生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓可行性實(shí)施報(bào)告

--1-/35.生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓可行性爭論報(bào)告.一、工程概況與特點(diǎn)工程概況本工程擬建在某區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔，環(huán)山旅游路以南500米處，占地面積約1000畝，社區(qū)涵括養(yǎng)老院、一般公寓〔自助老人、多層老年住宅〔介助老人、高級公寓〔介護(hù)老人、溫泉療養(yǎng)院、頤年活動中心、老年大學(xué)、健身俱樂部、效勞人員培訓(xùn)中心、老年病專科醫(yī)院與別墅、度假酒店等。各工程建設(shè)規(guī)模見《老年社區(qū)建設(shè)工程規(guī)模一覽表〔投資建議》工程特點(diǎn)本工程將借鑒國外成功閱歷，借助某的良好進(jìn)展機(jī)遇，形成其獨(dú)特的經(jīng)營理念與環(huán)境。本工程以養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，進(jìn)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。特點(diǎn)：本工程試圖打破傳統(tǒng)的白天一間房、晚上一床的養(yǎng)老模式，依據(jù)時(shí)代的進(jìn)展制造全的住區(qū)休閑養(yǎng)老理念，如本工程的溫泉養(yǎng)老公寓以別墅形式消滅、高層養(yǎng)老公寓更像一個(gè)使老年人住在這里就像在家里一樣有猛烈的歸屬感并連續(xù)向年輕時(shí)代一樣享受豐富多樣的社會生活，同時(shí)又可享受了、養(yǎng)老院專業(yè)護(hù)理與全方位的專業(yè)效勞。此外，社區(qū)式養(yǎng)老亦可供給相對私密空間，為探親訪友、子女看護(hù)供給人性化空間。.環(huán)境優(yōu)越，配套齊全。1.2.2社區(qū)功能齊備，高端物業(yè)。星級效勞，最貼近的優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)資源，為客戶供給24小時(shí)醫(yī)護(hù)效勞，療—養(yǎng)結(jié)合。由于養(yǎng)老院的特別性質(zhì)，護(hù)理是其重要的一個(gè)組成局部，本工程建有老年病院，為養(yǎng)老院中的護(hù)理工程供給了優(yōu)質(zhì)的資源〔可與當(dāng)?shù)刂娜揍t(yī)院合作或由其獨(dú)資經(jīng)營，醫(yī)院除了供給病房護(hù)理，還供給上門護(hù)理〔養(yǎng)老院與醫(yī)院相連，對老人格外便利。而養(yǎng)老院又可為局部到此療養(yǎng)的老人供給溫馨的環(huán)境、微小的效勞。1.2.4豐富多樣的休閑生活〔借鑒美國太陽城中心的閱歷，酒店與度假別墅除了面對社會客源，還為局部不需要護(hù)理的養(yǎng)老客戶供給租售效勞〔別墅分為銷售與租賃兩種，以滿足其對高端養(yǎng)老效勞的需求。同時(shí)酒店與別墅還可以接待養(yǎng)老客戶的親友，為養(yǎng)老客戶供給各種休閑活動〔俱樂部功能。中國式養(yǎng)老與現(xiàn)代生活的有效結(jié)合〔借鑒加坡養(yǎng)老模式。考慮到中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。中國老人寵愛與子女住一起，但由于工作緣由，子女無法與父母同住、無暇照看父母。老人與子女同城或同社區(qū)居住，通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有效解決這一難題。某市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較成熟，為這一模式供給了良好的根底：老人住在養(yǎng)老院，子女住在幾個(gè)街道外的社區(qū)，工作之余，家人可很便利的聯(lián)系。-2-/35..--10-/35二、行業(yè)概況與前景分析行業(yè)外部因素人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的根本因素，是養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)，通過對人口狀況與趨勢，可預(yù)判行業(yè)進(jìn)展的前景。與本項(xiàng)目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。、中國老年型人口狀況：改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、生活水平與醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開頭面對老齡化帶來的問題。依據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會編著的《人口學(xué)詞典》對人口老齡化的定義：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)到達(dá)60歲以上的人口所占的人口比例到達(dá)或超過總?cè)藬?shù)的10%，或65歲以上人口到達(dá)或超過人口7%，自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速進(jìn)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢。截至2023年底，中國1.67億老年人中，80周歲與以上的高齡老人1899萬。中國目前有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，不同程度地需要供給護(hù)理照料效勞。下表是對中國近年人口的統(tǒng)計(jì)與將來趨勢的推斷，原始數(shù)據(jù)表格列表如下〔單位：萬人〕：65增勞年份總?cè)丝?~1415~64以上動人口撫養(yǎng)比2023132,12925,63395,79410,7022,1422023132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2023133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2023134,27924,28998,30111,6882,07636.60%2023134,91624,98,80712,0162,36.5%〔撫養(yǎng)比谷底〕2023135,54323,99499,15212,3971,94936.70%2023136,14423,94399,40112,8011,84037.00%2023136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2023137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2023137