第二條

（業(yè)主大會名稱）業(yè)主大會名稱：凱里恒大城業(yè)主籌辦組第三條

（業(yè)主大會宗旨）本業(yè)主大會代表和維護本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在業(yè)主籌辦組中的正當權(quán)益，依法、依本建筑區(qū)劃管理規(guī)約和本規(guī)則商定推行對應(yīng)的職責。第四條

（與有關(guān)部門和社區(qū)居民委員會的關(guān)系）業(yè)主大會、業(yè)主籌辦組應(yīng)自覺接受物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、房產(chǎn)管理部門和有關(guān)行政管理部門的指導，依法推行職責，規(guī)范運作。業(yè)主大會、業(yè)主籌辦組應(yīng)主動配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會互相協(xié)作，共同做好維護建筑區(qū)劃內(nèi)的社會治安等有關(guān)工作。在建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主籌辦組應(yīng)主動配合物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會依法推行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主籌辦組作出的決定，應(yīng)當主動告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主籌辦組在日常運作中碰到矛盾糾紛時，各業(yè)主同意提交物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會進行協(xié)調(diào)解決。第二章

業(yè)主大會第五條

（業(yè)主大會的構(gòu)成和設(shè)立）本業(yè)主大會由本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成。業(yè)主大會自初次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主籌辦組工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主籌辦組之日起設(shè)立。第六條

（業(yè)主大會設(shè)立備案）業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主籌辦組應(yīng)當在業(yè)主大會設(shè)立之日起30日內(nèi)依法就業(yè)主大會設(shè)立事項向物業(yè)所在地的區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主大會設(shè)立備案后，業(yè)主籌辦組應(yīng)當將備案狀況以及本屆業(yè)主籌辦組組員的姓名、聯(lián)系電話和組員分工狀況等在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。第七條

（業(yè)主大會議事內(nèi)容）（一）制訂、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；（二）決定選聘物業(yè)服務(wù)公司或者其它管理人的方案（涉及選聘方式、具體實施者）及辭退物業(yè)服務(wù)公司或者其它管理人；（三）決定物業(yè)服務(wù)合同的重要內(nèi)容；（四）決定物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)節(jié)；（五）決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（六）選舉、更換、罷職業(yè)主委員會委員；（七）決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和工作經(jīng)費；（八）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司或者其它管理人的工作報告；（九）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益等方案；（十）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（十一）決定運用物業(yè)共有部分停放機動車的車位設(shè)立、管理、收費等事項；（十二）監(jiān)督物業(yè)共有部分的使用與維護，督促業(yè)主、使用人恪守管理規(guī)約；（十三）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十四）變化和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定；（十五）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)節(jié)；（十六）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；（十七）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其它重大事項。第八條

（業(yè)主大會決定）業(yè)主大會決策采用民主集中制，少數(shù)服從多數(shù)的原則；業(yè)主大會會議依法通過表決形成的決策、作出的決定，對本建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主含有約束力，業(yè)主必須共同恪守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會的正常工作。業(yè)主大會決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其它事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會應(yīng)尊重物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人的正當權(quán)益，涉及到物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人的決定，應(yīng)就有關(guān)事項進行事前協(xié)商。業(yè)主大會應(yīng)依法推行職責，不得作出違反法律、法規(guī)的決定，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，并不得從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參加任何經(jīng)營性活動。業(yè)主大會形成的決策、作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主能夠向物業(yè)所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門或街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府投訴、舉報，由受理單位依法解決；業(yè)主大會形成的決策、作出的決定侵害業(yè)主正當權(quán)益的，受侵害的業(yè)主能夠依法請求人民法院予以撤銷。第九條

（業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會會議能夠采用集體討論的形式，也能夠采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會擬定。第十條

(集體討論議事的方式)采用集體討論形式議事的,本業(yè)主大會選擇下列第

種方式:（一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;（二）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式以下：1、以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；2、

；3、

。第十一條

（業(yè)主小組的職責及議事程序）本建筑區(qū)劃內(nèi)以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主構(gòu)成。業(yè)主小組推行下列職責：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，體現(xiàn)本小組業(yè)主的意愿；（三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分派及維修等事項。業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議推行上述職責。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表擔任，會議議事程序參考本規(guī)則中業(yè)主大會會議程序執(zhí)行。業(yè)主小組依法推行上述職責作出的決定，應(yīng)當及時告知有關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會認為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，應(yīng)當就此及時召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決定。第十二條

