珠海淇澳島項目前期調(diào)研報告

珠海淇澳島項現(xiàn)在期調(diào)研報告一、珠海市概況

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二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況

3

（一）國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增加，固定資產(chǎn)投資額快速回升

3

（二）人口總數(shù)增加緩慢

4

（三）人均可支配收入逐年提高

4

三、珠海市房地產(chǎn)市場概況

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（一）板塊總括

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（二）近兩年房地產(chǎn)市場重要指標及銷售特點

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（三）現(xiàn)在珠海市房地產(chǎn)市場的重要特點：

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四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析

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（一）唐家灣片區(qū)概況

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（二）典型樓盤分析

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五、項目概況

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（一）項目區(qū)域位置

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（二）淇澳島概況

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（三）項目指標及由來

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（四）基地地形、地貌和地質(zhì)條件

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六、項目SWOT分析

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（一）項目的優(yōu)勢分析

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（二）項目的劣勢分析

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（三）項目的威脅分析

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（四）項目的機會分析

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七、項目的結(jié)論和建議

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下列內(nèi)容免費閱讀\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目前期調(diào)研報告一、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市概況

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二、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市宏觀經(jīng)濟概況

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（一）國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增加，固定資產(chǎn)投資額快速回升

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（二）人口總數(shù)增加緩慢

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（三）人均可支配收入逐年提高

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三、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)市場概況

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（一）板塊總括

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（二）近兩年房地產(chǎn)市場重要指標及銷售特點

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（三）現(xiàn)在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)市場的重要特點：

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四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析

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（一）唐家灣片區(qū)概況

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（二）典型樓盤分析

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五、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目概況

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（一）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目區(qū)域位置

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（二）\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島概況

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（三）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目指標及由來

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（四）基地地形、地貌和地質(zhì)條件

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六、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目SWOT分析

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（一）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的優(yōu)勢分析

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（二）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的劣勢分析

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（三）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的威脅分析

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（四）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的機會分析

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七、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的結(jié)論和建議

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一、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市概況

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市位于廣東省珠江口的西南部。東與香港隔海相望，相距僅36海里，近來的牛頭島相距僅3海里；南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤，距廣州市約140公里。

1979年\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海建市，1980年建立\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海經(jīng)濟特區(qū)。是珠江三角洲中心都市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游都市。行政轄區(qū)總面積7653平方公里，其中陸域面積約1687.8平方公里。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市劃分為香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)。其中香洲區(qū)涉及主城區(qū)（新老香洲、吉大、拱北、前山和南灣城區(qū)）、唐家灣新城和橫琴新城。

九州港口岸是中國最大的水路口岸，拱北口岸是中國第二大陸路口岸。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市都市建成區(qū)綠化覆蓋率達45%，人均公共綠地21.41平米；森林覆蓋率33.2%，全市已建成各級自然保護區(qū)和森林公園11個，自然保護區(qū)面積逾180平方公里，覆蓋率達10.7%。

末全市總?cè)丝?27.89萬人。其中，戶籍人口82.02萬人，外來暫住人口45.87萬人。規(guī)劃達成149萬人。

二、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市宏觀經(jīng)濟概況

（一）國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增加，固定資產(chǎn)投資額快速回升

（上表中增加率數(shù)值根據(jù)歷年GDP絕對值計算而出，未考慮價格變化因素。下列正文中的有關(guān)增加比例的數(shù)據(jù)是根據(jù)可比價格計算得出數(shù)據(jù)；下列狀況雷同）

根據(jù)統(tǒng)計公報，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市國內(nèi)生產(chǎn)總值406.26億元，比增加12.4%。生產(chǎn)總值為476.73億元，比增加18.1%。從\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值的統(tǒng)計來看，數(shù)年來\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市的經(jīng)濟快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增加，并始終保持11%以上的增幅。

值得一提的是近年\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市以電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值218.35億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的27.6%。軟件產(chǎn)品產(chǎn)值23億元，增加44.0%。經(jīng)省認定的軟件公司116家，開發(fā)的各類軟件產(chǎn)品395件。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值342.58億元，比上年增加35.0%，占工業(yè)總產(chǎn)值的33.1%。經(jīng)省認定的軟件公司有158家，開發(fā)的各類軟件產(chǎn)品545件，軟件產(chǎn)品產(chǎn)值35億元，比上年增加50.1%。截至底，相繼建立3個國家級、10個省級工程技術(shù)研究開發(fā)中心，1個"863計劃"成果轉(zhuǎn)化基地。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資額也從1996年的谷底開始回升并逐年加大，尤以后來更為明顯。固定資產(chǎn)投資120.35億元，比上年增加14.8%，固定資產(chǎn)投資140.83億元，比上年增加16.8%，增幅提高1.9個百分點，比1996年的65.74億元已增加一倍有余。

（二）人口總數(shù)增加緩慢

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市總?cè)丝谧?994年突破100萬大關(guān)之后，9年來增加了約25萬人，總增加率為24%，其中戶籍人口增加21.36萬人，增幅35%，年均增幅3.9%左右，暫住人口增加3.48萬人，增幅僅8.2%。可見近幾年中除了戶籍人口的增加外（而其中又涉及了部分通過購房入戶的戶籍人口），暫住人口增加幾乎停止（年均暫住人口總量基本維持在45萬人左右），反映了\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市即使經(jīng)濟總量在不停增加，但增加的就業(yè)機會并不樂觀，對外來人員的吸引力在下降。

