史上最嚴(yán)格的調(diào)控的司法實(shí)踐關(guān)于調(diào)控政策背景下房地產(chǎn)糾紛案件法律適用問(wèn)題之探討以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為視角

史上最嚴(yán)格的調(diào)控的司法實(shí)踐關(guān)于調(diào)控政策背景下房地產(chǎn)糾紛案件法律適用問(wèn)題之探討以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為視角

自2010年以來(lái)，中央政府先后通過(guò)了一系列房地產(chǎn)監(jiān)管措施，從土地控制、金融和金融等方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管。這些新的房地產(chǎn)監(jiān)管措施被媒體稱(chēng)為“歷史上最困難的監(jiān)管措施”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)新政》）。為充分發(fā)揮人民法院權(quán)利保障和糾紛終結(jié)的審判職能作用,妥善化解房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的矛盾糾紛,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展,有必要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)糾紛案件審判工作中新情況、新問(wèn)題的調(diào)查研究,及時(shí)提出司法對(duì)策。一、產(chǎn)權(quán)保護(hù)中對(duì)合同直接投資、以新政為由,要求履行合同的糾紛主要有房產(chǎn)新政實(shí)施后,一批新型的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛隨之出現(xiàn)并涌入法院,其顯現(xiàn)出如下特點(diǎn):一是部分城市尤其是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市開(kāi)始出現(xiàn)購(gòu)房人要求退房的糾紛,這與新政前多是賣(mài)房人因房?jī)r(jià)上漲故意悔約形成鮮明對(duì)比;二是受房產(chǎn)新政影響的案件呈現(xiàn)區(qū)域性特點(diǎn)。地理位置優(yōu)越的地區(qū),房?jī)r(jià)抗跌能力較強(qiáng),買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)該類(lèi)房產(chǎn)比較有信心,退房糾紛鮮有發(fā)生,而在遠(yuǎn)離市中心或地處城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)域,房屋價(jià)格受新政影響較大,退房案件數(shù)量逐步攀升;三是新類(lèi)型案件,諸如以貸款不能、首付不足等各種理由要求解除合同的,頻頻出現(xiàn)。此外,還有外地戶(hù)籍的買(mǎi)房人與用人單位簽訂虛假勞動(dòng)合同、辦理社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明以購(gòu)買(mǎi)房屋,在房屋價(jià)格下跌后,又以自己不符合新政條件為由,要求解除合同的情形;四是群體性退房糾紛增多,社會(huì)敏感度高。對(duì)于房產(chǎn)新政后的新型房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛與以往的同類(lèi)案件相較,審理難度有所加大,其處理難點(diǎn)主要集中在以下三點(diǎn):第一,房產(chǎn)新政對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系影響的定性問(wèn)題。理論上,對(duì)于調(diào)控政策的定性存在多種學(xué)說(shuō),包括不可抗力、情勢(shì)變更、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。司法實(shí)踐對(duì)此的分歧也非常大,深圳法院曾在2007年、2010年兩次房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)整的形勢(shì)下,就能否因房貸政策變化解除合同、返還定金作出了相反的判決,北京法院對(duì)此曾有參照情勢(shì)變更原則處理的做法。第二,買(mǎi)房人以受房產(chǎn)新政影響為由,要求解除合同的案件中,既有買(mǎi)房人因?qū)ο嚓P(guān)政策不了解,在簽訂合同后,發(fā)現(xiàn)自己不能獲得預(yù)期的貸款額度或者不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的情形,也有為了規(guī)避房?jī)r(jià)下跌造成的損失,以新政影響為由拒絕履行合同的。兩類(lèi)案件雖然買(mǎi)房人要求解除合同的理由相同,但是究其原因還是有著本質(zhì)的不同,對(duì)于后一種情形,如果認(rèn)定買(mǎi)房人解除合同的理由不足,判決強(qiáng)制締約、履約,勢(shì)必會(huì)造成將來(lái)案件的執(zhí)行難,而如果判決解除合同,又難以彰顯法律的公正性,可能有損司法權(quán)威。第三,部分買(mǎi)房人為了規(guī)避房產(chǎn)新政,假借他人名義買(mǎi)房并辦理貸款、過(guò)戶(hù),在名義買(mǎi)房人與實(shí)際買(mǎi)房人因房屋權(quán)屬產(chǎn)生糾紛后,法院可以通過(guò)對(duì)證據(jù)的分析判斷,認(rèn)定實(shí)際買(mǎi)房人為權(quán)利人,但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定這種確權(quán)判決足以對(duì)抗名義買(mǎi)房人的權(quán)利登記,由此導(dǎo)致司法判決與國(guó)家政策相沖突,變相地支持了借名買(mǎi)房這種規(guī)避調(diào)控政策的行為。