土地投資開發(fā)項目可行性研究報告

PAGE4目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1項目名稱 31.2項目承辦單位 31.3項目建設(shè)地點 31.4項目開發(fā)內(nèi)容及標準 31.5項目一級開發(fā)投資估算與財務(wù)分析 31.6結(jié)論與建議 3第二章項目區(qū)位分析 32.1項目位置 32.2項目現(xiàn)狀分析 32.3出讓地塊分析 32.4項目用地規(guī)劃條件 32.5項目所在區(qū)域交通分析 32.6項目所在區(qū)域綠化環(huán)境分析 32.7項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 32.8項目所在區(qū)域規(guī)劃 32.9項目所在區(qū)域與周邊關(guān)系 3第三章SWOT態(tài)勢分析 33.1優(yōu)勢 33.2劣勢 33.3機會點 33.4威脅點 33.5分析結(jié)論 3第四章項目開發(fā)地點與開發(fā)條件 34.1項目開發(fā)區(qū)域概況 34.2現(xiàn)狀調(diào)查與分析 34.3開發(fā)條件 3第五章土地一級開發(fā)方案 35.1方案綜述 35.2開發(fā)方案 35.3征地、拆遷方案 35.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 35.5項目分期開發(fā)計劃 3第六章環(huán)境生態(tài)影響分析 36.1生態(tài)環(huán)境 36.2社會環(huán)境 36.3水環(huán)境 36.4聲環(huán)境 36.5空氣環(huán)境 36.6環(huán)境保護措施 3第七章節(jié)能節(jié)水措施 37.1節(jié)能 37.2節(jié)水 3第八章投資估算及資金籌措 38.1投資估算 38.2資金籌措 3第九章效益分析 39.1財務(wù)分析 39.2社會效益 39.3互適性分析 3第十章風險分析 310.1項目的風險分析 310.2防范和降低風險的措施 3第十一章結(jié)論與建議 311.1結(jié)論 311.2建議 3第十二章附錄 312.1附件 312.2附表 3

第一章總論1.1項目名稱××××土地收儲開發(fā)項目可行性研究報告（以下簡稱項目）1.2項目承辦單位××公司（項目責任主體）是經(jīng)××市人民政府批準，于2000年8月正式組建的國有獨資公司，注冊資本金100億元，是××市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主要平臺之一。公司商業(yè)銀行信用評級達到AAA。現(xiàn)已累計通過商業(yè)銀行貸款，國家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了××市機場改擴建征地拆遷、二環(huán)路、立交橋、繞城線等50多個省市重點工程項目的投融資及建設(shè)，為××市重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大貢獻。1.3項目建設(shè)地點位于××市的××區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：××××。研究范圍北臨××，南臨××。1.4項目開發(fā)內(nèi)容及標準項目區(qū)土地整理工作，因為現(xiàn)狀地形比較復雜，需要將地塊整理為可利用地。進行豎向工程整理，同時解決項目區(qū)交通、水、電等設(shè)施配套接入問題，注重地塊內(nèi)景觀和投資經(jīng)濟性等相關(guān)內(nèi)容。按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整工作，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達到土地交易要求。開發(fā)范圍的整理開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權(quán)屬調(diào)查土地開發(fā)范圍的整理土地征收及拆遷安置補償擬定實施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)項目一級開發(fā)的主要內(nèi)容開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施項目土地一級開發(fā)主要工程量表指標名稱單位指標備注市政道路m2241644.46新建9條次、支道路橋梁座15預應(yīng)力簡支梁橋場地整理m2571529.61河道整治m238631.2公共綠地m2263841.5項目一級開發(fā)投資估算與財務(wù)分析1、投資估算項目動態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲開發(fā)整理投資回報），各部分費用詳見下表。序號工程或費用名稱數(shù)值（萬元）第一部分建安工程費41489.61第二部分其他基本建設(shè)費用217640.57第三部分預備費20730.41第一、二、三部分費用合計-279860.59工程靜態(tài)投資-279860.59第四部分建設(shè)期銀行貸款利息21120.00工程動態(tài)投資-300980.59第五部分土地收儲開發(fā)整理投資回報41130.42工程總投資342111.012、資金籌措項目動態(tài)投資300980.59萬元,項目總投資342111.01萬元，企業(yè)自籌資金122111.01萬元，占項目總投資的35.69%。銀行貸款220000.00萬元，占項目總投資的64.31%。3、土地出讓收入測算項目土地經(jīng)整理后，可出讓經(jīng)營性用地1011.82畝，預計按440萬元/畝出讓，可得收益445200.80萬元。4、財務(wù)指標指標名稱單位指標土地開發(fā)總收入萬元445200.80土地開發(fā)凈利潤萬元39727.93全部投資回報率%30.64%資本金凈利潤率%32.53%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%10.08%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15955.40投資回收期（稅前）年4.48財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%8.16%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1158.40投資回收期（稅后）年4.545、盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入-變動成本）。項目盈虧平衡點：408.92萬元。1.6結(jié)論與建議項目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢劣勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，建議作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)進行規(guī)劃設(shè)計。

第二章項目區(qū)位分析2.1項目位置項目位于××市的××區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：××、××、××、××。研究范圍北臨××，南臨××。2.2項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)無房、地調(diào)資料，以下數(shù)據(jù)根據(jù)1:1000地形圖圖解量面積測算。1、地面房屋構(gòu)筑物項目開發(fā)涉及拆遷約后所村約950戶，拆遷面積約711988.55m2，每戶300m2范圍內(nèi)約284795.42m2，超300m2約427193.13m2。2、土地性質(zhì)扣除已出讓用地面積，已修道路面積，需新征地1550.85畝。2.3出讓地塊分析項目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，扣除已出讓地塊155.55畝，可出讓用地面積888.34畝，其中住宅用地846.24畝，商業(yè)用地144.9畝。用地性質(zhì)數(shù)量（畝）總用地面積2206綠地面積489.57道路面積494.14河道面積59.45中小學用地39.39已經(jīng)出讓用地155.55可出讓用地888.34其中：住宅用地846.24商業(yè)用地144.92.4項目用地規(guī)劃條件A6A9A8A7A6A9A8A7A1-A4地塊控高60米,建筑密度≤25，容積率≤2.8，綠地率≥38;A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容積率≤2.5，綠化率≥35;A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容積率≤1.6，綠化率≥32;A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容積率≤3.0，綠化率≥30.2.5項目所在區(qū)域交通分析1、現(xiàn)狀路網(wǎng)項目臨××、××、××主干道現(xiàn)已建成通車?！痢烈验_工建設(shè)，項目交通情況比較好。

