房地產(chǎn)估價習(xí)題集

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)估價習(xí)題集第一二章作業(yè)

一．選擇、填空題

1、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價值相比有（）。

2、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A建筑技術(shù)B土地權(quán)利設(shè)置C相鄰關(guān)系D土地使用管制3、建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和（）三種。A區(qū)分共有B區(qū)分所有C公有D私有4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有？？？

5、某土地上有一建筑物，各層建筑面積一致，共20層，且建筑密度為60％，則容積率為（）

6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（）幾類。

二．判斷題

1.土地具有位置固定性的特點是指土地的社會經(jīng)濟位置固定不變（）

2.兩宗實物狀況一致的房地產(chǎn)，假使權(quán)益不同，價值可能有很大不同，而假使權(quán)益一致，則價值不可能有很大的不同（）

3.同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應(yīng)近似（）

三．問答題

1、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？

2、中國目前有那些房地產(chǎn)權(quán)利，其概念是什么？

3、從房地產(chǎn)估價角度看，對一宗土地的認(rèn)識包括那些方面？

4、從房地產(chǎn)估價角度看，描述第4教學(xué)樓？

5、從房地產(chǎn)估價的角度，描述西華大學(xué)的區(qū)位？

5、什么是房地產(chǎn)估價的概念？

6、房地產(chǎn)的特性有那些？

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7、什么是價值時點、估價對象、估價目的、估價方法？

8、土地利用時要受到那些限制？

9、對房地產(chǎn)估價來說，房地產(chǎn)的分類有幾種，各包含哪些？

第三章作業(yè)一．選擇、填空題

1、不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素是（）

A開發(fā)成本的變化B、消費者收入的變化C價格的變化D開發(fā)商對未來的預(yù)期

2、甲土地的樓面地價2000元/㎡，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/㎡，容積率為7，若兩塊土地的面積等其他狀況一致，其總價相比有（）。3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是（）。A、估價時點不同B、交易日期不同C、估價目的不同D估價對象的狀況不同

4、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會（）

5、()是隨著時間的推移而減少。

A原始價值B帳面價值C市場價值D投資價值二．判斷題

1、房地產(chǎn)盡管同時有買賣價格和租賃價格，但此兩者沒有內(nèi)在關(guān)系。（）2、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件一致，則明智的購買者會選擇甲土地。

3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格依據(jù)了其評估價格，則說明該成交價格是公允合理的。（）

4、交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。（）5、理論價格并不是現(xiàn)實價格，評估價格才是現(xiàn)實價格。（）三．計算題

1、某期房尚有2.5年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為6000元/㎡，出租的年末凈收益為1000元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的4%，試計算該期房目前的價格。

2、某宗土地總面積4000㎡，容積率為2，對應(yīng)的土地單價為1200元/㎡，

2

現(xiàn)允許將容積率增加到3.5，樓面地價不變，試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。

市場比較法作業(yè)題

一、選擇題

1、市場法的理論依據(jù)是(B)

A、適合原理B、替代原理C、最高最正確使用原則D、均衡原理2、比準(zhǔn)價格是一種（D）

A、公允市價B、評估價格C、市場價格D、理論價格3、市場比較法中的交易狀況修正是對(B)價格本身是否正常的修正.

A、交易實例B、可比實例C、估價對象D、標(biāo)準(zhǔn)化實例4、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（D）調(diào)整。

A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實物狀況D、年限狀況5、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易狀況修正系數(shù)為（）。

A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

6、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。

A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

7、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0．98，則其依據(jù)為()。A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％8、以下（）狀況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。

A、賣方不了解行情B、政府協(xié)議出讓C、購買相鄰地產(chǎn)D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、可比實例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準(zhǔn)價格往往比實際正常價格（）

A、高B、低C、相等D、無法確定

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10、在一些城市中，距離重點中、小學(xué)近的區(qū)域內(nèi)的居住地價尋常比較高，其原因主要在于（）

A、繁華程度高B、集聚規(guī)模大C、交通條件D、公共配套設(shè)施狀況好11、市場比較法的間接比較法是以（）為基準(zhǔn)，把交易案例和待估宗地均與其逐項比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

A、標(biāo)準(zhǔn)宗地B、待估宗地C、類似宗地D、比較宗地

以下為多項選擇

13、在市場比較法中進行因素修正時，以下說法正確的有（）A、宗地的面積與土地利用效果無關(guān)B、宗地的形狀影響其利用效果

C、商業(yè)用地的利用效果一般與其臨街的深度呈遞減變化規(guī)律

D、對居住用地而言，位于商服繁華區(qū)域的地塊價格確定高于其他區(qū)域的地塊價格。14、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率D、使用年限E、周邊環(huán)境15、運用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合以下條件（）。

A、使用性質(zhì)一致B、地點相近C、價格一致D、交易日期與估價時點相近16、類似房地產(chǎn)是指在（）等方面，與估價對象房地產(chǎn)一致或類似。A、用途B、所處區(qū)域C、使用年限D(zhuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)17、關(guān)于市場比較法，以下說法正確的是（）A、具有較強的現(xiàn)實性和說服力B、以替代關(guān)系為基礎(chǔ)

C、計算較簡單，因此對估價人員的自身素質(zhì)要求較低

D、正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果確鑿性的關(guān)鍵。

二、計算題（嚴(yán)格按格式撰寫）

1、為評估某房地產(chǎn)價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：

成交價格（元/平方米）成交日期交易狀況

可比實例A38002023年10月1日-2%4

可比實例B41002023年5月1日+1.5%可比實例C39502023年6月1日0房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況權(quán)益狀況實物狀況+3%0-1%0+2%0-1%-1%+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價對象好，負(fù)數(shù)表示比估價對象劣。2023年6月1日至2023年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月價格上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2023年10月1日的正常價格。

2、為評估某房地產(chǎn)價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：

項目建筑面積成交價格成交日期交易狀況區(qū)域因素個別因素

可比實例A101.1平方米48.5萬人民幣2023.4.1-5%+2%-2%

可比實例B120.3平方米600美元/m22023.2.10%0%+2%

可比實例C968.8平方尺48.6萬人民幣2023.9.1+2%+2%+2%