小產(chǎn)權(quán)房交易的法律規(guī)制

小產(chǎn)權(quán)房交易的法律規(guī)制

2007年8月5日，《新京報(bào)新聞》綜合編輯“今天的法律”專欄以《繪畫村的痛苦》為主題報(bào)道了一個(gè)例子。北京市通州區(qū)的宋村鎮(zhèn)小堡村原本是個(gè)名不見經(jīng)傳的小村莊,上個(gè)世紀(jì)90年代末,因地處京郊交通便利,而本身又僻靜優(yōu)雅,便有些高校繪畫專業(yè)的教師到這里買房,也就是購買“小產(chǎn)權(quán)”房。這種想法正好迎合了當(dāng)時(shí)部分農(nóng)民棄農(nóng)奔城的需要,雙方一拍即合。城里人多了,它因此而得名畫家莊,成為中國最大的,國內(nèi)外知名的畫家聚居地。王先生便是其中之一。然而,十年之后,也就是最近,原來賣房給王先生的村民突然提出兩人的交易是無效的民事行為,主張向他返還原來的購房款,請(qǐng)求他搬出去,王先生不能接受,售房人便提起了訴訟,一審法院支持了原告的訴訟請(qǐng)求。人們?cè)趺匆蚕氩幻靼?如果糾紛都這樣處理,畫家莊還會(huì)有這些畫家嗎?在國家高度重視私人利益和“小產(chǎn)權(quán)”房交易再度升溫的大背景下,這則案例引起人們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房問題新一輪的關(guān)注和焦慮。一、“小產(chǎn)權(quán)”房的概念及法律問題其實(shí)產(chǎn)權(quán)本無大小之分,只是由于我們的特殊國情形成了社會(huì)上一些約定俗成的說法。不同情況下“小產(chǎn)權(quán)”房有不同的解釋。第一種解釋,是從大產(chǎn)權(quán)中分離出來的產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)。按照這種解釋,開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)是大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)。第二種解釋,是二次轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金的房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)房,二次轉(zhuǎn)讓時(shí)不用補(bǔ)交土地出讓金的是大產(chǎn)權(quán)房。按照這種解釋,購買的經(jīng)濟(jì)適用房是“小產(chǎn)權(quán)”房,普通商品房是“大產(chǎn)權(quán)房”。第三種解釋,是指按照房屋權(quán)屬證明的發(fā)放機(jī)關(guān)來區(qū)分。由國家統(tǒng)一發(fā)放房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的,叫做“大產(chǎn)權(quán)房”或者“市證房”;由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村民委員會(huì)私自發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽(yù)村民證書”的房屋,被稱為“小產(chǎn)權(quán)”房或者“村證房”。本文所稱“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)H指第三種解釋。“小產(chǎn)權(quán)”房的銷售沒有法律依據(jù),購房人沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,國土房管局也不會(huì)為購房合同備案?？梢?“小產(chǎn)權(quán)”房就意味著“沒產(chǎn)權(quán)”房。“小產(chǎn)權(quán)”房的形成主要有三種途徑:一是村集體以“城中村”改造的名義獲得了超過村民實(shí)際家庭數(shù)額的宅基地指標(biāo),然后建造住宅出售;二是房地產(chǎn)開發(fā)商直接從村集體手中買取宅基地用地指標(biāo),建造住宅后出售;三是村民在自家的宅基地上建成二層或三層樓房,把自家用不完的房屋出售或棄農(nóng)進(jìn)城,把整座房子賣給城里人。以這三種方式進(jìn)行的“小產(chǎn)權(quán)”房交易都不具備合法有效的條件。(一)農(nóng)村集體所有的土地上不能設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)《中華人民共和國物權(quán)法》第5條明確規(guī)定物權(quán)法定原則,物權(quán)不同于債權(quán),不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)?！段餀?quán)法》把用益物權(quán)分為土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等五種類型。其中建設(shè)用地使用權(quán)的客體明確規(guī)定為國家所有的土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！被谖餀?quán)法定原則,農(nóng)民集體所有的土地一般不能用于非農(nóng)建設(shè)。而很多“小產(chǎn)權(quán)”房屬于建筑在集體土地上的商品房,本身便是違法建筑,購買這類“小產(chǎn)權(quán)”房,自然不能取得土地的使用權(quán)及房屋的產(chǎn)權(quán)。