房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資的類型·房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資類型體系圖房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的工程進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該工程是否可行的綜合研究。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃概述〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃的主要作用工程定義是指對工程的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述工程的主要用途或綜合用途和目的。工程定位，那么根據(jù)市場和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程的規(guī)格和檔次。奠定工程決策根底理論目前，把房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策建立在工程可行性研究的分析評價根底上，其重要的決策依據(jù)是工程財務評價和國民經(jīng)濟評價的結(jié)論，然而這兩者評價的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和開展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場?！捕彻こ袒I劃的內(nèi)容和依據(jù)工程總體籌劃指在工程前期立項過程中所進行的全面籌劃。局部籌劃是對全面籌劃任務進行分解后的一個單項性或?qū)I(yè)性問題的籌劃。(資金進度質(zhì)量〕1、工程構(gòu)思籌劃〔1〕工程的定義〔2〕工程的定位〔3〕工程的系統(tǒng)構(gòu)成〔4〕其他2、工程實施籌劃〔1〕工程組織籌劃。法人制〔2〕工程融資籌劃。〔3〕工程目標籌劃。工程目標籌劃包括工程總目標(總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進度)體系設(shè)定和總目標按工程、參加主體、實施階段等進行分解的子目標體系設(shè)定?！?〕工程管理籌劃設(shè)計階段項目管理策劃施工階段項目管理策劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標控制策劃

施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃…

…項目管理策

劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃

設(shè)計目標控制策劃

施工招標與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃〔三〕工程籌劃的層次和程序決策領(lǐng)導層和工程實施基層中間管理層和技術(shù)管理層工程早期的籌劃工作是在許多經(jīng)驗性階段假設(shè)的根底上進行的，所做出的許多分析也是粗略的估計，工程的開展使原來的假設(shè)被證實或者被推翻，粗略的估計會逐漸趨于詳細和精確。早期工程籌劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。工程籌劃內(nèi)容的動態(tài)性既是籌劃工作的一條根本原那么，也是工程管理工作人員必須充分理解的一個特性。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策概述〔一〕工程投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策有明確的決策目標；有兩個以上可供選擇和比較的決策方案；有評價方案優(yōu)劣的標準；真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料。2、房地產(chǎn)投資策略房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的方案。3、房地產(chǎn)投資決策的根本要素決策者；

決策目標；決策變量〔決策者定〕；狀態(tài)變量〔不確定性〕。〔二〕房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標房地產(chǎn)投資決策的目的就是要到達投資所預定的目標。2、擬訂決策方案擬訂多個可行的備選方案。3、優(yōu)選決策方案選擇標準。實際運用。4、執(zhí)行決策方案第二節(jié)

房地產(chǎn)投資決策方法定性分析方法和定量分析方法兩大類。一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型?！惨弧辰?jīng)驗判斷法普遍應用于一般決策中，但缺乏嚴謹?shù)耐顿Y分析?！捕硠?chuàng)造工程法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力根底上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。關(guān)鍵是運用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認識、分析和解決問題。二、定量分析方法定量分析方法是指采用數(shù)量指標和數(shù)學模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。從而作出科學的決策?！惨弧炒_定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預期到達的結(jié)果。1、單純選優(yōu)法〔1〕絕對法效益或費用的絕對值大小①凈收益法總收入扣除總本錢的余額。由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的〔即資金價值可以忽略的〕房地產(chǎn)投資決策。②凈現(xiàn)值法③凈年值法〔2〕相對法①內(nèi)部收益率法②效益費用比法③凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指工程凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。2、模型選優(yōu)法[例3-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設(shè)該公司為實現(xiàn)科學決策，分別邀請房地產(chǎn)專家、市場調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導共9人組成決策群體，對三類房地產(chǎn)投資方案進行決策，投資700萬元左右表示“投資多〞，投資500萬元左右表示“投資中等〞，投資300萬元左右表示“投資少〞。[解]9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：〔二〕風險型決策法1、最大概率法在風險決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。1、期望值法最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果斷策目標極

