銀座地塊評估簡報

Word版本，下載可自由編輯銀座地塊評估簡報一、地塊分析

1、地塊概況

地塊位于濼源大街銀座商城對面,北鄰司里街小區(qū)。目前地塊已平整,沿街地帶現(xiàn)有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有,基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。

2、周邊環(huán)境

基地以南:緊靠濼源大街,向南面對中銀廣場、銀座商城,以及在建魯銀大廈。

基地以北:系司里街小區(qū),小區(qū)為行列式排列6層居民住宅,另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨幢6層民宅。

基地以東:糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅。

基地以西:山東汽車進出口公司辦公樓(8層)

3、環(huán)境面與市場面分析

·地處泉城廣場市中心城區(qū),是全市政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化中心,區(qū)域人文環(huán)境上佳,地段價值一流,被廣為認可。

·鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風(fēng)景點,人文環(huán)境優(yōu)越。

·區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓,商業(yè)繁華,配套齊全。

·濼源大街一線上集中大型銀行機構(gòu),系規(guī)劃中"金融街"商貿(mào)街。

·市中心城區(qū)交通配套齊全,公交線路豐富,濼源大街是市級示范街,路況條件好。

·基地四周視野開闊,.無不良相鄰關(guān)系影響。

·濼源大街為商貿(mào)特征的商業(yè)街區(qū),商務(wù)職能優(yōu)勢突出,住宅類項目尚屬空白。

·寫字樓市場價貴市旺,供求不平衡,客源豐富。

·酒店長包房租率高,預(yù)示商旅型客源存在。

4、主要問題

·基地面積小,無法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境,只適合單體建筑。

·基地緊鄰濼源大街,環(huán)境較嘈雜。

·基地形狀不規(guī)則,不獨立,規(guī)劃設(shè)計兼顧相鄰關(guān)系。

·基地北側(cè)為居民區(qū),需考慮其采光影響。

總結(jié):

·地處市中心城區(qū),配套優(yōu)勢突出,且地段位置突出,適可開發(fā)高價檔物業(yè)的基礎(chǔ)條件。

·基地規(guī)模小,無環(huán)境支撐;身處繁華喧鬧商業(yè)街區(qū);單位面積售價高昂,開發(fā)高檔住宅類物業(yè)有風(fēng)險。

·濼源大街商務(wù)職能優(yōu)勢突出,區(qū)域客源豐富,物業(yè)開發(fā)中應(yīng)予重視。

二、產(chǎn)品定位

1、規(guī)劃主題:酒店式服務(wù)管理的商住公寓

理由:

·濼源大街商貿(mào)特征突出,適合開發(fā)具商務(wù)職能的物業(yè)。

·濼源大街上住宅類物業(yè)市場空白。

·商、住兩用,功能多樣化,適合多類客源。

·地段價值高昂,若規(guī)劃純住宅物業(yè),可能面臨總價過高風(fēng)險。

·辦公樓市場租金昂貴,且租售形勢喜人,本案應(yīng)充分吸引商務(wù)需要客源。

·規(guī)劃小面積戶型既保證高單價情況下,又能控制總價,擴大客源面。

2、酒店式公寓的產(chǎn)品分析

酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務(wù)內(nèi)容,將辦公與生活進行有機的結(jié)合,將有限的空間資源加以理性定位、科學(xué)配置,充分滿足了現(xiàn)代化生活需求,體現(xiàn)了居住品質(zhì)與居住觀念的進步。

酒店式公寓所具備的優(yōu)勢:

(1)配套優(yōu)勢

除了綠化、建筑形態(tài)外,其交通環(huán)境往往是首要的,一般選址在市中心或交通便利的開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)及特定的有此特定需求的群體聚集區(qū),除此之外,酒店式公寓更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身與娛樂等社區(qū)環(huán)境。

(2)住宅功能優(yōu)勢

"麻雀雖小,五臟俱全",獨立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活提供了保障,其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、準(zhǔn)確,能充分表現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化住宅特色。

(3)辦公功能優(yōu)勢

除居住功能外,酒店式公寓加入了辦公概念,電腦、復(fù)印機、傳真機,引入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備并加上物業(yè)提供的商務(wù)服務(wù)和會議廳等場所支持,其辦公性能得到強化。

(4)物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢

由于集中批量開發(fā),總體服務(wù)成本低,服務(wù)效率高,就容易形成具有商業(yè)價值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng),就能夠提供類似酒店式的全面特色服務(wù),特別在家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)方面,可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務(wù)特色。

還具有兩大房型設(shè)計特點:

(1)兼用性與多功能房型

在房型處理上充分利用每一平方米面積,充分考慮空間的兼用性和多功能性,臥房區(qū)、辦公區(qū)、會客區(qū)既要合理的分割,又要有機統(tǒng)一便于調(diào)整整體空間。

