資產(chǎn)評估練習題及參考答案

西南科技大學成教學院德陽教學點《資產(chǎn)評定》練習題及參考資料一、簡述題：1、請結(jié)合實際談一談影響房地產(chǎn)評定的各類因素答案：房地產(chǎn)評定價中普通將價格的影響因素分辨為個別因素、區(qū)域因素和普通因素三個層次：

個別因素是指房地產(chǎn)本身所含有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的靠近程度等等；又如，房屋的個別因素有構(gòu)造、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。重要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的暢通程度，交通便捷程度和都市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。

普通因素是指影響全部房地產(chǎn)價格的普通的、普遍的、共同的因素。重要涉及經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。2、運用成本法進行資產(chǎn)評定的思路是什么？答：成本法是指首先估測被評定資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評定資產(chǎn)業(yè)已存在的多個貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評定資產(chǎn)價值的多個評定辦法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一種重建或重置被評定資產(chǎn)的思路。在條件允許的狀況下，任何一種潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所樂意支付的價格不會超出購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實體有形損耗；如果被評定資產(chǎn)存在功效和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功效性貶值；如果被評定資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶損因素。

成本途徑作為一條獨立的評定思路，它是從再獲得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價值的，即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價值。只有當被評定資產(chǎn)處在繼續(xù)使用狀態(tài)下，再獲得被評定資產(chǎn)的全部費用才干構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。只有當資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在全部者和控制者帶來經(jīng)濟利益，資產(chǎn)的重置成本才干為潛在投資者和市場合承認和接受。從這個意義上講，成本途徑重要合用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評定。同時，采用成本法評定，還應(yīng)當含有可運用的歷史資料，形成資產(chǎn)價值的耗費也是必須的。3、機器設(shè)備評定含有哪些特點？答：機器設(shè)備類資產(chǎn)普通是公司整體資產(chǎn)的一種構(gòu)成部分，它普通與公司的其它資產(chǎn)共同完畢某項特定的生產(chǎn)目的，普通不含有獨立的獲利能力。因此在進行機器設(shè)備評定時，收益法的使用受到很大限制，普通采用成本法和市場法（2）

對于整體性的機器設(shè)備，它是為了實現(xiàn)某種功效，由若干機器設(shè)備構(gòu)成的有機整體。主體人員在進行價值分析時應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅是單臺設(shè)備的簡樸相加。（3）

在機器設(shè)備中，一部分機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，它們不需要安裝，能夠移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑上，移動這些資產(chǎn)將可能造成機器設(shè)備的部分損失或完全失效。（（4）影響機器設(shè)備磨損的因素諸多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易擬定，個體差別較大。擬定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。（1分）（5）設(shè)備的貶值因素比較復雜。除實體性貶值外，往往還存在功效性貶值和經(jīng)濟性貶值?？茖W技術(shù)的發(fā)展，國家有關(guān)的能源政策、環(huán)保政策等，都可能對設(shè)備的評定價值產(chǎn)生影響。4、簡述運用市場途徑評定單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素。答：（1）資產(chǎn)的功效；（2）資產(chǎn)的實體特性和質(zhì)量；（3）市場條件；（4）交易條件。5、資產(chǎn)評定報告書的目錄有哪些重要內(nèi)容？答：按有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評定報告書目錄應(yīng)涉及摘要、正文、備查文獻三大部分。其中，正文還應(yīng)涉及：委托方與資產(chǎn)占有方、評定目的、評定范疇和對象、評定基準日、評定原則、評定根據(jù)、評定辦法、評定過程、評定結(jié)論、特別事項闡明、評定基準日期的重大事項、評定報告法律效力、評定報告提出日期等有關(guān)方面的內(nèi)容。6、簡述編寫資產(chǎn)評定報告應(yīng)遵照的基本規(guī)定。答：資產(chǎn)評定報告時應(yīng)遵照以下基本規(guī)定：(1)實事求是；(2)內(nèi)容全方面，精確而簡潔；(3)報告要及時。一、單選題（共30題，每小題l分。每小題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意）1.從性質(zhì)上講，資產(chǎn)的評定價值是注冊資產(chǎn)評定師對被評定資產(chǎn)在評定基準日的（）預計值。A.成交價格