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2023,01422,98099,92015,1141,602〕2023,29422,67199,80015,8231,59738.60%2023,49122,36599,53416,5921,61939.10%2023,61422,99,17017,3861,58739.80%2023,66821,73598,85218,0801,59740.3%〔總?cè)丝诜逯怠?023,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025,30120,98,10220,0121,63541.00%2026,08219,72298,34920,0111,64140.4%〔6514〕2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,49318,71697,14021,6371,65441.5%〔撫養(yǎng)比之后每年上升一個(gè)百分點(diǎn)〕2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%2032135,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,13,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,24,14989878.0%〔撫養(yǎng)比峰值〕210055,6475,59631,62118,43060176.00%從上表可看出，中國老人人口每年都在增加，到2023年，6520232023越來越大。6014.83%快速步入老齡化社會近日，某市老齡委、市老年學(xué)學(xué)會和市社科院聯(lián)合公布了《某市2023對某市13個(gè)區(qū)縣、161談和召開座談會等形式，對老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)展全面調(diào)研。數(shù)據(jù)顯示71據(jù)某市一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，某市常住人83760124．21占總?cè)丝诘?4．83％。某市老齡人口比例已經(jīng)超過了全省、全國老齡人口12％的平均水平，接近市老齡人口15％的水平。某正在快步走向重度老齡化社會。專家觀點(diǎn)人口老齡化來勢猛據(jù)了解，從世界興盛國家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的打算因素主要是生育率下降，歐美等興盛國家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化進(jìn)展速度格外緩慢，是逐步到來的，是先富后老。而我國的狀況則不同，國家把握人口的政策對生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢猛，進(jìn)展快。產(chǎn)生影響老齡化給社會帶來啥影響快速到來的老齡化浪潮，將會給經(jīng)濟(jì)增長和社會進(jìn)展帶來什么影響？有關(guān)專家表示，首先，老年人口在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?，被撫養(yǎng)人數(shù)的增加，將直接導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)系數(shù)的提高和勞動年齡人口的負(fù)擔(dān)加重。老年撫養(yǎng)系數(shù)的提高，說明勞動年齡人口除了為自身生存和進(jìn)展進(jìn)展生產(chǎn)勞動的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)更多的老年人口生存和進(jìn)展的費(fèi)用。其次，需要由社會贍養(yǎng)的老年人越來越多，退休費(fèi)、福利費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)隨之增加，社會負(fù)擔(dān)日益加重，這些費(fèi)用的支出同老齡人口增加成正比。第三，由于家庭規(guī)模越來越小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能受到影響。尤其是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加，因時(shí)間、精力有限，子女在經(jīng)濟(jì)上雖能供給，但在生活照料方面卻力不從心。解讀大多數(shù)城市老年人有根本生活保障記者從某市老齡委采訪了解到，城市養(yǎng)老主要分為社會供給、政府財(cái)政供給和家庭供給三種途徑。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了根本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障。79％的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，包括退休工資和城市低保；城市94．1％的老年人參與了職工醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)和其他保險(xiǎn)，大病住院醫(yī)療費(fèi)用大局部由社會醫(yī)療保險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)；有64．5％的城市老年人擁有全產(chǎn)權(quán)住房，有17．3％的老年人居住在國家安排的公有住房，有5．7％的老人住兒女的房子，僅有3％的老人租賃私房居住；在出行方面，某市對老年人出行乘車、旅游等方面出臺了不同程度的免費(fèi)優(yōu)待政策。同時(shí)，某市政府不斷推出社會救助性與扶助性政策，解決了局部城市貧困老人、高齡老人、原集體企業(yè)退休老人的根本生存與保健問題。應(yīng)對建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系某已進(jìn)入重度老齡化社會，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問題迫在眉睫。某市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供給為根底、以社區(qū)福利效勞為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年福利效勞體系。同時(shí)，要制造保障老年人權(quán)益的良好社會環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的XX行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供給、醫(yī)療保健、照料撫慰、學(xué)習(xí)教育、文化消遣等。另外，應(yīng)大力進(jìn)展老齡產(chǎn)業(yè)，研制、開發(fā)、生產(chǎn)適宜老年人物質(zhì)和精神需求的產(chǎn)品，鼓舞和引導(dǎo)老年用品市場的進(jìn)展。