（業(yè)主代表的職責）業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見；并將業(yè)主大會會議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，在業(yè)主大會會議投票時如實反映。業(yè)主代表應(yīng)當與所代表業(yè)主保持親密聯(lián)系，聽取并向業(yè)主大會反映所代表業(yè)主的意見和建議。第十三條

（表決票的送達）鑒于本建筑區(qū)劃的實際狀況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達：（一）當面領(lǐng)取或送達，并由業(yè)主或與其同住本建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的使用人簽收；（二）按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；（三）投入業(yè)主位于本建筑區(qū)劃內(nèi)的信報箱或者專有部分內(nèi)；屬前款第（二）、（三）項的，應(yīng)當由本建筑區(qū)劃內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會證明，并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示已送達狀況。表決票按上述商定送達全體業(yè)主。第十四條

（業(yè)主大會會議表決形式）本業(yè)主大會會議采用下列第

、

、

、

種形式進行表決：（一）設(shè)投票箱：在本建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主或業(yè)主代表自行將業(yè)主意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌辦組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決成果。（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會、換屆選舉籌辦組組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌辦組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決成果。（三）業(yè)主通過提供應(yīng)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人、業(yè)主委員會的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件，體現(xiàn)意愿；經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌辦組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決成果。（四）業(yè)主通過業(yè)主委員會提供的表決專用傳真號發(fā)送傳真件，體現(xiàn)意愿；經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌辦組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決成果。（五）

。已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為

。視為同意或者反對的，不合用于差額選舉業(yè)主委員會委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)公司、其它管理人等情形。第十五條

（業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計算）業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主數(shù)以實到業(yè)主以及采用委托代理方式的業(yè)主計算。業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主數(shù)以表決票送達的業(yè)主計算。第十六條

（業(yè)主大會定時會議）業(yè)主大會每年召開一次定時會議，召開時間為

，由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會在業(yè)主大會定時會議召開60日前，應(yīng)當就有關(guān)物業(yè)管理工作咨詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。

業(yè)主大會定時會議由業(yè)主委員會負責召集，并應(yīng)當在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內(nèi)容等重要事項以書面形式向建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主公示。業(yè)主大會定時會議就業(yè)主委員會提交的議案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。業(yè)主大會定時會議表決策題應(yīng)與業(yè)主委員會提交議案相一致。第十七條

（業(yè)主大會臨時會議）有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項建議；（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時解決的；（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超出委員總數(shù)40%的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任；（四）業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的；（五）

。屬本條第一款第一項情形的，應(yīng)符合下列條件：1、有明確發(fā)起人；2、建議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范疇；3、建議人有不動產(chǎn)權(quán)屬證書復(fù)印件。業(yè)主委員會接到建議書面申請后應(yīng)對所提供的議題進行分析、研究，認為有必要核算的能夠?qū)灻恼鎸嵭院陀行缘冗M行核算。業(yè)主委員會應(yīng)當在收到業(yè)主建議之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，討論決定與否召開業(yè)主大會臨時會議；決定不召開的，應(yīng)闡明事實、理由和根據(jù)，并在本建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。逾期未作出決定的，視作決定召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會對業(yè)主的建議經(jīng)業(yè)主委員會會議討論形成議題，并應(yīng)當在作出召開業(yè)主大會臨時會議決定之日起15日內(nèi)（未作出決定的在收到建議之日起45日內(nèi)）召開業(yè)主大會臨時會議，就建議事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。業(yè)主大會臨時會議表決策題應(yīng)與提交議題相一致。屬本條第一款第二項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當在事件發(fā)生之日起

日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就重大事故或緊急事件的解決方案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬本條第一款第三項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當在委員缺額人數(shù)超出委員總數(shù)40%或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任之日起

日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就業(yè)主委員會委員、主任、副主任的缺額補選事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬本條第一款第四項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主小組決定作出之日起

日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就業(yè)主小組決定與業(yè)主大會決定有抵觸的事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬第一款第五項情形的，