B.重建成本

C.交換價值

D.勞動價值2.資產(chǎn)評定中的價值類型選擇與許多因素親密有關(guān)，其中涉及（）。A.評定辦法

B.評定原則

C.評定程序

D.評定根據(jù)的市場條件3.甲設(shè)備作為被評定公司中的一種要素資產(chǎn)，在持續(xù)使用前提下，其評定價值應(yīng)當是（）。A.它的最佳使用價值

B.它的正常變現(xiàn)價值

C.它對公司的奉獻價值

D.它的快速變現(xiàn)價值4.資產(chǎn)評定中確認資產(chǎn)的基本原則之一是看其與否含有（）。A.歷史成本

B.歷史收益

C.預期成本

D.預期收益5.某收益性資產(chǎn)，評定基準后來可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為10%，其評定價值最靠近于（）。A.178

B.180

C.188

D.2006.某收益性資產(chǎn)，效益始終良好，經(jīng)專業(yè)評定人員預測，評定基準后來第一年預期收益為100萬元，后來每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為，該資產(chǎn)的評定價值最靠近于（）萬元。A.1400

B.1700

C.1800

D.19707.某被估房地產(chǎn)自評定基準日起剩余使用年限為30年，經(jīng)專業(yè)評定人員分析，評定基準后來第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設(shè)定的折現(xiàn)率為l0%，該房地產(chǎn)的評定值最靠近于（）萬元。A.555

B.560

C.625

D.6508.被評定對象為某公司的無形資產(chǎn)，預計該無形資產(chǎn)在評定基準后來將來5年每年的收益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認為，該無形資產(chǎn)在第五年末的預期出售價格約為200萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，該無形資產(chǎn)的評定價值最靠近于（）萬元。A.455

B.580

C.655

D.13249.在資產(chǎn)評定程序中，首先要明確資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)基本領(lǐng)項，其中涉及明確（）。A.資產(chǎn)的價值類型及定義

B.資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)商定書格式

C.資產(chǎn)評預計劃類型

D.資產(chǎn)評定過程中的具體環(huán)節(jié)10.某被評定設(shè)備為l992年l2月購入，賬面原值l2萬元，評定基準日為12月31日?，F(xiàn)在市場上無法獲得該設(shè)備有關(guān)售價信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價指數(shù)為l02%，l998年的定基物價指數(shù)為116%，自1999年開始，同類物價指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其它因素，該設(shè)備的評定值最靠近于（）萬元。A.5.34

B.6.15

C.6.65

D.7.8511.已知被評定設(shè)備在評定基準日的主材費為100萬元，設(shè)備的主材費為全部成本的85%，行業(yè)平均成本利潤率為l0%，不考慮其它因素，則設(shè)備的重置成本最靠近于（）萬元。A.123.53

B.129.41

C.135.29

D.135.8812.某被評定設(shè)備現(xiàn)在已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完畢相似生產(chǎn)任務(wù)的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其它費用為每年1.8萬元，每度電的價格為0.45元，自評定基準日起該設(shè)備尚可使用8年，折現(xiàn)率為l0%，公司所得稅稅率為33%，不考慮其它因素，則該設(shè)備的功效性貶值最靠近于（）萬元。A.130

B.180

C.310

D.33813.某被評定實驗室設(shè)備已投入使用5年，按設(shè)計原則，在5年內(nèi)應(yīng)正常工作14600小時。由于實驗室運用率低，如果按一年365天計算，在過去的5年內(nèi)平均每天只工作4個小時。經(jīng)專家分析，若按過去5年的實際運用率預測，自評定基準日起該設(shè)備尚可使用l5年，若不考慮其它因素，則該設(shè)備的成新率最靠近于（）。A.72%