小，那么最小的損益期望值為最優(yōu)方案。其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè) 為決定的行動方案；且為相應自然狀態(tài)的概率，；[例3-2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營期限為4年。大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小

面積開發(fā)需要投資3000萬元，根據(jù)市場預測，房屋需要量的概率及兩個方案損益值如表3-1所示。試問選用何種方案收益最

大？表不同房屋需求量概率年損益值需求量行動方案 損益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）2000-400小面積開發(fā)（A2）900600[解]在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值〔未考慮時間價值〕為：因此，最優(yōu)方案那么為以上計算說明應選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。3、決策樹法〔1〕決策點：用符號□表示?！?〕狀態(tài)點：用符號○表示?！?〕結(jié)果點：用符號△表示。〔4〕分枝：用符號—表示。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個擬建方案。方案1是進行大規(guī)模開發(fā)；方案2是先進行小規(guī)模開發(fā)。建設(shè)經(jīng)營期限均為6年。大規(guī)模開發(fā)需要投資15000萬元，小規(guī)模開發(fā)需要投資10000萬元。根據(jù)市場調(diào)研和預測，房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表3-2。需求量行動方案 損益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)5300-1000小規(guī)模開發(fā)30001000題中建設(shè)經(jīng)營期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查、預測，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場需求量較高，那么后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場需求量較低，那么后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量高0.7需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥18680○④需求量高0.9Δ5300需求量低0.1Δ-1000-4000○⑤需求量低1Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注意的是，假設(shè)按期望值法進行計算，大規(guī)模

開發(fā)的凈損益期望值為5460，算式為：[〔5300×0.7+〔-

1000〕×0.3〕×6-15000]，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值

為4400，算式為：[〔3000×0.7+1000×0.3〕×6-10000]，似乎可判斷應采取大規(guī)模開發(fā)。所以，對期限較長的投資工程，應充分考慮市場不同時期的需求問題，這是防止風險時必須考慮的因素。〔三〕不確定型決策1、樂觀法〔大中取大法〕[例3-4]某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)某一決策目標，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，四種自然狀態(tài)相應的損益值如表3-3所列。表3-3樂觀法/悲觀法決策表單位：萬元狀態(tài)自然狀態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁方案

損益值第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值3002、悲觀法〔小中取大法〕3、懊悔值法〔大中取小法〕將每個自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未到達理想的懊悔值。表3-4懊悔值法決策表單位：萬元狀態(tài)方案后悔值自然狀態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標400600500800最大后悔值中的最小值200第三節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點〔一〕線性盈虧平衡分析1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件〔1〕房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總本錢是房地產(chǎn)開發(fā)面積〔產(chǎn)品產(chǎn)量〕的線性函數(shù)。〔2〕房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；〔3〕房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定本錢和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；〔4〕同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應將其組合折算成一種產(chǎn)品；〔5〕計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2、固定本錢和可變本錢的劃分固定本錢可變本錢3、線性盈虧平衡分析的計算分析過程C/本錢0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)工程，該工程的固定本錢為5000萬元，單位可變本錢為1500元/㎡，工程建成后平均售價為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求工程盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。〔二〕非線性盈虧平衡分析A1A2區(qū)利盈虧損區(qū)C虧損區(qū)SCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0[補充例]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定本錢位28萬元，單位變動本錢為80萬元/件，產(chǎn)品銷售價格為260元/件，目前該公司年

產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場調(diào)查和預測可知，由于近幾年市場需求量較大，同時市場競爭又十分劇烈，故公司董事會決定擬采取降價擴銷措施，按

銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變本錢，試求：〔1〕該公司生產(chǎn)規(guī)?！伯a(chǎn)量〕在什么范圍內(nèi)可盈利？〔2〕最大盈利時的最正確產(chǎn)量是多少？解：〔1〕設(shè)最正確年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：銷售收入：S=〔P-Q×1%〕Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總本錢：C=CF+〔CV+Q×1%〕Q=280000+80Q+0.01Q2如能到達盈虧平衡，那么有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利?！?〕工程盈利函數(shù)為y〔考慮了S和C兩個變量〕，那么y〔Ｑ〕＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導數(shù)為零：-0.04Q+180=0Q=4500y〔Ｑ〕＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元〔最大〕二、敏感性分析〔一〕敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和預測反映工程投資效益的經(jīng)濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對工程經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)工程投資效益影響的程度?！捕趁舾行苑治龅姆椒ê筒襟E首先，找出那些最能反映工程投資的經(jīng)濟評價指標；其次，選取對經(jīng)濟評價指標有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動的因素作為敏感分析中的不確定性因素；第三，設(shè)定不確定性因素的變化范圍；最后，對工程經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素?！踩硢巫兞棵舾行苑治龊投嘧兞棵舾行苑治鰡巫兞?、相互獨立，一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變。多變量、兩個或兩個以上的變動因素同時發(fā)生變化。變動幅度一般取±10%。表3-5開發(fā)商利潤的變動〔敏感性〕分析〔%〕變動幅度變動因素（原始值）地價（200000美元）利率（15%）建造成本（200美元/平方米）租金（32.5美元/平方米）建筑面積（2000平方米）專業(yè)人員費用（12.5%）投資收益率（7%）租售代理費（15%）廣告宣傳費（5250美元）土地購置附加費（3.5）%原始值-10%原始值+10%+27.31-25.57+10.16-9.94+55.04-48.37-77.41+79.57-28.91+25.30+5.77-5.70+88.33-72.27+0.97-1.04+0.56-0.55+0.90-0.90租金、建造本錢共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析〔%〕租金（美元/㎡）建造成本（美元/㎡）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風險分析〔概率分析〕〔一〕關(guān)于風險的定義風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應?！捕筹L險的度量例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。假設(shè)這個事件的不確定資料如表3-9所示、其風險計算過程如表3-10所示，計算結(jié)果說明，這項投資的風險值為0.3051。表3-9高檔寫字樓的投資回報率預測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字樓投資的風險度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果風險度量值R=0.3051表3-11普通住宅的投資回報率預測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅投資的風險度量值測算狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果風險度量值R=0.049〔三〕房地產(chǎn)投資風險的特點和類型房地產(chǎn)投資風險度量值為0.0717左右，比債券〔0.0175〕、黃金〔0.0194〕、古董〔0.0437〕、外匯〔0.0708〕大，而比股票〔0.0736〕、期貨〔0.0750〕要小。城市規(guī)劃風險容積率變化風險建筑覆蓋率變化風險用途的相容性風險近鄰地區(qū)發(fā)展風險類似地區(qū)發(fā)展風險購買力風險住戶規(guī)模變化風險單元住宅面積變化風險建筑材料改變和更新的風險建筑施工技術(shù)和工藝革新風險設(shè)備故障、損壞或施工事故風險建筑生產(chǎn)力因素短缺風險信息風險國家風險國際政治風險貨幣匯率變化風險國際貨幣利率變化風險國際經(jīng)營風險地價風險融資風險國民經(jīng)濟狀況變動風險開發(fā)費用變化風險稅率變動風險房地產(chǎn)投資風險國際風險

國際投資環(huán)境風險自然風險火災風險風暴風險

洪水風險地震風險氣溫風險技術(shù)風險

建筑設(shè)計變動或計算失誤風險經(jīng)濟風險社會風險政治環(huán)境風險經(jīng)濟體制改革風險政策

產(chǎn)業(yè)政策風險風險

房地產(chǎn)制度變革風險金融政策變化風險環(huán)保政策變化風險法律風險區(qū)域發(fā)展風險公共干預風險住客干預風險治安風險市場供求風險財務風險