。第十八條

（召開業(yè)主大會會議的程序）業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌辦工作（審議議案）業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的建議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、制訂咨詢意見表或表決票、核算業(yè)主狀況。（二）公布公示業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）將會議的時間、地點、內(nèi)容等重要事項以書面形式向建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主公示。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時解決的，也要及時告知和公示，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會。公示涉及下列內(nèi)容：1．會議形式；2．會議日期、地點；3．提交會議審議的事項；4．會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其它需公示的事項。（三）投票表決或咨詢意見（決定事項）采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會會議需要決策的事項逐個進行投票表決。采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的,由業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）發(fā)放咨詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面咨詢建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。（四）回收統(tǒng)計意見（形成決策、作出決定）業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）根據(jù)本規(guī)則第十四條的商定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計，形成業(yè)主大會會議決策?；厥諛I(yè)主意見，并在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）應(yīng)采用公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下，認真核對、計算票數(shù)，當場公布投票統(tǒng)計成果，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票成果的正當性、有效性以及決策的執(zhí)行和解決等作出闡明。業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）根據(jù)咨詢意見或投票統(tǒng)計成果形成業(yè)主大會會議決策、作出業(yè)主大會決定。形成決策、作出決定由唱票、計票和監(jiān)票人作出統(tǒng)計。監(jiān)票、計票、唱票人員應(yīng)當由非業(yè)主委員會委員（涉及委員候選人）的其它業(yè)主擔任。（五）通報業(yè)主大會議事決定業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）應(yīng)當在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會（換屆選舉籌辦組）應(yīng)當做好業(yè)主大會會議書面統(tǒng)計；業(yè)主大會會議決定的議事文獻由業(yè)主委員會公布或訂立，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。召開業(yè)主大會會議時，涉及業(yè)主共同利益重大事項的，能夠邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的人員列席。業(yè)主委員會不依法、以本規(guī)則召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。第十九條

（業(yè)主投票權(quán)的擬定）業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主身份以及專有部分面積的擬定，以不動產(chǎn)登記簿或者其它能夠證明其權(quán)屬的正當有效文獻為根據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一種物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用、不繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，不享有業(yè)主大會會議上的投票權(quán)。第二十條

（業(yè)主、業(yè)主代表的代理）業(yè)主能夠委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應(yīng)當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的，應(yīng)符合下列商定：（一）業(yè)主是自然人的，能夠書面委托建筑區(qū)劃內(nèi)的其它業(yè)主或者

參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)。（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議或者業(yè)主委員會會議。（三）業(yè)主是其它組織的，由其負責人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議或者業(yè)主委員會會議。業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應(yīng)符合下列商定：（一）

；（二）

。第二十一條

（建議再次召開業(yè)主大會會議的限制）業(yè)主大會對所建議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在365日內(nèi)不得以同一內(nèi)容再建議召開業(yè)主大會會議進行表決。第二十二條

（物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人的選聘）業(yè)主大會決定通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)辦理實施招標活動的有關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人之前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的重要內(nèi)容等進行表決。召開業(yè)主大會會議之前，業(yè)主委員會應(yīng)通過業(yè)主代表會議、咨詢意見表等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人選聘的意見和規(guī)定，并結(jié)合本建筑區(qū)劃規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需要等制訂具體選聘方案和草擬物業(yè)服務(wù)合同。選聘方案（選聘方式、具體實施者）和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用原則、合同期限、違約責任等重要內(nèi)容應(yīng)當在召開業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

業(yè)主委員會應(yīng)當按照本規(guī)則第十八條的商定，將選聘方案（選聘方式、具體實施者）和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用原則、合同期限、違約責任等重要內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決，作出業(yè)主大會決定，并在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。第二十三條

（物業(yè)服務(wù)合同訂立）業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會依法、依管理規(guī)約和本規(guī)則商定選聘了物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人之日起30日內(nèi)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人訂立物業(yè)服務(wù)合同，并加蓋業(yè)主大會印章。物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同重要內(nèi)容（物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用原則、合同期限、違約責任等）在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。物業(yè)服務(wù)合同效力不隨物業(yè)全部權(quán)的變化而喪失。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前

月，業(yè)主委員會應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的商定，就與否另行訂立物業(yè)服務(wù)合同等事項提交業(yè)主大會決定。第二十四條

(共有部分經(jīng)營與收益分派)

