【房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)研究（論文）】

PAGE1《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)》：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃目錄TOC\o"1-2"\h\u16933《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)》：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃 1300051項(xiàng)目概況 1105662項(xiàng)目SWOT分析 2236172.1S（優(yōu)勢） 2289232.2W（劣勢） 262102.4T（威脅） 2263013項(xiàng)目STP策劃 341733.1住宅市場細(xì)分 3283613.2項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇 4131153.3項(xiàng)目市場定位 51項(xiàng)目概況百盛和園位于洪都新城段，政府將吸引500億元人民幣的建設(shè)資金。它的規(guī)劃面積為4100英畝，將來的規(guī)劃面積內(nèi)將有約30萬人。它將形成一個(gè)具有商業(yè)，城市休閑和生態(tài)居住功能的洪都新城。沿著廣州路，將形成一個(gè)以功能為主體的東西向城市發(fā)展軸線；沿著上海路，將形成一個(gè)以文化創(chuàng)意和商務(wù)辦公為主體的垂直城市發(fā)展軸線。該項(xiàng)目位于兩條主軸線的交匯處，周圍環(huán)繞著商務(wù)辦公室和高端住宅用地。它是洪都新城建設(shè)中最繁榮的地區(qū)。未來前景廣闊。項(xiàng)目總面積20192平方米，總建筑面積52378平方米。該社區(qū)包括8棟房屋，354戶家庭，336個(gè)停車位，建筑面積比為2.0，綠化率高達(dá)35％。整個(gè)社區(qū)都是純西式居住社區(qū)，超高住房率和建筑物之間的超大間距是低密度和舒適生活的典范。圖1-1百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目交通圖圖1-2百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)景圖2項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析方法，即情境分析，是基于項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，機(jī)遇與威脅，對四個(gè)因素的分析，并與項(xiàng)目的各種不確定性密切相關(guān)，通過可行性研究，然后運(yùn)用系統(tǒng)思想分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目對與分析相關(guān)的各種因素的影響，從中得出的相關(guān)結(jié)果數(shù)量對于解決方案更為有利。2.1S（優(yōu)勢）是未來當(dāng)?shù)睾诵木幼^(qū)，商業(yè)區(qū)之一，并且市場價(jià)值不斷提高。在開發(fā)前期，開發(fā)成本合適，這就很大程度的吸引了投資者的投資興趣。交通便利，距離地鐵近，還有多條市內(nèi)公交路線，交通十分發(fā)達(dá)，周邊的的各種配套設(shè)施比較比較齊全。2.2W（劣勢）在價(jià)格方面，由于該項(xiàng)目位于城市的新城區(qū)，受到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響，房價(jià)被抬高，因此有可能失去低于平均水平的消費(fèi)者。同時(shí)，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活動(dòng)的增加和房地產(chǎn)開發(fā)商的增加，競爭壓力就會(huì)增加。2.30（機(jī)會(huì)）近年來，當(dāng)?shù)丶捌渲苓叺貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，提高了居民的購買力。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的增長和建筑單位需求的增加，對人才和移徙工人的需求也在增加，因此，項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施快速完善。并且，百盛是個(gè)大項(xiàng)目，公共政策、地方政府的支持力度較大。2.4T（威脅）因?yàn)閲艺谓?jīng)濟(jì)等因素，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)導(dǎo)致了開發(fā)過程中投資成本的提高。并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)匮杆侔l(fā)展，這在一定程度上引發(fā)了一系列問題，如資源短缺、產(chǎn)能過剩和環(huán)境污染，以及國家和地方政府為了促進(jìn)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)行的相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，該項(xiàng)目還會(huì)受到其他項(xiàng)目開發(fā)者的影響，會(huì)對該項(xiàng)目產(chǎn)生更大的競爭。由于項(xiàng)目需要大量工作勞動(dòng)力，如果該地區(qū)的勞動(dòng)力相對較少，項(xiàng)目可能會(huì)不能按時(shí)完成。因此，項(xiàng)目面臨著巨大的挑戰(zhàn)。3項(xiàng)目STP策劃3.1住宅市場細(xì)分根據(jù)市場的行情情況以及當(dāng)?shù)鼐用駥欠繎粜偷南矏鄢潭龋偈⒑蛨@樓盤的主要戶型分有以下幾種：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為157.4平方米。圖3-1三室兩廳兩衛(wèi)平面圖兩室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為127.6平方米。圖3-2兩室兩廳一衛(wèi)平面圖（3）四室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為179平方米。圖3-3四室兩廳兩衛(wèi)平面圖（4）三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為145平方米。圖3-4三室兩廳一衛(wèi)平面圖3.2項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往百盛和園優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對百盛和園又較為眷戀，但百盛和園價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。3.3項(xiàng)目市場定位首先，百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上降低了當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)市場的消費(fèi)需求，從而增加了他們對房地產(chǎn)市場的興趣。隨著百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成與完善，周邊的許多居民家庭將告別低矮、破舊、設(shè)施簡陋的住房，住進(jìn)明亮、設(shè)施齊全的樓房。新建住宅的功能品質(zhì)和環(huán)境條件明顯提高，生活設(shè)施齊全、各項(xiàng)配套設(shè)施不斷完善。在逐漸成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目體系中，人們越來越多地參與百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目，這一方面可以刺激就業(yè)，一方面可以緩解勞動(dòng)力市場的嚴(yán)重問題。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，除了購買房屋的人數(shù)外，來這里的人數(shù)還將增加，從而增加了該地區(qū)的整體消費(fèi)能力，并促進(jìn)了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，該地區(qū)的商業(yè)化成熟后，也將在一定程度上刺激其他項(xiàng)目的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)該地區(qū)貿(mào)易的互利雙贏。其次，從廣義上講，該項(xiàng)目基于百盛和園房地產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)建了一個(gè)集文化與商業(yè)于一體的廣泛的營銷綜合體。環(huán)境破壞是毀滅性的，但自百盛和園住宅項(xiàng)目完成以來，已經(jīng)開展了城市生態(tài)活動(dòng)，以改善環(huán)境，使人們意識(shí)到環(huán)境保護(hù)并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，該項(xiàng)目以許多工業(yè)部門為目標(biāo)，并鼓勵(lì)其他公司加入特定部門，以實(shí)現(xiàn)該地區(qū)的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最終，當(dāng)?shù)厥且蛔鶜v史悠久的著名文化名城。在整個(gè)百盛和園項(xiàng)目中，百盛和園項(xiàng)目繼續(xù)關(guān)注文化特征，并納入文化活動(dòng)，例如劇院展覽和電影院。文化底蘊(yùn)非常濃厚。這些文化舉措一方面可以改善人類的文化活動(dòng)，另一方面可