鼎豐元創(chuàng)東方明珠房地產(chǎn)項目可行性研究報告

鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020“東方明珠”工程可行性爭論報告二○一二年10月1鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020目錄第一節(jié)、總論其次節(jié)、衡陽概況第三節(jié)、衡陽房地產(chǎn)市場進展形勢分析第四節(jié)、工程選址及建設(shè)條件第五節(jié)、節(jié)能節(jié)水措施第六節(jié)、環(huán)境影響評價第七節(jié)、工程實施進度第八節(jié)、投資估算第九節(jié)、融資方案第十節(jié)、財務(wù)評價第十一節(jié)、工程綜合分析、結(jié)論與建議2鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020“東方明珠”工程可行性爭論報告第一節(jié)、總論、工程概述工程名稱：東方明珠花園居住小區(qū)建設(shè)工程建設(shè)單位：衡陽市***8置業(yè)建設(shè)地點：該工程建設(shè)用地位于素有衡陽市“東大門”之稱的珠暉區(qū)武廣城，它南面臨衡州大道，對面是衡陽市體育館和大學(xué)城〔湖南工學(xué)院、衡陽師院、鐵道學(xué)院。西面是雙江路，距800米遠處將規(guī)劃建珠暉區(qū)武廣城最大的公園及五星級賓館，北臨耒水沿江風(fēng)光帶，東面距京廣高速火車站約兩公里。交通格外便利，是將來衡陽市繁華地段之一。66667平方米，容積率:3.5,規(guī)劃建筑面積約259607〔其中商場約43679.7平方米左右，公建面積4380.656609.92平方米的大型商業(yè)花園小區(qū)。8116340404622115000萬元，150002000030000萬元。進度打算：本工程擬在3年內(nèi)建設(shè)完畢，4年內(nèi)銷售資金全部回籠〔含建設(shè)期。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1-2工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表序號工程技術(shù)指標(biāo)序號工程技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地面積㎡65923.74鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：1363480202道路及綠地面積㎡7924.453有效規(guī)劃用地面㎡57999.294積總建筑面積㎡288600高層住宅建筑㎡180329.8其幼兒園㎡3600計算容積率商鋪建筑㎡43679.7建筑中公建面積㎡4380.6高層地下室㎡56609.92不計算容積率建筑5地上停車位輛2306地下停車位輛15007綠地率%35.18集中綠地率%18.919建筑密度%23.3510容積率4.01經(jīng)濟指標(biāo)總投資萬元811636 年平均收益率

2155782銷售收入2銷售收入萬元3上繳稅收萬元4稅后凈利潤萬元5投資收益率%104989129.36% 43.12

3年4銷售收入(一+二+三)215578萬元鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/銷售收入(一+二+三)215578萬元1住宅81148180329.8×4500/㎡=811482商業(yè)10046343679.7×23000/㎡=1004633車位收入3396656609.92×6000/㎡=33966工程背景與進展：200910月，注資1000萬元成立了衡陽市***8置業(yè)。201012月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了衡陽市珠20117“東方明珠花園”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計與修改，獲得衡陽市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)委員審議通過。目前，東方明珠花園工程已經(jīng)完成土地收購、場地拆遷建設(shè)等工程前期工作，土建工程馬上開工。包括分攤土地款在內(nèi)，本工程已13000萬元可行性爭論報告編制依據(jù)工程建議書及其批復(fù)文件國家及衡陽市公布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策衡陽市國民經(jīng)濟和社會進展“十一五”打算和遠景目標(biāo)綱要衡陽市2009、2010國民經(jīng)濟和社會進展統(tǒng)計公報衡陽市城市總體規(guī)劃大綱〔2000—2020年〕衡陽市經(jīng)濟和社會進展規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)公布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額《衡陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價》5鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020衡陽市及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料投資工程方簽定的協(xié)議書或意向書編制《報告》的托付合同其他有關(guān)依據(jù)資料其次節(jié)衡陽概況衡陽概況“陽”，故得此名。