高層項(xiàng)目開發(fā)成功案例集錦( 45)

[關(guān)鍵字]：三線城市、近郊、新區(qū)[簡(jiǎn)介]：陽(yáng)光·國(guó)際城工程位于淮南主城區(qū)南側(cè)，區(qū)域相對(duì)陌生，產(chǎn)品為小高層，存在一定的市場(chǎng)抗性，但工程銷售情況良好，速度較快。案例1：淮南陽(yáng)光·國(guó)際城-------營(yíng)銷提升價(jià)值淮南陽(yáng)光·國(guó)際城基本信息規(guī)模占地14萬(wàn)m2，總建筑面積約30萬(wàn)m2。其中二期占地5.4萬(wàn)m2，總建筑面積11.55m2物業(yè)類型小高層，二期有兩棟多層以裙樓形式出現(xiàn)戶型面積92－100m2兩房?jī)蓮d，118m2三房?jī)蓮d一衛(wèi)，117－140m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，145m2四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，152m2，185m2，208m2頂層復(fù)式銷售情況一期基本銷售完畢，均價(jià)2588元/m2；二期3月底開盤，已積累500多VIP會(huì)員，預(yù)計(jì)價(jià)格在2600元/m2以上客戶情況礦業(yè)集團(tuán)客戶為主，銀行職工，學(xué)校教師營(yíng)銷推廣主題概念圍繞“山、水、城”為中心主題形象定位集居住、商貿(mào)、辦公、休閑娛樂為一體的高檔住宅小區(qū)，也是淮南市首個(gè)以小高層為主的高品質(zhì)國(guó)際化人文社區(qū)。

核心賣點(diǎn)舜耕山景，社區(qū)水景宣傳手段當(dāng)?shù)貓?bào)紙，電視臺(tái)，戶外廣告活動(dòng)營(yíng)銷辦理VIP卡優(yōu)先選房促銷手段客戶推薦成交返現(xiàn)5000推廣調(diào)性金黃色為主調(diào)，輔以棕紅色和咖啡色等深色系營(yíng)銷亮點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷技巧與樓書制作高于當(dāng)?shù)仄骄焦こ涛恢媒梃b1：以國(guó)際化打入三線市場(chǎng)，給市場(chǎng)帶來(lái)新概念，吸引客戶借鑒2：營(yíng)銷手段高于當(dāng)?shù)厮剑址鲜袌?chǎng)環(huán)境由于在工程地段推售小高層難度較大，前期不間斷地宣傳推廣持續(xù)半年，主要采用傳統(tǒng)渠道營(yíng)銷節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷強(qiáng)度營(yíng)銷渠道銷售強(qiáng)度銷售動(dòng)作宣傳推廣，蓄客期強(qiáng)銷期持銷期兼做二期蓄客礦工報(bào)、淮南早報(bào)、電視臺(tái)廣告、播送品牌宣傳、戶外廣告板市區(qū)展示中心開放9月參加淮南市房地產(chǎn)交易會(huì)前期蓄客1000多，開盤當(dāng)日銷售200多套辦理VIP卡可以優(yōu)先選房06-0406-0606-0806-1007-0207-04一期10月1日開盤07-0606-1210月1日一期開盤銷售，開放現(xiàn)場(chǎng)售樓處渠道宣傳開始投放二期辦理VIP卡開始蓄客二期預(yù)計(jì)4－5月開盤一期根本銷售完畢，二期累計(jì)約500組VIP會(huì)員6個(gè)月營(yíng)銷宣傳借鑒3：第一個(gè)入市的高層工程存在市場(chǎng)抗性時(shí)，前期靠大量宣傳翻開市場(chǎng)工程概況建筑指標(biāo)：占地5.86萬(wàn)平方米；建筑面積10萬(wàn)平方米產(chǎn)品類型：8棟8層電梯公寓；14-24層高層坡地景觀公寓；LOFT小公寓和院景式商街開發(fā)背景中青街青云林海于2000年成功開發(fā)，均價(jià)4000元/平方米，屬市場(chǎng)中高價(jià)位；隨后開發(fā)青云映山，2005年入市價(jià)格4000元/平方米，最后收盤均價(jià)在8000元/平方米以上；且實(shí)現(xiàn)快速銷售；地塊無(wú)明顯資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)位與周邊環(huán)境一般，雙向兩車道交通狀況難以改善。案例2：大連億達(dá)青云映山

