中國桑拿服務(wù)項目投資價值分析報告

桑拿水療會所泉洲項目投資價值分析報告2008年4月7日目錄一、定位： 2二、總投資額 2三收益 21、原則 2一個中心： 3有兩個必要的基本點： 32、說明： 43每日營業(yè)收入預(yù)估 53.1人均消費的比例為 53.2盈利點 63.21、門票（81600-105600） 63.22、按摩（75000-135000） 63.23、房間（15000-18000） 63.24、酒水（12000-24000）（餐包的收入未計算在內(nèi)） 73.25、其他浴服女子美容等其他消費品 7四、收入比例 74.1收入比例 74.2、所有項目占總面積的比例 7五其他方面 8六：經(jīng)營成本、費用支出預(yù)算 86.1、經(jīng)營費用支出： 86.2、營業(yè)成本、能源攤銷費用： 96.3、房屋租金全年元 96.4、管理費用支出： 96.5、營業(yè)稅支出： 96.6、總費用支出匯總：% 10一、定位：定位為商務(wù)會館或者為湯泉酒店。面向商務(wù)型客人提供商務(wù)酒店的服務(wù)。經(jīng)濟型酒店是近兩年我國飯店經(jīng)濟的一個熱點，但本案卻恰恰與經(jīng)濟型酒店逆其道行之。通過全面全天候全程的服務(wù)吸引大量本地商務(wù)型客人進(jìn)入本會館消費。這樣同樣面積的場地產(chǎn)生的經(jīng)濟價值是經(jīng)濟型酒店的數(shù)倍。通過全天候精美自助餐（四餐），豪華品位典雅的裝修使來店消費的客人感到來店消費是一種享受，在輕松自如環(huán)境里進(jìn)行商務(wù)休閑活動。二、總投資額總投資：不少于2000萬面積10000平，每平方米造價2000.00元三收益1、原則要達(dá)到以下預(yù)計收益，要堅守一個中心兩個基本點，缺一不可。按照這個原則經(jīng)過一段時間的經(jīng)營就可以達(dá)到以下預(yù)期（時間的長短根據(jù)泉州地區(qū)的實際情況來定）。一個中心：以會員為中心的經(jīng)營理念有兩個必要的基本點：1．硬件裝修（大堂浴區(qū)房間等區(qū)域）停車自助餐2．服務(wù)全程管家式會員服務(wù)。從設(shè)計之處，以為經(jīng)營服務(wù)，為管理服務(wù)，合理分配空間，為什么以會員為中心：培養(yǎng)忠實客源，占領(lǐng)市場，提高品牌忠誠度，大量迅速回籠資金！根據(jù)二八原則，百分之二十的客戶創(chuàng)造百分之八十的效益，客人差異話，服務(wù)差異話，利用有效資源為有效客人提供更超植服務(wù)，抓住對企業(yè)貢獻(xiàn)最大的客人才可以使企業(yè)的成熟期保持的更長。從設(shè)計之處就要設(shè)立獨立的會員區(qū)（會員更衣區(qū)，會員餐區(qū)等，便于提供區(qū)別服務(wù)體現(xiàn)會員尊貴之處）通過售卡迅速占有市場，大量迅速回籠資金品牌效應(yīng)，客戶群的穩(wěn)定性。會員達(dá)到一定數(shù)量，資金達(dá)到一定規(guī)模，提高內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)，（餐標(biāo)，硬件設(shè)施，服務(wù)項目）提高價格，提高門檻，減少無費能力的客人，創(chuàng)造更高經(jīng)濟效益。2、說明：每個企業(yè)的發(fā)展都必須經(jīng)歷以下幾個階段，每個階段的預(yù)算重點不同①投入期明星項目②成長期金牛項目③成熟期問題項目④衰退期瘦狗項目投入期：重點是投資預(yù)算（1）投資項目的分析：投資額分析（建安投資、裝修投資），投資回報率，收回投資的期限、凈現(xiàn)值。（四環(huán)項目目前是這個階段）（2）投資項目的租金評估（3）投資資金的來源渠道：自供、貸款、加盟、參股成長期：重點是收入預(yù)算以迅速市場占有情況為主（售卡）品牌效應(yīng)，客戶群的穩(wěn)定性。成熟期：重點是利潤預(yù)算，成熟期越長越好，百年企業(yè)重點看成熟期的時間。以采取成本控制為主，任何一個行業(yè)都會從暴利到微利。誰能有效的控制成本，誰就在競爭中獲取優(yōu)勢。獲得一個新客戶的成本是維護(hù)一個老客戶成本的4-10倍。衰退期：重點是現(xiàn)金流預(yù)算，維持原有市場的穩(wěn)定，開發(fā)新市場（新項目）3每日營業(yè)收入預(yù)估（以下數(shù)據(jù)可根據(jù)實際情況調(diào)整）面積10000平，營業(yè)進(jìn)入正常后進(jìn)店人數(shù)量為800-1200人人均消費為200-320之間營業(yè)收入為16萬到38.4萬之間3.1人均消費的比例為人數(shù)人均消費消費金額低端消費（150人）14421600.00中端消費（500人）308154000.00高端消費（150人）48873200.00合計248880.00低端消費組成中端消費組成高端消費組成144308408門票686868房間0100200按摩68（足療）120（保健）200酒水1020203.2盈利點3.21、門票（81600-105600）門票定價下限人數(shù)上限人數(shù)收入收入68800120054400元81600元88800120070400元105600元3.22、按摩（75000-135000）南方的客人消費特點按摩比例很大來的客人中絕大部分都會做按摩鐘數(shù)下限平均價格中限平均價格收入收入5006815034000750006006815040800900007006815047600105000800681505440012000090068150612001350003.23、房間（15000-18000）房間數(shù)量開房數(shù)平均房價格房費收入10015010015000120180100180003.24、酒水（12000-24000）（餐包的收入未計算在內(nèi)）人均酒水消費下限人數(shù)上限人數(shù)收入收入1080012008000元12000元20800120016000元24000元3.25、其他浴服女子美容等其他消費品四、收入比例4.1收入比例門票8160044.4%10560037.7%按摩7500040.8%13500047.8%房間150008.16%180006.37%酒水120006.54%240008.49%1836002826004.2、所有項目占總面積的比例大堂浴區(qū)餐廳房間那個更為重要餐廳（自助餐，餐包房）浴區(qū)（營造出水療的感覺）大堂（豪華典雅的大堂是門面）五其他方面六：經(jīng)營成本、費用支出預(yù)算6.1、經(jīng)營費用支出：人員工資及附加額：人員工資費用：員工人×1000元/人均×12個月=元后廚房元/月×12個月=元全體員工工服更新，每人兩套，100元/套：員工人×元/2套=元6.2、營業(yè)成本、能源攤銷費用：1、能源費用按酒店經(jīng)營收入%攤銷（水、電、氣、暖）元×%=元2、餐廳成本按餐廳總收入的%計算：元×%=元6.3、房屋租金全年元總營業(yè)成本合計：元6.4、管理費用支出：廣告費是按本年酒店營業(yè)收入的計提，其中包括：交際費用、宣傳品、酒店節(jié)假日營銷裝飾、布置、耗材、媒體廣告等：銷售業(yè)績提成比例按營業(yè)收入總額的3%計提：元6.5、營業(yè)稅支出：營業(yè)稅率為5.5%元×5.5%=元6.6、總費用支出匯總：%營業(yè)成本合計：元管理費用合計：元營業(yè)稅：元總費用支出合計：元報告目錄第一章桑拿服務(wù)項目簡介