通貨膨脹風險利率變化風險資金變現(xiàn)風險圖3-7房地產(chǎn)投資風險分類圖第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究一、可行性研究概述〔一〕可行性研究的概念房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究是對擬開發(fā)的工程進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該工程是否可行的綜合研究。技術(shù)；效益(主要是經(jīng)濟效益)?！捕晨尚行匝芯康淖饔?、作為工程投資決策的依據(jù)但凡沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)工程，不能列入方案，不能批準設(shè)計任務書，不能進行設(shè)計。2、作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、住宅開發(fā)工程可行性研究階段〔一〕時機研究時機研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預測為根底，進行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最正確投資時機，提出工程。在我國工程建議一般采用工程建議書的形式。1、建設(shè)工程提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。3、建設(shè)條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設(shè)想。5、工程的進度安排。6、經(jīng)濟效益初步估計。估算精度一般在±30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時間約1-2個月?！捕吵醪娇尚行匝芯糠治鐾顿Y時機研究的結(jié)論；對一些中小型投資工程，或某些投資時機研究已獲得足夠資料的工程，往往就越過初步可行性研究階段，直接進入詳細可行性研究階段。初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資時機研究，可到達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時間為2個月左右?！踩吃敿毧尚行匝芯侩A段詳細可行性研究即通常所說的可行性研究，是工程投資可行性研究全過程中最重要的一個局部。該階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用小型工程約占總投資的1%～3%，大型工程約占0.2%～1%。所需時間為2～3個月?！菜摹彻こ痰脑u價和決策對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，必須就工程可行性研究報告進行評價論證。四、可行性研究的根本內(nèi)容一是工程的必要性；二是開發(fā)工程在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是工程的技術(shù)、經(jīng)濟分析。五、可行性研究報告的撰寫〔一〕可行性研究報告的根本構(gòu)成1、封面2、摘要字數(shù)以不超過1500字為宜。3、目錄4、正文通常包括的具體內(nèi)容有：工程總說明、工程概況、投資環(huán)境研究、市場研究、工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、工程評價根底數(shù)據(jù)的預測和選定、工程經(jīng)濟效益評價、風險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。5、附表6、附圖根據(jù)國家開展方案委員會第9號令〔2001年6月18日頒發(fā)〕，在工程工程可行性研究報告中還須增加有關(guān)招標的內(nèi)容?！捕晨尚行匝芯繄蟾嬲牡膶懽饕c1、工程總說明2、工程概況3、投資環(huán)境研究4、市場研究5、工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進度安排8、投資估算及資金籌措包括土地費用、前期工程費用〔含專業(yè)費用〕、