——景觀與產(chǎn)品提升價(jià)值高品質(zhì)的開放社區(qū)征服了在大連的外籍人士在此安家，超過(guò)萬(wàn)元的單價(jià)直逼海景豪宅青云映山通過(guò)建筑與環(huán)境的關(guān)系，建筑與審美和戶型的合理設(shè)計(jì)等多個(gè)方面，創(chuàng)造了一種高級(jí)的、高層次的開放社區(qū)。配合社區(qū)小學(xué)和商業(yè)街，使整個(gè)中青街沿線呈現(xiàn)出一派國(guó)外社區(qū)的感覺。既非海景豪宅，也非城市絕版地段的青云映山以實(shí)現(xiàn)了超過(guò)萬(wàn)元的高單價(jià)，直逼海景豪宅，極大提升了區(qū)域價(jià)值；青云映山大氣的開放社區(qū)和恰到好處的細(xì)節(jié)處理吸引了眾多外籍人士在此居住；青云映山的成功開發(fā)穩(wěn)固了億達(dá)在大連市場(chǎng)的品牌地位，目前也已成為億達(dá)的典型樓盤為人稱道。借鑒1：通過(guò)打造產(chǎn)品力，錯(cuò)落有致曲徑通幽的園林景觀，提升工程價(jià)值案例3：石家莊香榭里工程

-----形象、產(chǎn)品力提升價(jià)值地理位置：位于石家莊市槐南路西段,屬城市化特征逐漸鮮明的東南區(qū)域規(guī)模：總占地6.3萬(wàn)平米，總建筑面積近14萬(wàn)平米價(jià)格：實(shí)現(xiàn)比周邊同類型產(chǎn)品高出500元/平米的均價(jià)銷售速度：70多套/月，當(dāng)?shù)?0多套/月石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)示意圖案例適用性分析城市開展階段：城市化進(jìn)程中的初級(jí)階段，加速開展；區(qū)域：位于中心邊緣，接受度不高；客戶：地緣性特征明顯，價(jià)格敏感度高，消費(fèi)心理不成熟，價(jià)值評(píng)價(jià)體系簡(jiǎn)單，易被強(qiáng)大的銷售攻勢(shì)打動(dòng)，認(rèn)為外在形式能夠彰顯一定身份。客觀條件樹立高形象，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。開發(fā)目標(biāo)形象現(xiàn)代、都市、品位、便捷的形象產(chǎn)品以高層塔樓建筑為主，與多層板樓相比，該種建筑形式所表達(dá)的城市感是為客戶接受和認(rèn)可的通過(guò)暖灰、時(shí)尚的色調(diào)，簡(jiǎn)潔、流暢的線條，挺拔的建筑形式等等表達(dá)出城市便捷、繁華的生活方式，充分挖掘了工程的城市資源，現(xiàn)代都市的特征得到彰顯，塑造了“新經(jīng)濟(jì)帶、新都市住宅〞的物業(yè)形象關(guān)鍵詞：形象產(chǎn)品力展示案例啟示——城市中心化過(guò)程中，主打城市形象的產(chǎn)品給客戶帶來(lái)巨大沖擊，從而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)消費(fèi)心理不成熟，置業(yè)動(dòng)機(jī)、價(jià)值評(píng)價(jià)體系簡(jiǎn)單，對(duì)特色產(chǎn)品有一定程度的偏好；大體量、集中園林、儀式感入口、時(shí)尚商業(yè)配套等城市意向明顯的形象能夠打動(dòng)客戶。結(jié)論：城市中心化過(guò)程中，產(chǎn)品力，尤其是突出的外在形象能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)，這一形象的努力方向是城市感：主打城市形象的產(chǎn)品可以給客戶帶來(lái)巨大沖擊。城市化進(jìn)程處于快速開展階段時(shí)的客戶需求特征？什么樣的外在形象能夠很好對(duì)位這一階段的客戶需求？案例總結(jié)產(chǎn)品力：在接受度不高，屬低價(jià)盤認(rèn)知的區(qū)域，可以通過(guò)產(chǎn)品力的精心打造，出位于該區(qū)域，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、客戶突破。城市化進(jìn)程處于快速開展階段時(shí)，產(chǎn)品力的努力方向是城市感：主打城市形象的產(chǎn)品可以給客戶帶來(lái)巨大沖擊。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，營(yíng)銷手段高于當(dāng)?shù)厮?，但又符合市?chǎng)環(huán)境。類三線市場(chǎng)同樣可以以國(guó)際化、都市化等打入，給市場(chǎng)帶來(lái)新概念，吸引客戶。