湖北住宅樓建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告含投資估算

湖北某住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告摘要XX住宅小區(qū)擬建于湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶。是由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造。本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊重要同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較后，依據(jù)某市目前市場(chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目——XX住宅小區(qū)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行一定的描述。本項(xiàng)目的定位為中高檔住宅小區(qū)。本可行性研究報(bào)告還對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和敏感性分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的可能性。依據(jù)本可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目用地62500m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為180000m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為163073.56m2，地下停車場(chǎng)總面積為8020m2。項(xiàng)目總投資28793萬(wàn)元，本項(xiàng)目資本金為18793萬(wàn)元，其中貸款總額為10000萬(wàn)元。通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為96.03%，大于基準(zhǔn)收益率20%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為31075.11萬(wàn)元，大于0。從而得出該項(xiàng)目可行性比較強(qiáng)。該項(xiàng)目建成后，不僅能給開發(fā)商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)還為政府相關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目的報(bào)批審核提供文獻(xiàn)參考，同時(shí)在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下而且還會(huì)給政府帶來(lái)大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。不僅大大改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，在承擔(dān)相應(yīng)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了某市人民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。稀關(guān)條鍵帥詞飲：微房型地常產(chǎn)為項(xiàng)挪目投；支經(jīng)纖濟(jì)皺評(píng)矮價(jià)腎；貼敏富感御性爐分眼析香；影內(nèi)允部攜收儉益電率耀；薦凈獻(xiàn)現(xiàn)揭值哲C合o焰n震s疫i請(qǐng)d殘e驚r工a夕t蜓i鍋o股n坑湯o起f棟視N伐i炮n幫e淺猶R秒o涉y伏a搬l師

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湊o鎮(zhèn)f煤芝H斷a姜n薪c芹h朱u固a叉n詞平c貪i汪t勺y犁顛p河e是o慕p拌l嗎e梢'股s丘.Keywords：Realestateproject；Economicevaluation；Sensitivityanalysis；Internalrateofreturn；Thenetpresentvalue目錄HYPERLINK\l"_Toc415689914"1總論1HYPERLINK\l"_Toc415689915"1.1項(xiàng)目背景與概況1HYPERLINK\l"_Toc415689916"項(xiàng)目名稱1HYPERLINK\l"_Toc415689917"承辦單位概況1HYPERLINK\l"_Toc415689918"擬建地點(diǎn)1HYPERLINK\l"_Toc415689919"建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模2HYPERLINK\l"_Toc415689920"1.2可行性研究編制范圍與依據(jù)2HYPERLINK\l"_Toc415689921"編制范圍2HYPERLINK\l"_Toc415689922"編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc415689923"1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc415689924"1.4研究結(jié)論4HYPERLINK\l"_Toc415689925"2項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析5HYPERLINK\l"_Toc415689926"2.1投資環(huán)境分析5HYPERLINK\l"_Toc415689927"國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和銷售情況5HYPERLINK\l"_Toc415689928"項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況5HYPERLINK\l"_Toc415689929"2.2市場(chǎng)供求分析6HYPERLINK\l"_Toc415689930"某市地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析6HYPERLINK\l"_Toc415689931"某市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析6HYPERLINK\l"_Toc415689932"2.