集體土地永遠(yuǎn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)未必符合利益最大化原則,怎么樣才能轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)?既然《物權(quán)法》第135條把建設(shè)用地使用權(quán)限定為國有土地,集體所有的土地若想具備建設(shè)用地的用途就首先要轉(zhuǎn)為國有土地。集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的唯一辦法是國家征收,《中華人民共和國憲法》第10條、《土地管理法》第2條和《物權(quán)法》第42條均明確規(guī)定,國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。之后由國家將土地出讓給開發(fā)商。根據(jù)《土地管理法》第55條的規(guī)定,國家以出讓方式為開發(fā)商設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房占用的土地是集體土地,未由國家征收,售房者也沒有向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi),因此售房者并不具有合法房屋交易的主體資格。(二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)《物權(quán)法》第152條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡?53條重申宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！r(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！睋?jù)此可知,宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體,使用權(quán)只限農(nóng)民自住,不能像國有土地那樣單獨(dú)流轉(zhuǎn)。當(dāng)然,法律體系自身也有矛盾,村民在土地上建造的房屋是私有財(cái)產(chǎn),從私權(quán)的角度來說,房屋的所有者對(duì)房屋有出售的完全自由。根據(jù)地隨房走的原則,私房所占據(jù)的宅基地就可以隨著村民出售房屋而流轉(zhuǎn)到其他主體手中。為了貫徹物權(quán)法定的原則,對(duì)于村民自有住房所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),特別是向非本集體成員流轉(zhuǎn)的情況,政府尚未給予普遍承認(rèn)。綜上所述,政府為了防止城里人到農(nóng)村炒房炒地皮,造成農(nóng)村耕地被撂荒,農(nóng)民居無所,對(duì)集體所有的土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了限制。因此,目前社會(huì)上所流行的三種形式的“小產(chǎn)權(quán)”房交易都違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的合同無效”的規(guī)定,“小產(chǎn)權(quán)”房交易合同是無效的合同。二、解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的傳統(tǒng)方案“小產(chǎn)權(quán)”房交易具有違法性。2007年6月,建設(shè)部也曾提醒廣大市民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋,并表示“小產(chǎn)權(quán)”房不受法律保護(hù)。然而人民法院和政府的打壓禁止并沒有讓此類交易止步。相反,“小產(chǎn)權(quán)”房交易正處在升溫狀態(tài)。部分原因在于“小產(chǎn)權(quán)”房暗合了經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流和國家政策的價(jià)值取向。大批從農(nóng)村涌入城鎮(zhèn)的打工族及城鎮(zhèn)的低收入家庭實(shí)際收入并不高而對(duì)住房的需求很強(qiáng)烈,商品房的價(jià)格又居高不下,國家?guī)状纬雠_(tái)調(diào)控措施均沒有得到預(yù)期效果,而“小產(chǎn)權(quán)”房房?jī)r(jià)普遍較低,又多采用小戶型,適合于打工族的消費(fèi)水平。城鎮(zhèn)大量低收入人群是社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造者,他們的需求不應(yīng)被忽視。同時(shí),由于“小產(chǎn)權(quán)”房沒有產(chǎn)權(quán)證書,不能進(jìn)行按揭貸款,購房人只能一次付清全部房款,正適合于國家防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)虛高的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。所以如果只是簡(jiǎn)單地對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房叫停并不能解決已經(jīng)存在的問題。