（三）人均可支配收入逐年提高

由下表可見，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市人均年可支配收入自1996年大幅增加15.66%之后超出萬元，1997年再次達成16.62%的高增加率，但1998年后來收入增加勢頭趨緩，幾年之中的年增加率介于3.67~5.87%之間，甚至出現(xiàn)負增加（由于存在統(tǒng)計口徑的不同，造成名義增加呈負數(shù)，如按可比數(shù)據(jù)計算其增加率為8.4％），達成16602元/人?年，比增加了8.4%?？傮w來看，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市的社會平均收入水平在珠三角地區(qū)還不算高，一定程度上限制了整個社會的消費欲望。

三、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)市場概況

（一）板塊總括

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市結(jié)合地理特點而形成的組團式海濱花園都市格局造就了市區(qū)房地產(chǎn)市場上的幾個比較明顯的板塊，如香洲板塊、新香洲板塊、吉大板塊、拱北板塊、前山板塊、唐家灣板塊等，各板塊擁有各自不同的自然或社會資源，并以此吸引特定的客戶，形成了各自的特色，例如唐家灣板塊因擁有良好的海景資源和高校集中的優(yōu)勢，吸引了大批異地休閑度假人士，戶型偏大，單價也較高，均價普通超出4500元/㎡；拱北板塊則因與澳門接壤而對澳門人產(chǎn)生了強大的吸引力，他們多抱投資心態(tài)，因此小戶型在這一帶較受追捧，售價維持在3500元/㎡左右；新香洲板塊則借助體育中心大打運動牌，吸引了不少年輕白領(lǐng)，以中小戶型為主，房價多為3300-3500元/㎡；香洲板塊是成熟社區(qū)，生活配套完善，均價能達成4000元/㎡；吉大板塊則擁有海景和成熟社區(qū)雙重資源，海景住宅均價可達5000元/㎡左右，非海景樓盤均價也可達成4000元/㎡；而前山板塊由于也臨近澳門，因此在戶型設(shè)計上以小戶型為主，也有相稱比重的中大戶型，售價相差較大，規(guī)模小的盤均價在3300-3500元/㎡，規(guī)模大配套全的樓盤均價也可達成4000元/㎡以上。

總體而言，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市近兩年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，但價格有所上漲，主流房價格維持在3000-3500元/㎡。

（二）近兩年房地產(chǎn)市場重要指標及銷售特點

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資37.03億元，增加8.2%。房屋施工面積726.43萬平方米，增加13.9%。房屋竣工面積220.01萬平方米，增加11.4%。商品房竣工面積94.26萬平方米，比上年增加6.1%；商品房銷售額46.61億元，增加11.7%；銷售面積134.14萬平方米，增加12.2%。其中，商品住宅銷售124.46萬平方米，增加18.1%。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資38.77億元，比上年增加4.2%。城中舊村改造工程共完畢投資25.89億元，105萬平方米回遷房交付使用。商品房竣工面積154.78萬平方米，比上年減少7.6%；商品房銷售額39.21億元，比上年增加8.3%；銷售面積121.75萬平方米，比上年增加6.6%。其中，商品住宅銷售109.01萬平方米,比上年增加12.0%。（此數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計公報，其中03和02的統(tǒng)計口徑不同）

上六個月市場上具一定規(guī)模和檔次的新建樓盤都獲得了良好的銷售業(yè)績，二手房交易大幅度增加，市場供需兩旺。具體體現(xiàn)在：

1、商品房銷售持續(xù)增加，個人購房比例繼續(xù)上升。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市優(yōu)美的居住環(huán)境優(yōu)勢和潛在的經(jīng)濟快速發(fā)展勢頭隨著珠港澳大橋、五縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)開始釋放，加上市場承認的適中房價，使外地來\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海安家落戶的人越來越多，本地居民對住房的更新?lián)Q代愿望開始付諸行動，房地產(chǎn)市場的有效需求正開始理性釋放。

據(jù)統(tǒng)計，上六個月全市商品房銷售面積62.59萬平方米，同比增加4.69%；其中銷售給個人的商品房面積62.24萬平方米，同比增加18.4%，所占比重為99.44%，高于上年同期11.58個百分點；銷售給個人的商品住宅58.97萬平方米，增加12.9%，所占比重為99.97%，高于上年5.21個百分點。

2、商品房交易價格繼續(xù)走高。

上六個月\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市商品房平均銷售價格為每平方米3467元，比上年終上升368元，同比增加11.89%。分物業(yè)性質(zhì)觀察，商品住宅平均售價3343元/㎡，比上年終上升366元，增加12.3%；辦公樓平均售價2814元/㎡，比上年終下降26.54%；商業(yè)營業(yè)用房平均售價6026元/㎡，比上年終增加30.77%。

3、二手房交易活躍。

1－5月，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市二手房交易辦證面積為50.09萬平方米，交易金額9.28億元，分別同比增加65.14%和54.62%，二手房市場的交易量已越來越靠近一手房市場的交易量?，F(xiàn)在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海二手房交易數(shù)量中約有60%屬于外地人到\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海置業(yè)。

4、商品房空置面積下降。

6月末，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市商品房空置面積為95.58萬平方米，同比下降1.45個百分點，其中：商品住宅空置面積52.06萬平方米，同比下降1.34%；辦公樓空置面積10.45萬平方米，同比下降7.93%；商鋪空置面積25.77萬平方米，同比上升2.63%。