2、項目區(qū)域規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)劃城市主干路××已開工建設(shè)，項目區(qū)域規(guī)劃次、支路路網(wǎng)線密度達5.5，未來交通優(yōu)勢明顯。3、公共交通情況項目建成后，全區(qū)公交車全覆蓋，方便出行。4、××市地鐵交通情況項目距離軌道1號線約800米，2號線1400米。2.6項目所在區(qū)域綠化環(huán)境分析1、××市域?qū)用骓椖刻幱凇痢潦幸?guī)劃××濕地區(qū)，臨××生態(tài)發(fā)展軸。環(huán)境優(yōu)越。2、項目所在區(qū)域項目所在綠化景觀布局“二軸二核心區(qū)”，二軸為××軸、生態(tài)軸。一處公共綠地核心區(qū)，一處水系濕地景觀區(qū)。2.7項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目靠近××市主城區(qū)商業(yè)聚集區(qū)南北向發(fā)展軸與東西向發(fā)展軸。距離附近成熟商業(yè)圈10-30分鐘車程。2.8項目所在區(qū)域規(guī)劃1、××市總體規(guī)劃布局（1）城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)延續(xù)在××市中心城區(qū)，緊鄰主城××，××市傳統(tǒng)中軸南向發(fā)展的末端，與××、××、××度假區(qū)緊密聯(lián)系。（2）延伸南北向的功能軸線強化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)領(lǐng)全城，有效的促進城南區(qū)域的發(fā)展，帶動舊城改造的進程。（3）加強東西向的景觀聯(lián)系主城區(qū)外圍的山體徑流，在中心的平原地區(qū)形成多條河道貫入××，同時以××為核心向周面輻射的生態(tài)綠化廊道結(jié)合城區(qū)內(nèi)部的開放空間向周邊群山輻射，形成交錯的山水生態(tài)景觀系統(tǒng)。2、項目所在區(qū)域分析-××市南市區(qū)（1）××市南市區(qū)規(guī)劃1）總體發(fā)展思路：把××市建設(shè)成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動性城市。2）南市區(qū)定位：南市區(qū)自然資源豐富，政府將南市區(qū)定位為旅游度假、體育休閑的新城。3）南市區(qū)發(fā)展：充分發(fā)揮城區(qū)的歷史文化與自然資源優(yōu)勢，同時大力發(fā)展與旅游觀光、休閑度假和會展產(chǎn)業(yè)相配套，以商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、金融業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。4）片區(qū)簡介：東市區(qū)：××市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，但目前開發(fā)相對其他片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置業(yè)首選。南市區(qū)：將結(jié)合××機場的搬遷，改造機場片區(qū)，與會展中心、××公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。西市區(qū)：隨著一些工廠的遷出，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢跟上南市區(qū)和北市區(qū)的步伐，成為××市的又一個置業(yè)熱點。北市區(qū)：北市區(qū)是××市的副中心，是行政辦公區(qū)、居民區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。中心區(qū)：××市商務(wù)、金融和文化中心。2.9項目所在區(qū)域與周邊關(guān)系1、項目附近生態(tài)環(huán)境本項目地塊所處位置在濕地公園與××區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項目具有得天獨厚的自然及人文景觀。2、項目所在區(qū)域部分土地一級市場分析××市2012年1月-10月上旬××市土地成交量為10829.94畝，南市區(qū)為6392.03畝，占整個××市成交量的59%。南市區(qū)供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。（1）××路片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務(wù)為主的綜合城市功能片區(qū)/××市金融聚集區(qū)公共交通條件：新增軌道7#、8#和導軌填充線LRV（2）××片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：××是以××省奧體中心、國際商務(wù)商業(yè)、文化會展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功能的城市新中心公共交通條件：軌道1#、6#。（3）××村片區(qū)位于××區(qū)（縣）新螺螄灣片區(qū)。緊鄰汽車客運站，與規(guī)劃中的繞城線相接。距離主城區(qū)約12公里，××新區(qū)5公里?？傆玫孛娣e：627.88畝?？偨ㄖ娣e：761394㎡（其中：地下183444㎡；地上577950㎡）容積率：2.18。公共交通條件：軌道1#3、項目所在區(qū)域二級市場簡介（1）項目周邊二級市場分布隨著××市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為××市開發(fā)熱點區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場趨于成熟。（2）個盤分析××××樓盤價格：總價約600萬起主力戶型：270-510平米項目地址：位于××市××區(qū)（縣）××路五甲塘濕地公園旁項目介紹：××××是2008年以10億拍下的××市目前為止唯一一塊純別墅居住用地。中航地產(chǎn)將投資7000萬元進行改造濕地公園、3000萬元將××路打造成××大道，斥資4億元打造××市首席“航母式”大板地下室以解決××板塊住宅地基不均勻沉降頑疾。××1號××1號項目位于××市現(xiàn)有城區(qū)和未來市政府所在地—××新城之間,××外海東北部,處于××濱湖旅游度假帶的心臟位置,占地1116畝。項目區(qū)位及生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越，容積率≤1.0，建筑密度≤30%，綠地率≥45%，建筑限高12米。用地毗鄰濕地公園，周邊有較豐富的水系資源，為打造一個濱水、生態(tài)濕地型的住宅社區(qū),本方案規(guī)劃了幾條南北和東西向的幾條水系，相互交錯，在水系的兩側(cè)留出了較寬的綠化用地，用來營造公共景觀。這樣，在整個小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連通的綠色生態(tài)走廊。（2）××周邊區(qū)域是整個××市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近××，西望××，區(qū)位優(yōu)勢突出，適宜開發(fā)高檔物業(yè)，作為××市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。

第三章SWOT態(tài)勢分析3.1優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項目地處南市區(qū)，近年來南市區(qū)土地供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。交通優(yōu)勢：項目附近已建成××路、××主干路，××路已開始動工修建。環(huán)境優(yōu)勢：本項目地塊所處位置在濕地公園與××區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項目具有得天獨厚的自然及人文景觀規(guī)模優(yōu)勢：地塊面積為2206畝，開發(fā)規(guī)模較大。政策環(huán)境優(yōu)勢：區(qū)委區(qū)政府非常重視城市建設(shè)，政府對本項目十分重視，并給予了多項政策支持，給本項目提供了良好的經(jīng)營環(huán)境，保證了本項目開展的順利性。資金與技術(shù)優(yōu)勢：項目由××市城投負責一級開發(fā)，該公司資金雄厚，已經(jīng)負責過多片土地的一級開發(fā)，具有很強的技術(shù)優(yōu)勢。3.2劣勢現(xiàn)片區(qū)居民經(jīng)濟收入較低，對拆遷的接受度比較弱，需要引導。項目規(guī)劃用地居住用地面積為846.24畝，商業(yè)用地144.90畝，商業(yè)用地面積較小，難以形成較大的商業(yè)環(huán)境。3.3機會點城市新規(guī)劃為本項目提供了增值空間，區(qū)政府對己做了全面的規(guī)劃，重點發(fā)展該地區(qū)，本項目起承舊啟新作用。城市化發(fā)展為本項目提供了有利的市場環(huán)境，區(qū)政府和人民，都迫切希望城市化發(fā)展，本項目的開發(fā)為城市化發(fā)展做出了貢獻，將創(chuàng)造“提高居民的生活水平與生活質(zhì)量”的社會價值。價格已經(jīng)比原先上了一個臺階：由于各項新政的出臺，附近各房地產(chǎn)商的介入，此區(qū)房產(chǎn)價格己由最高價不到4000元／平方米，升至最高價賣到8000元／平方米左右。意味著，消費者已形成對房產(chǎn)價格的接受觀念。3.4威脅點拆遷成本高，存在一定風險。由于新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村改造實施將比較緩慢，從而影響了本案的升值，直接影響銷售。