繼續(xù)維持這種狀態(tài)又與法律規(guī)定不符。很多學(xué)者提出了自己的解決方案。第一種方案,通過補(bǔ)辦相應(yīng)手序?qū)ⅰ靶‘a(chǎn)權(quán)”房改為“大產(chǎn)權(quán)房”。由購房者向國家交納土地使用權(quán)出讓金,補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi),把“小產(chǎn)權(quán)”房的集體土地使用權(quán)變更為國有土地使用權(quán),消除違法性。國土資源部負(fù)責(zé)人提出過類似的意見:對(duì)于嚴(yán)重違背土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目已成規(guī)模的,須補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)。這種方案的弊端在于,一是國家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng),有“先斬后奏”的意味。二是相對(duì)于購房人而言,補(bǔ)交的稅費(fèi)金額較高,不易接受。第二種方案,允許農(nóng)村集體所有的土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。按照這個(gè)設(shè)想,實(shí)行國有土地和集體土地的平等保護(hù)。允許農(nóng)村集體土地所有權(quán)人自己轉(zhuǎn)讓、出讓集體土地,取消國家征收程序。既可以讓程序更簡(jiǎn)潔,又可以把國家征收再出讓的土地差價(jià)直接歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,更重要的是,還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化,打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。為什么農(nóng)民不可以出讓自己所有的土地,而必須由國家來征收呢?從改革開放的實(shí)踐來看,不少地方實(shí)際上已經(jīng)讓農(nóng)民的集體土地直接進(jìn)入到建設(shè)用地市場(chǎng)中。據(jù)報(bào)道,雖然法律仍然認(rèn)為屬于違法,但實(shí)際上,珠江三角洲集體所有的土地占所有建設(shè)用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日,以省政府令的形式發(fā)布了《廣東省建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題管理辦法》,規(guī)定自2005年10月1日起,廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng),并與國有土地同地、同價(jià)、同權(quán);因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這個(gè)方案徹底解決了“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性,但問題在于,農(nóng)村集體所有的土地是我國農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料和生活資料,對(duì)于它的所有權(quán)和使用權(quán)的管理涉及我國經(jīng)濟(jì)體制。集體土地的自由流轉(zhuǎn)能否在全國普遍實(shí)行還需要理論上進(jìn)一步論證、實(shí)踐中逐步積累經(jīng)驗(yàn),即使總體上可行,還需要一系列配套的改革。因此,農(nóng)村集體所有的土地全面流轉(zhuǎn)也不是短期內(nèi)就可以做到的。第三種方案,認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房交易無效,但判決售房人向購房人賠償交易無效所造成的損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條關(guān)于“合同無效或者被撤銷后有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”的規(guī)定,認(rèn)定交易無效時(shí)應(yīng)當(dāng)判決售房人向購房人賠償交易無效所造成的損害,也就是要求售房人不僅向購房人返還售房時(shí)購房人支付的房?jī)r(jià),還要支付做出無效判決時(shí)因房地產(chǎn)升值所造成的差價(jià)。這種方案的優(yōu)點(diǎn)在于,適當(dāng)?shù)乜紤]了購房人的利益。購房人雖然退還了房屋,但從經(jīng)濟(jì)利益方面看,不會(huì)遭受太大損失。它比較公平地處理了買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,有利于穩(wěn)定交易秩序。不足之處在于,售房人返還房地產(chǎn)差價(jià)的法理依據(jù)不足?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房交易中售房人有過錯(cuò),購房人也有一定過錯(cuò)。