房屋開發(fā)費用、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、財務費用和不可預見費。9、工程評價根底數(shù)據(jù)的預測和選定10、工程經(jīng)濟效益評價現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金〔股本金〕兩個方面對反映工程經(jīng)濟效益的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析〔概率分析〕。12、可行性研究的結(jié)論較強的抗風險能力，工程是否可行。根據(jù)工程綜合評價，提出工程可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的工程，應指出存在的問題及改進建議。以上12點是可行性研究報告正文的內(nèi)容，其中市場研究、工程經(jīng)濟效益評價和風險分析是可行性研究報告中的重中之重的局部。〔三〕可行性研究報告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿。第五節(jié)房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容〔一〕宏觀因素研究要收集和研究的數(shù)據(jù)〔二〕市場狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究?！踩诚嚓P(guān)因素研究〔微觀〕四、房地產(chǎn)市場研究的根本方法〔一〕市場數(shù)據(jù)的收集〔二〕對原始數(shù)據(jù)的加工1、列表分析2、運用數(shù)理統(tǒng)計方法進行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種?！?〕一元線性回歸法比較平穩(wěn)第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟效益評價一、房地產(chǎn)開發(fā)工程財務數(shù)據(jù)估算總本錢[〔總投資或開發(fā)總本錢〕+銷售期本錢]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算?？偙惧X一般由開發(fā)總本錢和銷售期本錢所組成?？偙惧X可別離出固定本錢和變動本錢。〔一〕住宅開發(fā)工程總投資〔或開發(fā)總本錢〕估算房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資是由固定資產(chǎn)投資〔即工程造價〕和流動資金〔即流動資產(chǎn)投資，較少，略〕二局部構(gòu)成。2、固定資產(chǎn)投資估算〔1〕土地使用費〔2〕前期開發(fā)費〔3〕建筑安裝工程費〔4〕工程監(jiān)理費〔5〕配套設(shè)施費〔6〕建設(shè)單位管理費〔7〕工程保險費〔8〕工程承包管理費以上〔l〕~〔8〕項內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)工程工程費和工程建設(shè)其他費?！?〕預備費預備費是指投資估算時用以處理實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用，包括根本預備費和漲價預備費兩大局部。①根本預備費又稱為不可預見費，是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預料的工程費用。用公式表示為：根本預備費＝[(工程費+工程建設(shè)其他費)即〔1〕~〔8〕項]×根本預備費率②漲價預備費又稱為價差預備費，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程在建設(shè)期間由于價格等變化引起工程價格變化的預測預留費用。[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬元，按本工程進度方案，工程建設(shè)期為3年，3年的投資方案比例分別為40%、35%、25%，預測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價預備費。[解]第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=4000〔萬元〕第一年漲價預備費PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120〔萬元〕第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2＝10000×35%＝3500〔萬元〕第二年漲價預備費PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15〔萬元〕第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3＝10000×25%＝2500〔萬元〕第三年漲價預備費PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82〔萬元〕該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預備費：PF=120+213.15+231.82=564.97〔萬元〕〔10〕固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=〔工程費+工程建設(shè)其他費+預備費〕×投資方向調(diào)節(jié)稅稅率目前住宅開發(fā)工程投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%?！?1〕建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應計利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。解：第一年建設(shè)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔0+300÷2〕×6%=9〔萬元〕第二年建設(shè)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔300+9+600÷2〕×6%=36.54〔萬元〕第三年建設(shè)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔300+9+600+36.54+400÷2〕×6%=68.73〔萬元〕該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27〔萬元〕[例3-9]上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積12500平方米，有5幢小高層組成，總建筑面積35000平方米，其中，住宅建筑面積33500平方米，公建建筑面積1500平方米，容積率2.8，綠化率40%，居住總戶數(shù)310戶。該住宅小區(qū)根本預備費率為3%，開發(fā)期3年，預計年平均價格上漲為2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率0%。該工程的實施方案進行為：第一年完成工程全部投資的40%，第二年完成工程全部投資的30%，第三年完成工程全部投資的30%。該工程原有自有資金4000萬元，實行滾動開發(fā)后，預計第一年末預售額為1000萬元，第二年末住宅銷售后預計獲得2500萬元資金，第二年末預售額估計1500萬元，這些預售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，工程資金缺乏局部可向銀行貸款，貸款年利率為6%，工程中標價為4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預估為10000萬元。