3.5分析結(jié)論項目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢劣勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，適合作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)。第四章項目開發(fā)地點與開發(fā)條件4.1項目開發(fā)區(qū)域概況××市是××省省會，西南地區(qū)中心城市之一，國家歷史文化名城。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00萬，聚居著18個民族。歷史文化：經(jīng)濟發(fā)展：對外經(jīng)濟貿(mào)易：旅游資源：交通建設(shè)：發(fā)展目標：項目位于××市的××區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：××路、××河、××路、××路。研究范圍北臨××市機場，南臨××。土地一級開發(fā)項目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、倉儲、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜。4.2現(xiàn)狀調(diào)查與分析1、項目建設(shè)區(qū)域城中村情況（1）布局混亂，建設(shè)無序。城中村工廠、作坊、倉庫和居住交錯混雜，用地布局混亂，加之亂搭、亂建，破壞了村莊空間結(jié)構(gòu)的自然和諧，城市肌理混亂，空間結(jié)構(gòu)與城市整體結(jié)構(gòu)沖突，現(xiàn)狀建設(shè)缺乏秩序。（2）市政設(shè)施缺乏，環(huán)境質(zhì)量差?，F(xiàn)狀城中村開發(fā)強度大，公共活動空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時也影響了城市的形象。（3）社會問題、安全隱患多私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，城中村往往有突出的社會治安等問題。城中村的建設(shè)缺乏規(guī)劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災救護能力極度脆弱，房屋建設(shè)通常沒有考慮地質(zhì)條件、防震抗震等要求，安全隱患多。（4）經(jīng)濟驅(qū)動力不足城中村依靠“出租經(jīng)濟”，社會經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力弱。土地資源配置難以向高效益轉(zhuǎn)化，與城市經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。城中村整體表現(xiàn)出的問題影響了××市“四創(chuàng)”、“兩爭”的進程，因此，改善該片區(qū)的整體城市環(huán)境質(zhì)量顯得日益迫切和必要?！痢潦小痢羺^(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目將以居住區(qū)的模式對各村莊進行徹底的改造，結(jié)合用地功能置換，完善配套設(shè)施，改善城市環(huán)境。2、土地利用情況項目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、倉儲、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜，公共服務(wù)設(shè)施不完善，使得片區(qū)用地難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，不利于服務(wù)水平的提高和改善。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進行外遷，進行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要?，F(xiàn)狀用地開發(fā)的社會價值、經(jīng)濟價值、土地利用價值得不到體現(xiàn)，在一定程度上造成了土地資源的浪費。在項目前期調(diào)查中，應(yīng)開展存量建設(shè)用地普查、檢測和評價，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規(guī)劃引導、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲備力度并在年度供地計劃中優(yōu)先實施供應(yīng)做好準備，為政府積極盤活存量建設(shè)用地提供依據(jù)。3、交通環(huán)境（1）在規(guī)劃范圍內(nèi)，道路主要為支次道路，以及村道，道路密度較低，道路系統(tǒng)不完善，現(xiàn)狀道路路況一般。（2）為滿足發(fā)展需求，在該片區(qū)應(yīng)形成良好的城市道路微循環(huán)系統(tǒng)，片區(qū)內(nèi)支次道路的道路線型需要全面調(diào)整。通過分析可以看出，在項目土地整理用地規(guī)劃范圍內(nèi)，存在的交通問題主要是普遍缺乏與城市主次干道聯(lián)通的城市道路網(wǎng)，公交可達性不高，道路的占道情況時有發(fā)生，居民生活對道路功能有一定干擾，而且路網(wǎng)密度較低。因此，在項目土地范圍內(nèi)增加道路資源供給是必要的。項目將依托片區(qū)的綜合規(guī)劃，完善道路系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上改善該片區(qū)的整體交通面貌。4.3開發(fā)條件1、總體規(guī)劃的需求《××市城市總體規(guī)劃修編（2006-2016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，××市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個方向為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件好，與××市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯(lián)系與分割的關(guān)系，大規(guī)模開發(fā)與山水自然環(huán)境的和諧問題。為整體改善城市南部環(huán)境，提升城市形象，并最終符合于城市“四創(chuàng)”目標，××市委、市政府提出了項目土地整理的要求，通過該片區(qū)的改造，促進城市整體更新的建設(shè)步伐，為建設(shè)美麗春城形成積極的經(jīng)驗積累作用。2、交通條件項目土地西連官南大道，北連××路，南連××路，向東則有××路，昆玉高速，進出市區(qū)交通發(fā)達，與外界聯(lián)系非常方便。根據(jù)規(guī)劃中的路網(wǎng)，××路將橫穿地塊，這將為項目地區(qū)帶來新一輪的發(fā)展動力。但是區(qū)域內(nèi)部交通則差強人意，通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)道路多為低等級的城市支路，乃至于鄉(xiāng)道村道，而且區(qū)域內(nèi)沒有形成合理的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，缺乏與主次干道之間的聯(lián)系。而且路面等級過低，行車環(huán)境不舒適，現(xiàn)有的道路大部分需要通過升級改造才能更好的起到交流的作用，提高貨物，人流等的流通效率。3、土地利用通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目地塊主要為村民自建房屋用地，廠礦企業(yè)較少，市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，各項配套不完善，而且片區(qū)內(nèi)建筑比較散亂，很難進行統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，在自建房屋周圍則有大片的廢棄土地及農(nóng)田。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進行外遷，進行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對普吉片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要。同時由于該片區(qū)低密度建筑密度，只有少量為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，大部分為磚混、磚木和土木結(jié)構(gòu)，片區(qū)內(nèi)部還有大量的閑置用地，因此普吉片區(qū)土地的再次開發(fā)難度不會太大。