而因“北雁南飛，”雁城”。歷來為湖南省第2大城市、文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達云貴川渝的門戶。衡陽市位于湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵陽，北達婁底、湘潭，面積15310平方公里。衡陽風(fēng)光秀美、氣候溫順。據(jù)2011年調(diào)查，衡陽城市建成區(qū)面積到達128平方公里，中心城區(qū)戶籍人口138萬，步入了中國特大城市行列。衡陽中心城區(qū)面積將按271平方公里200萬人口的規(guī)模進展規(guī)劃編制。依據(jù)衡陽市委、市政府的規(guī)劃，衡陽將建成“西南云大”經(jīng)濟圈[1]〔以衡陽中心城區(qū)為核心，以西渡〔衡陽縣縣城〕、南岳區(qū)〔旅游勝地〕、云集〔衡南縣縣城〕、大浦〔工業(yè)強鎮(zhèn)〕為衛(wèi)星城的經(jīng)濟圈〕。隨著衡大高速大路建成、衡云干線〔衡陽市區(qū)到云集〕、衡陽云集機場、南岳高速大路〔衡陽市區(qū)到南岳〕、船山大道西延西渡相繼開工，衡陽西南云大都市區(qū)雛形初現(xiàn)。除了交通外，市規(guī)劃部6鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020門正在做“西南云大”產(chǎn)業(yè)布局的具體規(guī)劃，初步設(shè)想是南岳以旅游業(yè)為主、西渡以消費供給為主、大浦以工業(yè)為主、云集以物流為主，進展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。2010年第六次中國人口普查結(jié)果顯示衡陽市常住人口714.1462萬，其中中心城區(qū)戶籍人口13810.87%湖南省常住人口第一大市。衡陽武廣區(qū)2009年12月26陽東站為中心的衡陽武廣區(qū)，正在大衡陽幅員上悄然崛起。衡陽大學(xué)城、衡陽市體育中心板塊快速擴大為一個規(guī)劃面積64陽武廣區(qū)將快速進展，成為湖南經(jīng)濟的增長點。首期建設(shè) 16.7平方公里，定位為一座集交通、金融、商貿(mào)、旅游、文化與居住的外向型副中心城市。衡陽武廣區(qū)規(guī)劃衡陽東站將在64平方公里的大范圍內(nèi)，打造城市副中心，武廣區(qū)的空間構(gòu)造為“一核兩軸六組團”。一核：以衡陽東站交通樞紐為中心，結(jié)合耒水河濱水進展帶，規(guī)劃效勞于衡陽和華南北部地區(qū)的商業(yè)商務(wù)中心與文化消遣休閑中心，共同構(gòu)建規(guī)劃區(qū)的進展核心。兩軸：順應(yīng)城市空間演化與經(jīng)濟流向，承接將來城市進展軸向，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)東西向城市進展主軸，同時也形成規(guī)劃區(qū)的進展與景觀主軸，展現(xiàn)衡陽東大門的城市形象；以耒水河水域為紐帶，結(jié)合功能布局及景觀設(shè)計，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)南北向進展次軸，同時也是展現(xiàn)規(guī)劃區(qū)自然景觀特色的其次條景觀軸線。衡陽國際商貿(mào)區(qū)位于武廣區(qū)中心，依據(jù)目前商業(yè)物業(yè)大手筆、大規(guī)模、7高規(guī)格的進展趨勢，宜將工程打造為具有國際視野的商務(wù)中心、高檔的購物中心、高尚的休閑消遣和文化中心，鼓舞銀行、保險、證券等金融機構(gòu)入駐，鼓舞大型公司在該地段設(shè)立中部地區(qū)區(qū)域性總部。衡陽東站周邊地區(qū)，功能定位為“南中國區(qū)域性鐵路客運中心和具有商高規(guī)格的進展趨勢，宜將工程打造為具有國際視野的商務(wù)中心、高檔的購物中心、高尚的休閑消遣和文化中心，鼓舞銀行、保險、證券等金融機構(gòu)入駐，鼓舞大型公司在該地段設(shè)立中部地區(qū)區(qū)域性總部。衡陽東站周邊地區(qū)，功能定位為“南中國區(qū)域性鐵路客運中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心”。武廣區(qū)整體定位為南國最大交通樞紐。依據(jù)規(guī)劃，這塊國土資源部批準(zhǔn)的節(jié)約集約用地試點地區(qū)，居住人口將到達50武廣客運專線如同一條長藤，串起了武漢、長沙、衡陽、郴州、廣州 5個城市，而這5個城市2020年人口將增至4000萬。衡陽為華南北部地區(qū)區(qū)域性中心城市，與廣州〔華南地區(qū)區(qū)域性中心城市〕、武漢〔華中地區(qū)區(qū)域性中心城市〕、長沙〔華中南部地區(qū)區(qū)域性中心城市〕并列為中南地區(qū)四大中心城市之一，2020年衡陽西南云大都市區(qū)面積2351800萬，衡陽武廣區(qū)無疑將進展為衡陽西南云大都市區(qū)東部中心城區(qū)。