（三）現(xiàn)在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)市場的重要特點：

（1）大社區(qū)少，配套設(shè)施不完善

由于市場容量小，始終以來\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的樓盤規(guī)模都比較小，樓盤建筑面積多數(shù)在5萬平米下列，超出10萬平米以上的極少。社區(qū)規(guī)模小造成了大部分樓盤無力興建更多的生活配套設(shè)施，只能依靠市政公共配套，造成了生活上的種種不便。

近兩年\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市才出現(xiàn)了如華發(fā)新城、海怡灣畔、榮泰河庭、寶地康泰花園等建筑面積在30萬平米以上的大社區(qū)和某些20萬平米以上的\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目如銀石雅園、海愉半島花園等，其中華發(fā)新城、海怡灣畔、銀石雅園等\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目均以優(yōu)美的園林景觀、較為完善的生活配套等成為熱銷樓盤，銷售價格也大大高于周邊樓盤。

（2）近期價格漲幅較大

上六個月\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市商品房平均銷售價格為每平方米3467元，比底上升368元，同比增加11.89%。除了鋼鐵、水泥等建材價格仍然居高不下外，造成上六個月\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海房價上漲的兩大重要因素是：首先，近幾年來，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海對除“城中村”改造工程外的新開工\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目嚴格審批，有效控制了房地產(chǎn)市場投放總量的盲目增加，使全市房地產(chǎn)總供應(yīng)量較好地滿足了總需求量；另首先，隨著珠港澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路以及五縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海都市綜合實力提高，房地產(chǎn)消費有效需求開始加大，較為適中的銷售均價使本地居民加緊了對住房更新?lián)Q代的步伐，也吸引了更多的外地人來\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海購房落戶。

（3）城中村改造獲得明顯成效

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海建市前就存在的26個行政村（32個自然村），散落在中心城區(qū)或城區(qū)邊沿50平方公里范疇內(nèi)，共有舊村居民4.6萬人口，暫住人口10多萬，總占地300萬平方米。

6月，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市決定用3年時間將26個“城中村”一舉改建成實現(xiàn)智能化管理、顧客寬帶入網(wǎng)等公共設(shè)施配套的當代化文明社區(qū)。為了給“城中村”改造騰出市場空間，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市政府承諾：在3年內(nèi)，暫停同意新開工住宅\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目。同時，全市全方面停止機關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅。

至5月底，香洲區(qū)已擬定開發(fā)商的21個行政村33個自然村或\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目中，已有19個改建\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目105萬平方米回遷房竣工移交，4150戶居民告別舊房，搬進新居；另有4個自然村已建好回遷房將安排回遷；有4個自然村回遷房28萬平米正在建設(shè)之中，5個自然村正在訂立拆遷賠償合同。與此同時，開發(fā)完畢了約250萬平方米的商品房建設(shè)。已招標或按原歷史合同改建的33個自然村或\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目，已投入資金48.6億元。其它\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目政府決心在將來2年內(nèi)完畢全部改建。

舊村改造同時也加大了商品房市場供應(yīng)總量，由于種種因素，今年計劃中的幾個十萬平方米以上的城中村改造\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目都沒能按期開工，預(yù)計明后年這些\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目將陸續(xù)推向市場。

（4）商品住宅供應(yīng)量近期略顯局限性，長久供應(yīng)量不小

上六個月\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海房地產(chǎn)開發(fā)中施工面積399.39萬平方米，比去年同期增加了11.74％，其中新開工的面積126.32萬平方米，增幅達成了100％，這是近些年來\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海房地產(chǎn)開發(fā)中少見的狀況。

但上六個月房地產(chǎn)竣工面積反而比去年同期還減少了。上六個月住宅竣工面積僅為37.76萬平方米，比去年同期減少了7.36％。上六個月施工面積和竣工面積相比差距非常大，竣工面積僅占施工面積的11％左右，由于今年計劃中的幾個十萬平方米以上的城中村改造\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目都沒能按期開工，使得在數(shù)據(jù)統(tǒng)計上施工面積比去年增加諸多，但是實際能夠供應(yīng)市場的量反而減少了。

另外一種因素在于新開發(fā)\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目，即使從去年開始，已經(jīng)獲同意開工的91個房地產(chǎn)\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目，建筑面積達成了250多萬平方米，但是今年上六個月實際開工的面積僅為120多萬平方米。這些\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目遲遲不動，應(yīng)當與開發(fā)商的資金無法及時到位有關(guān)系。因此今年下六個月上市的樓盤仍然無法變化上六個月供應(yīng)量偏緊的局面，真正上市的高峰期有可能集中在今年終到明年上六個月。

除上述已獲準開工的\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目外，今年通過拍賣的-04號地塊（建筑面積12.3萬平米）和-02號地塊（建筑面積80萬平米）及02號地塊北側(cè)的另一幅土地（可能在明年拍賣，建筑面積約40萬平米）也將在幾年內(nèi)提供約130萬平米的供應(yīng)量，由于\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市每年的銷售面積僅有120萬平米左右，因此隨著明后年這些\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的陸續(xù)推出，供不應(yīng)求的局面將大大緩和。

（5）產(chǎn)品構(gòu)造不盡合理

到現(xiàn)在為止，即使\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的商品房供應(yīng)量逐年增大，但產(chǎn)品構(gòu)造卻不盡合理（下列的戶型大小是根據(jù)\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市的購房習(xí)慣而言）：