同時(shí)，實(shí)行稅收、信貸等優(yōu)待措施，多渠道籌資，充分利用社會資源，進(jìn)展老齡產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)狀某城市養(yǎng)老效勞水平較低與此同時(shí)，某市城市養(yǎng)老效勞的社會化水平還相對低下，某城市居家養(yǎng)老效勞處于低層次化水平在生活照料效勞方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會居家效勞供給缺乏。依據(jù)調(diào)查結(jié)果，有57．2％的城市老人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，某城市空巢老人家庭比例略高于全國群眾城市56．1％的平均水平。據(jù)估量，近5397〔正在建設(shè)的14家社區(qū)養(yǎng)老效勞站24個(gè)，社會福利設(shè)施508個(gè)，擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床9516，還不能滿足需求。在精神文化效勞方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動室和活動廣場，老年人以自發(fā)活動為主，集體文化活動偏少。調(diào)查中，有三分之一的老人間或或常常有孤獨(dú)孤獨(dú)感，心理問題以自我排解為主，老年人協(xié)會與正規(guī)的心理效勞機(jī)構(gòu)干預(yù)較少。心聲聽聽老人們都需要啥依據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有猛烈的社會化養(yǎng)老效勞需求。局部城市老年人有居家養(yǎng)老效勞需求，并具備了確定的居家效勞經(jīng)濟(jì)承受力氣，比方社會化生活照料效勞、社區(qū)日常照料效勞等。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)期望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)。城市老年人有對醫(yī)療衛(wèi)生保健效勞的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看老年人對降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)展體檢、大病住院全部報(bào)銷與把握保健學(xué)問也有迫切的需求。城市老年人還有對精神文化生活效勞的需求。不少老年人期望建設(shè)多層次、廣掩蓋的老年人活動室或活動中心，并組織開展豐富的問題活動，比方文藝演出、老年人運(yùn)動會、旅游、書畫攝影展、棋牌競賽等。另外，局部老年人還有心理撫慰、被接納、被關(guān)心的需求。近年來省人口增長勢頭不減，老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。2023年，全省人口將突破3800萬人，其4502023690萬，全省老齡化程度將進(jìn)一步加劇。、社會、人口構(gòu)造的變化：家庭養(yǎng)老始終是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行打算生育政策以來，家庭構(gòu)造小型化，大家庭削減，小家庭增多。過去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會競爭的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照看老人。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，倫理觀念的轉(zhuǎn)變，局部老人情愿選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。2030年到2050年，中國人口總撫養(yǎng)比和老年人口撫養(yǎng)比將分別保持在60－70％和40－50％，是人口老齡化形勢最嚴(yán)峻的時(shí)期。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將快速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規(guī)模的頂峰。另一方面，2030年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的快速提高而大幅度攀升，并最終超過50％，有利于進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的低撫2033政策因素A、本工程將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓舞與支持。在基建方面與土地本錢等均會得到政府方面的優(yōu)待。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本工程定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。某市方面的政策某市政府先后與2023年和2023年公布了《某市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見》和《某市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個(gè)文件，樂觀鼓舞社會力氣參與14項(xiàng)優(yōu)待政策扶持社會養(yǎng)老效勞業(yè)。規(guī)定，對福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先安排；市、區(qū)縣在制定城市居住規(guī)劃時(shí)，無論是區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社會福利設(shè)施特別是老年效勞設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機(jī)構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項(xiàng)、優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)先完善社會福利機(jī)構(gòu)周邊的城市根底設(shè)施，并免繳城市根底設(shè)施配套費(fèi)等；對獲得民政部門批準(zhǔn)的社會福利機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，對其供給的育養(yǎng)效勞免征營業(yè)稅等；對獲得民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會福利機(jī)構(gòu)，用水、用電、用氣按居民生活類價(jià)格執(zhí)行，使用與辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行住宅交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對建的社會福利機(jī)構(gòu)城六區(qū)圍每床位賜予一次性補(bǔ)貼3000元，城六區(qū)圍外每床位賜予一次性補(bǔ)貼2023元，在建成13經(jīng)濟(jì)因素改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得飛躍的進(jìn)展，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以與民營資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、效勞水平越來越好，環(huán)境越來越完善。