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位7HYPERLINK\l"_Toc415689933"項(xiàng)目需求分析7HYPERLINK\l"_Toc415689934"項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位7HYPERLINK\l"_Toc415689935"3建設(shè)條件8HYPERLINK\l"_Toc415689936"3.1地形、地理、人文、地震情況8HYPERLINK\l"_Toc415689937"3.2氣候條件9HYPERLINK\l"_Toc415689938"3.3水文地質(zhì)9HYPERLINK\l"_Toc415689939"3.4交通運(yùn)輸條件9HYPERLINK\l"_Toc415689940"3.5生態(tài)環(huán)境條件9HYPERLINK\l"_Toc415689941"3.6施工條件9HYPERLINK\l"_Toc415689942"3.7政策環(huán)境9HYPERLINK\l"_Toc415689943"4建筑方案設(shè)計(jì)10HYPERLINK\l"_Toc415689944"4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則10HYPERLINK\l"_Toc415689945"4.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局10HYPERLINK\l"_Toc415689946"4.3建筑戶型特色10HYPERLINK\l"_Toc415689947"4.4小區(qū)有關(guān)面積計(jì)算11HYPERLINK\l"_Toc415689948"建筑說(shuō)明11HYPERLINK\l"_Toc415689949"相關(guān)計(jì)算11HYPERLINK\l"_Toc415689950"5工程項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、消防12HYPERLINK\l"_Toc415689951"5.1環(huán)境保護(hù)12HYPERLINK\l"_Toc415689952"項(xiàng)目環(huán)境影響分析12HYPERLINK\l"_Toc415689953"減少污染的目標(biāo)和措施12HYPERLINK\l"_Toc415689954"5.2節(jié)能節(jié)水13HYPERLINK\l"_Toc415689955"設(shè)計(jì)依據(jù)13HYPERLINK\l"_Toc415689956"建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)13HYPERLINK\l"_Toc415689957"5.3消防13HYPERLINK\l"_Toc415689958"設(shè)計(jì)依據(jù)與原則13HYPERLINK\l"_Toc415689959"總體消防設(shè)計(jì)14HYPERLINK\l"_Toc415689960"室內(nèi)裝修防火14HYPERLINK\l"_Toc415689961"消防道路設(shè)計(jì)14HYPERLINK\l"_Toc415689962"水量14HYPERLINK\l"_Toc415689963"室內(nèi)消火栓系統(tǒng)14HYPERLINK\l"_Toc415689964"自動(dòng)噴水系統(tǒng)14HYPERLINK\l"_Toc415689965"6工程實(shí)施期間進(jìn)度安排14HYPERLINK\l"_Toc415689966"7投資估算及資金籌措16HYPERLINK\l"_Toc415689967"7.1投資估算16HYPERLINK\l"_Toc415689968"7.2資金籌措16HYPERLINK\l"_Toc415689969"自籌資金16HYPERLINK\l"_Toc415689970"其它來(lái)源16HYPERLINK\l"_Toc415689971"8效益分析17HYPERLINK\l"_Toc415689972"8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17HYPERLINK\l"_Toc415689973"財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ǜ黜?xiàng)費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗(yàn)取值）17HYPERLINK\l"_Toc415689974"收入估算17HYPERLINK\l"_Toc415689975"編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表18HYPERLINK\l"_Toc415689976"財(cái)務(wù)盈利能力分析22HYPERLINK\l"_Toc415689977"不確定性分析24HYPERLINK\l"_Toc415689978"8.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)30HYPERLINK\l"_Toc415689979"項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析30HYPERLINK\l"_Toc415689980"風(fēng)險(xiǎn)分析31HYPERLINK\l"_Toc415689981"社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689982"9結(jié)論及建議32HYPERLINK\l"_Toc415689983"9.1結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689984"市場(chǎng)分析結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689985"經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689986"9.2存在的問(wèn)題及建議32HYPERLINK\l"_Toc415689987"參考文獻(xiàn)34HYPERLINK\l"_Toc415689988"致謝36附錄：項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表…………………30總論項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱湖北某住宅小區(qū)承辦單位概況單位名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：人民幣3000萬(wàn)元單位住所：湖北省XX號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理法定代表人：XX建設(shè)單位簡(jiǎn)介：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理。成立于2011年，公司尊崇“踏實(shí)、拼搏、責(zé)任”的企業(yè)精神，并以誠(chéng)信、共贏、開創(chuàng)經(jīng)營(yíng)理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術(shù)，周到的服務(wù)，卓越的品質(zhì)為生存根本，我們始終堅(jiān)持用戶至上用心服務(wù)于客戶，堅(jiān)持用自己的服務(wù)去打動(dòng)客戶。