例如現(xiàn)在的海景樓盤，明顯的是大戶型占據(jù)著絕對主導(dǎo)地位，無論是君怡花園的傲海居、海灣御庭、龍洲灣、金海灣，還是新開盤的海灣雅苑，其主導(dǎo)戶型多為120平方米以上的大戶型，海灣雅苑還開發(fā)了4套300平方米以上的復(fù)式構(gòu)造的房子，君怡花園的復(fù)式構(gòu)造也在150平方米以上，而中小戶型海景住宅現(xiàn)在在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市場上基本處在盲點，類似\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目還沒有出現(xiàn)（旭日灣、海灣雅苑有少量）。

再如總價低便于投資的小戶型遍地開花，其銷售勢頭延續(xù)到了；而便于本地居民改善生活居住條件，總價相對不高的中大戶型在市區(qū)卻較少。

另外，除海景樓盤外，針對高端客戶而開發(fā)的純正大戶型、高配備的住宅區(qū)則更是少之又少。華發(fā)新城正是看準了市場的這一空白點并運用其大社區(qū)的優(yōu)勢獲得了令人難以相信的成功。

（6）新出臺的購房入戶政策對小戶型有克制

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市自1997年11月后來實施的購房入戶政策規(guī)定：30-50㎡/套的可入戶1人，50-70㎡/套的可入戶2人，75-100㎡/套的可入戶3人，100㎡/套以上的可入戶4人；6月12日市政府55號文獻《有關(guān)進一步搞活我市房地產(chǎn)市場的若干規(guī)定》更是規(guī)定“凡購置二手商品房，可享有與購置新建商品住宅同樣的入戶政策”增進了二手房市場的活躍。

今年7月后實施的新規(guī)定將購置低于75平方米的小戶型和購置二手房者排除在購房入戶門檻之外；而對于違反計劃生育戶，在已經(jīng)計生部門解決、且購房面積達120平方米（含120平方米）時才允許辦理入戶手續(xù)。

新的購房入戶規(guī)定即使對于遏制二手房市場上運用房子作中介多次入戶的行為有利，但卻提高了購房入戶的門檻。在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海房地產(chǎn)市場上小戶型曾一度熱銷，新政策對剛剛活躍起來的房地產(chǎn)交易市場是一種不大不小的考驗。但該政策對高檔大戶型住宅沒有什么影響。

（7）外地人購房比重大

始終以來，外地人在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海購房比重都在30-40%以上。從去年開始，這樣的人群更多了。今年上六個月外地人士購置\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海商品房2601宗，建筑面積近25萬平方米（占上六個月總成交面積62.59萬平方米的39.94%），成交金額8.6億元；而我市消費群交易數(shù)量僅482宗，但購置大中戶型的居多，交易面積和金額分別達成33.2萬平方米和11.65億元。隨著\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海都市交通網(wǎng)絡(luò)和都市人居環(huán)境的進一步改善，預(yù)計此后外地人將成為\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房產(chǎn)市場的重要購置者。

（8）戶型設(shè)計幾乎與深圳同時，少有18層以上的高層

現(xiàn)在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的在售樓盤在戶型設(shè)計上與深圳并無太大差距，例如現(xiàn)在深圳較為流行的入戶花園、空中花園、采光電梯間、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、落地窗、中空玻璃、底層架空等特色設(shè)計在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海樓盤中都有采用。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海樓盤的容積率不高，普通在2.0下列，因此超出18層的高層住宅較少，大多為多層、小高層（12層下列），頂層普通均設(shè)計為復(fù)式。

由于樓盤規(guī)模普遍偏小，因此社區(qū)環(huán)境設(shè)計較簡樸，但華發(fā)新城、海怡灣畔、美麗灣等高檔樓盤的環(huán)境景觀設(shè)計多選用香港貝爾高林、美國EDSA、泛亞易道及深圳的專業(yè)景觀設(shè)計公司，設(shè)計水平不低。

總之，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市房地產(chǎn)市場近年來穩(wěn)步、良性發(fā)展，向上趨勢明顯，商品住宅的市場價格已經(jīng)逐步拉開差距，差別需求正逐步被挖掘出來；即使近兩年\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的成交面積基本保持在每年120萬平米左右的水平，但隨著政府的重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)建設(shè)，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海與周邊都市甚至是全國的聯(lián)系更加便利，此后\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的房地產(chǎn)市場不僅僅局限于\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海，更是一種全國性的市場，市場范疇更大了，每年的成交總量預(yù)計會進一步突破；\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市近兩年以電子信息為代表的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛（高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值已占工業(yè)總產(chǎn)值的33%），在增加就業(yè)的同時也將提高\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市的整體收入，增強整個社會的購置力；政府對土地資源的主動整合更加有助于異地大開發(fā)商的\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目操作……總體而言，在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海開發(fā)房地產(chǎn)是有一定發(fā)展前景的。

四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析

（一）唐家灣片區(qū)概況

唐家灣位于\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市香洲區(qū)的北部，京珠高速公路的起點，是出入\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海的重要門戶。南距澳門18公里，北上廣州110公里，與香港、深圳隔海相望。唐家灣地區(qū)由唐家、金鼎、淇澳三部分構(gòu)成，轄區(qū)面積116平方公里，常住人口約10萬人，其中戶籍人口約2.7萬人。

唐家灣是\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市近期重點發(fā)展的地區(qū)之一。

唐家灣金鼎科技工業(yè)園一期建設(shè)已初具規(guī)模（104公頃）。

1999年以來，在國家教育部的支持下，中山大學(xué)、北京師范大學(xué)先后在唐家灣建立校區(qū)，此后北京理工大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京化工大學(xué)、中國醫(yī)科大學(xué)等國內(nèi)出名高校紛紛落戶唐家灣，唐家灣大學(xué)園區(qū)的影響力日漸擴大。