封閉市場(chǎng)內(nèi)高容積率工程操作模式總結(jié):產(chǎn)品力+都市元素+成熟營(yíng)銷位置津南友誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處紅磡領(lǐng)世郡私人俱樂部開發(fā)商天津市紅勘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式獨(dú)棟、雙拼、疊拼、洋房、高層（18層）富力桃園（20層）建筑風(fēng)格北美占地面積356萬(wàn)建筑面積140萬(wàn)容積率1.55綠化率55%戶型面積68-183總戶數(shù)7000（小鎮(zhèn)規(guī)模）車位比及價(jià)格1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)公寓（18層）8500元/㎡洋房9300元/㎡富力桃園8000元/㎡物業(yè)費(fèi)1--1.6元/㎡開盤時(shí)間三期洋房07-5-19開盤；四期洋房07-9-15日開盤入住時(shí)間2007-07-01推貨節(jié)奏別墅已銷售90%；洋房已銷售80%推貨類型別墅、洋房月銷售速度30套/月（別墅洋房合計(jì)）項(xiàng)目主題語(yǔ)20分鐘新城鎮(zhèn)主義項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)多物業(yè)類型的外環(huán)沿線大盤項(xiàng)目二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·領(lǐng)世郡工程概況近郊中低密度大盤，紅磡天津巨作，新城鎮(zhèn)生活典范。配套及交通工程位于天津新興的金融效勞區(qū)，周邊聚集了26家金融機(jī)構(gòu)和33座大型公建，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。連接紅磡領(lǐng)世郡與市中心的免費(fèi)直通車，全程行車時(shí)間約為20分鐘。工程緊鄰?fù)猸h(huán)線，與五條城市主干道——衛(wèi)津南路、友誼南路、大沽南路、解放南路、洞庭路聯(lián)系緊密。周邊配套工程配套27洞高爾夫球場(chǎng)〔面積超過(guò)2200畝〕；大型SHOPPING

MALL商業(yè)區(qū)〔3.4萬(wàn)平米〕，包括：北美風(fēng)情商業(yè)街、康體中心、社區(qū)醫(yī)院、派出所、郵局、銀行、名品店、超市，高尚社區(qū)生活元素一應(yīng)俱全；小鎮(zhèn)中心、副中心及組團(tuán)內(nèi)的業(yè)主分會(huì)所；國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、富力社區(qū)小學(xué)、日本人學(xué)校、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)際學(xué)校天津分校；大型生態(tài)主題公園；交通情況社區(qū)大配套齊全且品質(zhì)較高，但根本生活配套還需完善。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·領(lǐng)世郡規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)別墅洋房+公寓洋房+公寓規(guī)劃思路領(lǐng)世郡總體規(guī)劃采用了原汁原味的北美風(fēng)格，分為6大功能組團(tuán)：住宅、大型商業(yè)區(qū)、業(yè)主會(huì)所、學(xué)校區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)主題公園；沿外環(huán)線及津沽二線分布高爾夫球場(chǎng)，大型高爾夫球場(chǎng)使社區(qū)與外界形成自然分隔，增加社區(qū)居住氣氛的同時(shí)增加了工程的展示性；豐富的配套設(shè)施建設(shè)，滿足高端社區(qū)生活的需求，集體育、娛樂、休閑于一體。多種產(chǎn)品形式組合，打造高品質(zhì)居住組團(tuán)。組團(tuán)式開展，滿足業(yè)主私密性，由小到大的居住空間過(guò)渡，到達(dá)社區(qū)公共活動(dòng)空間，內(nèi)部綠化景觀層層過(guò)渡，回歸自然生態(tài)的居住氣氛。