第五章土地一級開發(fā)方案5.1方案綜述1、定位思路《××市城市總體規(guī)劃修編（2006-2016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，××市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個方向為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件好，與××市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯(lián)系與分割的關(guān)系，大規(guī)模開發(fā)與山水自然環(huán)境的和諧問題。南部城區(qū)應(yīng)結(jié)合××機場的搬遷，改造機場片區(qū)，結(jié)合國貿(mào)中心、××公園和星耀體育城統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。××路中段應(yīng)強化區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施配套功能；服務(wù)周圍居住用地，并合理布局商業(yè)批發(fā)設(shè)施用地。用地西部地區(qū)以××國家級旅游度假區(qū)、××生態(tài)公園，大觀公園的建設(shè)為主，保護好湖光山色和景觀視廊，形成大型生態(tài)風景游覽區(qū)，民族文化展覽區(qū)和旅游度假休閑娛樂區(qū)。××界樁（1887.4米水位線）后退100米以內(nèi)區(qū)域及繞城以外、××以東、××鄉(xiāng)至××××路劃定為城市禁建區(qū)。在××北岸建設(shè)環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成××生態(tài)北岸保護區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類市場，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。2、項目定位結(jié)合項目地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢，項目定位必須突出以下特色：協(xié)調(diào)城市發(fā)展，完善城市功能；配合××市大型生態(tài)風景游覽區(qū)的建設(shè)，營造良好生態(tài)環(huán)境；考慮居民回遷，發(fā)展與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進居民就業(yè)，提升地區(qū)經(jīng)濟價值。通過以上分析確定地區(qū)發(fā)展定位為：依托資源和便捷的交通優(yōu)勢，依山傍水的自然環(huán)境，深厚的歷史文化底蘊，開發(fā)高檔住宅小區(qū)，合理布局商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施，配合××市大型生態(tài)風景游覽區(qū)的建設(shè)，將項目地區(qū)建成集工作、居住、休閑購物為一體的綠色生態(tài)片區(qū)。5.2開發(fā)方案××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目的開發(fā)方案主要包括以下內(nèi)容：1、按照批準的土地整理范圍，完成土地勘測定界、土地權(quán)屬調(diào)查等工作，根據(jù)地面建（構(gòu)）筑物的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)量；2、擬定土地征收和拆遷安置補償方案；3、擬定土地整理實施方案，實施方案主要包括：開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物情況、開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算、工作完成時限、實施方式等；4、區(qū)域內(nèi)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共綠地、城市市政公共設(shè)施、排水等。開發(fā)范圍的整理開發(fā)范圍的整理土地開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查土地征收及拆遷安置補償土地征收及拆遷安置補償擬定土地整理實施方案開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查土地整理項目的主要內(nèi)容擬定土地整理實施方案開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查土地整理項目的主要內(nèi)容工作完成時限、實施方式開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實施方式開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算河道治理河道治理城市道路建設(shè)場地豎向整理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)城市道路建設(shè)場地豎向整理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)城市市政公用設(shè)施城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施城市公共綠地建設(shè)5.3征地、拆遷方案項目開發(fā)用地2206畝，扣除已出讓用地面積，已修道路面積，需新征地1550.85畝，涉及拆遷的總戶數(shù)約950戶，拆遷面積約711988.55平方米。征地、拆遷補償按《××區(qū)（縣）××片區(qū)征地、拆遷補償方案》執(zhí)行（詳附件）。5.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1、場地豎向整理（1）場地豎向整理工程方案一般來說，根據(jù)建設(shè)具體工程項目的使用功能要求，結(jié)合場地的自然地形特點、平面功能布局與施工技術(shù)條件，在研究建、構(gòu)筑物及其他設(shè)施之間的高程關(guān)系的基礎(chǔ)上，處埋好充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位置。合理地組織場地地面排水、有利于地下管線的敷設(shè)，并解決好場地山外按規(guī)劃控制要求的高程銜接。這些對場地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標高）所作的設(shè)計與安排，通稱為場地豎向設(shè)計。豎向設(shè)計是場地設(shè)計中一個重要的有機組成部分，它與規(guī)劃設(shè)計、總平面布置密切聯(lián)系而不可分割。當?shù)赜蚍秶蟆⒃诘匦纹鸱^大的場地，功能分區(qū)、路網(wǎng)及其設(shè)施位置的總體布局安排上，除須滿足規(guī)劃設(shè)計要求的平面布局關(guān)系外，還受到豎向高程關(guān)系的影響。所以，在考慮規(guī)劃場地的地形利用和改造時，必須兼顧總體平面和豎向的使用功能要求，統(tǒng)一考慮和處理規(guī)劃設(shè)計與實施過程中的各種矛盾與問題，才能保證場地建設(shè)與使用的合理性、經(jīng)濟性。做好場地的豎向設(shè)計，對于降低工程成本、加快建設(shè)進度具有重要的意義。豎向設(shè)計的步驟：一般先作道路，后作場地。根據(jù)設(shè)計規(guī)范道路和排雨水坡度的規(guī)定，按照場地坡向道路與節(jié)省土石方要求，考慮建筑室外場地處于較高地形為前提。也就是說，從確定主要道路中線交點、折點、起伏變化點的標高開始，計算出道路分段長度與坡度，使道路成為一個高低不同各點相連的立體網(wǎng)。這個立體網(wǎng)控制著整個地形，一切工程標高都與它發(fā)生關(guān)系，受它的影響和制約。在場地地形處理標高過程中，可以反過來再調(diào)整道路的標高。一般來講與道路相鄰的場地標高要高，而建筑室外標高更高，建筑室內(nèi)標高為最高。這樣由道路至地形，再由地形至道路，經(jīng)過幾次反復調(diào)整，并結(jié)合不同方案土石方計算結(jié)果，進行分析比較，最后確定合理的方案。具體來說，分為如下五個階段：1）進行場地地面豎向布置選擇場地豎向布置方式，確定按平坡式、臺階式還是混合式人工地合理確定各部分的標高，力求減少土方量，并滿足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使場地內(nèi)外能夠相互銜接。并滿足場地自然排水要求坡度。2）確定建、構(gòu)筑物的高程確定建、構(gòu)筑物與露天臺、場、倉庫的室內(nèi)標高，一般是場地的最高點、室外四角標高要低，有關(guān)道路、鐵路、排水溝（渠）等的控制點標高，一般是場地更低地段。按場地條件，不能擋水存水，溝渠還要流水通暢。3）擬定場地排水方案擬定場地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場地積水和水淹。一般場地順序為建筑室外四角向場地外緣排水，場地沿著道路坡度排出。場地最低點應(yīng)高于洪水水位0.5米。4）安排場地的土方工程擬定場地土方平整方案，計算并確定填挖土方工程量，選定棄土和取土的地點。5）設(shè)計有關(guān)構(gòu)筑物確定場地內(nèi)由于挖方、填方等而必須建造的工程構(gòu)筑物，即護坡、擋土墻以及排水構(gòu)筑物如散水坡、排水溝等，進行有關(guān)構(gòu)筑物的具體設(shè)計?？傊?，通過合理地選擇、確定建設(shè)用地的地面形式和場地排水方案，在滿足平面布局要求的同時，確定建設(shè)場地上各部分的高程標高關(guān)系等，使之適應(yīng)使用功能要要求，達到工程量少、投資省、建設(shè)速度快、綜合效益佳。（2）主要工程量項目整理范圍為：674557.90平方米的土地。2、城市道路城市道路設(shè)計堅持一下原則：（1）以《××市城市總體規(guī)劃修編（2006-2016）》作為指導，以相關(guān)批復和會議文件為依據(jù)，進行區(qū)域內(nèi)的道路研究；（2）注重道路交通設(shè)計理念的研究與應(yīng)用，綜合分析建設(shè)區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境，工程方案應(yīng)滿足交通發(fā)展的近遠期要求，結(jié)合遠期的交通需求，做到方案功能適用、技術(shù)可行，以取得較佳的投資效益；（3）緊緊圍繞“以人為本”的設(shè)計理念，構(gòu)造合理的交通系統(tǒng)，處理好機動車、非機動車、行人的相互關(guān)系，適應(yīng)建設(shè)的需求，在盡量與規(guī)劃緊密結(jié)合的前提下，對周圍生態(tài)環(huán)境進行保護，結(jié)合道路全線綠化的美化設(shè)計，形成一個以自然生態(tài)景觀與沿線建筑相輝映的主干道；（4）堅持科學態(tài)度，積極采用新技術(shù)、新工法、新材料，使工程建設(shè)既經(jīng)濟合理，同時安全可靠。（5）范圍內(nèi)市政道路工程匯總市政道路匯總表序號路名方向紅線寬（m)長度（m)備注1新××區(qū)（縣）××號路南北向5063321號路南北向3068432號路南北向2570743號路南北向3054654號路南北向2563665號路東西向2589576號路東西向30875范圍內(nèi)半幅87號路南北向50323范圍內(nèi)半幅9小計--529910新××路南北向68872上級統(tǒng)籌修建11××東西向601462已建12小計--233413總計--7633