(2)衛(wèi)廚空間個性化

在保證舒適、方便的前提下,酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計不同,更注重簡潔的個性化設(shè)計、注重品質(zhì),體現(xiàn)現(xiàn)代都市時尚的生活理念。

由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價值,因此這類產(chǎn)品為購房者、租客提供的就業(yè)機遇、學(xué)習(xí)機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠遠高于一般住宅。

3、價格建議:均價7000元/M2

面積建議:60-100M2

主力總價:40-65萬

三、規(guī)劃建議

戶型組合多樣化--保證同一平面的房型與房型之間可靈活進行組合、拼接,滿足不同業(yè)主的面積需求。

物業(yè)品質(zhì)精品化--尤其在立面風(fēng)格、建材標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝潢、底層大堂標(biāo)準(zhǔn)。

服務(wù)功能商務(wù)化--提供商務(wù)中心、休閑會所、裙房咖啡廳等商務(wù)設(shè)施,配備地面及地下停車庫,底層商務(wù)裙房,服務(wù)性會所,裙房頂部綠布置,戶內(nèi)通訊線路布置。

物業(yè)管理酒店化--聘請知名物業(yè)管理公司采用酒店式標(biāo)準(zhǔn)進行管理,以滿足住戶對產(chǎn)品性能的要求。硬件方面采用高科技平臺和安保系統(tǒng);軟件方面,向小區(qū)內(nèi)用戶提供高品質(zhì)、全方位、人性化家政服務(wù)。

篇2：中山廣場地塊評估簡報

中山廣場地塊評估簡報

一、地塊分析

1、地塊簡況

地塊位于經(jīng)四路與小緯六路,在中山公園西面,現(xiàn)基地上為單層板式廠房建筑,尚未動遷平整,基地占地約8畝。周邊都為多層民宅,基地西北向是一幢高層酒店。

2、區(qū)域環(huán)境

地處經(jīng)四路西段住宅區(qū),區(qū)域環(huán)境鬧中取靜。

地處西區(qū)政治中心(市政府),地段價值高,并為大眾認可。

地處商業(yè)輻射區(qū)范圍,經(jīng)四路東段,緯二路商業(yè)網(wǎng)點眾多,生活配套豐富。

地處一環(huán)線境內(nèi),公交線路發(fā)達,且鄰近濟南火車站,交通配套齊全。

地塊周邊都為低矮物業(yè),視野開闊。

地塊緊鄰中山公園,具備景觀資源優(yōu)勢。

地塊周邊尚無新建優(yōu)質(zhì)住宅類個案,市場競爭不激烈。

總結(jié):

地塊位于市區(qū)一環(huán)線境內(nèi)且處于西區(qū)政治中心區(qū),區(qū)內(nèi)人文環(huán)境高尚,類似于上海建國西路的風(fēng)貌,區(qū)域周邊公交網(wǎng)點眾多,出行便利,且鄰近西區(qū)商業(yè)中心地帶,既享繁華與便利又享舒適安寧,是居家生活的理想地段。

3、市場機會點

產(chǎn)品優(yōu)勢:區(qū)域內(nèi)尚無優(yōu)質(zhì)住宅類個案,且全市范圍中單體高層住宅普遍存在明顯弊端。

景觀優(yōu)勢:本地塊緊靠中山公園且周邊無高層阻擋,定位高層住宅,可有效利用景觀。

地段優(yōu)勢:地處整個西區(qū)中心位置,.先天配套條件出眾。

規(guī)劃優(yōu)勢:政府?dāng)M將中山公園地區(qū)規(guī)劃為中山廣場成為西區(qū)中心,地段具備升值潛力。

二、產(chǎn)品定位

1、產(chǎn)品定位:市區(qū)內(nèi)鬧中取靜的高尚觀景住宅。

2、建議面積及單價

價格建議:均價5500元/m2

面積建議:二房二廳110-120m232%

小三房二廳130-140m232%

大三房二廳-160m232%

復(fù)式180-200m24%

3、產(chǎn)品建議

立面風(fēng)格在市區(qū)同類產(chǎn)品中普遍外立面平實、同質(zhì)化現(xiàn)象普遍,而本案受基地所陰,景觀塑造受限,因而彰現(xiàn)個性外立面風(fēng)格定位將成為提升樓盤品質(zhì)的重頭。建議采用歐陸古典主義風(fēng)格,選用高檔面磚配以石材裝飾,突出細部歐陸特征標(biāo)識,尤其頂部造型設(shè)計。

造景借景本案享受基地所限,無法在規(guī)模造景,因而區(qū)內(nèi)利用有限空間作景點,尤其利用開闊視野和中山公園環(huán)境優(yōu)勢借景也將是規(guī)劃設(shè)計中的要點。

建材標(biāo)準(zhǔn)選用中高檔建材標(biāo)準(zhǔn),注重底層大堂及及公共電梯間的裝潢品質(zhì)。

戶型設(shè)計做到方正,全明戶型設(shè)計,注重朝向,采光均好性,滿足