地產(chǎn)全周期開(kāi)發(fā)無(wú)效成本最容易發(fā)生在這些地方

地產(chǎn)全周期開(kāi)發(fā)，無(wú)效成本最容易發(fā)生在這些地方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從始至終沒(méi)有一項(xiàng)工作不發(fā)生成本，并不是所有的成本都以金錢(qián)來(lái)衡量，有的成本以進(jìn)度來(lái)衡量，有的成本則體現(xiàn)在協(xié)調(diào)管理的時(shí)間損耗。各種各樣的成本，如果并沒(méi)有提高項(xiàng)目的收益，或者成本投放的產(chǎn)出比較小，都可以被認(rèn)為是無(wú)效成本。以設(shè)計(jì)管理之眼看地產(chǎn)無(wú)效成本，其發(fā)生的階段涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有流程，幾乎所有的設(shè)計(jì)管理工作都有可能發(fā)生無(wú)效成本：0011、土地拓展階段拿地階段，絕大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)讓設(shè)計(jì)院”免費(fèi)“給做強(qiáng)排方案，強(qiáng)排方案的指標(biāo)數(shù)據(jù)相對(duì)粗放，直接會(huì)影響拿地決策。對(duì)剛?cè)胄碌胤降拈_(kāi)發(fā)商而言，也會(huì)遇到當(dāng)?shù)卣摺徟鞒痰雀鞣N問(wèn)題，投資測(cè)算同樣會(huì)受影響。2、概念方案階段項(xiàng)目拿到之后，概念方案設(shè)計(jì)中同樣會(huì)遇到?jīng)Q策性風(fēng)險(xiǎn)。比如產(chǎn)品定位不清晰導(dǎo)致的后續(xù)去化困難，比如前期規(guī)劃條件解讀不準(zhǔn)確導(dǎo)致的返工，比如產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不合理導(dǎo)致的各種問(wèn)題等等。3、實(shí)施性方案階段實(shí)施性階段牽扯到當(dāng)?shù)卣块T(mén)的報(bào)批報(bào)建，政府角色導(dǎo)致和開(kāi)發(fā)商的決策向左，極其容易出現(xiàn)在總圖、立面、配套等設(shè)計(jì)上和概念方案不一致。這都會(huì)造成方案調(diào)整帶來(lái)的“無(wú)效時(shí)間”，也會(huì)照成方案階段的目標(biāo)成本超拿地測(cè)算的成本，影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的指標(biāo)。4、施工圖設(shè)計(jì)及施工階段報(bào)批報(bào)建完之后，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段（也有穿插進(jìn)行設(shè)計(jì)）。施工圖圖審會(huì)影響建安成本成本，主要是因?yàn)閳D審的尺度偏保守，造成成本的增加。也有很大部分原因在于方案到施工圖落地交圈不及時(shí)導(dǎo)致的返工時(shí)間浪費(fèi)及錯(cuò)漏空缺造成的成本浪費(fèi)。5、項(xiàng)目交付階段。項(xiàng)目交付，會(huì)有部分投訴帶來(lái)的管理成本風(fēng)險(xiǎn)。002拿地階段的無(wú)效成本拿地階段是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中極其重要的環(huán)節(jié)，直接決定了開(kāi)發(fā)商的拿地決策。拿地階段的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)比較隱性且時(shí)間緊任務(wù)重相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)排查比較困難。拿地階段的無(wú)效成本風(fēng)險(xiǎn)，主要有：①核心指標(biāo)控制不嚴(yán)格，方案強(qiáng)排粗狂，成本測(cè)算不準(zhǔn)確。比如容積率、建筑高度、建筑密度、綠化率、車(chē)庫(kù)面積指標(biāo)較為粗放。②政策\(yùn)規(guī)范解讀不清晰。比如當(dāng)?shù)剀?chē)位配比、配套要求、裝配式建筑政策要求、建筑退界、面積測(cè)算、代征代建條件。③場(chǎng)地條件調(diào)研不足。前期周邊踏勘及場(chǎng)地地質(zhì)條件的調(diào)研，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，尤其是不良地質(zhì)條件（泥石流、滑坡、地震斷裂帶）會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)成本產(chǎn)生重大變化，影響拿地決策?！景咐?】前期拿地調(diào)研不嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目周邊場(chǎng)地分布大量的公墓和陵園導(dǎo)致項(xiàng)目去化困難【案例2】案例來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)資源投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加?！景咐?】