二、房地產(chǎn)新政后，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的法律適用(一)房屋買(mǎi)賣(mài)合同出現(xiàn)基礎(chǔ)不此輪房產(chǎn)新政影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的政策主要有5項(xiàng),即稅收、首付、利率、停貸及限購(gòu)。首先,稅收、信貸政策的調(diào)整是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的基本經(jīng)濟(jì)手段,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律之一,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在參與市場(chǎng)交易所必須考慮的因素,其正常變化引起的風(fēng)險(xiǎn),與市場(chǎng)供求、貨幣貶值升值一樣,屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)包含在當(dāng)事人簽訂合同的考慮之內(nèi)。稅收、差別化信貸政策的變化雖然改變了房地產(chǎn)交易的環(huán)境,但其并不屬于情勢(shì)變更的適用范圍。一是稅收、信貸政策的調(diào)整具有普遍性和常規(guī)性,不是不可預(yù)見(jiàn)的。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看,稅收、首付款比例及利率的調(diào)整向來(lái)是房地產(chǎn)調(diào)控政策首當(dāng)其沖所采用的手段之一,并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程。更何況我國(guó)房貸本身采用的就是浮動(dòng)利率,對(duì)房屋的貸款都是隨市場(chǎng)物價(jià)及其他因素進(jìn)行浮動(dòng)的,即便不存在政策的調(diào)整,利率本身也不是固定的,存在或漲或跌的可能。此外,購(gòu)買(mǎi)房屋對(duì)絕大多數(shù)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是涉及金額較大的、切乎自身重大利益的重大交易,在做出買(mǎi)房的決定前都會(huì)綜合考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn),尤其是被差別化對(duì)待的重點(diǎn)對(duì)象———二套房、三套房的購(gòu)房者,其具有一定的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和更強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)能力、應(yīng)對(duì)能力,稅收、信貸政策的調(diào)整對(duì)其來(lái)講,應(yīng)當(dāng)是可預(yù)見(jiàn)的。二是此次稅收、信貸政策變化的幅度尚未達(dá)到需要公權(quán)力進(jìn)行介入的程度,繼續(xù)履行合同亦不必然會(huì)導(dǎo)致顯失公平,故尚不具備適用情勢(shì)變更的條件,也沒(méi)有援引情事變更原則進(jìn)行救濟(jì)和衡平的必要?；谶@些政策變化要求變更或解除合同、并主張免除違約責(zé)任的,原則上不應(yīng)予以支持。其次,就限購(gòu)政策而言,此次限購(gòu)政策使很多一線(xiàn)城市本市家庭禁購(gòu)3套住房,對(duì)非城市戶(hù)口居民有條件允許購(gòu)買(mǎi)1套、禁購(gòu)2套住房,該規(guī)定使之前已經(jīng)簽訂的各類(lèi)期房、現(xiàn)房、二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生諸多問(wèn)題,這些問(wèn)題共同體現(xiàn)出如下特點(diǎn)。一是限購(gòu)政策是不可預(yù)見(jiàn)的,此次限購(gòu)政策的出臺(tái)比較突然,之前亦沒(méi)有先例,即使是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士也很難預(yù)測(cè),如果將限購(gòu)政策納入普通購(gòu)房者可預(yù)見(jiàn)的范圍,對(duì)普通購(gòu)房者過(guò)于苛刻,違反自然正義。二是限購(gòu)政策是通過(guò)國(guó)家政策、行政措施手段直接取消了購(gòu)房人買(mǎi)房的資格,打破了房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方的基礎(chǔ)地位,使得本來(lái)為法律政策所允許的行為成為了被禁止的行為,雙方合同的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了異常變化。三是限購(gòu)政策直接導(dǎo)致辦理過(guò)戶(hù)這一房屋買(mǎi)賣(mài)合同的核心內(nèi)容履行不能,使買(mǎi)房人的合同目的直接落空。四是限購(gòu)不是可歸因于雙方當(dāng)事人的事由。從一定程度上看,限購(gòu)于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方而言,可以說(shuō)是發(fā)生了情勢(shì)變更,但由于限購(gòu)最直接導(dǎo)致的是買(mǎi)房人合同目的落空,已無(wú)繼續(xù)履行合同之必要,而非繼續(xù)履行會(huì)給其帶來(lái)顯失之公平,因此其更符合英美法系中的“合同目的落空”的適用條件。