公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員70人，其中高級(jí)職稱24人，中級(jí)職稱29人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。擬建地點(diǎn)擬建于湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶。毗鄰學(xué)校：某一中、某高中、某綜合高中。商圈：武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)。醫(yī)院：某人民醫(yī)院、某博大醫(yī)院。購(gòu)物：工貿(mào)家電、蘇寧電器、步行街。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（1）建設(shè)規(guī)模（具體計(jì)算見(jiàn)4.4建筑計(jì)算）本住宅小區(qū)將建6棟26層兩梯（電梯和人行樓梯）住宅樓，1棟商場(chǎng)娛樂(lè)中心，同時(shí)將配套建設(shè)一些基礎(chǔ)建筑和設(shè)施，2-7號(hào)住宅樓共設(shè)有1200套標(biāo)準(zhǔn)住宅房。小區(qū)總占地面積為62500m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為180000m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為163073.56m2，地下停車場(chǎng)總面積為8020m2。建筑總?cè)莘e率為2.6，建筑密度為11.94%，綠地率為26.9%。（2）建設(shè)內(nèi)容（具體計(jì)算見(jiàn)4.4建筑計(jì)算）①物業(yè)辦公室、商場(chǎng)娛樂(lè)中心：總建筑面積為6105.15m2；②標(biāo)準(zhǔn)住宅房：總建筑面積為163837.44m2；③地下停車場(chǎng)：占地面積為6980m2；④小區(qū)值班室：占地面積為56.42㎡；⑤小區(qū)垃圾站：占地面積為54.34㎡；⑥綠化用地：占地面積為16842.97m2；⑦網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)，占地面積為420㎡；⑧道路，其他設(shè)施等。可行性研究編制范圍與依據(jù)編制范圍本可研報(bào)告的編制范圍主要包括：項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、環(huán)保消防與節(jié)能節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。編制依據(jù)（1）國(guó)家及某市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）某市2013、2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（4）某市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（5）某市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）《某市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（8）某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（9）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（10）某市規(guī)劃局規(guī)劃方案；（11）國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（12）某市房地產(chǎn)年鑒（2010-2016）；（13）2014年某市城市開發(fā)銀行驗(yàn)資證明。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡625002規(guī)劃總建筑面積㎡1800002.1其中：住宅建筑面積㎡163837.442.2其中：商場(chǎng)娛樂(lè)中心建筑面積㎡6105.152.3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡69802.4其中：小區(qū)值班室建筑面積㎡56.422.5垃圾站㎡54.343建筑密度%11.944容積率%2.65綠地率%26.96項(xiàng)目總投資萬(wàn)元287937財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元31075.118財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%96.03%9靜態(tài)投資回收期年1.3910動(dòng)態(tài)投資回收期年1.5研究結(jié)論本項(xiàng)目切實(shí)貼近市場(chǎng)發(fā)展和人民生活需求，有很大發(fā)展前景。項(xiàng)目的建成推進(jìn)動(dòng)了城市的發(fā)展，項(xiàng)目建成不僅提高了人民的生活水平，也提升了整個(gè)城市的城市的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下而且還會(huì)給政府帶來(lái)大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。不僅大大改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，在承擔(dān)相應(yīng)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了某市人民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和銷售情況2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn)；5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，開始從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)。2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析如下：2014年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29736萬(wàn)平方米，同比下降14.5%。不過(guò)，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實(shí)際的總體增量依然可觀，整個(gè)行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉４送?