在客戶端方面，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展也為其購置高質(zhì)量的養(yǎng)老效勞供給了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底。工程進(jìn)展優(yōu)勢本工程在進(jìn)展中以下優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢，本工程選址位于某區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔。生態(tài)優(yōu)勢，本工程所在區(qū)域青山圍繞、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。配套優(yōu)勢，本工程所在區(qū)域市政配套齊全。市場優(yōu)勢，本工程的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等供給了寬闊市場前景。本錢優(yōu)勢，區(qū)域地勢平坦，拆遷量小，開發(fā)本錢低。政策優(yōu)勢，政府重視，對各項(xiàng)投資供給全方位效勞，全力幫助工程開發(fā)建設(shè)。并對養(yǎng)老工程賜予多項(xiàng)優(yōu)待政策。工程自身容的優(yōu)勢，本工程以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時(shí)投資興建酒店、別墅，使朋友等溝通聯(lián)系的需求。局部整組〔50年使用權(quán)〕別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；便利子女有更多的時(shí)間與老人相聚〔有點(diǎn)類似加坡的養(yǎng)老模式。行業(yè)概況按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬，而目前僅有266.2萬；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需沖突格外突出。同時(shí)，養(yǎng)老效勞隊(duì)伍的整體素養(yǎng)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)力氣、效勞質(zhì)量還不能有效地滿足效勞對象的要求。目前專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)效勞質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰視整個(gè)景區(qū)的傾慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是地區(qū)規(guī)模比較大的民養(yǎng)分老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個(gè)樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩席夢思床，中間是一個(gè)臺柜，上面有固定，還有一個(gè)緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽臺?？梢哉f，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護(hù)士特地負(fù)責(zé)老人的安康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時(shí)都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這個(gè)養(yǎng)老院還有一個(gè)月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間，一共兩間臥房，兩個(gè)衛(wèi)生間。大陽臺，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個(gè)養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理力氣的老人。價(jià)位在算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分.別來自協(xié)和醫(yī)院、華社以與北大等高校的離休教師。某市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)某來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都格外短缺。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，供需矛盾將更明顯。行業(yè)前景養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國進(jìn)展比較晚，根底設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進(jìn)一步加快，解決養(yǎng)老問題成了政府也鼓舞民營資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有確定的優(yōu)待。同時(shí)，目前國很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。在整體的市場需求上，養(yǎng)老院格外缺乏；細(xì)分市場，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)治理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。-14-/35.從市場的供需狀況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)展前景格外大。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)展前景都格外寬闊。酒店業(yè)本工程除了養(yǎng)老院與老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店與部分?jǐn)?shù)量的度假別墅?！