第三節(jié)衡陽房地產(chǎn)市場進展形勢分析2011年前三季度，在嚴峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資照舊熱忱不減，商品房開工建設(shè)、施工面積、開工面積等指標(biāo)呈較快增長態(tài)61.61億元，同比增長了52.01%。其中縣〔市〕15.55億元，同比增長21.54%。與之相比，今年前三季度，商品房銷售增速有所放緩，房價趨于平穩(wěn)。6052.01%8鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：1363480202011961.6152.01%，其中市本級完成開發(fā)投資46.06億元，同比增長66.06%。縣〔市〕區(qū)完成開發(fā)投資15.55億元，同比增長21.54%。按構(gòu)成分，前9月全市商品住宅完成投資46.59億元，同比增長66.08%，其中市本級商品住宅完成投資37.07億76.76〔市9.5234.44其中全市經(jīng)濟適用房完成投資0.49億元，同比削減54.68%；辦公樓完成開發(fā)投資1.27億元，同比增長126.83%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.47億元，同比增長39.31%。1431.06開工面積425.53萬平方米前9月，全市商品房開工面積425.5393.31市本級商品住宅開工面積241.31萬平方米，同比增長70.15%；縣〔市〕區(qū)開工面積184.22萬平方米，同比增長135.24%。全市商品房施工面積1431.06萬21.62903.63比增長14.38%；縣〔市〕527.43萬平方米，同比增長36.41%。全市商品房竣工面積225.59萬平方米，同比削減3.50%。其中，市本級商品房竣工面積203.77萬平方米，同比增長143.66%;縣〔市〕區(qū)竣工面積21.82萬平方米，同比削減85.47%。前99月我市房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢已經(jīng)反映到了房地產(chǎn)投資增長和供給增長上。11.44億元自籌資金和其他資金來源仍占主要9132.60112.85%。9鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020其中國內(nèi)貸款11.44億元，同比增長71.49%；全市房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金33.39億元，同比增長73.22%；其他資金來源共計53.63億元，同比增長48.5296.43前三季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出的特點〔一〕開發(fā)投資穩(wěn)步增長，縣〔市〕區(qū)進展態(tài)勢良好。從上述數(shù)據(jù)看，今年前三季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持平穩(wěn)增長態(tài)勢?！彩小硡^(qū)的開發(fā)投資步整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三、四線城市，拉動了我市房地產(chǎn)投資的增長開發(fā)商和投資者對房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)看國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策并沒有絲毫的松動跡象投資或?qū)⑹艿娇隙ㄓ绊??！捕呈┕ひ?guī)模擴大，供需關(guān)系緩和。從數(shù)據(jù)看，我市商品房施工面積和好態(tài)勢已經(jīng)反映到了房地產(chǎn)投資增長和供給增長上，也或說明開發(fā)企業(yè)觀念有積和開工面積大幅上升同時縣〔市〕區(qū)商品房竣工面積僅21.82萬平方米，同比下降85.47%，市本級商品房10鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020售面積仍保持肯定量的增長，供需關(guān)系趨于緩和?！踩迟Y金面仍向好，自籌、其他資金仍是主要來源。今年前三季度，隨著國家進一步加大宏觀調(diào)控力度35成。有開不過，衡陽房地產(chǎn)銷售狀況還算良好，使開發(fā)商在資金上的逆境得到有效解決。另發(fā)資金來源將會趨緊，銷售與資金雙重壓力將會加大。〔四〕2011年前三季，房地產(chǎn)市場變化形式多樣，從年初國八條出臺，購房首付款及貸款利率的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)稅收調(diào)整，臺，不斷影響著房地產(chǎn)市場。從目前的形勢來看，雖然我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的勢放緩的趨勢是政策調(diào)控效果的最好證明。而值得關(guān)注的是，政策調(diào)控日漸明顯，或品質(zhì)革，提升自身的競爭力。