1.1項目概況

1.1.1項目名稱

1.1.2項目發(fā)起方

1.1.3項目法定代表

1.1.4項目公司介紹

1.1.5項目公司管理層介紹

1.1.6項目背景

1.1.7項目公司業(yè)務(wù)簡介

1.1.8項目融資概況

1.2項目公司發(fā)展

1.2.1公司發(fā)展整體規(guī)劃

1.2.2項目公司戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)第二章桑拿服務(wù)項目行業(yè)發(fā)展

2.1外部投資環(huán)境分析―PEST分析

2.1.1政治環(huán)境

2.1.2經(jīng)濟環(huán)境

2.1.3技術(shù)環(huán)境

2.1.4社會環(huán)境

2.2市場分析

2.2.1行業(yè)的現(xiàn)狀

2.2.2行業(yè)發(fā)展

2.3市場分析

2.3.1市場的現(xiàn)狀

2.3.2市場的問題

2.3.3市場的趨勢第三章桑拿服務(wù)項目市場戰(zhàn)略

3.1SWOT分析

3.1.1項目優(yōu)勢

3.1.2項目劣勢

3.1.3項目機會

3.1.4項目威脅

3.2市場戰(zhàn)略選擇

3.3市場定位

3.4營銷策略

3.4.1價格策略

3.4.2銷售執(zhí)行第四章桑拿服務(wù)項目風(fēng)險控制

4.1政策法律風(fēng)險及其對策

4.2市場風(fēng)險及其對策

4.3經(jīng)營風(fēng)險及其對策

4.4財務(wù)風(fēng)險及其對策第五章桑拿服務(wù)項目財務(wù)評價

5.1資金的籌集與使用

5.2財務(wù)預(yù)測

5.2.1基本假設(shè)