沧ⅲ和ㄟ^爭論國外的案例〔美國太陽城中心、加坡樂齡公寓〕，成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、效勞貼心、治理嚴(yán)格外，還有一點(diǎn)格外值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會的一局部，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會生活、與親人朋友嚴(yán)密溝通。本工程的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個(gè)重要補(bǔ)充——接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。〕三、案例介紹3.1.海峽頤樂園馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢寬闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝．現(xiàn)有83876％。老年人公寓共有268個(gè)房問、520個(gè)床位、閱覽室、書畫室、棋-15-/35.0K高級防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，供給全天侯，全方位的專業(yè)護(hù)理效勞。處處與老年人為本，供給熱忱周到的星級賓館效勞，主動向老人請安問好，并為老人洗衣、洗被．整理房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。馬尾養(yǎng)老院依據(jù)老年朋友的安康狀況、年齡大小，供給四個(gè)等級的護(hù)理效勞，由高到低分別為：特級護(hù)理、一級護(hù)理、二級護(hù)理、三級護(hù)理。護(hù)理人員做到言語親切，行為規(guī)，精神飽滿，態(tài)度熱忱，護(hù)理員伴隨入住的老人談天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來對待，并且還特地設(shè)立了談心室，在心理上勸慰老人，讓老人有一個(gè)良好的心理、心態(tài)。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、消遣等方面細(xì)心為老人效勞，對老人提出的合理要求效勞中心將以最大的努力，實(shí)行適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。XX首期占地近30萬平方米,建筑5-16-/35.寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強(qiáng)勢品牌帶動性。設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3600人無柱大宴會廳；25〔最大800〕的會議室?？头繕?biāo)價(jià)：1888-3688清水灣·沁溫泉度假山莊清水灣·沁溫泉度假山莊座落在被評為省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積13溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴·沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，供給多元化的養(yǎng)生休息效勞，務(wù)求多角度照看到市場的需求，這一點(diǎn)格外值得本工程借鑒。純粹溫泉C、十二生肖泉-17-/35.清爽雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉?jiǎng)e墅A、KTVB、足浴房度假會議A、電視會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析與治理風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)-18-/35..--19-/35由于所投資的工程是政府鼓舞的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險(xiǎn)〔依據(jù)中國民政局2023年老齡問題工作報(bào)告政府鼓舞社會力氣興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者供給貸款。競爭風(fēng)險(xiǎn)目前某地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此競爭風(fēng)險(xiǎn)很小。客源風(fēng)險(xiǎn)治理風(fēng)險(xiǎn)治理風(fēng)險(xiǎn)水平的凹凸直接關(guān)系到本錢/收益的大小，所以存在確定的治理風(fēng)險(xiǎn)?？蛻麸L(fēng)險(xiǎn)國外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)不高。比方日本的養(yǎng)老院根本收費(fèi)就5、6千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支付。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有確定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然養(yǎng)老院針對的是中高端客戶，老人入住時(shí)費(fèi)用不成問題，但天有不測風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟(jì)來源有可能發(fā)生變故，還有現(xiàn)在人們的平均壽命60歲時(shí)入住二三十年后經(jīng)過常年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費(fèi)用陡增，當(dāng)入住的老人沒有錢支付費(fèi)用時(shí)，養(yǎng)老院不能將老人推到大路上去，而免費(fèi)收留老人養(yǎng)老院就面臨著賠本問題。風(fēng)險(xiǎn)治理由以上風(fēng)險(xiǎn)分析而知風(fēng)險(xiǎn)來源，為把握風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)展的風(fēng)險(xiǎn)治理就圍繞風(fēng)險(xiǎn)來源而設(shè)定：聘請專業(yè)人士加盟治理隊(duì)伍或與國外養(yǎng)老院治理公司合作，學(xué)習(xí)國外贏利性養(yǎng)老院的治理閱歷，把治理本錢降到最低。在中國養(yǎng)老保險(xiǎn)保障體系尚未健全以前，對入住的老人入住時(shí)實(shí)行付確定的押金，要求有擔(dān)保人等方法降低風(fēng)險(xiǎn)，并查找情愿合作的保險(xiǎn)公司為入住的老人集體購置保險(xiǎn)，當(dāng)老人重病時(shí)由保險(xiǎn)公司支付費(fèi)用將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，依據(jù)不同狀況將某些特別狀況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。