但由于我國(guó)沿用的是大陸法系,現(xiàn)行的法律系統(tǒng)中并無(wú)“合同目的落空”的相關(guān)規(guī)定,因此,可以依據(jù)公平原則,以不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)作為案件處理的法律依據(jù)。對(duì)于限購(gòu)是否屬于不可抗力,本文持否定態(tài)度。因?yàn)橄拶?gòu)政策雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形,但客觀上未達(dá)到不能避免且不能克服的程度。被限購(gòu)的主體是三套房(本市居民)或二套房(非本市居民)的購(gòu)買(mǎi)者,其對(duì)合同是否能夠繼續(xù)履行有選擇權(quán),因?yàn)槠渫耆梢酝ㄟ^(guò)變賣(mài)已有房產(chǎn)、改變現(xiàn)有有房戶(hù)身份來(lái)避免或克服因限購(gòu)帶來(lái)的履行不能。雖然這種繼續(xù)履行是艱難的,會(huì)大大加重買(mǎi)房人的義務(wù),并可能會(huì)因?yàn)樵诤暧^調(diào)控壓制房?jī)r(jià)、公眾持幣觀望的形勢(shì)下倉(cāng)促出售已有房屋而遭受不應(yīng)有的利益損失,但履行不能與履行艱難還是必須進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分的,不能將履行不能做擴(kuò)大解釋,擴(kuò)大到包含履行艱難,否則當(dāng)事人會(huì)隨意主張不可抗力,導(dǎo)致不可抗力制度的濫用。(二)有關(guān)房屋購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售合同的具體法律適用1.合同的履行情況房產(chǎn)新政實(shí)施前訂立,尚在履行過(guò)程中的合同,房產(chǎn)新政的實(shí)施會(huì)對(duì)合同產(chǎn)生不同程度的影響,雙方當(dāng)事人原先訂立的合同可能會(huì)因此出現(xiàn)遲延履行、部分不能履行、完全不能履行等狀況。審理過(guò)程中,可以按照責(zé)任認(rèn)定、合同變更或解除以及損失費(fèi)用分擔(dān)三個(gè)層次分步驟進(jìn)行處理。(1)合同遲延履行的免責(zé)對(duì)于因受房產(chǎn)新政影響出現(xiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,當(dāng)事人主張依據(jù)的事實(shí)大多為房產(chǎn)新政導(dǎo)致合同履行障礙,具體個(gè)案中對(duì)是否可以適用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,免除不能依約履行的法律責(zé)任,以及確定免除責(zé)任的范圍,必須考慮以下因素。首先,合同履行障礙必須與調(diào)控政策存在因果關(guān)系。只有調(diào)控政策的出臺(tái)是糾紛產(chǎn)生的最近、唯一和關(guān)鍵的原因,且不存在阻斷因果關(guān)系的情況下,當(dāng)事人才可以據(jù)此主張免責(zé)。如房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,因首付提高影響買(mǎi)房人履約,首付提高應(yīng)當(dāng)是買(mǎi)房人履約障礙的關(guān)鍵原因、唯一原因,如果買(mǎi)房人有給付能力而只是資產(chǎn)在其他領(lǐng)域占用,如多有固定資產(chǎn)而少有流動(dòng)資產(chǎn),首付提高后只是短期無(wú)法足額籌措,則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有因果關(guān)系;但是如果房?jī)r(jià)總額較高,首付提高的數(shù)額巨大,則可以依據(jù)公平原則酌情予以免責(zé)。因賣(mài)房人無(wú)從知道買(mǎi)房人給付不能的原因,所以,依據(jù)“誰(shuí)主張,誰(shuí)舉證”的原則應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)房人在訴訟中對(duì)此予以舉證。其次,當(dāng)事人必須沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。只有純粹因調(diào)控政策造成的違約才能夠免責(zé)。對(duì)于調(diào)控政策與當(dāng)事人過(guò)失混合的情形,則應(yīng)當(dāng)先考察當(dāng)事人過(guò)失與調(diào)控政策對(duì)合同發(fā)生影響的先后,如果是在調(diào)控政策出臺(tái)之前,則應(yīng)當(dāng)考察是否存在因果關(guān)系,以確定當(dāng)事人是否可以主張免責(zé);如果是在調(diào)控政策之后,則應(yīng)對(duì)責(zé)任進(jìn)行區(qū)分認(rèn)定,查明當(dāng)事人可以因調(diào)控政策主張免責(zé)的部分,同時(shí)由當(dāng)事人承擔(dān)因自己過(guò)錯(cuò)造成責(zé)任擴(kuò)大的部分。因?yàn)楣皆瓌t的一個(gè)基本內(nèi)涵是不能因?yàn)樽约旱倪^(guò)錯(cuò)加大別人的負(fù)擔(dān)或減輕自己的責(zé)任。如因信貸政策變化導(dǎo)致履行遲延,當(dāng)事人在合理的期限內(nèi)亦未適當(dāng)履行,則法院應(yīng)當(dāng)先考察政策變更與遲延履行之間的因果關(guān)系,其次應(yīng)當(dāng)考察政策變更在整個(gè)遲延履行中作用的大小。