B.75%

C.82%

D.86%14.評定對象為一套設(shè)備，該設(shè)備與同新型設(shè)備相比，在每年產(chǎn)量相似的條件下，多耗費材料10萬元。同時由于市場競爭因素，造成在評定基準后來該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售價格將下降，經(jīng)分析，由此造成公司每年利潤總額減少20萬元。若該設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其它因素，則該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值最靠近于（）萬元。A.50.8

B.75.8

C.76.2

D.1l3.715.在房地產(chǎn)評定中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為（）。16.被評定非專利技術(shù)自評定基準日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評定人員分析，評定基準后來第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，若折現(xiàn)率為10%，該非專利技術(shù)的評定值最靠近于（）萬元。A.189

B.25l

C.377

D.40417.某公司年產(chǎn)塑料件產(chǎn)品l0萬件，由于采用了一項專利技術(shù)，使每件產(chǎn)品的成本由原來的3元降到2.5元，同時由于該專利技術(shù)提高了產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品售價（不含稅）由原來的每件l5元上升到l7元。假設(shè)評定基準后來該專利使用權(quán)剩余使用年限為5年，產(chǎn)量不變，折現(xiàn)率為10%.公司所得稅稅率為33%，不考慮流轉(zhuǎn)稅及其它因素，則該專利使用權(quán)的評定值最靠近于（）萬元。A.63.50

B.69.75

C.88.52

D.94.7818.被評定對象為一項專有技術(shù)，在該項技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬元。動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評定人員通過市場調(diào)查詢證，擬定科研人員發(fā)明性勞動倍加系數(shù)為1.3，科研平均風險系數(shù)為0.5，該項無形資產(chǎn)的投資酬勞率為25%，行業(yè)基準收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最靠近于（）萬元。A.120

B.150

C.250

D.26019.甲公司擬許可乙公司使用其商標，注冊資產(chǎn)評定師運用收益法對該商標使用權(quán)的投資價值進行評定時，預測其將來收益的范疇應(yīng)為（）。A.甲公司與乙公司使用該商標全部產(chǎn)品帶來的收益

B.乙公司的產(chǎn)品、服務(wù)及投資收益

C.甲公司使用被評定商標產(chǎn)品帶來的收益

D.乙公司使用被許可商標產(chǎn)品帶來的收益20.根據(jù)我國《著作權(quán)法》的規(guī)定，（）屬于受版權(quán)保護的作品。A.時事新聞

B.歷法、通用表格和公式

C.法律法規(guī)

D.地圖、示意圖21.某公司發(fā)行五年期一次還本付息債券10萬元，年利率6%，單利計息，評定基準日至到期日尚有3年，若以國庫券利率5%作為無風險酬勞率，風險酬勞率取3%，則該債券的評定價值最靠近于（）元。A.93672

B.103198

C.111454

D.12037022.甲公司賬面有多項控股和非控股的長久投資，評定師運用加和法評定甲公司時，其原始資料應(yīng)以（）數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。A.甲公司報表及全部被投資的公司的報表

B.甲公司與控股公司的合并報表

C.甲公司與全部投資公司的合并報表

D.甲公司與非控股公司的合并報表23.甲公司委估的應(yīng)收款項賬面原值5000元，壞賬準備500元，凈值4500元。評定時擬定其回收風險損失率20%，審計機構(gòu)擬定的壞賬準備為800元，該應(yīng)收款項的評定值靠近于（）元。A.3600