那么整個住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表3-23所示：項目內(nèi)容單方投資（元/㎡）投資額（萬元）1.土地使用費用1600.005600.002.前期開發(fā)費99.34347.712.1.可行性研究費1.144.002.2.勘察設(shè)計費(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程設(shè)計招標管理費0.572.002.4.工程施工招標管理費0.501.752.5.施工招投標代理費(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防費60.00210.002.7.執(zhí)照費(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.審照費0.501.753.建筑安裝工程費1250.004375.003.1.樁基礎(chǔ)工程費120.00420.003.2.土建工程費890.003115.003.3.水電設(shè)備及安裝費110.00385.003.4.電梯設(shè)備及安裝費130.00455.004.工程監(jiān)理費(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%計)5.配套設(shè)施費706.002471.005.1.小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費386.001351.005.1.1供電配套工程費145.00507.505.1.2供水管道工程費17.5061.255.1.3泵房建設(shè)費10.0035.005.1.4供水征詢費及排管貼費10.0035.005.1.5燃氣管道工程24.5085.755.1.6通訊工程費（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補貼費15.0052.505.1.8排污處理費10.0035.005.1.9綠化建設(shè)費40.00140.005.1.10保安設(shè)施費4.0014.005.1.11有線電視費4.5015.755.1.12智能化設(shè)施費50.00175.005.1.13小區(qū)總體及道路設(shè)施費40.00140.005.2住宅建設(shè)配套費320.001120.006.建設(shè)單位管理費(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保險費(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理費57.14200(1～8)工程費和工程建設(shè)其他費3822.6313379.219.預備費266.19931.689.1基本預備費(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599.2漲價預備費151.51530.30（1～9）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011.開發(fā)期貸款利息175.48614.17（1~11）合計為總投資估算值4264.3014925.06表3-23漲價預備費的計算:第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I1=13780.59×40%=5512.24〔萬元〕第一年漲價預備費：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[〔1+2%〕1-1]=110.24〔萬元〕第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2=13780.59×30%=4134.18〔萬元〕第二年漲價預備費：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[〔1+2%〕2-1]=167.02〔萬元〕第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3=13780.59×30%=4134.18〔萬元〕第三年漲價預備費：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[〔1+2%〕3-1]=253.04〔萬元〕該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預備費：PF=110.24+167.02+253.04=530.30〔萬元〕表3-23開發(fā)期貸款利息的計算：第一年固定資產(chǎn)投資額〔除利息外〕=14310.89×40%=5724.36〔萬元〕第一年貸款額=5724.36-4000=1724.36〔萬元〕第一年開發(fā)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔0+1724.36÷2〕×6%=51.73〔萬元〕第二年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27〔萬元〕第二年貸款額=4293.27-1000=3293.27〔萬元〕第二年開發(fā)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔1724.36+51.73+3293.27÷2〕×6%=205.36〔萬元〕第三年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27〔萬元〕第三年貸款額=4293.27-4000=293.27〔萬元〕第三年開發(fā)期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2〕×6%=325.28〔萬元〕開發(fā)期貸款利息=51.73+205.36+325.28=582.37〔萬元〕〔二〕住宅開發(fā)工程銷售期本錢估算住宅開發(fā)工程銷售期本錢包括銷售本錢和財務費用。銷售本錢又可稱為經(jīng)營本錢，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出〔不能與前面開發(fā)期利息支出重復計算〕和其他財務費用?！踩匙≌_發(fā)工程銷售收入估算住宅開發(fā)工程銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入?！菜摹匙≌_發(fā)工程銷售稅金及附加估算在住宅開發(fā)工程財務數(shù)據(jù)估算時，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加住宅開發(fā)工程在具體測算銷售稅金及附加時，一般按住宅開發(fā)工程銷售收入的5.565%計算?！铂F(xiàn)大多取5.55%〕〔五〕住宅開發(fā)工程利潤總額估算利潤總額=銷售收入-總本錢-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤=利潤總額-所得稅二、房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價〔二〕財務評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，工程在這樣的折現(xiàn)率下，到工程壽命終了時，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率說明了工程投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，工程投資就會面臨虧損。i2i10NPV1

