關(guān)于新建商品房預售資金監(jiān)管的幾點思考

關(guān)于新建商品房預售資金監(jiān)管的幾點思考

為了規(guī)范商品房租賃活動，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，一些城市根據(jù)自身具體情況對新房屋預算的資金進行了有益的研究和實踐，并形成了幾種監(jiān)督管理模式。所謂監(jiān)管模式重點要確定兩個問題,一是監(jiān)管主體即“誰來管”,二是監(jiān)管方式即“怎么管”。另外就是監(jiān)管可能產(chǎn)生的影響。筆者認為,以政府職能部門為監(jiān)管主體,以幢或多幢樓為監(jiān)管單位,保證預售款直接全額進入監(jiān)管賬戶,保證開發(fā)企業(yè)依法使用預售資金用于相關(guān)工程建設,直至購房人最終得到合格的產(chǎn)品方可解除監(jiān)管,是符合市場實際的監(jiān)管模式。一、積極監(jiān)管參看有關(guān)地區(qū)的監(jiān)管政策,可以看到,銀行、監(jiān)理公司、擔保公司在不同地區(qū)擔當了不同的監(jiān)管角色。但是,這些部門在擔當監(jiān)管主體的過程中均存在一定缺陷。以銀行監(jiān)管為例,按照規(guī)定,開發(fā)企業(yè)存款賬戶里的資金在自用時需要貸款銀行同意。事實上,通常商業(yè)銀行會以保證金賬戶的形式對預售資金的一定比例進行凍結(jié)用于還貸或提前還貸,而對于剩余的大部分預售資金流向卻無法監(jiān)控,這樣可以保證銀行的切身利益,或者換句話說是對儲戶負責而非對購房者負責。監(jiān)理單位擔當監(jiān)管主體的缺陷是由于監(jiān)理單位與開發(fā)企業(yè)委托監(jiān)理關(guān)系的存在可能導致監(jiān)理單位的監(jiān)管行為欠缺公正,另外,監(jiān)理企業(yè)注冊資本低,不具備突發(fā)事件的應對及賠償能力。擔保公司作為監(jiān)管主體則會因為擔保費用過高而增加開發(fā)企業(yè)成本,從而導致房價拉升,加重購房人負擔。筆者認為,作為監(jiān)管的主體必須具備以下條件:1.監(jiān)管網(wǎng)的構(gòu)成監(jiān)管工作需要基礎數(shù)據(jù)量較大,包括每套房屋的狀態(tài)、銷售價格、進款情況等基礎性數(shù)據(jù)。另外,監(jiān)管主體還要擁有強大的監(jiān)管網(wǎng)作為后盾。需要特別指出的是,這里所說的監(jiān)管網(wǎng)并不僅僅包含了單純的與房地產(chǎn)行政主管部門、與各商業(yè)銀行相連的計算機網(wǎng)絡系統(tǒng),而且包含了與之相關(guān)業(yè)務的無縫連接。只有具備這樣條件的監(jiān)管主體才有能力保證監(jiān)管工作的準確性、高效性。2.監(jiān)管專業(yè)人才一方面,商品房預售資金監(jiān)管涉及知識面廣,是一項綜合的社會公益性的工作。對于從事此項工作的工作人員來說就提出了更高的要求———建筑施工、工程預算、財務管理、房地產(chǎn)金融、風險控制等等一系列與監(jiān)管相關(guān)的各專業(yè)人才必須一應俱全。只有這樣,才可以承擔起預售資金監(jiān)管的重任。另一方面,監(jiān)管工作的主體要具備一定的抗風險能力和相應的賠償能力。預售資金監(jiān)管工作所承擔的風險較大,房地產(chǎn)開發(fā)項目少則上百萬,多則上億?？剂勘O(jiān)管主體的抗風險能力和賠償能力是衡量其是否合乎標準的一把標尺。預售資金監(jiān)管具有一定強制性,綜合考慮上述條件,具有公信力的政府相關(guān)行政主管部門作為監(jiān)管主體是當前實施商品房預售資金監(jiān)管的最佳選擇。二、監(jiān)督管理方法新建商品房預售資金監(jiān)管工作應從辦理商品房預售許可開始至完成初始登記終止,并從收、支及日常管理三方面進行:1.監(jiān)管專用賬戶考慮到監(jiān)管工作的根本目的,筆者認為監(jiān)管工作要從源頭把握,以監(jiān)管項目取得銷售許可證開始,辦理商品房預售許可證前開發(fā)企業(yè)應在商業(yè)銀行設立監(jiān)管專用賬戶,以有效保證在企業(yè)售房后預售資金的全額進賬?；诒O(jiān)管項目在辦理初始登記前應完成竣工備案和規(guī)劃驗收等手續(xù)的考慮,在完成初始登記時,監(jiān)管項目基本上已經(jīng)具備了入住的條件,購房者已經(jīng)可以得到一個合格的商品。