，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的限購(gòu)政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無(wú)疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場(chǎng)化?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在走過(guò)了初期高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來(lái)數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn)，已經(jīng)提前展開行動(dòng)。就像萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在這一場(chǎng)變革中，走向更加理性和成熟的新階段。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況最近幾年，某房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了某市房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問(wèn)題上，某房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。從這些趨勢(shì)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，某房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有很大的升值空間，主要的城市發(fā)展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢(shì)，而在大的城市發(fā)展政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將呈現(xiàn)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置；市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等總體趨勢(shì)。市場(chǎng)供求分析某市地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析2014年某住宅樓面地價(jià)連續(xù)五年攀升至每平方米2376元，和2009年相比樓面地價(jià)上漲了103%；寫字樓市場(chǎng)方面：寫字樓市場(chǎng)供需持續(xù)火熱，全年吸納量達(dá)9.9萬(wàn)平方米，很多新興區(qū)域受關(guān)注度高;商鋪市場(chǎng)：快時(shí)尚品牌擴(kuò)張明顯，核心商圈商業(yè)地塊受到熱烈關(guān)注，本土國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極“觸電”；住宅市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)成交火爆，量?jī)r(jià)齊升，年底政策收緊，調(diào)控趨嚴(yán)。2014年的土地市場(chǎng)主要表現(xiàn)在局部區(qū)域成交火爆，核心商圈商業(yè)地塊受到外來(lái)開發(fā)商的熱烈關(guān)注。以體育館、某公園等地為主的居住區(qū)土地成交火爆，不斷刷新樓面地價(jià)。至此，某今年住宅用地的樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2376元，近五年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)不斷上漲的樓面地價(jià)會(huì)為后續(xù)住宅成交價(jià)的上漲帶來(lái)動(dòng)力?？傮w而言，2014年前10月，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變的情況下，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于正常的行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，但從8月份開始呈回升態(tài)勢(shì)，降速趨緩，市場(chǎng)熱度明顯增加，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較大的發(fā)展空間。一是某市經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益擴(kuò)大，人均可支配收入保持著較快的增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買能力進(jìn)一步加強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。二是某種意義上講，隨著某市的建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程越來(lái)越日益壯大。因此，接下來(lái)某市市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。某市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析近些年來(lái)，某市市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特征如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系；（2）增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加；（3）商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)；（4）產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地是湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶,人口眾多,交通發(fā)達(dá),該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。小區(qū)中擬建有形態(tài)豐富的娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所，以及文化性極強(qiáng)的景觀系統(tǒng)，都使人感受不到生活的壓力。項(xiàng)目規(guī)劃尊重本地區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向，保證自然通風(fēng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生活空間層次的劃分，經(jīng)過(guò)鄰里建筑空間的組織，創(chuàng)造出“城市活動(dòng)―社區(qū)活動(dòng)―鄰里活動(dòng)―個(gè)體活動(dòng)”層次分明的四級(jí)活動(dòng)空間，并在保證空間秩序規(guī)整有序的同時(shí)，選用豐富的建筑語(yǔ)言，將限制性公共空間化解成為敘事性交往空間，從而打破傳統(tǒng)空間平直枯燥的感覺(jué)?！