由于入住高檔養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難的概率較低，經(jīng)過以上風(fēng)險(xiǎn)把握的治理手段后，不能支付費(fèi)用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以擔(dān)當(dāng)?shù)膰?。五、營銷策略通常的廣告宣傳由于目前某地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。所以花費(fèi)在促銷上的人力、物力不必像快速消費(fèi)品之類的宣傳那樣太多，由于只要養(yǎng)老院經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請一名知名老人當(dāng)養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他／她免費(fèi)或折扣入住養(yǎng)老院，假設(shè)能請到知名的夫婦更好，這樣可以領(lǐng)先打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概念，創(chuàng)立的養(yǎng)老消費(fèi)觀念：實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度?；顒訝I銷和老齡社團(tuán)、各企事業(yè)單位工會組織等建立穩(wěn)定合作關(guān)系，要設(shè)立專線詢問讓看了廣告的人打來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實(shí)地考察。尋常常常舉辦養(yǎng)老院入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷，以較低的價(jià)格讓社會老人來住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)溝通，而且讓社會上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。樹立公益形象將贏利的一局部拿來做老年活動的公益金為某的老年事業(yè)進(jìn)展做奉獻(xiàn)，同時(shí)樹立本養(yǎng)老院的形象，增進(jìn)無形資產(chǎn)?；ダ膬?yōu)待政策例如，55歲以上的顧客入住假設(shè)一次性支付20年的租金與托管費(fèi)和一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切效勞不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但假設(shè)顧客在25年過世如已在養(yǎng)老院住滿10105鼓舞年輕人投資提倡的投資理念，激發(fā)年輕人購置老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，鼓舞年青人購置養(yǎng)老院的期權(quán)作為投資和養(yǎng)老兼顧的時(shí)機(jī)，即一次性支付25年的租金托管55周歲每月可得到一筆投資回報(bào)，到55周歲時(shí)可免租金、托管費(fèi)入住養(yǎng)老院〔需支付護(hù)理費(fèi)保健費(fèi)〕等。六、中遠(yuǎn)期進(jìn)展目標(biāo)本工程建成后除了近期進(jìn)展目標(biāo)要到達(dá)90%遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)進(jìn)展其次個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合供一流的養(yǎng)老效勞。進(jìn)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)上市企業(yè)可以利用對贏利性養(yǎng)老院的運(yùn)作閱歷成立獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老院治理公司，在XX、盟業(yè)務(wù)這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是中、小型的。成立老年效勞機(jī)構(gòu)專業(yè)治理效勞人才培訓(xùn)學(xué)校興盛國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由專業(yè)的治理人員治理，由于它們的大學(xué)開設(shè)有老年效勞專業(yè)，所以興盛國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上供給了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了效勞水準(zhǔn)保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學(xué)或職業(yè)學(xué)校開設(shè)養(yǎng)老院的專業(yè)，可以說是空白。本工程建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)高級治理人員，或與國外老年效勞機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)治理公司，在經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營積存了豐富的治理閱歷后，成立老年效勞機(jī)構(gòu)專業(yè)治理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年效勞人才的培育。為本工程屬下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會上其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)輸送合格治理人員，這不僅可為公司開拓的利潤增長點(diǎn)更可為提高整個(gè)社會的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)效勞水平作出奉獻(xiàn)。七、可行性總結(jié)通過以上的分析，可以得知進(jìn)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來格外可觀的利潤，但是同一般的房產(chǎn)工程不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和效勞。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報(bào)，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。這也是為何西方國家有超過40%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的緣由所在。