因此,預售資金監(jiān)管應在完成監(jiān)管項目的初始登記后終止。2.多諾萬的收集和儲存(1)按林則徐-個人中心關(guān)系,把本樓的預售資金作為企業(yè)經(jīng)營機制的唯一途徑在已實施監(jiān)管的城市中,開立監(jiān)管賬戶主要有三種形式:一是按照項目開立監(jiān)管賬戶,二是按照規(guī)劃證開立,三是按照幢開立。筆者認為,應當采取按幢開立監(jiān)管賬戶,由政府職能部門對該賬戶的收存、支出等情況進行管理。首先,從購房者角度上講,按幢進行監(jiān)管可以最大程度上保護購房群眾的利益。保證項目順利完工、配套設施齊全的根本途徑和唯一途徑就是按幢開立監(jiān)管賬戶以保證專款專用即本幢樓的預售資金只能用到本幢樓的工程建設上。按幢開立監(jiān)管賬戶可以在最大程度上做到?？顚Ｓ谩Ｙ彿咳藢⒎靠钜簿褪穷A售資金交予開發(fā)企業(yè),但是此時開發(fā)企業(yè)并沒有一個合格完整的商品與之交換,所以,必須保證預售資金的?？顚Ｓ?。其次,從企業(yè)角度講,按幢開立監(jiān)管賬戶,可以在最大程度上盡早提取銷售利潤。按上文的思路,企業(yè)完成一幢樓的初始登記即可撤銷該樓的監(jiān)管,由于開發(fā)項目的各個樓宇之間特點、進度均有可能不同,具備初始登記條件的時點也不同,那么監(jiān)管單位越小,可能撤銷監(jiān)管提取監(jiān)管賬戶剩余資金的時間則越早;相反,如果開立的監(jiān)管賬戶過大,包含的樓宇過多,則會拉長監(jiān)管期,降低資金使用效率。因此,從盡早提取利潤進行再投資或再開發(fā)的角度講,以幢為最小監(jiān)管單位,也就是說以幢為單位開立監(jiān)管賬戶對企業(yè)是有利的。需要指出的是,如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品位置毗鄰且產(chǎn)品類型相似、進度同步(例如別墅群項目),從方便企業(yè)操作的角度講,應當允許企業(yè)按多幢開立監(jiān)管賬戶。這樣把握監(jiān)管的尺度,既能做到“管好”,又不會將企業(yè)“管死”。(2)通過收存預售款,保證國內(nèi)預售資金的及時留存在各地實施預售資金監(jiān)管以前,是由購房人將預售款(即房款)交由開發(fā)企業(yè),再由企業(yè)存入相應賬戶中以備支出使用。這種做法對于預售款是否能全額存入監(jiān)管賬戶沒有任何保障,其間很有可能被企業(yè)進行挪用。因此,收存預售款是監(jiān)管工作的根本和基礎,保證預售資金全額、及時地存入監(jiān)管賬戶是監(jiān)管工作的首要條件。筆者認為,一些城市在預售款收存方面的做法值得推廣:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后在網(wǎng)上簽訂和打印新建商品房買賣合同時,應當一并打印新建商品房預售資金繳款通知書,購房人持此將房款直接存入開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行開立的售資金監(jiān)管賬戶。商業(yè)銀行依據(jù)繳款通知書收取房款并向購房人出具繳款憑證。購房人憑銀行出具的繳款憑證,向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)票據(jù)。這樣,預售資金將不必經(jīng)由企業(yè),而是在最短時間內(nèi)由購房人直接將房款全額存入監(jiān)管賬戶,為下一步預售資金的支出打下堅實基礎、做好前提保障。(3)預售資金的審核在預售資金的支付用途上,筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于支付施工進度款,購買建筑材料、設備,支付設計、監(jiān)理等相關(guān)費用以及法定稅費,需要使用預售資金的,政府監(jiān)管部門應依據(jù)工程、費用合同及相關(guān)繳費證明進行審核,符合條件的,由政府監(jiān)管部門通知銀行將款項直接撥付給應收款方,以保障預售資金的專款專用。需要強調(diào)的是,在支付用途方面,應注意以下三點:一是,應當將管理營銷費用納入預售資金的可支付范圍,可作為施工款的附屬款項,以保障企業(yè)的正常運行。二是,商品房預售資金監(jiān)管工作旨在為百姓服務,保護購房人的合法權(quán)益,因此,應考慮免費監(jiān)管,不收取任何形式的服務費用。