【房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計研究（論文）】

PAGE1《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計》：住宅開發(fā)項目前期策劃目錄TOC\o"1-2"\h\u16933《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計》：住宅開發(fā)項目前期策劃 1300051項目概況 1105662項目SWOT分析 2236172.1S（優(yōu)勢） 2289232.2W（劣勢） 262102.4T（威脅） 2263013項目STP策劃 341733.1住宅市場細分 3283613.2項目目標市場選擇 4131153.3項目市場定位 51項目概況百盛和園位于洪都新城段，政府將吸引500億元人民幣的建設資金。它的規(guī)劃面積為4100英畝，將來的規(guī)劃面積內(nèi)將有約30萬人。它將形成一個具有商業(yè)，城市休閑和生態(tài)居住功能的洪都新城。沿著廣州路，將形成一個以功能為主體的東西向城市發(fā)展軸線；沿著上海路，將形成一個以文化創(chuàng)意和商務辦公為主體的垂直城市發(fā)展軸線。該項目位于兩條主軸線的交匯處，周圍環(huán)繞著商務辦公室和高端住宅用地。它是洪都新城建設中最繁榮的地區(qū)。未來前景廣闊。項目總面積20192平方米，總建筑面積52378平方米。該社區(qū)包括8棟房屋，354戶家庭，336個停車位，建筑面積比為2.0，綠化率高達35％。整個社區(qū)都是純西式居住社區(qū)，超高住房率和建筑物之間的超大間距是低密度和舒適生活的典范。圖1-1百盛和園房地產(chǎn)項目交通圖圖1-2百盛和園房地產(chǎn)項目實景圖2項目SWOT分析SWOT分析方法，即情境分析，是基于項目的優(yōu)缺點，機遇與威脅，對四個因素的分析，并與項目的各種不確定性密切相關(guān)，通過可行性研究，然后運用系統(tǒng)思想分析。房地產(chǎn)項目對與分析相關(guān)的各種因素的影響，從中得出的相關(guān)結(jié)果數(shù)量對于解決方案更為有利。2.1S（優(yōu)勢）是未來當?shù)睾诵木幼^(qū)，商業(yè)區(qū)之一，并且市場價值不斷提高。在開發(fā)前期，開發(fā)成本合適，這就很大程度的吸引了投資者的投資興趣。交通便利，距離地鐵近，還有多條市內(nèi)公交路線，交通十分發(fā)達，周邊的的各種配套設施比較比較齊全。2.2W（劣勢）在價格方面，由于該項目位于城市的新城區(qū)，受到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響，房價被抬高，因此有可能失去低于平均水平的消費者。同時，隨著當?shù)胤康禺a(chǎn)市場活動的增加和房地產(chǎn)開發(fā)商的增加，競爭壓力就會增加。2.30（機會）近年來，當?shù)丶捌渲苓叺貐^(qū)的經(jīng)濟高速發(fā)展，提高了居民的購買力。同時，房地產(chǎn)市場的增長和建筑單位需求的增加，對人才和移徙工人的需求也在增加，因此，項目的基礎設施快速完善。并且，百盛是個大項目，公共政策、地方政府的支持力度較大。2.4T（威脅）因為國家政治經(jīng)濟等因素，房地產(chǎn)市場的波動導致了開發(fā)過程中投資成本的提高。并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)在當?shù)匮杆侔l(fā)展，這在一定程度上引發(fā)了一系列問題，如資源短缺、產(chǎn)能過剩和環(huán)境污染，以及國家和地方政府為了促進可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展而進行的相應調(diào)整。同時，該項目還會受到其他項目開發(fā)者的影響，會對該項目產(chǎn)生更大的競爭。由于項目需要大量工作勞動力，如果該地區(qū)的勞動力相對較少，項目可能會不能按時完成。因此，項目面臨著巨大的挑戰(zhàn)。3項目STP策劃3.1住宅市場細分根據(jù)市場的行情情況以及當?shù)鼐用駥欠繎粜偷南矏鄢潭?，百盛和園樓盤的主要戶型分有以下幾種：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為157.4平方米。圖3-1三室兩廳兩衛(wèi)平面圖兩室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為127.6平方米。圖3-2兩室兩廳一衛(wèi)平面圖（3）四室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為179平方米。圖3-3四室兩廳兩衛(wèi)平面圖（4）三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為145平方米。圖3-4三室兩廳一衛(wèi)平面圖3.2項目目標市場選擇追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往百盛和園優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對百盛和園又較為眷戀，但百盛和園價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。3.3項目市場定位首先，百盛和園房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)在一定程度上降低了當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)市場的消費需求，從而增加了他們對房地產(chǎn)市場的興趣。隨著百盛和園房地產(chǎn)項目的建成與完善，周邊的許多居民家庭將告別低矮、破舊、設施簡陋的住房，住進明亮、設施齊全的樓房。新建住宅的功能品質(zhì)和環(huán)境條件明顯提高，生活設施齊全、各項配套設施不斷完善。在逐漸成熟的房地產(chǎn)項目體系中，人們越來越多地參與百盛和園房地產(chǎn)項目，這一方面可以刺激就業(yè)，一方面可以緩解勞動力市場的嚴重問題。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，除了購買房屋的人數(shù)外，來這里的人數(shù)還將增加，從而增加了該地區(qū)的整體消費能力，并促進了該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。同時，該地區(qū)的商業(yè)化成熟后，也將在一定程度上刺激其他項目的發(fā)展，實現(xiàn)該地區(qū)貿(mào)易的互利雙贏。其次，從廣義上講，該項目基于百盛和園房地產(chǎn)項目，創(chuàng)建了一個集文化與商業(yè)于一體的廣泛的營銷綜合體。環(huán)境破壞是毀滅性的，但自百盛和園住宅項目完成以來，已經(jīng)開展了城市生態(tài)活動，以改善環(huán)境，使人們意識到環(huán)境保護并實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標。同時，該項目以許多工業(yè)部門為目標，并鼓勵其他公司加入特定部門，以實現(xiàn)該地區(qū)的快速經(jīng)濟發(fā)展。最終，當?shù)厥且蛔鶜v史悠久的著名文化名城。在整個百盛和園項目中，百盛和園項目繼續(xù)關(guān)注文化特征，并納入文化活動，例如劇院展覽和電影院。文化底蘊非常濃厚。這些文化舉措一方面可以改善人類的文化活動，另一方面可