合同法第117條規(guī)定“如果不可抗力發(fā)生在合同遲延履行期間,則不能以此主張免責(zé)”,同理,如果調(diào)控政策的出臺(tái)發(fā)生在當(dāng)事人遲延履行期間,則當(dāng)事人不能以情事變更或不可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由主張免責(zé)。最后,免責(zé)的范圍必須與調(diào)控政策的影響相對(duì)應(yīng)。調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致的全部債務(wù)的給付不能,應(yīng)當(dāng)就全部責(zé)任免責(zé);如果調(diào)控政策的發(fā)生僅是延遲了合同的履行,例如當(dāng)事人之間約定一定期限內(nèi)辦理完畢相關(guān)貸款手續(xù),現(xiàn)因信貸政策變更,買(mǎi)房人需要額外時(shí)間辦理該相關(guān)手續(xù),則行為人僅應(yīng)當(dāng)就該相應(yīng)的遲延免責(zé),不可拒絕賣(mài)房人繼續(xù)履行合同的要求。(2)銀行貸款其他支付方式的解除對(duì)合同的變更或解除必須有相當(dāng)充分的理由和充分的論證,或者有當(dāng)事人再協(xié)商的一致意思表示,必須是用盡其他所有救濟(jì)規(guī)則而最終別無(wú)它法的情形,否則,不能輕易為之。對(duì)于買(mǎi)房人因稅收政策改變?yōu)橛梢笞兏贤蚪獬贤?因?yàn)槎愂毡旧硎欠梢?guī)定的強(qiáng)制性義務(wù),且不影響合同雙方間的權(quán)利義務(wù),也屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)并承擔(dān)的合同風(fēng)險(xiǎn),因此對(duì)該類(lèi)請(qǐng)求不予支持。房產(chǎn)新政頒布前訂立的合同,對(duì)于其中并未明確約定以銀行貸款方式付款的,買(mǎi)受人以其因信貸政策影響而無(wú)法繼續(xù)履行為由,請(qǐng)求變更或解除合同的,由于缺乏因果關(guān)系而不應(yīng)得到支持。對(duì)于約定了貸款形式付款,同時(shí)又約定了在不能取得銀行貸款時(shí)采取其他可供選擇的付款方式,如現(xiàn)金補(bǔ)足條款的,買(mǎi)房人以受信貸政策影響要求解除合同的,不予支持。對(duì)于明確約定以銀行貸款方式付款而未約定其他可供選擇的付款方式的,買(mǎi)房人以受信貸政策調(diào)整不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致合同履行困難,要求解除的,應(yīng)以契約嚴(yán)守原則,由雙方當(dāng)事人履行再協(xié)商義務(wù),通過(guò)再協(xié)商予以變更合同,如由買(mǎi)受人根據(jù)自己情況向出賣(mài)人提出變更付款方式或延長(zhǎng)付款期間等方案。當(dāng)事人未履行再協(xié)商義務(wù),或自行協(xié)商達(dá)不成意思一致的,法院應(yīng)當(dāng)組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行再協(xié)商。經(jīng)再協(xié)商未達(dá)成一致的,而買(mǎi)房人有證據(jù)證明其確因信貸政策變化不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行,而請(qǐng)求解除合同的,可以適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條予以支持,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還買(mǎi)受人。出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理?yè)p失的,可酌情予以支持。如果因買(mǎi)受人不當(dāng)履行,造成履行期間發(fā)生宏觀調(diào)控,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延履行以及履行不能而解除合同的違約責(zé)任。買(mǎi)受人既未按約履行也未提出解約,經(jīng)出賣(mài)人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約,出賣(mài)人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同,并由買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任的,應(yīng)予以支持。對(duì)于名為受調(diào)控政策影響,或以房屋質(zhì)量、逾期辦證、面積差距、層高不符合約定、小區(qū)建設(shè)與宣傳不符以及甲醛超標(biāo)等理由借故解除合同,實(shí)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行觀望、房?jī)r(jià)降低等原因的,必須要嚴(yán)格審查是否符合法定或約定解除的條件,審查這些解除的理由是否足以導(dǎo)致買(mǎi)房人的合同目的落空。調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同,確實(shí)因?yàn)橄拶?gòu)、禁購(gòu)政策而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行的,如前所述,因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同目的落空,已無(wú)繼續(xù)履行之必要,因此,當(dāng)事人雙方均可要求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還給買(mǎi)受人。出賣(mài)人起訴或者反訴要求買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任的或者適用定金罰則的,人民法院不應(yīng)當(dāng)支持。