B.3700

C.4000

D.450024.運用年限法估測設(shè)備的實體性貶值率或成新率，其假設(shè)前提是（）。A.設(shè)備不存在功效性貶值

B.設(shè)備不存在經(jīng)濟性貶值

C.設(shè)備不存在功效性貶值也不存在經(jīng)濟性貶值

D.設(shè)備的實體性損耗與使用時間成線性關(guān)系25.從不同口徑收益額與其評定值的價值內(nèi)涵的角度考慮，運用凈利潤指標作為公司價值評定的收益額，其資本化價值應(yīng)當是公司的（）價值。A.部分股權(quán)

B.全部者權(quán)益

C.投資資本

D.總資產(chǎn)26.按照現(xiàn)行國有資產(chǎn)評定項目管理制度規(guī)定，國有資產(chǎn)評定項目實施（）制度。A.立項和確認

B.立項和審批

C.審批和備案

D.核準和備案27.與國際評定準則相比，我國資產(chǎn)評定準則體系的一種突出特點是制訂了資產(chǎn)評定（）。A.指南

B.指導意見

C.具體準則

D.基本準則28.現(xiàn)在最具影響力的國際性評定專業(yè)準則是（）。A.國際評定準則委員會制訂的《國際評定準則》

B.美國評定增進會制訂的《專業(yè)評定執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》

C.歐洲評定師聯(lián)合會制訂的《歐洲評定準則》

D.英國皇家特許測量師學會制訂的《評定指南》29.《國際評定準則》認為，資產(chǎn)評定中的“折舊”應(yīng)當是一種與（）有關(guān)的概念。A.市場

B.資產(chǎn)類型

C.會計原則

D.稅收政策30.被評定公司經(jīng)評定后的全部者權(quán)益100萬元，流動負債200萬元，長久負債100萬元，長久投資150萬元，被評定公司的投資資本應(yīng)當是（）萬元。A.150

B.200

C.250

D.400二、多選題（共10題，每小題2分。每小題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，最少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.在資產(chǎn)評定中引入價值類型理論的根本目的是（）。A.為管理部門合理確認評定成果提供指導

B.為管理部門合理審批評定機構(gòu)提供指導

C.為評定人員科學合理地進行資產(chǎn)評定提供指導

D.為評定人員合理擬定資產(chǎn)價格提供指導

E.為評定報告使用者恰當使用評定成果提供指導32.土地的自然特性涉及（）等。A.稀缺性

B.位置的固定性

C.質(zhì)量的差別性

D.運用的多方向性

E.可壟斷性33.從自然資源與人類的經(jīng)濟關(guān)系角度，自然資源可分為（）。A.可再生的非耗竭性資源

B.不可再生的非耗竭性資源

C.生物資源

D.土地資源

E.不可再生的耗竭性資源34.在無形資產(chǎn)評定中，通過無形資產(chǎn)鑒定環(huán)節(jié)，能夠解決（）等問題。A.確認無形資產(chǎn)與否存在

B.鑒別無形資產(chǎn)的種類

C.擬定評定辦法

D.擬定收益水平及風險

E.擬定評定價值35.注冊資產(chǎn)評定師采用收益法對商標權(quán)進行評定時需重點收集的資料涉及（）。A.宏觀經(jīng)濟政策對商標產(chǎn)品的影響

B.商標產(chǎn)品市場占有率

C.商標設(shè)計、注冊費用

D.商標的使用范疇36.公司價值評定的目的普通是公司的（）價值。A.總資產(chǎn)

B.全部者權(quán)益

C.長久投資

D.長久債務(wù)

E.部分股權(quán)37.專利技術(shù)與專有技術(shù)相比，含有（）等特性。A.地區(qū)性

B.公開性

C.收益性

D.明確的時間性38.根據(jù)有關(guān)行業(yè)自律管理的規(guī)定。對于違反資產(chǎn)評定職業(yè)道德的注冊資產(chǎn)評定師，行業(yè)協(xié)會能夠?qū)ζ溥M行（）等自律懲戒方法。A.警告

B.罰款

C.通報批評

D.取消執(zhí)業(yè)資格39.我國資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)準則體系在縱向關(guān)系上涉及（）等層次。A.基本準則