癤X”的空間規(guī)劃是追求典型的新古典風(fēng)格：溫情、浪漫、休閑、放松。“智者樂(lè)山，仁者樂(lè)水”。XX以傳統(tǒng)文化的“意境”“庭院”詮釋居住的自然之美。景觀設(shè)計(jì)與自然共鳴，又與傳統(tǒng)文化和諧，一方天地間形成自然美、景觀美、文化美的交響。本項(xiàng)目是一個(gè)具有一定規(guī)模的中高檔住宅小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、工廠、商品經(jīng)營(yíng)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而某市又是一個(gè)正在迅猛發(fā)展的城市，不僅風(fēng)景優(yōu)美沿長(zhǎng)江風(fēng)光帶唇齒相依，而且交通便利，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造出一個(gè)新型的商業(yè)小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造武漢高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的商業(yè)新都市，隨著某人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為某市的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：（1）一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，某市政府、中國(guó)電網(wǎng)等均在小區(qū)周圍。（2）二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目在某最熱鬧的地段附近，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在某體育場(chǎng)、步行街，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，目前都在本小區(qū)附近，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。（3）三類客戶：周邊學(xué)校老師,醫(yī)院醫(yī)生本項(xiàng)目周邊學(xué)校和醫(yī)院眾多，某一中、某高中、某綜合高中、某人民醫(yī)院、某博大醫(yī)院等。老師和醫(yī)生購(gòu)買能力比較強(qiáng)。建設(shè)條件地形、地理、人文、地震情況某市處于湖北省中部，漢江下游。某市位于漢江下游，江漢平原腹地。地跨東經(jīng)113°22′～113°57′，北緯30°22′～30°51′之間。東鄰華中特大中心城市武漢，西連天門市、南挨仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢(mèng)縣、孝感市接壤（有一塊飛地在云夢(mèng)縣下辛店鎮(zhèn)境內(nèi)）。全市東西長(zhǎng)55.6千米，南北寬53.03千米。某市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會(huì)武漢，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，武荊高速公路、宜黃高速公路、漢丹鐵路、漢宜高速鐵路穿境而過(guò)。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。以某為中心，半徑700公里范圍內(nèi)，涵蓋湖北、湖南、陜西、河南、安徽、江西、重慶等省市地區(qū)，省會(huì)城市有武漢、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、合肥、重慶、南昌等7座，人口總數(shù)近4億。某全市面積1663平方公里，總?cè)丝?13萬(wàn)人。某多次位列“中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”的前50名。某置縣于南北朝時(shí)期，至今有1400多年歷史。解放前屬漢陽(yáng)府，1997年3月，某撤縣建市。氣候條件某屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，具有雨量充沛、日照充足、四季分明，夏高溫、降水集中，冬季稍涼濕潤(rùn)等特點(diǎn)一年中，1月平均氣溫最低，為3.0℃；7月平均氣溫最高，為29.3℃，夏季長(zhǎng)達(dá)135天；春秋兩季各約60天。初夏梅雨季節(jié)雨量較集中，年降水量為1,205毫米。武漢活動(dòng)積溫在5,000℃～5,300℃之間，年無(wú)霜期達(dá)240天。某市屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，雨量充沛，氣候溫和，四季分明。年平均氣溫16.1℃，平均日照為1938.5小時(shí)，無(wú)霜期230天。水文地質(zhì)某是全世界水資源最豐富的城市之一，水域面積占全市市區(qū)面積的1/4，構(gòu)成了某氣勢(shì)恢宏、極具特色的濱江濱湖水生態(tài)環(huán)境。某全境水域面積1117.6平方公里，覆蓋率為26.10%，人均占有地表水11.4萬(wàn)平方米。境內(nèi)5公里以上河流65條，水面面積271.31平方公里。在正常水位時(shí)，湖泊水面面積303.17平方公里。交通運(yùn)輸條件某是中國(guó)高鐵客運(yùn)專線網(wǎng)主樞紐，中國(guó)四大鐵路樞紐、六大鐵路客運(yùn)中心、四大機(jī)車檢修基地之一2011年年末，武漢公路通車?yán)锍?103.29公里，其中，高等級(jí)公路2475.49公里，高速公路627.8公里，公路路網(wǎng)密度163.20公里/百平方公里。生態(tài)環(huán)境條件本住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目位于某市體育館路，相傍長(zhǎng)江。施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，施工條件較好。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合某市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了某市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。