3、城市公共綠地（1）綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃綠地較均勻地分布規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由公園、街頭綠地、防護綠地組成。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護綠地。規(guī)劃區(qū)內(nèi)結(jié)合綠地、水體形成組團內(nèi)部綠化廊道，并結(jié)合公園形成景觀核，以線性綠化為主。（2）景觀系統(tǒng)規(guī)劃的原則1）強化片區(qū)的空間特色；2）刻畫開放空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色；3）結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)掘主題創(chuàng)意，引入城市文化，促使本區(qū)城市品質(zhì)的形成。（3）公共綠地設(shè)計原則1）生態(tài)性原則—強調(diào)原生態(tài)、原野化和本土化，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念，凸現(xiàn)森林、濕地的野趣和自然風貌，為城市營造一個綠色透氣囊。2）景觀性原則—充分利用基地地理位置的特殊性，維護和強化城市發(fā)展格局的主體地位和公共空間的連續(xù)性。3）文化性原則—展示地方文化與交流地方特色，強調(diào)以人為本，生態(tài)為根，文化為源，自然為脈。4）經(jīng)濟性原則—突出城市生態(tài)公園的經(jīng)濟性，通過生態(tài)的自身效益達到投入和維護的整體平衡。（4）道路景觀設(shè)計原則1）可持續(xù)發(fā)展原則道路景觀設(shè)計應(yīng)堅持與現(xiàn)有自然資源、環(huán)境要素協(xié)調(diào)，以發(fā)展的眼光考慮設(shè)計內(nèi)容，在道路景觀建設(shè)時協(xié)調(diào)保護與開發(fā)、景觀與生態(tài)、投入與產(chǎn)出、建設(shè)與經(jīng)營養(yǎng)護的多重關(guān)系，注重道路景觀與沿線各功能地塊總體景觀的統(tǒng)一建設(shè)，使城市道路景觀的建設(shè)對環(huán)境產(chǎn)生積極、正面的影響，確保道路景觀的可持續(xù)發(fā)展。2）保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設(shè)計要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。3）連續(xù)性原則視覺空間上的連續(xù)性。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風格、色彩及道路環(huán)境設(shè)施等的延續(xù)設(shè)計來實現(xiàn)。（4）主要工程量據(jù)規(guī)劃圖面量取，項目范圍內(nèi)公共綠地為320474.94平方米。4、城市市政公共設(shè)施城市公共空間是為城市公共生活服務(wù)的、開放的、共享的空間。（1）城市公共空間的核心內(nèi)容。城市公共空間包括綠地、廣場、庭院、道路、濱水公共空間、建筑物外部空間這些為市民的公共生活和休閑娛樂提供場所的共享空間。這些核心公共空間可按居住型、工作型、交通型、游憩型公共空間類型進行控制。1)居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂場、老年活動中心、綠地。2)工作型公共空間包括綠地、市民中心廣場、商務(wù)中心廣場。3)游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、娛樂商業(yè)街、商業(yè)廣場、娛樂中心。4)交通型公共空間包括天橋地道、道路節(jié)點、交通環(huán)島、街心花園、通行性空間、商業(yè)步行街、林蔭道、湖濱路。（2）開發(fā)模式合理布局片區(qū)功能空間，構(gòu)建適合片區(qū)的公共空間模式，形成以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化業(yè)和科研為核心的綜合型公共空間，對于發(fā)展城市文化休閑經(jīng)濟，構(gòu)建文化休閑城市，刺激消費、擴大就業(yè)、拉動經(jīng)濟發(fā)展有著積極的作用。綜上所述，通過對各種開發(fā)模式的分析，××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目將考慮實際情況，合理利用上述建設(shè)模式，使片區(qū)形成合理的土地強度利用，促使土地向高收益類型轉(zhuǎn)變，帶動地區(qū)經(jīng)濟活力及片區(qū)建設(shè)、服務(wù)水平的提高。5、河道綜合整治工程綜合整治方案內(nèi)容主要包括：生態(tài)河道工程、河道清淤工程、附屬景觀綠化工程（人行及車行交通橋由交通部分統(tǒng)一考慮）。具體工作內(nèi)容包括：（1）河道整治平面布置：根據(jù)××市確定的河道防洪標準，通過水文分析計算，確定各河道洪峰流量和水位線，結(jié)合河流、水系規(guī)劃，對河道寬度、平面位置進行布置。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護坡寬度等盡量做到收放有致，不必強求平行等寬，使整治后的河涌能成為一條更自然、生態(tài)的水道。（2）堤岸斷面選型：人工整治河堤斷面可分為復式、梯形、矩形、雙層和混合型斷面等形式。本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對于河道功能的要求是在安全的前提下應(yīng)該具有景觀功能，護岸及周圍景觀的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。但是由于本次整治河段集中在未來人口集居的地方，屬于城市密集區(qū)，受城市建設(shè)用地的限制，河道兩岸的可利用空間不能太大，從節(jié)約建設(shè)用地面積角度出發(fā)，河堤治理應(yīng)該采用梯形斷面、矩形斷面和復式斷面等三種基本形式?，F(xiàn)對這三種基本形式之間還應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)狀兩岸建設(shè)的情況和可拆遷范圍進行適應(yīng)性的比較與選擇，確定具體方式。（3）主要工程量涉及范圍內(nèi)河道平均10m寬溝渠4km.5.5項目分期開發(fā)計劃項目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，將劃分為四期開發(fā)建設(shè)。具體分區(qū)如下：

第六章環(huán)境生態(tài)影響分析本建設(shè)項目在施工期間會對當?shù)氐沫h(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工期對環(huán)境的影響主要來自施工廢氣、施工廢水、施工固體廢物、施工噪聲以及低頻振動、夜間照明等，施工期結(jié)束后，上述影響即可消除。項目對環(huán)境的影響主要包括以下幾個方面：6.1生態(tài)環(huán)境由于項目永久占地和臨時施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。項目的建設(shè)將使區(qū)域內(nèi)植被的生態(tài)價值降低，引發(fā)新的水土流失，對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和水土保持造成一定程度的負面影響。6.2社會環(huán)境本項目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動區(qū)域資源開發(fā)利用，促進區(qū)域教育和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。項目建設(shè)過程中的施工占地、征地拆遷、居民區(qū)施工、市政施工等將產(chǎn)生一定程度的不利影響。6.3水環(huán)境該項目建設(shè)期主要以市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，施工期的場地廢水和生活廢水會對局部水體和河流水質(zhì)造成不利影響。（1）施工場地廢水影響施工過程中產(chǎn)生的大量建筑垃圾、渣土等，若遇到強降雨作用，將大大增加地表徑流中的污染物濃度和懸浮物顆粒，地表徑流排入雨水管道或者溝渠，將對水體水質(zhì)造成間接污染；材料堆放場內(nèi)堆放的材料如瀝青、油料、化學物質(zhì)等保管不善被暴雨沖刷進入水體引起水體污染。