購房人明知“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性,而希望這種結(jié)果的發(fā)生,可以說其主觀態(tài)度是故意,也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,要求售房人賠償損失,可以說于理無據(jù)。三、訂立“小產(chǎn)權(quán)”房交易合同和轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房所有權(quán)二者的效力給予區(qū)別對(duì)待,最大限度保護(hù)私人利益早在古羅馬時(shí)代,人們已經(jīng)關(guān)注到私法領(lǐng)域違反強(qiáng)制性規(guī)定行為后果的復(fù)雜性了?；诠ㄅc私法的二元?jiǎng)澐?在私法領(lǐng)域以意思自治為原則,以服從國家強(qiáng)制規(guī)定為例外,在個(gè)別糾紛僅靠當(dāng)事人自治無法解決時(shí)才需要國家干預(yù),所以違反強(qiáng)制性規(guī)定行為的法律后果不能套用公法中“違法=無效”的模式。為了既做到回應(yīng)社會(huì)需要又沖淡公私法之間的緊張關(guān)系,縮短公私法之間的距離,化解其價(jià)值矛盾,確保并鞏固私法體系的獨(dú)立存在,使體系內(nèi)的概念、方法不致發(fā)生劇烈的變動(dòng),自羅馬法以降,私法領(lǐng)域一方面承認(rèn)國家強(qiáng)制力對(duì)私法的干預(yù),要求民事行為不得違反強(qiáng)制性規(guī)范;另一方面,違反強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為并非導(dǎo)致單一的法律后果,而是根據(jù)不同的情況予以區(qū)別對(duì)待,并且隨著時(shí)代的發(fā)展,法律后果不斷復(fù)雜化。羅馬法學(xué)者把行為的法律后果與刑事制裁區(qū)分開,根據(jù)制裁方式不同,將強(qiáng)制性規(guī)范劃分為四類:(1)完全法律(Lexperfecta),違反時(shí)行為無效;(2)次完全法律(Lexminusperfecta),違反時(shí)僅行為人受到刑事制裁,行為效力不受影響;(3)不完全法律(Leximperfecta),違反時(shí)不受任何制裁。(4)最完全法律(Lexplusquamperfecta),違反時(shí)行為無效且受刑事制裁。強(qiáng)制性規(guī)范的性質(zhì)依解釋而定。這種做法具有時(shí)代的先進(jìn)性卻略顯粗糙,其實(shí),違反強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為的法律后果不僅與該規(guī)定本身有關(guān),相同的規(guī)定在不同的場(chǎng)合也應(yīng)出現(xiàn)不同的后果。而且法律后果不僅應(yīng)與刑事制裁相分離,還應(yīng)有更復(fù)雜的現(xiàn)象。德國學(xué)者從認(rèn)定“民事行為違反強(qiáng)制性規(guī)定無效”(《德國民法典》第134條)這一規(guī)范的功能的角度思考這個(gè)問題。Westphal認(rèn)為,該規(guī)范不是單純的解釋規(guī)則,不能理解為除法律有相反規(guī)定之外違反強(qiáng)制規(guī)定的民事行為均無效;它也不是毫無意義的引致條款,而是對(duì)法官授權(quán)的概括條款。Westpal所倡導(dǎo)的“概括條款說”在大陸法系國家和地區(qū)得到廣泛共鳴。我國《民法通則》第58條第1款第5項(xiàng)與《合同法》第52條第5項(xiàng)便是類似于《德國民法典》第134條的規(guī)定,我們有必要借鑒大陸法系國家和地區(qū)普遍的司法經(jīng)驗(yàn),根據(jù)具體情況對(duì)違反強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為給予區(qū)別對(duì)待。而目前針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房交易的判決及前文所提及的解決方案均沒有擺脫“違法=無效”的枷鎖?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房交易可以理解為包含著兩個(gè)具有重要意義的民事行為,一個(gè)是訂立“小產(chǎn)權(quán)”房交易合同的行為;另一個(gè)是轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房所有權(quán)的行為。“小產(chǎn)權(quán)”房交易合同無效但既然已經(jīng)履行完畢,可以對(duì)其效力不予認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房所有權(quán)的行為亦屬無效,但只是向后的無效,不具有溯及力。即在判決購房人返還房產(chǎn)時(shí),售房人要向其支付糾紛發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)的時(shí)價(jià)。主要理由在于:(一)從公權(quán)力與私權(quán)利之間的關(guān)系來看,應(yīng)當(dāng)防止公權(quán)力的過剩介入既然在公法上,要求國家服從憲法的制約,那么在私法上亦應(yīng)如此。日本學(xué)者山本敬三借用公法上的研究成果提出,在公權(quán)力規(guī)制私權(quán)利過程中,國家也要受憲法制約,負(fù)擔(dān)三項(xiàng)義務(wù),即介入禁止,基本權(quán)保護(hù)義務(wù),基本權(quán)支援義務(wù)。