別墅大配套富力桃園2.6容積率占地面積5348畝建筑面積140萬(wàn)㎡（40萬(wàn)與富力集團(tuán)合作開發(fā)）分期一期二期三期四期面積約40萬(wàn)㎡約100萬(wàn)（含與富力合作40萬(wàn)）建筑形式獨(dú)棟別墅花園洋房花園洋房小高層、高層規(guī)劃為小高層、高層公寓共分四批開發(fā)，前期開發(fā)以別墅洋房為主，受70/90政策影響，后批開發(fā)以高層公寓為主，戶型上也相應(yīng)收到限制，會(huì)相應(yīng)增加小戶型的供給分期開發(fā)小城鎮(zhèn)的規(guī)劃思路，居住舒適度較高，外部展示性好。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·領(lǐng)世郡產(chǎn)品分析---外立面高層別墅洋房以北美原鄉(xiāng)建筑風(fēng)格為主，每一處建筑細(xì)節(jié)都流露著濃郁的北美味道；別墅：純北美風(fēng)格，豐富的色彩、精致的造型，營(yíng)造了高雅的生活情趣。高層：簡(jiǎn)潔明快的線條，表達(dá)時(shí)尚風(fēng)格。洋房：整體外觀風(fēng)格溫暖簡(jiǎn)約，大面積瞰景陽(yáng)臺(tái)和大落地窗增加了建筑的通透感。墻體線條的變化組合、陽(yáng)臺(tái)的梯次關(guān)系和外跨空間的層疊交替突出了建筑的對(duì)稱和交替之感。風(fēng)格不夠純粹，每種物業(yè)類型各成一系，相互影響形象價(jià)值。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·領(lǐng)世郡物業(yè)類型戶型電梯占用率（每單元*電梯*戶）面積區(qū)間㎡產(chǎn)品數(shù)量(套)套數(shù)比洋房(4層半花園洋房、7層電梯洋房)1/1/11梯2戶75.5820.4%1/2/182.7110.2%2/1/184.08-89.84388.4%2/2/182.33-104.6931970.9%3/1/1100.56-123.9992%3/1/2120.27-122.8640.9%3/2/1114.30-128.114910.9%3/2/2136.35-141.57265.8%4/3/2182.9820.4%合計(jì)75.58—182.98450100%公寓（18層）1/1/11梯2戶2梯4戶68.16506.5%2/1/110522629.6%2/2/188.2818324%3/1/1110.238911.6%3/2/1108.7612216%3/2/2135.32945.8%合計(jì)68.16—135.32764100%產(chǎn)品分析---面積配比產(chǎn)品戶型多樣，可選擇性較大。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·領(lǐng)世郡位置津南區(qū)大沽南路延長(zhǎng)線與外環(huán)線交口，坐落市區(qū)東南部，距地鐵1號(hào)線雙林站3公里，緊鄰大沽南路快速路交通便利；開發(fā)商金地（集團(tuán)）天津房地產(chǎn)有限公司建筑形式洋房小高建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約占地面積380000平方米建筑面積530000平方米容積率1.4綠化率35%戶型面積97-204總戶數(shù)4000車位比及價(jià)格1:0.7裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)洋房8100元/平米8.5小層7000元/平米物業(yè)費(fèi)1.0-1.5元/平米.月開盤時(shí)間2006-08-06（一期）2007-05（二期）2008年初（三期）入住時(shí)間2007-08-31（一期）2009-04（二期）月銷售速度40套項(xiàng)目主題語(yǔ)Lavilla洋房生活目標(biāo)客戶主要以河西區(qū)、津南區(qū)客戶為主。其他的改善型客戶，以南開為主，有少量的和平區(qū)客戶。項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)金地公司在津南的旗艦項(xiàng)目，引領(lǐng)著天津東南板塊的住宅潮流，金地格林世界整體規(guī)劃低密度設(shè)計(jì)，景觀結(jié)合圍合規(guī)劃形成獨(dú)有的小鎮(zhèn)社區(qū)理念，商業(yè)街以及水系將項(xiàng)目自然劃分。德式洋房建筑簡(jiǎn)約時(shí)尚。戶型設(shè)計(jì)合理，功能適用。