B.職業(yè)道德基本準則

C.具體準則

D.評定指南

E.指導意見40.《國際評定準則》的核心內(nèi)容涉及（）等。A.《國際評定準則l——市場價值基礎(chǔ)評定》

B.《國際評定準則2——非市場價值基礎(chǔ)評定》

C.《國際評定準則3——評定報告》

D.應(yīng)用指南l——以財務(wù)報告為目的的評定

E.應(yīng)用指南2——以貸款為目的的評定三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，規(guī)定列出算式、計算環(huán)節(jié)。需按公式計算的，應(yīng)列出公式]（一）甲評定機構(gòu)于1月對A公司進行評定，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評定人員預測，評定基準后來該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為l0%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進入成熟期，因此每股收益率可達l2%，并且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分派，另20%用于公司擴大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無風險酬勞率為4%，風險酬勞率為6%，評定基準日為1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評定值。（規(guī)定：最后成果以萬元為單位，小數(shù)點后保存兩位。）（二）被評定資產(chǎn)為一待開采金屬礦的探礦權(quán)。該礦由甲勘探隊于1月初開始進行投資勘探，12月末完畢了全部勘探工作，并形成了完整的資料，含有了投資開采的條件。1月甲勘探隊擬將勘探成果轉(zhuǎn)讓給乙公司并由乙公司進行開采，規(guī)定評定探礦權(quán)價值，并將評定基準日擬定為1月1日。評定人員調(diào)查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中，每年投資l00萬元，資金均勻投入，在這三年的過程中，對應(yīng)物價指數(shù)每年遞增5%.該金屬礦可開采量為1000萬噸。乙公司從1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石l00萬噸的生產(chǎn)能力。假設(shè)該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的l5%，所得稅稅率為33%，合用折現(xiàn)率為l0%，假設(shè)除投資條件外不考慮其它因素，求該探礦權(quán)的轉(zhuǎn)讓價值。規(guī)定：采用約當投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，成果以萬元為單位，小數(shù)點后保存兩位。（三）被評定公司為一擬準備上市的酒店，評定基準日為12月31日，該酒店的財務(wù)狀況詳見利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”因素國家予以的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評定人員對該公司的狀況進行進一步調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該公司正常經(jīng)營狀況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出以下判斷：1.由于非典因素，該公司的實際收入僅達成公司正常經(jīng)營收入的60%；2.公司主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%，管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%；3.財務(wù)費用（利息支出）約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長久負債利息占財務(wù)費用的80%；4.主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%；5.公司所得稅稅率為33%.利潤表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11000000.00減：主營業(yè)務(wù)成本3550000.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加555000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列6395000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用880000.00管理費用9100000.00財務(wù)費用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15300000.00營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17150000.00四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190950.00評定人員根據(jù)被評定公司的實際狀況及將來發(fā)展前景，選用了同行業(yè)5個上市公司作為參考物并經(jīng)綜合分析、計算和調(diào)節(jié)得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)以下：（1）市盈率為l0；

（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；

（3）每股市價與每股主營業(yè)務(wù)利潤的比率為3.8.規(guī)定：根據(jù)上述資料運用市場法評定該酒店市場價值。（最后評定值以算術(shù)平均數(shù)為準，運算中以萬元為單位，評定成果保存兩位小數(shù)）。（四）被評定對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評定基準日起為40年，本地都市規(guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評定師根據(jù)都市規(guī)劃的規(guī)定及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。評定師根據(jù)有關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到以下數(shù)據(jù)資料：1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；3.專業(yè)費用為建筑費用的10%；4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為元，出租率可達100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；6.開發(fā)商規(guī)定的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%；7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；8.每年按365天計算：9.本項目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評定（規(guī)定：評定成果保存兩位小數(shù)）。***參考答案***一、單選題（共30題，每小題l分。每小題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意）1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B二、多選題（共10題，每小題2分。每小題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，最少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.CE32.BC33.CD34.AB35.ABD36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，規(guī)定列出算式、計算環(huán)節(jié)。需按公式計算的，應(yīng)列出公式]（一）(二）（三）收益調(diào)節(jié)表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11666700.00減：主營業(yè)務(wù)成本3833300.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加591668.50二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）6741731.50加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用883300.00管理費用983300.00財務(wù)費用10166700.00三、營業(yè)利潤（虧損以“-”導填列）