5.2.2主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測

5.2.3成本及費用估算房租水電人員工資餐廳的成本

5.2.4利潤預(yù)測

5.2.5靜態(tài)投資分析

5.2.6動態(tài)分析

5.2.7動態(tài)分析財務(wù)指標(biāo)

5.3項目財務(wù)預(yù)測結(jié)論第六章桑拿服務(wù)項目價值評估

6.1項目評估

6.2社會效益

6.3經(jīng)濟效益

6.4結(jié)論預(yù)算管理預(yù)算：成功的企業(yè)都具有一個共性前瞻性前瞻性：對市場環(huán)境的判斷，對機會的把握，對資源的整合，是企業(yè)制勝的法寶。預(yù)算的制定與管理不單純是財務(wù)的事，預(yù)算是自上而下，自下而上博弈的過程。董事會通過財務(wù)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的基本原則：全面性、真實性、可行性、可控性、嚴(yán)肅性、可調(diào)性、保密性。預(yù)算導(dǎo)向方式：每個企業(yè)的發(fā)展都必須經(jīng)歷以下幾個階段，每個階段的預(yù)算重點不同①投入期明星項目②成長期金牛項目③成熟期問題項目④衰退期瘦狗項目投入期：重點是投資預(yù)算（1）投資項目的分析：投資額分析（建安投資、裝修投資），投資回報率，收回投資的期限、凈現(xiàn)值。（四環(huán)項目目前是這個階段）（2）投資項目的租金評估（3）投資資金的來源渠道：自供、貸款、加盟、參股成長期：重點是收入預(yù)算以迅速市場占有情況為主（售卡）品牌效應(yīng)，客戶群的穩(wěn)定性。成熟期：重點是利潤預(yù)算，成熟期越長越好，百年企業(yè)重點看成熟期的時間。以采取成本控制為主，任何一個行業(yè)都會從暴利到微利。誰能有效的控制成本，誰就在競爭中獲取優(yōu)勢。獲得一個新客戶的成本是維護(hù)一個老客戶成本的4-10倍。衰退期：重點是現(xiàn)金流預(yù)算，維持原有市場的穩(wěn)定，開發(fā)新市場（新項目）預(yù)算管理辦法：收入預(yù)算：售卡、收入（卡結(jié)、營業(yè)現(xiàn)金、營業(yè)外收入）每一項都有明確的指標(biāo)。每月各部門應(yīng)對完成情況進(jìn)行分析，同時財務(wù)部也應(yīng)從財務(wù)角度進(jìn)行分析，報給總經(jīng)理，做到心中有數(shù)。如果未達(dá)到預(yù)算，財務(wù)部還應(yīng)向總公司提交財務(wù)分析報告。支出預(yù)算：根據(jù)利潤率制定支出預(yù)算，在預(yù)算范圍內(nèi)的支出，各店總經(jīng)營有權(quán)自行簽字生效報賬，超出預(yù)算的必須上報追加預(yù)算。沒有追加預(yù)算批文財務(wù)不允許報賬。追加預(yù)算審批：（1）說明申報追加哪個項目的預(yù)算；（2）追加預(yù)算的原因；（3）追加預(yù)算的金額、時間（持續(xù)性、臨時性、特殊性）；（4）降低成本的辦法。收入分層管理：王總（售卡+利潤）各店總經(jīng)理售卡+（收入-支出）=利潤總監(jiān)（收入-支出）經(jīng)理主管領(lǐng)班支出分層管理：王總（一定額度）各店總經(jīng)理（一定額度）總監(jiān)（一定額度）經(jīng)理主管領(lǐng)班每一層級都參與，每個人都參與才能達(dá)到預(yù)算的目的。如何控制成本：直接材料成本占總成本的比率低（約7%），應(yīng)如何控制。重點是保證質(zhì)量注重品牌，