，\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市政府制訂的“十五規(guī)劃”藍圖中提出：要把唐家灣建設(shè)成為“大學(xué)園區(qū)和科技創(chuàng)新海岸”。20平方公里的“大學(xué)園區(qū)和科技創(chuàng)新海岸”，正形成了以名牌大學(xué)為依靠、以軟件研發(fā)公司為主體、集產(chǎn)學(xué)研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊。國家軟件開發(fā)基地、南方軟件園、工商銀行軟件園、清華大學(xué)科技園、哈爾濱工業(yè)大學(xué)新經(jīng)濟資源港、北京大學(xué)教育科技園區(qū)、廣東省高科技成果產(chǎn)業(yè)示范基地等構(gòu)成了\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠?？萍紕?chuàng)新產(chǎn)業(yè)的龍頭。

另外，唐家灣還先后建成了珍珠樂園、國際原則的高爾夫球場、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海國際賽車場等游樂、競技運動場因此及淇澳紅樹林旅游生態(tài)保護區(qū)。

（二）典型樓盤分析

1、海怡灣畔

樓盤名稱

海怡灣畔3期

區(qū)域

唐家灣

具體地址

唐家灣金唐路333號

開發(fā)商

和記黃埔地產(chǎn)（\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海）有限公司

占地面積

45萬㎡

總建筑面積

45萬㎡

建筑密度

容積率

1.0

綠化率

總戶數(shù)

一期約600戶，二期772戶，三期A區(qū)

停車位

全部地庫停車，200元/月

價格

海天苑看山景，6F約4800元/㎡

海茵名苑看湖景：

1F約7050元/㎡

2F約5900元/㎡

戶型及面積

海灣園(5層)：3×2×2約91-114㎡;2×2×1

約65-74㎡

海茵名苑（5層）：1F3×3×2約143㎡；2F3×2×2約132元/㎡；

3F3×2×2約124㎡；4-5F（復(fù)式）4×3×2約213㎡

海天閣（9層）：2×2×1約76-81㎡；3×2×2約122-141㎡

海韻園（10層）：2×2×1約76-81㎡；3×2×2約122-141㎡

9-10F（復(fù)式）216-227㎡

重要賣點

18000㎡的社區(qū)人工湖、綠化；山景；公司品牌；物業(yè)管理；

銷售狀況

5層的海茵名苑已售完，

建筑設(shè)計單位

胡周黃建筑設(shè)計（國際）有限公司

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市建筑設(shè)計院

景觀設(shè)計

單位

貝爾高林香港有限公司

闡明

一、二期為低密度豪宅（連排別墅、復(fù)式）；三期A區(qū)以9層小高層和5層復(fù)式為主，B區(qū)規(guī)劃同A區(qū)；四期將安排4棟高層。管理費很高，2.9元/㎡，據(jù)說是政府特批。2、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海高爾夫山莊

樓盤名稱

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海高爾夫山莊

區(qū)域

香洲唐家灣

具體地址

唐家灣港灣大道

開發(fā)商

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海國際高爾夫游樂公司

占地面積

23萬㎡，球會占地200萬㎡

總建筑面積

建筑密度

容積率

綠化率

總戶數(shù)

163棟

停車位

每戶一種室內(nèi)車位

價格

350-660萬元/棟（含30-40萬裝修費），單價1萬元/㎡以上

戶型及面積

分A、B、C、D四個社區(qū)，分別分布在高爾夫球場周邊，既分開又獨立的。

山莊內(nèi)的六款別墅建筑面積由220-400㎡，每一棟占地700-1300㎡,分別為二房二廳、三房三廳、四房三廳等。

重要賣點

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海環(huán)境得天獨厚，是一種特別適合度假休閑及居住的都市。

D區(qū)（1期）內(nèi)56棟別墅圍繞著人工湖錯落分布，湖景為賣點。

B區(qū)（2期）依山面對高爾夫球場，看球場。

C區(qū)（3期）處在會所之旁，有四排別墅，小而別致，便利。

A區(qū)（4期）位于B區(qū)的延伸之處。除了擁有與B區(qū)同樣優(yōu)越的地理條件和景觀環(huán)境外，比B區(qū)規(guī)模更大、更開闊。

銷售狀況

前三期已全部銷售完畢，已售出約100余棟，第四期也正處在熱賣中。

建筑設(shè)計單位

景觀設(shè)計單位

闡明

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海高爾夫山莊處在占地200萬平方米的\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海高爾夫球會和大型當代化游樂場——珍珠樂園之間，客戶涉及\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海人、香港人甚至英國人、美國人、德國人等。區(qū)內(nèi)設(shè)有衛(wèi)星電視和游泳池、網(wǎng)球場、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、多個不同類型的餐廳（涉及中菜、西餐及日本料理）。

3、美麗灣

樓盤名稱

美麗灣

區(qū)域

香洲海灣

具體地址

情侶北路199#

開發(fā)商

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市丹海房產(chǎn)有限公司

占地面積

53957㎡

總建筑面積

101440㎡

建筑密度

容積率

1.7

綠化率

65%

總戶數(shù)

600余

停車位

價格

海景房均價5500元/㎡

山景房約4900元/㎡

TOWNHOUSE約8000元/㎡

以上均含500元裝修費

戶型及面積

海琴苑1×1×1約33-35㎡；2×2×1約78-91㎡；3×2×2約100-145㎡；4×2×2約125-129㎡；5×2×2約175-179㎡；復(fù)式200-232㎡