工程概況二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界金地品牌的天津首個(gè)工程，津南區(qū)品質(zhì)大盤，小鎮(zhèn)社區(qū)德式洋房的典范。配套及交通臨近地鐵1號(hào)線；公交652、629、808、165、152路，交通便利，規(guī)劃中的津?yàn)I大道東行直抵濱海。交通情況所處規(guī)劃片區(qū)囊括綜合住宅、文教設(shè)施、公園休憩、商業(yè)娛樂等功能資源。緊鄰開展中的濱海新區(qū)，各類產(chǎn)業(yè)區(qū)聚集，增值潛力無(wú)限。周邊配套工程配套易初蓮花超市等大型商業(yè)中心天津財(cái)經(jīng)大學(xué)、天津科技大學(xué)、天津工程師范學(xué)院、北師大附中等名校，締造高尚人文環(huán)境緊鄰柳林風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚緊鄰?fù)猸h(huán)線，交通便利，周邊及工程配套齊全。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界占地面積566畝建筑面積53萬(wàn)㎡（3萬(wàn)商業(yè)）分期一期二期三期四期面積約12萬(wàn)㎡約12萬(wàn)㎡約13萬(wàn)㎡約13萬(wàn)㎡建筑形式多層、小高層待定戶數(shù)每期約1000戶，規(guī)劃共4500余戶工程規(guī)劃充分考慮了每個(gè)單元的資源均好性，且規(guī)劃設(shè)計(jì)了完善的配套設(shè)施工程包括4.5層花園洋房、5.5層景觀洋房、8.5-11層經(jīng)典電梯公寓、創(chuàng)新型9層薄板小高層在內(nèi)的五類精致低密度產(chǎn)品，突出了建筑的包容性和韻律感；現(xiàn)代街區(qū)式社區(qū)布局，設(shè)計(jì)層級(jí)清楚，社區(qū)空間擁有充分私密性，又有豐富的商業(yè)和休閑配套，從規(guī)劃上創(chuàng)造了一種現(xiàn)代城市的居住生活模式；建筑體打破常規(guī)行列式排布，南偏東15度的擺放斜度呈蛛網(wǎng)式建筑布局，豐富了視野，增加了情趣，增強(qiáng)社區(qū)私密性；共分四期開發(fā)，一期以多層洋房啟開工程，樹立工程整體中高端的定位、調(diào)性每期開發(fā)面積比較平均；但受70/90政策影響，三、四期規(guī)劃將面臨調(diào)整。三期二期四期一期規(guī)劃設(shè)計(jì)2006年5月一期施工2007年4月二期施工2007年8-10月一期入住2008年8月二期I入住2007年底三期動(dòng)工社區(qū)規(guī)劃合理、開發(fā)周期充分考慮進(jìn)入性和展示性。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界產(chǎn)品分析---外立面小高層洋房金地格林世界的建筑形式參考五大道的洋房設(shè)計(jì)，在屋頂、面磚、退臺(tái)等細(xì)節(jié)表達(dá)了德式建筑的風(fēng)格；整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。外立面風(fēng)格純粹，整體表達(dá)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，細(xì)節(jié)處表達(dá)品質(zhì)。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界產(chǎn)品分析---面積配比物業(yè)類型戶型面積區(qū)間㎡產(chǎn)品數(shù)量(套)套數(shù)比洋房1/2/172.92-90.5272.8%2/2/182.87-139.6340242.5%3/2/396.29-204.0646248.6%4/2/3152.9-274.58313.2%5/2/4190.76-204.06282.9%合計(jì)72.92-154.78950100%小高（8.5）2室-4室120--130136100%小高（11.5）2室-4室133-142204100%洋房、小高的面積較大，保證居住舒適的同時(shí)也導(dǎo)致總放款偏高二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界營(yíng)銷推廣---銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修大氣、現(xiàn)代，營(yíng)造出大盤、高檔物業(yè)的尊貴感；接待桌椅品質(zhì)感強(qiáng)模型大氣，明晰，細(xì)節(jié)細(xì)微，展示功能明顯資料架等細(xì)節(jié)指示標(biāo)準(zhǔn)，形象統(tǒng)一：展示區(qū)標(biāo)志名顯，工程風(fēng)格根本展現(xiàn)。