三是,基于對各商業(yè)銀行利益的考慮,應該在保障后續(xù)資金建設的條件下,允許開發(fā)企業(yè)使用預售資金償還在建工程抵押貸款。(4)日常監(jiān)督檢查在監(jiān)管過程中,對于那些違規(guī)操作的企業(yè),政府監(jiān)管部門應當采取一定措施進行日常的檢查監(jiān)督。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定使用預售資金、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管等行為,由政府相關(guān)主管部門對其依法進行處理。三、預售資金監(jiān)管中可能的一些問題當前,房地產(chǎn)市場許多游戲規(guī)則都是建立在商品房預售制度的基礎之上,因此,對預售制度特別是預售資金使用上的重大改革必定觸及一些方面的利益。預售資金監(jiān)管帶來的利益損失和收獲之間孰重孰輕是必須考慮的問題。有學者表示,實施預售資金監(jiān)管無疑是卡住了企業(yè)的“七寸”,有實力的企業(yè)必須重新考慮資金運作的方式,減緩擴張步伐,一些中小企業(yè)可能被迫退出市場。還有人認為:如果執(zhí)行嚴格的監(jiān)管,商品房供應量也會隨之驟減,加之預售資金周轉(zhuǎn)速度減緩,必然會增加開發(fā)成本,造成房價的拉升。針對這些問題,我們作如下分析。1.行業(yè)準入門檻可以肯定,預售資金監(jiān)管政策的確立無疑會提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進入門檻,但門檻的提高有利于企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。筆者認為,房地產(chǎn)業(yè)是直接關(guān)乎百姓安居、具有特殊重要性的行業(yè),其運行發(fā)展的影響遠超出本行業(yè)之外,因此,其行業(yè)準入門檻理應被提到相當?shù)母叨?。實施預售資金監(jiān)管會對企業(yè)的資金實力及運作能力提出更高的要求,在企業(yè)優(yōu)勝劣汰的過程中,將成為行業(yè)的推動力之一。2.預售資金監(jiān)管是穩(wěn)定和穩(wěn)定房地產(chǎn)的基本保障首先,房價的上漲,不是單方面單一原因造成的,其中一個重要原因正是監(jiān)管力度不夠?qū)е虏涣奸_發(fā)商鉆預售制度漏洞操控房價。預售制度允許開發(fā)企業(yè)能夠在商品房實物建成之前即將其出售,最先流入企業(yè)賬戶的預售款減輕了企業(yè)資金回籠的壓力,為實現(xiàn)獲利最大化,一些企業(yè)囤積房源、操控供給,是大肆炒作房價并將其逐步推高的方式之一。實施商品房預售資金監(jiān)管后,因為撤銷監(jiān)管的節(jié)點放在房屋初始登記之后,企業(yè)希望盡早回款則只能通過盡早撤銷監(jiān)管這一途徑,這利于促使企業(yè)減少囤積房源、加快售房速度,供給的增加會緩和供需矛盾,將對房價的上漲有一定的抑制作用。其次,從成本的角度上講,資金監(jiān)管政策一出,“圈地”速度必然減緩,投資的日趨理性會減輕土地一級市場價格非理性攀升,減輕了土地成本進一步增加的壓力。實施預售資金監(jiān)管后,開發(fā)企業(yè)將不可能再將預售款挪作他用,而必須用于工程相關(guān)建設。這樣,建設周期必然縮短,對于本項目而言,從資金的時間價值角度講,成本會降低。這些都對穩(wěn)定房價有一定作用。實施預售資金監(jiān)管還可以規(guī)范行業(yè)秩序,大大降低消費風險和金融風險,并在保障商品房預售活動中各方主體的合法利益上起到如下作用:第一,可以最大限度地保障購房群眾的利益。以政府確定的職能部門作為監(jiān)管主體,強化部門在監(jiān)管工作中的責任,對購房人繳納的預售資金使用進行有效監(jiān)控,促使開發(fā)企業(yè)將預售款積極用于本工程建設,可以在最大程度上防止開發(fā)企業(yè)盲目投資、抽逃資金、延期交房及“爛尾樓”的出現(xiàn),從根本上保障了預售資金的安全,有利于解除購房群眾的后顧之憂。第二,有專業(yè)人士指出,預售款在會計記賬上是一種負債,過度依賴負債進行開發(fā)式跟進的銀行貸款將面臨更大的風險,發(fā)生損失的可能性更大,損失率會更高。實施預售資金監(jiān)管,要在保障工程建設資金的基礎上優(yōu)先保障對在建工