海天苑2×2×1約101㎡；4×2×2約141㎡；

海虹苑2×2×1約91㎡；3×2×2約103-112㎡；4×2×2約114-130㎡；5×2×2約129-130㎡；

重要賣點

無遮擋廣闊海景、鳳凰山景

銷售狀況

僅剩50余套

建筑設(shè)計單位

加拿大黃雄溪建筑師事務(wù)所；丹田時代建筑設(shè)計院

景觀設(shè)計單位

美國EDSA景觀設(shè)計事務(wù)所

闡明

由連排別墅、復(fù)式公寓、小高層公寓、高層公寓構(gòu)成；平層、錯層、復(fù)式、三層別墅等；背靠10萬㎡鳳凰山，面臨香洲灣，引山泉水入?yún)^(qū)，4、旭日灣

樓盤名稱

旭日灣

區(qū)域

香洲唐家灣

具體地址

唐家灣九坑（中山大學(xué)園區(qū)側(cè)）

開發(fā)商

\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市英格仕房產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積

173960㎡

總建筑面積

191146㎡

建筑密度

容積率

1.0

綠化率

50%

總戶數(shù)

1610戶

停車位

價格

均價5200元/㎡，

獨棟別墅（200㎡）約8000元/㎡（390㎡）10000元/㎡

戶型及面積

共69棟多層、小高層及聯(lián)體別墅。主力戶型為三房兩廳和四房兩廳。面積

2×2×1約80㎡；3×2×2約112-136㎡。聯(lián)棟別墅4×2×3約166㎡；田字型別墅（三層復(fù)式）4×2×3約126㎡；

重要賣點

新加坡式海濱度假居庭。背山面海，擁有250米海岸線；源自屋苑背后狀元山的瀑布自上而下，形成一潭貫穿整個屋苑的生態(tài)湖泊。

銷售狀況

2月開盤。下六個月主推兩個新產(chǎn)品：1、三期浩日居疊加別墅2、一梯兩戶山海景觀電梯洋房。

建筑設(shè)計單位

景觀設(shè)計單位

闡明

投資商為新加坡IPC集團。社區(qū)會所面積7000㎡，設(shè)有戶外泳池、健身中心、乒乓球室、圖書閱覽室、室內(nèi)恒溫泳池、桌球室、保齡球室、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場、休閑海釣場及E-SPA等多個健身娛樂設(shè)施、24小時購物超市、中西餐廳和四星級度假酒店。

五、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目概況

（一）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目區(qū)域位置

地塊位于\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市香州區(qū)唐家灣\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島望赤嶺片區(qū)。\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島是“珠三角”最大面積原生紅樹林的所在地，將規(guī)劃為大型濕地生態(tài)保護和旅游觀光度假區(qū)，望赤嶺片區(qū)位于\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島的東部，是\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島風(fēng)景植被位置比較好的一塊地。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島通往\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市區(qū)的陸地唯一交通要道是淇澳大橋，現(xiàn)在是免費過橋。

（二）\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島概況

\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島位于珠江口內(nèi)西側(cè)，\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島東與香港、深圳隔海相望，水路距香港近來處有4.5海里；南面水域與\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市萬山海洋開發(fā)實驗區(qū)相連；西面緊靠唐家大學(xué)園區(qū)與科技創(chuàng)新海岸；北與中山、東莞毗鄰；處在穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出?？谥屎?，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。在周邊有香港、澳門、廣州、深圳四個國際機場和\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海佛山兩個國內(nèi)機場。島內(nèi)公路貫穿全島，并由淇澳大橋與內(nèi)陸相連，與市區(qū)情侶北路相連，與京珠高速公路相接，交通極為便利。

淇澳管理區(qū)管轄\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島、內(nèi)伶仃島及所屬海域，陸地面積30平方公里。（\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島24平方公里，內(nèi)伶仃島6平方公里）。淇澳村共有常住居民1800多人，過去有耕地4000畝左右，以水稻種植為主。

淇澳大橋已建成通車，島內(nèi)交通道路暢順。1000門微波程控電話已開通，島上供電與市區(qū)電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。島上淡水資源豐富，2座水庫總?cè)萘繛榧s為100萬立方米。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島是生態(tài)島，原始植被覆蓋率達85%以上，自然環(huán)保較好。島上花草樹木茂盛，周邊海水深藍，空氣清新，環(huán)境幽靜。

紅樹林是四大濕地生態(tài)最具特色的一種。淇澳紅樹林重要分布于\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島的西北部大圍灣灘涂?，F(xiàn)有成林多畝，品種有無瓣海桑、秋茄、桐花等幾十種。紅樹林是自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的標志，是都市人休閑度假、謀求返樸歸真的好地方。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。

根據(jù)\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市委、市政府的布署，淇澳的發(fā)展方向以生態(tài)旅游、休閑度假為目的，把淇澳開發(fā)建設(shè)成為集休閑、度假、旅游、療養(yǎng)、保健、科普、教育、會議于一體的、獨具特色的生態(tài)旅游度假島。