（2）施工營地的生活污水在施工營地范圍內(nèi)施工人員的日常生活，必然會產(chǎn)生一定量的生活污水。6.4聲環(huán)境施工期內(nèi)各種施工機械產(chǎn)生的噪聲將對施工現(xiàn)場人員及工程區(qū)附近居民產(chǎn)生一定程度的噪聲影響，這種影響具有時段性。6.5空氣環(huán)境施工時施工機械和運輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會產(chǎn)生一些揚塵。施工期的大氣污染將隨著施工期的結(jié)束而消失。（1）運輸車輛道路揚塵運輸車輛行駛引起的道路揚塵是影響施工現(xiàn)場周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。施工區(qū)內(nèi)車輛運輸引起的道路揚塵占場地揚塵總量的50%以上。道路揚塵起塵量與運輸車輛的車速、載重量、輪胎與地面的接觸面積、路面積塵量、相對濕度等因素有關(guān)，其影響范圍一般在運輸線路兩側(cè)50～80m內(nèi)。（2）施工作業(yè)揚塵干燥地表的開挖和鉆孔產(chǎn)生的揚塵，粒徑＞100μm大顆粒在大氣中很快沉降到地面或附著在建筑物表面；粒徑≤100μm的顆粒，在風力作用下懸浮在半空中，難于沉降。開挖的泥土在未運走前被曬干和受風力作用，形成風吹揚塵。開挖出來的泥土在裝卸過程中造成部分揚塵揚起和灑落。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干松顆粒，使地表松散，在風力較大時或回填土方時，均會產(chǎn)生揚塵。6.6環(huán)境保護措施本項目在施工期將不可避免地對項目周邊區(qū)域一定范圍的生態(tài)環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、空氣環(huán)境、社會環(huán)境等產(chǎn)生一定的負面影響。主要通過采用合適的環(huán)境保護措施進行控制，將影響降到最低。（一）設(shè)計階段優(yōu)化道路布設(shè)、景觀規(guī)劃、施工場地（營地）及取土棄土場的設(shè)計，依法辦理各項審批手續(xù)，嚴格保護××水體和生態(tài)環(huán)境，減少土地占用。（二）施工階段（1）按照相關(guān)規(guī)定，采取有效措施，保護××水體和生態(tài)環(huán)境。（2）合理安排工期，規(guī)范施工管理，控制生活廢水，認真落實各項水土保持綜合措施（工程措施、生物措施和管理措施），施工結(jié)束后及時綠化恢復。（3）采取有效手段加強物料運輸和存放的管理，引進先進的瀝青拌和設(shè)備，合理安排瀝青作業(yè)時間，經(jīng)常灑水，減少揚塵。（4）選用低噪聲的施工機械和工藝，做好施工人員噪聲勞動保護準備。合理安排噪聲作業(yè)時間，并采取移動式或臨時聲屏障等防噪措施，盡可能減少施工噪聲對居民生活帶來的負面影響。（5）施工營地設(shè)置垃圾收集設(shè)施，配備清掃人員，定期清運至當?shù)乩修D(zhuǎn)站。施工棄渣及時運至指定的棄渣場。（6）文明施工，嚴格控制用地邊界。多方協(xié)調(diào)，保障交通。做好拆遷安置工作，按照國家相關(guān)規(guī)定，保護區(qū)域內(nèi)文物古跡。1、污水處理施工產(chǎn)生的場地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞處理，然后由污水主干管輸送至規(guī)劃區(qū)北端的污水處理站進行處理，經(jīng)過二級處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》（GB18918－2002）一級B標準后排入附近河流。2、噪音治理根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七、二十八、二十九、三十條規(guī)定，工程施工期噪聲應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑施工場界標準；在開工前五日向工程所在地環(huán)境保護行政主管部門申報工程名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的噪聲影響程度以及所采取的噪聲防治措施情況，并在施工期嚴格落實相關(guān)對策與措施?？刹捎玫驮肼暤臋C械設(shè)備，同時也可以采用隔震、消聲的方法降低噪音。對要求較高的地方也可以采用吸音材料，降低噪音。3、氣體污染治理（1）采取灑水濕法抑塵試驗表明如果施工階段對汽車行駛路面勤灑水(每天4～5次)，可以使空氣中揚塵量減少70%左右，起到很好的降塵效果。因此，對施工中的土石方開挖、運輸、裝卸、堆放，灰土的裝卸、運輸、混合、瀝青的運輸、焚燒等易于產(chǎn)生地面揚塵的場所，采用灑水等辦法降低施工粉塵的影響。因此，施工過程中應(yīng)配備專用灑水車在施工場地進行噴灑，凈化大氣環(huán)境，防止揚塵污染。（2）沖洗出場車輛以免污染城區(qū)本工程施工位于城市建成區(qū)，十分敏感，為控制揚塵污染，建議在土建階段對出場車輛進行沖洗，或者設(shè)置水槽，使所有出場車輛經(jīng)過水槽的清洗方可進入城區(qū)。（3）對機動車運輸過程嚴加防范，以防灑漏施工期間，必須按規(guī)定對運送取土、拆遷垃圾的車輛進行覆蓋，對運送散裝物料的機動車，用蓬布遮蓋，以防物料灑落；存放散裝物料的堆場，應(yīng)盡量用蓬布遮蓋；石灰、水泥、沙石料等的混合過程，應(yīng)盡量在有遮擋的地方進行；拌合設(shè)備盡量封閉，要配有除塵設(shè)備；材料場和材料運輸車輛行駛路線應(yīng)避開空氣污染敏感點。（4）鋪瀝青混凝土時最好有良好的大氣擴散條件瀝青混凝土鋪設(shè)的日子最好選在有二級以上風力的天氣條件下進行，以避免局部過高的瀝青煙濃度。合理選擇施工場地位置，盡量避開居民區(qū)、學校等環(huán)境敏感點，置于較為空曠處，場地周圍可設(shè)置圍屏。4、固體廢棄物處置本項目在建設(shè)期的固體廢棄物主要為施工棄土石方和施工場地內(nèi)的生活垃圾。棄土石方主要產(chǎn)生于土石方開挖過程中。施工棄方應(yīng)運送到適當?shù)牡攸c集中堆棄，棄方場地在棄方完成后將采取一定的生物防護設(shè)施。對于建筑垃圾中的穩(wěn)定成分，如碎磚瓦礫等，可與施工棄方一起堆放或回填。對于廢油漆、涂料等有害廢物，應(yīng)采用專用容器收集后集中處理。對于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影響周圍環(huán)境。5、水土保持措施對于有條件綠化的地帶，根據(jù)當?shù)氐闹参镞m當進行綠化。對建筑材料場地，包括土料場的砂石料場，在施工結(jié)束后，應(yīng)采取水土保持措施，防止產(chǎn)生新的水土流失。對道路綠化帶，根據(jù)當?shù)貤l件，選擇觀賞性較強的植物的花卉進行綠化和美化?？傊?，通過對項目進行環(huán)境保護投資后，只要能夠在施工和運營過程中認真落實各項環(huán)境保護措施，將使環(huán)境負面影響降低到最小程度，從而改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，達到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

第七章節(jié)能節(jié)水措施7.1節(jié)能1、主要能耗分析能源是經(jīng)濟社會發(fā)展重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類賴以生存的基本條件，通過合理利用、科學管理、技術(shù)進步等途徑，提高能源利用率，厲行能源節(jié)約是加速經(jīng)濟發(fā)展重要措施，是國家能源利用的基本政策。節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，該項目必須從設(shè)計施工到營運管理全過程，各個環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則精神。該項目是一個綜合各類建筑的小區(qū)，能耗主要是電能。空調(diào)、照明、通風、給排水等系統(tǒng)能耗占總能耗80%以上，因此，建筑節(jié)能、智能化調(diào)控管理和選用高效節(jié)能型的設(shè)備是本項目節(jié)能措施的重點，必須充分重視。2、節(jié)能措施（1）建筑節(jié)能建筑節(jié)能是重要環(huán)節(jié)，本項目建筑節(jié)能主要通過下述措施實現(xiàn)：1)在設(shè)計中要按國家建筑節(jié)能設(shè)計標準和建筑業(yè)設(shè)計規(guī)范，嚴格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標準；2)在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門窗等；3)建筑設(shè)計充分考慮西南地區(qū)氣候特征，采用合理的窗墻比，充分利用自然采光和自然通風，合理控制直射室內(nèi)陽光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。(2)技術(shù)節(jié)能項目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對電氣設(shè)備的選擇、配置均很關(guān)鍵。在技術(shù)節(jié)能方面從以下幾個方面考慮：1)方案選擇時考慮節(jié)能在建設(shè)方案選擇時，盡可能運用節(jié)能新技術(shù)、新工藝，將能耗低作為建設(shè)方案選擇的主要因素來考慮。