前三季度商品住宅供銷比為0.94：1銷售面積達212.9萬平方米20111-9月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房2143010長70.55182623111鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積316779平方米，與去年同期相比增長88.85%。20111-9月，全市商品房銷售網(wǎng)上簽約17115套、面積2128716金額745970萬元,與去年同期相比分別增長24.42%、24.67%、53.18%，其中住宅簽約15534194247262577430.18%、23.57%、55.25%。2011年1-9月，我市建商品房住宅供銷比〔期間商品批準(zhǔn)預(yù)售面銷售面積〕為0.94：1。三季度,建商品房住宅供銷比為1.25:1。建商品房住宅均價為3506元/平方米25.04%2011年1-9月，建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為3506元/平方米，同比增25.04%；非住宅簽約均價為6760/-11.73%。9月，建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為3609元/平方米，同比增長31.52%，12鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020環(huán)比增長0.57%。4866同比增長-0.10%20111-94866套，面積416680長-0.10%、-17.70%，其中二手房住宅成交4149套、面積390155平方米，同比分別增長-7.47%、-1.44%55%、1.10%，環(huán)比分別增長-4.10%、-16.10%。936631960-27.8118.34%，環(huán)比分別增長12.23%、-8.61%。20111-94.98:1。13鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020商品房抵押登記面積101.8萬平方米36.08%2011年1-9月,全市共辦理抵押登記手續(xù)17026件,抵押登記面積3399841平方米,與去年同期相比分別增長22.00%、50.71%，其中辦理商品房預(yù)購抵押登7803101792236.61%、36.08%。5064件、抵押登記面積894711平方米，同比分別增長-5.20%、6.42-30.15%、-41.22%。9月，辦理抵押登記1490323781-12.76%、-1.98-21.12%、6.77%。2011年三季度，全市完成土地交易498.99畝，成交金額13442.60萬元，成交均價為26.94萬元/畝，成交的地塊都位于蒸湘區(qū)，土地供給較為緊急。20111-9〔一〕2009年以來，始終呈銷大于供的態(tài)勢，2009120119宅482.2648.3萬平方米，今年三季度，批準(zhǔn)預(yù)售商品房住宅面積同比增長136.71%，環(huán)比增長109.58%，商品房供給量加大，市場供需沖突得到緩解；而成交量近期卻有所回落14鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020房住宅64.9萬平方米，同比增長36.67-3.48%，往年樓市的“金九行走勢，是影響我市住房消費者心理的主要緣由?！捕撤績r照舊堅硬，近期不會消滅大的波動。經(jīng)濟的進展、城市化建設(shè)的1-9均價的平均增幅為2.66%，三季度建商品房住宅均價為3608元/平方米，同比增長32.61%，環(huán)比增長6.60策不會放松”的信號。一方面，將加大對實行“限購令”城市的政策落實，以及設(shè)的投入力度，緩解市場剛性需求，估量我市房價仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，短期內(nèi)不會消滅大的波動。〔三〕受稅費的影響，二手房近期難有起色。今年實行了的二手房稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，提高了購房本錢，嚴峻影響了二手房交易。三季度，二手房住宅成交14502.55%，環(huán)比增長-4.10%，市場交易冷淡。由于建商品房價的25%。居高的價位以及高額的轉(zhuǎn)讓費用，使很多剛性需求者轉(zhuǎn)買為租，持連續(xù)觀望態(tài)度，二手房市場近期將難有起色?！菜摹硰木o的貨幣政策，對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。今年，國6次上調(diào)銀行存款預(yù)備金率，國內(nèi)銀行貸款額度持續(xù)收緊，這對房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯而易見，一方面，使一局部房地產(chǎn)開發(fā)商貸款受阻，資金鏈消滅問題；另一方，也將影響60%，且貸款利率不低于根底利率的1.1倍，這就像一把“雙利刃”架在樓市的脖子上脹15鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020售進度，回籠資金，將是大局部開發(fā)商當(dāng)前考慮的首要問題。