（三）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目指標及由來

基地面積為222萬平米，用地性質(zhì)為旅游、房地產(chǎn)，其中旅游設(shè)施建筑面積不限，房地產(chǎn)建筑面積不得超出89萬平米。房地產(chǎn)用地建筑的規(guī)劃設(shè)計規(guī)定為：建筑容積率≤2，建筑密度≤25％，建筑層數(shù)≤4，建筑間距1：1，綠地率≥40％，停車位1個/戶。配套公建有：小學(xué)1所（24班），用地2平米，幼兒園2所（12班/所），用地5000平米/所，及居委會、垃圾房、配電站等其它公建設(shè)施。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目用地是1996年以合同方式獲得，地價款為5億人民幣，分50年付清，土地用途為旅游用地，因淇澳大橋遲遲未建成，地塊就始終閑放著，與政府談判,地價一次性付清，條件是40%的土地可用于房地產(chǎn)開發(fā)，12月\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市政府經(jīng)研究后，獲準將單一旅游用地增加為旅游、房地產(chǎn)用地，其中房地產(chǎn)用地面積不不不大于\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目用地面積的20%，及按上述規(guī)定做出整體規(guī)劃設(shè)計方案。土地方拿到地后對其進行了規(guī)劃設(shè)計，定位為“\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海國際文化城”，門票五元，已建好大門，并修好一條通往山頂?shù)墓?，沿途重要是某些自然風(fēng)景，快到山頂?shù)牡胤接幸黄降?，在該平地上建有一石雕像，旁可停車；從望赤嶺到山下尚有另一條正在修建的道路，此道路只是初步開工，還沒鋪石頭水泥沙子，勉強過車，道路也較短，要通過整個基地大多還要從林中小道通過，其它設(shè)施尚未開工。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目現(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓價為12.8億人民幣（38.3萬/畝），能夠\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目用地轉(zhuǎn)讓這兩種形式。能夠接受分期付款，亦可考慮部分易貨交易。

另外，土地方承諾：辦理延長土地使用年限手續(xù)；將“房地產(chǎn)證”上的土地用途明確為旅游、房地產(chǎn)用地；辦理解除抵押登記手續(xù)。\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目用地中有60萬平米（占地面積）用于“工行”1.6億的抵押擔保外，無任何其它債務(wù)和經(jīng)濟糾紛。

土地方是\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市裕卓虹基集團有限公司，為一民營公司，在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海吉大情侶中路有一投資10億元興建的\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海裕卓國際會議中心大酒店，酒店按涉外五星級原則豪華裝修，建筑面積達12平米。

（四）基地地形、地貌和地質(zhì)條件

1、基地內(nèi)有7座山戀（其中最高的望赤嶺海拔183.5M，也是\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島的第一嶺）、5條峽谷，且山體完好、植被茂盛。

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目山體的南面整體輪廓

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目山體東面輪廓

綠樹成陰的峽谷

在山頂看\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島北面的遠景

山體植被茂盛

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目山體的入口處（土地方初步定位為\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市國際文化城）

2、基地內(nèi)有近4公里長的海岸線和4個近2公里長的天然沙灘。

3、基地內(nèi)有一種水庫和一種天池

4、基地旁有一天然小島，島上樹木依稀。

5、基地山勢并不十分陡峭，且有多處緩坡洼池地，比較適合建造山地住宅。

6、基地內(nèi)有一填海區(qū)，海港都市風(fēng)情將能得以充足體現(xiàn)。

7、基地內(nèi)有多把“太師椅“山型，即所謂的”左青龍、右白虎、后靠山”風(fēng)水地。

8、基地內(nèi)山體巖石風(fēng)化度較高，挖掘機即可進行山體的開挖，無需爆破，可節(jié)省土石方工程成本。

9、基地內(nèi)道路及花草樹木

六、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目SWOT分析

（一）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的優(yōu)勢分析

1、港珠澳大橋的開通將有助于港澳居民在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海旅游和置業(yè)；

2、地塊由淇澳大橋與內(nèi)陸相連，與市區(qū)情侶北路相連，與京珠高速公路相接，交通極為便利，含有“離塵不離城”的地點規(guī)定；

3、\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島四周環(huán)水，遠離鬧市區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，有成片的紅樹林，可建造碼頭和天然泳池，打造濱海旅游度假休閑區(qū)；

4、望赤嶺片區(qū)山戀連綿起伏，山體完好、植被茂盛；與伶仃洋緊密相連，有數(shù)個天然沙灘和幾公里長的海岸線，含有打造海濱崇高居住社區(qū)和旅游度假區(qū)的客觀條件，也是整個\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島的點睛之筆；

5、望赤嶺片區(qū)內(nèi)有水庫和天池，山型風(fēng)水極佳，山勢平緩，花草樹木環(huán)保山體，適合建造山地濱海豪宅；

6、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目規(guī)模較大，足夠打造一種大型旅游主體公園和半山生態(tài)濱海崇高社區(qū)；

7、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目與大學(xué)園區(qū)和科技創(chuàng)新海岸咫尺之隔，可建成為一種含有都市化雛形的當代化新城區(qū)；另外，和記黃埔開發(fā)的海怡灣畔也坐落在唐家灣片區(qū)，因此從片區(qū)發(fā)展趨勢來看將是一種崇高住宅居住群。

8、付款條件較寬松，可分期付款也可易貨交換

（二）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的劣勢分析

1、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目遠離市區(qū)，現(xiàn)在片區(qū)人氣較差；

2、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目周邊配套設(shè)施較少，沒有對應(yīng)的銀行、超市、醫(yī)院、公交等配套；

3、基地內(nèi)山較多，不利于住宅的規(guī)劃和游客的參觀旅游；

4、\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島旅游區(qū)的出名度現(xiàn)在較低，還需擴大其影響力；

（三）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的威脅分析

1、深圳的三州田\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目和香港的迪斯尼即將啟動，對本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目有一定的威脅；

2、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市內(nèi)崇高住宅即將推出的市場量對本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目有一定的影響；