FIRR折現(xiàn)率〔i〕凈現(xiàn)值〔NPV〕NPV2

2、財務凈現(xiàn)值3、動態(tài)投資回收期4、開發(fā)商本錢利潤率在計算工程總開發(fā)價值時，如果工程全部銷售，那么等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當工程用于出租時，為工程在整個持有期內(nèi)所有凈

經(jīng)營營收入的現(xiàn)值累計之和。工程的總開發(fā)本錢，一般包括土地費用、前期開發(fā)費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。5、本錢收益率開發(fā)商本錢收益率等于開發(fā)投資工程竣工后工程正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)本錢之比。出租時，計算本錢收益率顯得非常必要。6、投資利潤率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資工程財務評價指標計算例如[例3-10]某房產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓〔均為標準層〕，建造本錢為3500元/平方米，專業(yè)人員費用為建造本錢預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價12000元/平方米。工程開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價于開始時一次投入，建造本錢、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問工程總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商本錢利潤率分別是多少？[解]

1、工程總開發(fā)價值〔1〕工程總建筑面積：4000×5.5=22000〔平方米〕〔2〕標準層每層建筑面積：〔22000-4000×60%×4〕/10=1240〔平方米〕〔3〕工程總銷售收入：22000×12000=26400〔萬元〕〔4〕銷售稅費：26400×6.5%=1716〔萬元〕〔5〕工程總開發(fā)價值：26400-1716=24684〔萬元〕2．工程總開發(fā)本錢〔1〕土地本錢：5000萬元〔2〕建造本錢：22000×3500＝7700(萬元)〔3〕專業(yè)人員費用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用)：7700×8%＝616(萬元)〔4〕其他費用：460萬元〔5〕管理費：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬元)〔6〕財務費用①土地費用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬元)②建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用、管理費用利息：

(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(萬元)③融資費用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(萬元)④財務費用總計；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(萬元)〔7〕市場推廣及銷售代理費用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(萬元)〔8〕工程開發(fā)本錢總計：

5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(萬元)3、開發(fā)商利潤：24684-18802.02＝5881.98(萬元)4、開發(fā)商本錢利潤率：

(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%[例3-11]某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購置了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500平方米。開發(fā)商通過市場研究了解到當前該區(qū)中檔寫

字樓的年凈租金收人為450元／平方米。銀行同意提供的貸款利率為15%的根底利率上

浮2個百分點，融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的

建造本錢為1000元/平方米，專業(yè)人員費用為建造本錢的12.5%，行政性收費等其他費

用為60萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產(chǎn)投資的收益率為9.5%。工程開發(fā)期為18個月，建造期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過計算開發(fā)商本錢利潤率對該工程進行初步評價。[解]1、工程總開發(fā)價值〔1〕工程可出租建筑面積：4500×0.85＝3825(平方米)〔2〕工程每年凈租金收入：3825×450＝172.125(萬元)〔3〕工程總開發(fā)價值＝ =1789.63(萬元)2、工程總開發(fā)本錢〔1〕土地本錢：425萬元〔2〕建造本錢；4500×1000＝450(萬元)〔3〕專業(yè)人員費用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用)：450×12.5%＝56.25(萬元)〔4〕其他費用：60萬元〔5〕管理費：(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(萬元)〔6〕財務費用①土地費用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(萬元)②建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用、管理費用利息：

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(萬元)③融資費用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(萬元)④財務費用總計：120.56+51.74+17.23＝189.53(萬元)〔7〕市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43〔萬元〕〔8〕 工程開發(fā)本錢總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35〔萬元〕3、開發(fā)商利潤：1789.63-1241.35=548.28〔萬元〕4、開發(fā)商本錢利潤率為：548.28/1241.35×100%=44.17%[例3-13]某投資者以10000元／平方米的價格購置了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購置該寫字樓的過程中，又支付了相當于購置價格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購置投資和各種稅費均由投資者的自有資金(股本金)支付，相當于樓價70%的購置投資來自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元／平方米，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第四年開始出租率到達

95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運營本錢為毛租金收入的28%。如果購置投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項投資自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該工程的可行性。如果在48年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為1%，問公司投入該工程資本的實際收益率〔這時的內(nèi)部收益率為外表收益率〕是多少?[解]1、寫字樓購置總價：27000×10000＝27000(萬元)2、寫字樓購置過程中的稅費：27000×(4%+0.5%+0.5%+0.3%)＝1431(萬元)3、投資者投入的股本金：27000×30%+1431＝9531(萬元)4、抵押貸款金額：27000×70%＝18900(萬元)5、抵押貸款年還本付息額：A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5%/[1－(1+7.5%)-15]＝2141.13(萬元)6、寫字樓第一年的凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×(1－28%)＝2426.11(萬元)7、寫字樓第二年的凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×(1－28%)＝2799.36(萬元)8、寫字樓第三年的凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%