建筑方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；（2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；（3）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；（4）人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局（1）獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。（2）更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。建筑戶型特色（1）細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，靈活的平面設(shè)計(jì)滿足日益變化的生活模式。（2）充分考慮某的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。（3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。（4）戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。（5）采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)有關(guān)面積計(jì)算建筑說(shuō)明（1）小區(qū)總占地面積為62500㎡。（2）1號(hào)樓為商業(yè)樓，9層，1-2層為車庫(kù),3-9層為商場(chǎng)。2—7號(hào)樓的標(biāo)準(zhǔn)住宅樓，6棟每棟26層，共設(shè)4種戶型，其建筑面積分別為90.46㎡、100.25㎡、127.58㎡、136.83㎡,地下室是停車場(chǎng)。（3）地下停車場(chǎng)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)車位382（其中商場(chǎng)66個(gè)）個(gè)，每個(gè)車位按20㎡/個(gè)均攤面積。相關(guān)計(jì)算（1）標(biāo)準(zhǔn)住宅房套數(shù)：6×(26-1)×8=1200套。（2）每棟住宅樓基底面積：（100.25+127.58+136.83+90.46+70）×2=1050.24㎡。（3）取綠地率為26.9%，則綠化用地面積：62500×26.9%=168127㎡。（4）小區(qū)住宅樓總建筑面積：1050.24×6×26+678.35×9=169942.59㎡。（5）取小區(qū)值班室面積為54.42㎡。（6）取小區(qū)垃圾站面積為4.18×13=54.34㎡。（7）小區(qū)地上部分建筑基底總面積：1050.24×7+56.42+54.34=7462.42㎡。(8）小區(qū)地上部分總建筑面積：1050.24×(26-1)×6+678.35×(9-1)+56.42+54.34=163073.56㎡。（9）小區(qū)建筑容積率：163073.56÷62500=2.6。（10）小區(qū)建筑密度：7462.42÷62500=11.94%。（11）小區(qū)地下停車場(chǎng)占地面積：20×（382-33）=6980㎡。（12）小區(qū)規(guī)劃總建筑面積：163073.56+6980=170053.56㎡。（13）標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)面積：15×28=420㎡。工程項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、消防環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目環(huán)境影響分析項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。減少污染的目標(biāo)和措施（1）減少污染的目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不對(duì)周邊環(huán)境造成污染，同時(shí)符合環(huán)保要求。（2）減少污染的措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排的污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房里，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾站，布置在小區(qū)的一個(gè)角落里。另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。節(jié)能節(jié)水設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)（1）外窗均采用淺綠色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。（2）建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施：①淺色磁磚飾面；②外加保溫隔熱構(gòu)造；③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加保溫隔熱性能。（3）墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。（4）樓層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。（5）樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。消防設(shè)計(jì)依據(jù)與原則（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]（2）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]（3）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2008]（4）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]（5）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50222-95]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上疏散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)備的可能性。室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-2008）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。消防道路設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)各棟樓房之間均設(shè)有不小于5米的環(huán)狀道路。水量（1）設(shè)在樓梯間的室內(nèi)消火栓用水量：30L/S。（2）小區(qū)地下停車場(chǎng)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：30L/S。