引導(dǎo)指示形象統(tǒng)一，隨處可見“l(fā)avilla〞的標(biāo)志；商業(yè)包裝整潔統(tǒng)一，營(yíng)造出小鎮(zhèn)氣氛。報(bào)廣投放時(shí)間以周四房地產(chǎn)廣告黃金投放時(shí)間為主；報(bào)廣以開盤信息、成熟度、大的事件營(yíng)銷的為主題；營(yíng)銷形象統(tǒng)一，營(yíng)銷手段直接，借助品牌宣傳其產(chǎn)品。銷售中心樣板間時(shí)間周幾報(bào)紙版量位置類型主題2007-4-27五新報(bào)整版77銅版紙對(duì)舒適生活來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光比霓虹更重要寬洋房組團(tuán)五月全城公開2007-5-17四新報(bào)整版15彩頁(yè)植在法式景觀中的寬尺度洋房2007-5-31四新報(bào)整版15彩頁(yè)寬闊洋房，擇水為鄰2007-6-28四新報(bào)整版8彩頁(yè)為城市珍藏舒適生活2007-9-27四新報(bào)半版13彩頁(yè)Lavilla2007收官組團(tuán)低調(diào)上市亞洲家居文化節(jié)，體驗(yàn)別樣黃金周2007-9-29六新報(bào)半版15彩頁(yè)Lavilla2007收官組團(tuán)低調(diào)上市報(bào)廣二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)·格林世界附錄：PPT常見結(jié)構(gòu)應(yīng)用本次匯報(bào)內(nèi)容1.開發(fā)背景2.核心問題解決3.價(jià)值提升體系4.分享——銀海世邦工程價(jià)值提升案例2.投資環(huán)境分析板塊開展環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境政策環(huán)境工程本體條件報(bào)告提綱STRUCTURE1工程市場(chǎng)調(diào)研分析2工程定位分析3工程財(cái)務(wù)分析和開發(fā)建議1.工程市場(chǎng)調(diào)研分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2政策研究分析1.3城市結(jié)構(gòu)分析1.4青島及開發(fā)區(qū)開展前景研究1.5青島及開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口研究1.6相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)研究1.7工程地塊條件分析01政策背景政策脈絡(luò)梳理新政下市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)大勢(shì)預(yù)判05產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議030201政策背景現(xiàn)階段的樓市步入史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控期，市場(chǎng)反響明顯未來(lái)房地產(chǎn)政策走勢(shì)不明朗，不確定因素較多三大應(yīng)對(duì)策略：做好市場(chǎng)研究工作、進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)占位、優(yōu)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以舒適型、大尺度套三產(chǎn)品為主，結(jié)合局部舒適型套二產(chǎn)品；海景、端頭戶型設(shè)置極度舒適型產(chǎn)品；超大面積標(biāo)桿產(chǎn)品地盡其利，景觀最好位置布局高價(jià)值戶型產(chǎn)品，打造頂級(jí)豪宅；融入奢華元素的現(xiàn)代風(fēng)格，既彰顯城市尊貴感，又不脫離住宅屬性產(chǎn)品亮點(diǎn)：精裝修；園林；觀景價(jià)值；尊貴性；平安性；舒適度；本體分析市場(chǎng)分析屬于安子片區(qū)邊緣工程，同安子片區(qū)其它工程相比區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯交通網(wǎng)絡(luò)興旺，可達(dá)性非常高；眾多資源條件為本案打造絕佳“山、海、灣〞絕佳景觀優(yōu)勢(shì)無(wú)論是區(qū)域市場(chǎng)，還是片區(qū)同類工程市場(chǎng)，都面臨著劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)同類工程陷入同質(zhì)化開展“怪圈〞，高定位、高產(chǎn)品力工程嚴(yán)重缺失04工程定位開展方向：城市更新，標(biāo)桿豪宅整體定位：閱山·望?！