整體而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得肯定效果，但對我們這樣的三線城市，影一，嚴格執(zhí)行土地使用原則、標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)制度、合理引導(dǎo)消費，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康的進展，永久比運用政治及經(jīng)濟手段來調(diào)控房價的本錢要低第四節(jié)工程選址及建設(shè)條件、選址分析重要組成局部。是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市區(qū)。東方明珠花園交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有衡州大道、京廣高速車站，京港澳高速大路連衡大高速出口，酃湖汽車站等。珠暉區(qū)規(guī)劃面積15.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模11.981250萬平方米商品住宅，雙江路以西南局部建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保存自然湖泊形成水上公園。珠暉區(qū)將成為一個偉統(tǒng)和時代交融、特色鮮亮的休閑居住區(qū)。、建設(shè)條件配套建設(shè)條件16鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020強電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進，到達了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標(biāo)，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對根底設(shè)施條件的要求。1、供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。2、排水：緯三路、緯四路、緯五路、衡州大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。自然條件地質(zhì)：大地構(gòu)造上位于揚子地臺東北部，依據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動的差較高，承載力大。水文條件：衡陽市水資源豐富，主要由湘江、耒水、蒸水和水庫四局部組865-8月份進入訊期，歷年平均水位9.20米，多年平均流量為29500立方米/秒。雨量充分，豐水年月在4-8月份，枯水在冬季。氣侯：衡陽市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫順，陽光充分，四季清楚，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502MM，平均溫度16.1，平均無霜期240天。年平均日照1968.5小時，主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)。對工程建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程中要留意冬雨季施工質(zhì)量。根本風(fēng)壓：0.50KPA 根本雪壓：0.40KPA地震：衡陽市所在區(qū)域地震根本烈度為6考慮。17鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020第七節(jié)工程實施進度〔略〕

工程的投資估算及效益分析8.1工程總投資8.1工程總投資萬元備注811638.2銷售收入(一+二+三)2155781住宅811482商業(yè)1004633車位收入180329.84500/㎡=8114843679.7×23000/㎡=100463元56609.926000/㎡=339668.3339661344151土地費用15,821.60160/畝2前期工程5772200/㎡含報建費3404041400/㎡4公共配套和基設(shè)施費礎(chǔ)5772200/㎡5治理費用*3%1355前四項之和×2%財 務(wù) 費用6(1+2+3+4+5)*6%*362213年/27不行預(yù)見費1507前六項之和×2%8銷售費用4311總銷售收入*2%8.4稅金29426.397銷售收入*13.65%綜合稅率8.5稅后凈利潤104988.6038.6投資收益率129.36%8.5/8.18.7年平均收益率43.12%3據(jù)測算該工程總投資81163萬元，總銷售收入215578萬元，稅后凈利潤為104988.00萬元，投資收益率為129.36%，盈虧平衡點為59%，投資回收期為3年。通過以上測算，其經(jīng)濟效益是明顯的。第十一節(jié)工程綜合分析、結(jié)論與建議18鼎豐元創(chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營銷/評估QQ：136348020工程綜合分析本工程屬住宅房地產(chǎn)開發(fā)工程，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。、東方明珠花園居住小區(qū)位于衡陽市體育館，大學(xué)城，區(qū)政府旁是集商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市區(qū)〔武廣城。環(huán)