運用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當符正當律、法規(guī)規(guī)定和本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的商定，并經(jīng)業(yè)主大會或者有關(guān)業(yè)主共同決定后，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會或者有關(guān)業(yè)主的決定，代表業(yè)主與經(jīng)營單位訂立有關(guān)合同。共有部分經(jīng)營所得收益按照本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的有關(guān)商定進行使用、分派。共有部分經(jīng)營所得收益的財務(wù)管理由本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則依法商定。第二十五條

（維修資金的使用、續(xù)籌）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的使用、續(xù)籌方案由業(yè)主大會依法決定。業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的商定繳存、使用、續(xù)籌本建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。第二十六條

（印章的使用管理）業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按有關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則中的有關(guān)商定使用管理。第二十七條

（檔案資料管理）業(yè)主大會檔案資料由業(yè)主委員會指定專人保管，并按有關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則中的有關(guān)商定管理。第二十八條

（業(yè)主大會解散）

因建筑區(qū)劃發(fā)生變更等因素造成業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。業(yè)主大會解散前，業(yè)主共有財產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主大會注銷、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章注銷等手續(xù)，并將保管的其它檔案資料移交本地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第三章

業(yè)主委員會第二十九條

（業(yè)主委員會構(gòu)成與任期）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會設(shè)委員

名，其中主任1名，副主任

名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期

年，委員能夠連選連任。業(yè)主委員會的每名委員含有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會及其委員的職責、業(yè)主委員會的工作事項、業(yè)主委員會的決定等，由業(yè)主委員會工作規(guī)則依法商定。第三十條

（業(yè)主委員會委員條件）業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本建筑區(qū)劃內(nèi)自然人業(yè)主或者法人業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）年紀在65歲下列，含有完全民事行為能力；（二）含有大專以上學歷，含有良好的個人信用；（三）恪守國家有關(guān)法律、法規(guī)；恪守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范推行業(yè)主義務(wù),未欠繳物業(yè)服務(wù)費用和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；（四）身體健康，遵紀遵法，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，含有較強的社會公信力；（五）含有一定組織能力；（六）含有必要的工作時間；（七）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司、機構(gòu)中任職；（八）書面承諾主動、及時、全方面推行工作職責，并在成為業(yè)主委員會候選人前參加市、區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門主辦的物業(yè)管理培訓；（九）

。第三十一條

（業(yè)主委員會委員的的缺額補選和集體辭職）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超出委員總數(shù)40%的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任后，業(yè)主委員會應(yīng)當在

日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，及時完畢業(yè)主委員會委員的補選工作。業(yè)主委員會逾期不組織補選的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定補選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員集體辭職的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。第三十二條

（業(yè)主委員會委員變更）經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主建議變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定變更業(yè)主委員會委員。第三十三條

（業(yè)主委員會委員的資格終止）業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主；（二）喪失民事行為能力；（三）被依法限制人身自由六個月以上；（四）被依法追究刑事責任；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定與否終止其委員資格：（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；（二）拒不推行委員職責；（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主建議撤銷其委員資格；（四）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定喂養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費等侵害別人正當權(quán)益；（五）存在本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則商定的嚴禁行為；（六）因其它因素不適合繼續(xù)享有委員資格的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交其保管的有關(guān)憑證、檔案等文獻資料、印章及其它屬于全體業(yè)主共有的財物。第三十四條

（業(yè)主委員會換屆選舉）業(yè)主委員會任期屆滿60日前，在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導下，由業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表構(gòu)成換屆選舉籌辦組，召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并做好下列換屆選舉籌辦工作：（一）起草本屆業(yè)主委員會工作狀況的報告；（二）擬定業(yè)主會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三）確認業(yè)主身份，擬定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）將業(yè)主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學歷以及物業(yè)服務(wù)公司或其它管理人出具的交納物業(yè)服務(wù)費用的證明和有關(guān)主管部門出具的交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的證明等在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其它準備工作。業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的，業(yè)主能夠請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆選舉籌辦組，按照上述規(guī)定做好換屆選舉籌辦工作，召開業(yè)主大會會議選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文獻資料、印章及其它屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完畢交接工作。第三十五條

業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生換屆選舉籌辦組應(yīng)當根據(jù)本建筑區(qū)劃規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和專有部分的比例，擬定委員和委員候選人的分布和人數(shù)。業(yè)主委員會委員實施差額選舉，其差額比例不得低于20％；業(yè)主委員會委員候選人采用下列

、

、

方式產(chǎn)生：1、換屆選舉籌辦組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)