頌场鞘形磥?lái)豪宅新起點(diǎn)形象定位：定義開發(fā)區(qū)豪宅新標(biāo)準(zhǔn)主要客群：頂端資源占有型客戶；財(cái)富〔知富〕客戶；青島市區(qū)及外地養(yǎng)老客戶；度假客戶產(chǎn)品銷售價(jià)格建議：1.3萬(wàn)元/平〔含精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平〕本報(bào)告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1、新中心區(qū)整體規(guī)劃2、本地塊在整體規(guī)劃中的地位3、本地塊概況1、規(guī)劃的總體思路2、用地功能和物業(yè)比例調(diào)整1、地塊價(jià)值分析本地塊價(jià)值分析2、啟動(dòng)物業(yè)和開發(fā)次序的思考建筑景觀本案產(chǎn)品力營(yíng)造體系主入口私家林蔭大道別墅洋房小高層室內(nèi)——挑空設(shè)計(jì)室外——聯(lián)院庭院過(guò)渡——天井內(nèi)庭層層退臺(tái)外置樓梯特質(zhì)空間躍層、錯(cuò)層、夾層等豐富空間露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光房等灰空間“偷面積〞贏取利潤(rùn)空間大手筆立形小環(huán)境抒情水景道路小品植被嶗山區(qū)·頤和星苑市北區(qū)·賽納名爵李滄區(qū)·和達(dá)和城李滄區(qū)·東方公園世家位置：李滄區(qū)中央居住區(qū)產(chǎn)品類型：多層；高層總建筑面積：13萬(wàn)平米工程立項(xiàng)時(shí)，周邊環(huán)境與本案現(xiàn)狀相似：位置偏僻，周邊配套不完善，環(huán)境認(rèn)知度低。但我司通過(guò)退臺(tái)花園洋房、社區(qū)景觀設(shè)計(jì)等產(chǎn)品力的打造成功俘獲市區(qū)大量客群“遠(yuǎn)道而來(lái)〞購(gòu)置。工程價(jià)值提升案例附錄：PPT常見結(jié)構(gòu)應(yīng)用戰(zhàn)略方向的決策模型工程屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型工程借鑒在市場(chǎng)中的地位規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象園林配套、配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析整體形象產(chǎn)品類型建議空間布局建議交通組織啟動(dòng)區(qū)選擇與分期開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化戶型面積與戶型配比戶型設(shè)計(jì)建議戶型價(jià)值點(diǎn)建議建筑風(fēng)格建筑外立面建議建筑材質(zhì)建議風(fēng)格建議景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)展示建議會(huì)所功能配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理要點(diǎn)效勞和附加值贈(zèng)送人性化細(xì)節(jié)社區(qū)效勞唐島灣該區(qū)域除04年推入的項(xiàng)目外，住宅價(jià)格保持在6300元/㎡以上，代表樓盤有千禧龍花園、海灣新城、基寓、澤潤(rùn)幸福城、名嘉城等新街口主要開發(fā)的樓盤有冠庭江山、魯澤·觀天下、匯智廣場(chǎng)等，住宅價(jià)格多分布在3700—4200元/㎡之間

保稅區(qū)該區(qū)域樓盤開發(fā)數(shù)量較少，價(jià)格在4300元/㎡左右，代表樓盤有鼎業(yè)大廈、富瑞大廈、貴信花園、卓亭廣場(chǎng)