所謂介入禁止,是指除非有充分的正當(dāng)化理由,國家不能侵害個(gè)人基本權(quán)。個(gè)人擁有要求不實(shí)施侵害的不作為性質(zhì)的防御權(quán)。如何判斷是否違反過剩介入禁止?一般基準(zhǔn)為比例原則。比例原則由三個(gè)原則構(gòu)成,即適合性原則、必要性原則和均衡性原則。均衡性原則要求保持目的與手段之間的均衡。在采取嚴(yán)厲制約手段時(shí),通過該手段欲達(dá)到的目的應(yīng)當(dāng)具有足以使該手段正當(dāng)化的重要性。應(yīng)當(dāng)從強(qiáng)制規(guī)定自身的基準(zhǔn)、社會(huì)情勢(shì)和社會(huì)意識(shí)基準(zhǔn)及時(shí)代要求等方面判斷強(qiáng)制性規(guī)定目的的重要性。“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性主要是由于物權(quán)法定原則,而物權(quán)法定原則自產(chǎn)生以來就因?yàn)槠浔Ｊ匦允艿街T多挑戰(zhàn)。任何一個(gè)物權(quán)總是要經(jīng)歷從不成熟到成熟,從不被法律所承認(rèn)到被法律所接受的發(fā)展過程,過于嚴(yán)格地執(zhí)行物權(quán)法定原則會(huì)遏制新物權(quán)的產(chǎn)生。時(shí)至今日,徹底地否定物權(quán)法定原則的條件尚不成熟,但予以適當(dāng)緩和也是必要的。日本學(xué)者試圖以習(xí)慣法“緩沖”物權(quán)法定原則的僵硬性,這些學(xué)說對(duì)日本司法實(shí)務(wù)產(chǎn)生了重要影響。我們可以借鑒這些經(jīng)驗(yàn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房交易顯然在社會(huì)上已經(jīng)成為一種通行的做法。據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年上半年,小產(chǎn)權(quán)房已占北京商品房交易量近20%,其他大中城市也有類似的比例,可以認(rèn)為這種交易已被社會(huì)習(xí)慣所接受。(二)應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會(huì)交易雙方的信義與衡平對(duì)于不畏懼公法制裁而實(shí)施違法行為者,否定行為的私法效力,有助于實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制性規(guī)定的目的,但也極大地?fù)p害了交易的安全和當(dāng)事人之間的信義與衡平。日本學(xué)者我妻榮認(rèn)為應(yīng)當(dāng)綜合強(qiáng)制性規(guī)定的旨趣、對(duì)違反行為的社會(huì)倫理的非難程度、對(duì)一般交易安全的影響、當(dāng)事人之間的信義與衡平等因素區(qū)別對(duì)待違反強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為的法律后果。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展,土地的價(jià)格越來越受到人們的重視,政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),土地出讓價(jià)格不斷飆升,商品房的價(jià)格更是水漲船高。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示,2007年7月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.5%,創(chuàng)下20個(gè)月來的新高。正是這種大背景催生了“小產(chǎn)權(quán)”房交易。雖然購買無產(chǎn)權(quán)證書的房屋在主觀上存在過錯(cuò),但判決購房人退出房屋已足以起到警示作用,如不要求售房人支付房地產(chǎn)升值的價(jià)金,會(huì)使購房人蒙受重大損失。從另一個(gè)角度講,售房人更沒有權(quán)利獲得房產(chǎn)升值所帶來的經(jīng)濟(jì)利益。一方面,售房人也是進(jìn)行非法交易的當(dāng)事人,而且主觀過錯(cuò)更重一些。另一方面,房地產(chǎn)升值所帶來的經(jīng)濟(jì)利益會(huì)激勵(lì)售房人把這些經(jīng)濟(jì)利益變?yōu)楝F(xiàn)金,即二次售房。保障當(dāng)事人之間的利益平衡是人民法院不可推卸的責(zé)任。誠如末弘嚴(yán)太郎教授批評(píng)日本大審法院早期判例時(shí)所指出的那樣:“判例僅從公益的立場(chǎng)出發(fā),決定私法行為的效力(無效),幾乎不考慮當(dāng)事人間的利益平衡問題。但私法審判的本來任務(wù)是公正地處理當(dāng)事人之間的利益關(guān)系”。(三)合同既然已經(jīng)履行完畢,不宜再判決無效日本學(xué)者川井健認(rèn)為違反強(qiáng)制性規(guī)定的行為效力應(yīng)當(dāng)與履行階段聯(lián)系起來,已經(jīng)履行完畢的合同絕對(duì)有效。強(qiáng)制性規(guī)定的目的在于禁壓防止,既然已經(jīng)履行完畢,該目的已不能