將公用工程盡量布置在負荷中心，合理布置負荷流向，減少線路長度，有利于降低能耗。2)選擇節(jié)能型的產(chǎn)品選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素燈），選用多組合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實際需要進行開關(guān)。機電設(shè)備選型積極選用合理的高效設(shè)備，在價格合理的情況下盡量采用技術(shù)先進、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機械強度高、使用壽命長的節(jié)能型機電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。如選擇節(jié)能型的變壓器，節(jié)能型風機、水泵等。選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應(yīng)熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應(yīng)熱水節(jié)能。3)設(shè)備容量選擇要適宜，臺數(shù)要合理用電設(shè)備的容量、數(shù)量應(yīng)與負荷相匹配，消除大馬拉小車的現(xiàn)象，對于負荷變化較頻繁的機電設(shè)備，盡量采用變頻調(diào)速等技術(shù)以提高機電設(shè)備總效率，降低損耗，盡量防止輕載或超載運行。4)裝設(shè)功率補償設(shè)備為提高用電負荷的功率因素，應(yīng)安裝設(shè)置功率補償設(shè)備，進行無功補償，減少系統(tǒng)的無功功率損耗。(3)智能化運營節(jié)能在項目投入運營期間，采用智能化控制系統(tǒng)，通過計算機對建筑物內(nèi)的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和動力設(shè)備運行系統(tǒng)等進行合理調(diào)控，達到最佳節(jié)能效果。7.2節(jié)水1、水泵的選型合理適用。泵運行時揚程和壓力等指標，盡可能選擇在接近額定值的范圍，并采用變頻調(diào)速裝置加以控制，以達到最佳的節(jié)能效果。2、安裝分戶水表，嚴格管理根據(jù)用戶和用水量標準按照水表計費收費，超額部分按議價收取。

第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算1、編制內(nèi)容投資估算內(nèi)容為：建安工程費、其它基本建設(shè)費用、預備費、土地一級開發(fā)管理費、土地一級開發(fā)社會投資人資金成本、社會資金參與土地一級開發(fā)整理投資回報。2、編制依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（2）《全國市政工程投資估算指標》；（3）《××省安裝工程消耗量定額》；（4）《××省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》；（5）《××省市政工程消耗量定額》；（6）《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》；（7）××市現(xiàn)行工程建設(shè)材料價格；（8）建設(shè)單位管理費按財建[2002]394號文件計??；（9）規(guī)劃費、勘察設(shè)計費按國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件計??；（10）工程項目可行性研究報告編制費按國家發(fā)展計劃委員會文件計價格[1999]1283號計??；（11）施工圖紙審查費按××省計委××發(fā)改價格〔2008〕1176號文件計取；（12）施工圖預算編制費按國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件計??；（13）建設(shè)監(jiān)理費按發(fā)改價格〔2007〕670號建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標準計取；（14）工程招投標代理費按國家計委（2002）1980號文件計取；（15）環(huán)評費按××省環(huán)保局（2002）125號文件計取；（16）土地一級開發(fā)社會投資人資金成本按《××市人民政府關(guān)于印發(fā)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》××[2010]69號計取；（17）土地一級開發(fā)社會投資人項目投資回報率按《××市人民政府關(guān)于印發(fā)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》××[2010]69號計取；（18）土地一級開發(fā)管理費按××市城建投資開發(fā)有限公司與××市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室簽訂的土地一級開發(fā)委托合同計取；（19）征地補償、拆遷補償、土地征轉(zhuǎn)用相關(guān)稅費按××市城建投資開發(fā)有限公司提供相關(guān)資料計算。（19）其他1）、設(shè)備及安裝主材價綜合當前市場價及廠家報價確定。3、估算結(jié)果項目動態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲開發(fā)整理投資回報），詳見下表。

序號工程或費用名稱數(shù)值（萬元）第一部分建安工程費41489.61第二部分其他基本建設(shè)費用217640.57第三部分預備費20730.41第一、二、三部分費用合計-279860.59工程靜態(tài)投資-279860.59第四部分建設(shè)期銀行貸款利息21120.00工程動態(tài)投資-300980.59第五部分土地收儲開發(fā)整理投資回報41130.42工程總投資342111.018.2資金籌措項目動態(tài)投資300980.59（不含土地收儲開發(fā)整理投資回報），項目總投資342111.01萬元，企業(yè)自有資金122111.01萬元，占項目總投資的35.69%。銀行貸款220000.00萬元，占項目總投資的64.31%。

第九章效益分析9.1財務(wù)分析1、土地出讓收入測算項目土地經(jīng)整理后，可出讓經(jīng)營性用地1011.82畝，預計按440萬元/畝出讓，可得收益445200.80萬元。2、財務(wù)指標指標名稱單位指標土地開發(fā)總收入萬元445200.80土地開發(fā)凈利潤萬元39727.93全部投資回報率%30.64%資本金凈利潤率%32.53%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%10.08%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15955.40投資回收期（稅前）年4.48財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%8.16%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1158.40投資回收期（稅后）年4.543、盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入-變動成本）。項目盈虧平衡點：408.92萬元。9.2社會效益1、社會影響分析××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目符合××市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動××市社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，適應(yīng)旅游市場的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場前景。對提高××市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，改善投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解就業(yè)壓力，增加地方財稅收入，改變落后面貌，推動經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，把××市建設(shè)成為國際化大都市，都具有深遠的意義，項目的社會效益是巨大的。2、項目的開發(fā)，有利于提高當?shù)鼐用袷杖牒吞岣呱畹馁|(zhì)量近年來，××市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，人民生活水平有了很大提高。項目的開發(fā)，充分利用××市優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)豐富的旅游資源，大力發(fā)展旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不但可以直接和間接地提高當?shù)鼐用竦氖杖?，而且可以大大改善和提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和水平。但項目的開發(fā)，有可能造成部分居民因征地拆遷而不同程度地失去原有的農(nóng)業(yè)收入和各種經(jīng)營項目的收益，為此除合理補償外，應(yīng)多聽取當?shù)鼐用窈透鞣揭庖姡芯恳欢ǖ恼叽胧?，確保不斷提高當?shù)鼐用竦氖杖牒蜕钏健?