13408431.50加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）18408431.50減：所得稅（33%）19134782.39五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22273649.111.主營業(yè)務(wù)收入=100÷60%=166.67（萬元）（1分）2.主營業(yè)務(wù)成本=166.67×50%=83.33（萬元）（1分）3.主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67×5.5%=9.17（萬元）（1分）4.營業(yè)費用=166.67×5%=8.33（萬元）（0.5分）5.管理費用=166.67×5%=8.33（萬元）（0.5分）6.財務(wù)費用=166.67×10%=16.67（萬元）（1分）7.無負債凈利潤=2736+16.67×（1-33%）=38.53（萬元）（1分）8.主營業(yè)務(wù)利潤=74.17（萬元）（1分）9.凈利潤=27.36（萬元）（1分）10.根據(jù)市盈率計算的酒店價值=27.36×10=273.60（萬元）（1分）11.根據(jù)無負債凈利潤價值比率計算的酒店價值=38.53×7=269.71（萬元）（1分）12.根據(jù)主營業(yè)務(wù)利潤價值比率計算的酒店價值=74.17×3.8=281.85（萬元）（1分）13.評定值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（萬元）（1分）（四）解一：1.1——2樓面積3000×2=6000（平方米）（0.3分）2.3——5層面積1900×3=5700（平方米）（0.3分）3.6層及6層以上面積25000-6000-5700=13300（平方米）（0.2分）4.年總收入（元）6000×+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）=1000十3744900+10922625（3分）=266675255.年總費用（元）26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13（3分）6.年利潤總額2666.13=19834831.87（元）（0.2分）解二：1.1——2樓面積3000×2=6000=0.6（萬平方米）（0.3分）2.3——5層面積1900×3=5700（平方米）=0.57（萬平方米）（0.3分）3.6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33（萬平方米）（0.2分）4.年總收入（萬元）0.6×+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9（3分）=2666.755.年總費用2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（萬元）（3分）6.年利潤2666.75-683.27=1983.48（萬元）（0.2分）同、收回房屋：1.承租人私自將房屋轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;登鸛雀樓唐代：王之渙白日依山盡，黃河入海流。欲窮千里目，更上一層樓。譯文及注釋譯文夕陽依傍著西山慢慢地沉沒，滔滔黃河朝著東海洶涌奔流。若想把千里的風光景物看夠，那就要登上更高的一層城樓。注釋鸛雀樓：舊址在山西永濟縣，樓高三層，前對中條山，下臨黃河。傳說常有鸛雀在此停留，故有此名。白日：太陽。依：依傍。盡：消失。這句話是說太陽依傍山巒沉落。欲：想要得到某種東西或達成某種目的的愿望，但也有但愿、想要的意思。窮：盡，使達成極點。千里目：眼界寬敞。更：替、換。（不是普通理解的“再”的意思）▲這首詩寫詩人在登高望遠中體現(xiàn)出來的不凡的胸襟抱負，反映了盛唐時期人們主動向上的進取精神。其中，前兩句寫所見?！鞍兹找郎奖M”寫遠景，寫山，寫的是登樓望見的景色，“黃河入海流”寫近景，寫水寫得景象壯觀，氣勢磅礴。這里，詩人運用極其樸素、極其淺顯的語言，既高度形象又高度概括地把進入廣大視野的萬里河山，收入短短十個字中；而后人在千載之下讀到這十個字時，也如臨其地，如見其