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)是一項(xiàng)民心工程、意義大，政府與有關(guān)部門都賜予足夠的重視和支持，投身于這個(gè)行業(yè)利國利民并將獲得豐厚的投資回報(bào)?！都夹g(shù)設(shè)計(jì)局部》八、老年社區(qū)建設(shè)工程規(guī)模一覽表〔投資建議〕8.1工程面積單位備注規(guī)劃總用地面積62.15公頃621378M2建筑總面積765000M2地上建筑總面積639000M2地下建筑總面積126000M23150容積率1.0建筑密度20%綠地率65%1、度假酒店、培訓(xùn)中心與療養(yǎng)會所1、建筑面積65000M2計(jì)容面積：55000M2地上建筑總面積55000M2其地下建筑面積10000M2250療養(yǎng)客房22023M2500中培訓(xùn)中心9000M2療養(yǎng)會所12023M2商業(yè)12023M22、療養(yǎng)院建筑面積116000M2計(jì)容面積：56000M2其辦公、醫(yī)療18000M2療養(yǎng)30000M2450中商業(yè)8000M2地下室建筑面積6000M21503A〔自助〕建筑面積235000M2其高層療養(yǎng)公寓160000M2中商業(yè) 25000 M2

含商鋪：8000M2商貿(mào)市場：6000M2超市：6000M2配送中心：5000M2地下建筑面積 50000 M2 個(gè)4、療養(yǎng)公寓B區(qū)〔自助〕建筑面積250000M2高層療養(yǎng)公寓180000M2商業(yè)10000M2地下建筑面積60000M215005A建筑面積42023M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓24000M2連排療養(yǎng)公寓12023M26B建筑面積46000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓15000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓25000M27C建筑面積65000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓10000M2雙拼療養(yǎng)公寓25000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000M2九、資金打算與投資回報(bào)開發(fā)打算工程總設(shè)計(jì)規(guī)模約為76.5萬63.9萬M2。打算分五期開發(fā)建設(shè)，詳見表9-1中含商業(yè)：43000M2，地下室：12.6M2?！睲2〕二期〔M2〕三期〔M2〕四期〔m2〕〔M2〕二期〔M2〕三期〔M2〕四期〔m2〕合計(jì)〔M2〕62750M2計(jì)容面積其計(jì)容面積 計(jì)容面積 計(jì)容面積計(jì)容面積61250M2 中療養(yǎng)公寓其 其 其其 6750M2 其 其 其 其中 中 療養(yǎng)中 療養(yǎng)公 療養(yǎng)公 辦公、醫(yī)療公寓 寓 寓 中 7500M2 中 中 中 中溫泉療養(yǎng)公42023M2商業(yè)5000M2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套工程，開發(fā)指標(biāo)注：配套工程，該工程用地面積：621378平方米〔933畝規(guī)劃用地面積:621378平方米〔933畝；容積率：1.0；綠地率：36%；30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計(jì)容積率建筑面積：639000平方米；其中：1:55000平方米；2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓與食堂。配餐等綜合效勞:48000平方米；3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米；4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米；5,商 業(yè)：43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。投資與收益估算A地 租：120萬元/年x50年=6000萬場地平坦：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬元質(zhì)檢費(fèi)：765000平方米x5元/平方米=382.5萬元地質(zhì)鉆探費(fèi)〔含物探：300孔x15米x60元米=27設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)〔含規(guī)劃、建筑、園林與樣板房裝修35元/㎡765000m2x35/m2=2677.5〔2677.5〕x15%=400萬元〔可不審臨水、臨電費(fèi)用：50建筑工程造價(jià)：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000x1500/平方米=82502，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000x1500/平方米=72003，住宅：340000x1500/平方米=510004，溫泉療養(yǎng)公寓：153000x1600/平方米=24480萬元5，商業(yè)：43000x1600/平方米=68806，地下室：126000x2023/平方米=252007，園建：535500x300/平方米=160658，小區(qū)道路〔含市政621378平方米x0.2x300元/平方米=37289，圍墻：8000x300/平方米=45010，防盜監(jiān)控：765000x10/平方米=76511，電梯購置與安裝費(fèi)：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：146718萬元〔作為把握本錢目標(biāo)〕水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：500培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550商業(yè)：20230KVAx1000=2023萬元企業(yè)治理費(fèi)：146718x5%=7335.9萬元不行預(yù)見費(fèi)：146718x3%=4401.54萬元以上本錢項(xiàng)合計(jì)：173724.44銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓〔自助：租用均價(jià)20元經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓〔自助：租用均價(jià)元平方米、月三、療養(yǎng)公寓〔特護(hù)：五、療養(yǎng)客房：六、活動中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112023萬元九、車位：50000/330000÷40=8250位收入：8250x5=