3、淇澳大橋若收費對房屋銷售和旅游參觀都有一定的影響；

（四）\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的機會分析

1、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海作為一種出名的旅游都市，缺少出名旅游景點；

2、珠港澳大橋、廣珠輕軌、廣珠鐵路及粵西沿海高速公路等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的立項、建設(shè)，為\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海提供了良好的發(fā)展機遇，也有助于港澳和廣珠沿線都市購房者在\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海置業(yè)；

3.CEPA的啟動，有助于\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海與澳門的進一步合作與發(fā)展，從而帶動本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的發(fā)展；

4.“9+2”泛珠三角合作合同的訂立將\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海提高為珠三角西區(qū)域中心都市。

七、\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的結(jié)論和建議

\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目所處區(qū)域位置較好，山地生態(tài)資源得天獨厚，含有打造半山濱海生態(tài)崇高社區(qū)的天然條件。\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島依山環(huán)水，占地24平方公里，可規(guī)劃為一種全新的崇高居住區(qū)，基地內(nèi)有山地（望赤嶺）、坡地、峽谷、沙灘等多個地形地貌；基地內(nèi)有大片的花草樹木，植被茂盛，空氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，有“珠三角”最大的紅樹林；山體形態(tài)飽滿富有起伏，山上植物鮮嫰茂密，東面、南面由海水深藍的伶仃洋包圍。因此，本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目天生資質(zhì)條件較好，含有打造大型旅游主體公園和崇高居住社區(qū)的客觀條件，因而建議公司繼續(xù)跟進此\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目進一步考察。

另外，本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目存在下列問題，需進一步明確：

1、房地產(chǎn)用地建筑的規(guī)劃設(shè)計指標尚待明確。

珠國土函【】396號文獻規(guī)定房地產(chǎn)用地建筑的規(guī)劃設(shè)計為：建筑容積率≤2，建筑密度≤25％，建筑層數(shù)≤4，建筑間距1：1，綠地率≥40％，停車位1個/戶。按照此規(guī)劃設(shè)計規(guī)定，存在容積率和建筑層數(shù)之間的矛盾，即容積率達成2，其建筑層數(shù)必定超出4層；推薦土地的中介公司對其解釋是，222萬平米的土地拿20％來做房地產(chǎn)開發(fā)，其面積為44.4萬平米，容積率為2，其建筑面積為89萬平米，然后按照整個占地面積222萬平米來平攤，則其容積率降為0.4，因而其建筑層數(shù)低于4層，對其解釋尚未得到有關(guān)權(quán)威機構(gòu)承認，需向\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海國土局進一步明確。另外，由于地塊內(nèi)山較多，有某些山有一定的坡度很難建房屋，因而可能存在在該地塊內(nèi)不能全部開發(fā)89萬平米的建筑面積，因此需到現(xiàn)場進一步具體測量才干擬定實際可開發(fā)的面積。

2、市政配套設(shè)施的貫徹?，F(xiàn)在片區(qū)配套設(shè)施較少，僅有一條市政道路和一附屬中學(xué)，需政府就有關(guān)配套設(shè)施盡快貫徹。

3、\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島碼頭的建設(shè)和經(jīng)營。珠計交能【】25號文獻對建設(shè)淇澳客運碼頭作了以下批示，即（1）建設(shè)規(guī)模：首期建設(shè)500噸級客運碼頭泊位一種，預(yù)留500噸級客運泊位和噸級的車渡船泊位各一種；（2）投資規(guī)模：該\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目總投資估算為2407萬元。由\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市北部港務(wù)有限公司籌措建設(shè)資金和開發(fā)經(jīng)營；（3）碼頭選址須符合我市都市發(fā)展規(guī)劃和正在制訂中的淇澳管理區(qū)總體規(guī)劃，需出具國土規(guī)劃部門選址意見書和環(huán)境影響報告書及環(huán)保部門的意見，對客運量須做進一步的研究、論證，同事貫徹為該\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目配套的公路、水、電等配套工程，在此基礎(chǔ)上編制\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目可行性研究報告，報我委審批。由于已過數(shù)年和\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的重新規(guī)劃定位，可能會更改原來對碼頭的規(guī)劃設(shè)計，因此須對\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島碼頭的選址、規(guī)模、原則等進行進一步剖析，以及對碼頭的投資和經(jīng)營管理等問題需進一步調(diào)查。

4、土地價格需進一步商談?，F(xiàn)在土地方出讓價格為12.8億元，考慮到旅游\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目投資大、收益差的問題，需拿一部分地產(chǎn)收益來彌補，因而地價款相對較高。

5、\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市有關(guān)部門對該\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目旅游原則的規(guī)定需明確?，F(xiàn)在有關(guān)部門對該\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目旅游用地沒有進行任何限制，沒規(guī)定投資額；但\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市對\o"點擊搜索全部有關(guān)［淇澳島］的文章"淇澳島旅游區(qū)盼望值較高，但愿建成一種有一定影響力的大型旅游主題公園，因此緊張在\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目啟動過程中有關(guān)部門出有關(guān)文獻，限定最低投資原則，增大旅游的投資，影響本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目的投資收益。

6、【\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市都市總體規(guī)劃～】第三十一條強制性規(guī)定地面坡度在25％以上的山體為不可建設(shè)用地，因此可能影響本\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目房地產(chǎn)開發(fā)面積，但推薦土地的中介機構(gòu)說\o"點擊搜索全部有關(guān)［珠海］的文章"珠海市將此\o"點擊搜索全部有關(guān)［項目］的文章"項目定位為特殊\o