(3)消費(fèi)性盤(pán)問(wèn)的分配房屋買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檎{(diào)控政策影響而解除后,對(duì)當(dāng)事人主張的有關(guān)預(yù)期利益損失,以及雙方為訂立合同及履行合同實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平以及可預(yù)見(jiàn)性原則,由當(dāng)事人雙方進(jìn)行合理分擔(dān)。在具體處理時(shí),應(yīng)當(dāng)區(qū)分買(mǎi)房人購(gòu)房目的(是屬于消費(fèi)性購(gòu)房還是投資投機(jī)性購(gòu)房),合理確定分擔(dān)比例。對(duì)于消費(fèi)性購(gòu)房,買(mǎi)房人分擔(dān)的數(shù)額,可以限定在損失額30%以?xún)?nèi);對(duì)于投資投機(jī)性購(gòu)房,買(mǎi)房人分擔(dān)的數(shù)額,可以限定在損失額70%以上,并可以參考雙方約定的定金、違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。2.規(guī)避政策簽訂合同不能履行的責(zé)任認(rèn)定對(duì)于房產(chǎn)新政實(shí)施后訂立的合同,問(wèn)題主要集中在規(guī)避政策簽訂合同的效力認(rèn)定和責(zé)任追究上。對(duì)于合同的效力,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制無(wú)效的認(rèn)定,只有確實(shí)違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定,才可以認(rèn)定合同無(wú)效。此次房產(chǎn)新政采取的均為政府通知、部門(mén)規(guī)定的形式,都屬于行政管理性規(guī)定,不是效力性禁止規(guī)定,因此不應(yīng)當(dāng)作為審查合同效力的依據(jù),不宜因?yàn)檫`反房產(chǎn)新政而直接認(rèn)定合同無(wú)效。對(duì)于規(guī)避政策簽訂合同不能履行的責(zé)任認(rèn)定,因買(mǎi)受人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況,導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無(wú)法繼續(xù)履行,出賣(mài)人有權(quán)請(qǐng)求依法變更或撤銷(xiāo)合同,并要求買(mǎi)受人承擔(dān)其因此所受損失;買(mǎi)受人有證據(jù)證明系受出賣(mài)人誤導(dǎo)而致訂立的合同違背調(diào)控政策而無(wú)法繼續(xù)履行,買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求依法變更或撤銷(xiāo)合同,并要求出賣(mài)人承擔(dān)其因此所受損失;雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道該合同違反調(diào)控政策的規(guī)定,一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的,因該合同不具備繼續(xù)履行條件,可不予支持;當(dāng)事人請(qǐng)求依法解除合同,并要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的,因當(dāng)事人雙方對(duì)于合同的解除都有過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)大小,適當(dāng)予以支持。(三)規(guī)范借名商品房合同的履行房產(chǎn)新政出臺(tái)后,有受新政限制的當(dāng)事人為規(guī)避新政,以他人名義與出賣(mài)人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書(shū),此種情形下,借名人與被借名人之間、被借名人與出賣(mài)人之間合同的效力依然不能被輕易否定。雖然這種形式似乎違背了房產(chǎn)新政的精神,使政策所限制的當(dāng)事人突破了限制而達(dá)到繼續(xù)買(mǎi)房的目的,但這種突破只是個(gè)體間的調(diào)整,并沒(méi)有使被允許買(mǎi)房人群的總量有所增加,也沒(méi)有使受限制人群的總量減少,新政的效果和目的并沒(méi)有因此而受到減損。借名買(mǎi)房實(shí)際上是不受限制的被借名人以喪失其相應(yīng)資格為代價(jià)為受政策限制的實(shí)際購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的目的,是被借名人對(duì)其相應(yīng)資格的自由處分,這種處分并沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,并未損害社會(huì)的公共利益,司法上沒(méi)有禁止的必要和依據(jù),故而,對(duì)借名買(mǎi)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但對(duì)實(shí)際購(gòu)房人要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行釋明,告知其不能基于債權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán),經(jīng)釋明仍不變更訴訟請(qǐng)求的,予以駁回。對(duì)于要求進(jìn)行過(guò)戶(hù),雙方未約定過(guò)戶(hù)期限的,應(yīng)當(dāng)以目前尚不具備過(guò)戶(hù)條件為由,駁回其訴求;雙方