營(yíng)銷(xiāo)定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致方案反復(fù)修改（案例來(lái)源不詳）市場(chǎng)定位變化，建筑方案三次變化從2008年11月進(jìn)場(chǎng)施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對(duì)管樁進(jìn)行了調(diào)價(jià)。施工期間，管樁市場(chǎng)價(jià)格上漲30%-40%，導(dǎo)致樁基成本提高90萬(wàn)元，對(duì)樁基成本影響也很大。方案設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本方案設(shè)計(jì)階段主要無(wú)效成本發(fā)生在：①產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致定位后期修改。②產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。③項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營(yíng)要求。④規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差。⑤核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)，成本超標(biāo)，比如面積、容積率、單車(chē)位面積、可售面積、立面率、窗地比、體形系數(shù)、土方平衡、車(chē)庫(kù)層高等?！景咐?】案例來(lái)源于碧桂園-土方平衡某擬拓展山地項(xiàng)目占地1200畝，高差達(dá)100米。方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線(xiàn)內(nèi)坡度較小的區(qū)域，使項(xiàng)目的土方量盡量小。方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線(xiàn)內(nèi)用地和紅線(xiàn)外放坡，項(xiàng)目土方量較大?！景咐?】方案階段面積指標(biāo)考慮不足引發(fā)的調(diào)整?！景咐?】未考慮驗(yàn)收變化/規(guī)范變化引發(fā)的設(shè)計(jì)調(diào)整?！景咐?】前期定位不準(zhǔn)或其他原因造成立面變化施工圖設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本施工圖設(shè)計(jì)階段的主要無(wú)效成本：①施工圖指標(biāo)測(cè)算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異，損失核心指標(biāo)。②建筑設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：如配置標(biāo)準(zhǔn)、門(mén)窗幕墻設(shè)計(jì)、保溫設(shè)計(jì)、建筑做法、欄桿扶手做法、其他部品部件選擇、泛光照明設(shè)計(jì)。③結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：如結(jié)構(gòu)構(gòu)件布置、抗浮設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、荷載取值等。④機(jī)電設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：各機(jī)電專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)選型對(duì)項(xiàng)目成本起著至關(guān)重要的作用。合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)、末端點(diǎn)位數(shù)量和位置、設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團(tuán)控購(gòu)名錄、集團(tuán)戰(zhàn)略合作供應(yīng)商名錄選擇與項(xiàng)目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠(chǎng)家。各機(jī)電專(zhuān)業(yè)及專(zhuān)項(xiàng)做到設(shè)計(jì)單位與施工單位分開(kāi)，總成本將更加節(jié)省。⑤景觀/室內(nèi)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：景觀軟硬景比例、材料做法、裝飾造型等。⑥錯(cuò)漏空缺產(chǎn)生的無(wú)效成本?！景咐?】面積測(cè)算差異導(dǎo)致容積率損失（案例來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）①案例簡(jiǎn)述：設(shè)計(jì)單位計(jì)算癿面積不測(cè)繪單位計(jì)算的面積相差較大，導(dǎo)致容積率未做足（少800㎡），造成容積率損失。②案例簡(jiǎn)述：某法合項(xiàng)目悶頂面積丌應(yīng)全部計(jì)為計(jì)容面積，但設(shè)計(jì)院計(jì)算面積時(shí)按全面積計(jì)入，導(dǎo)致可售面積比劃報(bào)批計(jì)容面積少3000㎡，嚴(yán)重影響項(xiàng)目利潤(rùn)?！景咐?】業(yè)主投訴產(chǎn)生的管理成本增加（案例來(lái)源:濟(jì)南市12345投訴熱線(xiàn)）①投訴反映：住宅地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位尺寸偏小，或者地下車(chē)庫(kù)車(chē)位靠墻，或者