、項目的開發(fā)，可以增加就業(yè)機會，加速農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化進程項目的開發(fā)，首先是促進旅游風景區(qū)的直接就業(yè)，包括旅館業(yè)、餐飲業(yè)、商品零售業(yè)、運輸業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、保健咨詢服務(wù)業(yè)、理發(fā)及美容化妝業(yè)、洗染業(yè)、攝影及擴印業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅游咨詢服務(wù)業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電力供應(yīng)業(yè)、煤氣供應(yīng)業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、金融保險業(yè)、景區(qū)管理業(yè)、園林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務(wù)業(yè)、景區(qū)公路管理及養(yǎng)護業(yè)、景區(qū)水利管理業(yè)等。其次是促進××市各行業(yè)的間接就業(yè)，旅游業(yè)每一個直接就業(yè)，可聯(lián)動5個間接就業(yè)。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)相對應(yīng)，一方面是旅游業(yè)連動的××市農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動的增加，物流、信息流的擴大與區(qū)域經(jīng)濟的景氣而推動的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。因此，項目的開發(fā)，對當?shù)厣鐣?jīng)濟、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進一步促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進程，加快國民經(jīng)濟的發(fā)展。但項目的開發(fā)，會造成部分居民失去當?shù)鼐蜆I(yè)的機會，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策措施。4、項目的開發(fā)，有利于增加政府財稅收入和加快××市經(jīng)濟發(fā)展社會實踐證明，旅游業(yè)是一個附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強、社會效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動一個地區(qū)交通運輸、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動各個行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。據(jù)國際上有關(guān)旅游統(tǒng)計資料介紹，旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的帶頭作用相當明顯，旅游收入每增加1倍，可帶動其他經(jīng)濟收入增長4.3倍。所以，項目的開發(fā)，不僅可以為政府通過土地出讓獲得直接效益，而且可以通過旅游業(yè)收入所帶來的稅費收入獲得較良好和穩(wěn)定的間接效益，是加快××市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要途徑之一。5、項目的建設(shè)，可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益和生態(tài)效益通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生態(tài)旅游消費需要的同時，開展科考科研活動，為大專院校、科研單位提供科研教學實習基地，也為××市生態(tài)宣傳與教育向高層次和多元化發(fā)展創(chuàng)造物質(zhì)條件。通過開展生態(tài)活動，寓教于樂，普及生態(tài)知識，提高群眾生態(tài)意識，使保護生態(tài)成為群眾的自覺行動，其結(jié)果也必然推動環(huán)境保護事業(yè)的發(fā)展。使旅游生態(tài)保護區(qū)在國內(nèi)外享有較高的知名度，產(chǎn)生良好的環(huán)境效益和社會影響。在生態(tài)效益上，水利設(shè)施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強，使水土流失得到有效治理，增強自然資源管理保護能力。管護站的建立和核心區(qū)居民遷出，能夠最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢，保護了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟價值。隨著管理計劃的實施，合理開發(fā)利用自然資源將獲取更大的經(jīng)濟價值。9.3互適性分析為了分析當?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系，有必要分析和預測與項目直接相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運營的態(tài)度及參與程度。對于××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目，以下單位和個人均是項目的直接和間接受益者，對本項目是支持的，并希望項目盡快建成：××市人民政府，作為代表地區(qū)的最高行政管理機構(gòu)，對××市經(jīng)濟建設(shè)和本地旅游業(yè)的發(fā)展歷史和條件較為清楚，因此對本項目的建設(shè)是大力支持的，并將為本項目提供良好的建設(shè)環(huán)境和條件?！痢潦型恋貎渲行暮汀痢凉荆椖控熑沃黧w）作為本項目籌建單位，代表市政府與相關(guān)政府部門、設(shè)計單位、施工單位進行聯(lián)系與協(xié)調(diào)，以求項目盡快審批和實施。××市各鎮(zhèn)政府，項目實施將使各鎮(zhèn)的旅游資源得到很好的優(yōu)化整合，進一步提高××市地區(qū)整體的旅游效益?！痢潦懈黝惵糜纹髽I(yè)，項目實施將使各類旅游企業(yè)得到一個很好的發(fā)展機會，促進企業(yè)的發(fā)展壯大?！痢潦懈黝惙?wù)性企業(yè)，更是項目最大的直接受益者。項目實施將使××市的交通運輸、酒店、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等各類服務(wù)性企業(yè)得到一個極好的發(fā)展機會，大大促進這些企業(yè)的發(fā)展。項目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項目實施將使他們開發(fā)的房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，項目實施可以鍛煉隊伍，增加單位收入，并進一步提高單位的知名度和實力。××市的市民，項目實施為市民的旅游休閑活動提供了一個很好的場所，也是進一步擴大××市旅游事業(yè)的影響和吸引省內(nèi)外游客的一個良好機會。搬遷安置人口，項目的直接受影響者。本項目的建設(shè)將造成部分人口的搬遷，其生產(chǎn)、生活將受到較大的影響，政府在拆遷補償時應(yīng)關(guān)心他們，盡可能妥善安排好被拆遷人員的安置補償。如能得到較好的拆遷補償和安置，將支持項目的建設(shè)。本項目施工期會產(chǎn)生一定的噪音、震動、廢水等，對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。通過對項目主要環(huán)境影響的深入分析，應(yīng)采取相應(yīng)措施，使項目滿足環(huán)境保護的要求。另外，在項目未來建設(shè)中，應(yīng)重視廣大市民的參與，建立有效的參與機制，如對初步選擇的設(shè)計方案進行公示和征求意見，促進項目管理機構(gòu)與廣大市民的交流，增強市民對項目的理解和認同，并給予市民為本項目獻計獻策的機會，取得社會各方面的支持，同時也是××市旅游事業(yè)發(fā)展進行自我宣傳的一個機會。綜合以上分析與評價，我們認為本項目的開發(fā)作為××市旅游事業(yè)發(fā)展的一項工程，不但可以進一步提高旅游事業(yè)的發(fā)展水平，而且可以帶動相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟增長，對旅游事業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟效益和社會效益，而且可為國家和政府帶來較大的財政收入和稅收。項目與所在地有較強的互適性，從社會評價角度分析，項目社會效益良好。

第十章風險分析10.1項目的風險分析1、市場風險從市場需求方面，××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目的可能需求將主要來源于：1、東南亞及南亞地區(qū)和國內(nèi)、特別是珠三角地區(qū)的旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資者；2、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間要求。但各企業(yè)的投資入駐畢竟是一種市場行為，政府規(guī)劃與建設(shè)只能起到指導協(xié)調(diào)作用。另外，××市××區(qū)（縣）××××土地收儲開發(fā)項目目前還存在不少的弱勢：無