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各棟樓房中，每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)地下停車場(chǎng)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。工程實(shí)施期間進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期為2年，從2015年3月至2017年2月。大體進(jìn)度安排如下：（1）2015年3月—2015年5月，完成項(xiàng)目的建議書和可行性研究的編制工作；（2）2015年6月—2019年9月，完成本項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)批、勘察設(shè)計(jì)和拆遷等建設(shè)準(zhǔn)備工作；（3）2015年10月—2016年11月，動(dòng)工建設(shè)，完成1—7號(hào)樓和地下停車場(chǎng)的主體工程；（4）2016年12月—2017年2月，完成項(xiàng)目掃尾工程、輔助公共設(shè)施建設(shè)并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（5）2017年2月—2019年2月，完成項(xiàng)目主體工程的銷售，地下車庫(kù)車位自2017年1月—2020年1月銷售完成。表6.1工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表2015.3-2015.5項(xiàng)目建議書和可行性研究勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備工作主體工程建設(shè)掃尾工程、設(shè)施建設(shè)、竣工驗(yàn)收銷售期投資估算及資金籌措投資估算拍地價(jià)為16000萬(wàn)元(每平方米2560元/㎡)，建筑物建設(shè)成本價(jià)2047元/㎡（所查資料平均取值），則該項(xiàng)目總投資為2047×62500+36000=28793萬(wàn)元。各項(xiàng)費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗(yàn)取值，總投資主要用于以下費(fèi)用：（1）建設(shè)期貸款利息：2500(F/A,6%,4)(F/P,6%2)-10000=2288.3萬(wàn)，占總投資的7.95%。（2）土地費(fèi)：占總投資的7500/28793=26.04%。（3）工程費(fèi)：取投資比例為54.08%，則工程費(fèi)為28793×54.08%=15571.25萬(wàn)。（4）前期費(fèi)：取投資比例為1.24%，則前期費(fèi)為28793×1.24%=357.03萬(wàn)。（5）報(bào)建費(fèi)：取投資比例為3%，則報(bào)建費(fèi)為28793×3%=863.79萬(wàn)。（6）監(jiān)理費(fèi)：取投資比例為0.32%，則監(jiān)理費(fèi)為28793×0.32%=92.13萬(wàn)。（7）設(shè)計(jì)費(fèi)：取投資比例為0.62%，則設(shè)計(jì)費(fèi)為28793×0.62%=178.51萬(wàn)。（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取投資比例為3.30%，則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為28793×3.30%=950.17萬(wàn)。（9）銷售費(fèi)：取投資比例為3.45%，則銷售費(fèi)為28793×3.45%=993.36萬(wàn)。資金籌措自籌資金本項(xiàng)目資本金為18793萬(wàn)元，約占總投資的65.3%，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。其它來(lái)源本項(xiàng)目總投資資金除自有資金，其中貸款總額為10000萬(wàn)元（占總投資的34.7%），在建設(shè)期內(nèi)每半年貸入2500萬(wàn)元，貸款利率為6%（每半年計(jì)息）。貸款合同規(guī)定的還款方式為：運(yùn)營(yíng)期的第1年末一次性還本付息。效益分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取（各項(xiàng)費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗(yàn)取值）（1）取建設(shè)投資比例為87%，則建設(shè)投資為28793×87%=25049萬(wàn)元。（2）取流動(dòng)資金投資比例為13%，則流動(dòng)資金為28793×13%=3743.09萬(wàn)元。（3）取固定資產(chǎn)投資比例為92%，則固定資產(chǎn)為28793×92%=26489.56萬(wàn)元。（4）取無(wú)形資產(chǎn)投資比例為5%，則無(wú)形資產(chǎn)為28793×5%=1439.65萬(wàn)。（5）取其他資產(chǎn)投資比例為3%，則其他資產(chǎn)為28793×3%=863.79萬(wàn)。收入估算（1）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年1月初開盤，其中2—7號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅房按均價(jià)7000元/㎡預(yù)售,每層建筑面積910.24每棟面積約113.78㎡預(yù)售收入情況如下：①開盤后兩個(gè)月內(nèi)，即至2017年2月底，完成總銷售任務(wù)的40%，約480套住宅，銷售金額約38230萬(wàn)。②開盤后五個(gè)月內(nèi)，即至2017年5月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約840套住宅，銷售金額約66902.64萬(wàn)。③開盤后七個(gè)月內(nèi)，即至2017年7月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約960套住宅，銷售金額約76460萬(wàn)。④開盤后十個(gè)月內(nèi)，即至2017年10月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約1080套住宅，銷售金額約86017.68萬(wàn)。⑤開盤后十四個(gè)月，即至2018年2月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約1200套，銷售金額約95575萬(wàn)。（2）1號(hào)樓第作為商鋪，按12000元/㎡預(yù)售，每層商鋪可用面積約600㎡,7層商鋪，預(yù)售收入情況如下：①開盤后兩個(gè)月內(nèi)，即至2017年2月底，完成總銷售任務(wù)約40%，銷售金額約2016萬(wàn)。②開盤后五個(gè)月內(nèi)，即至2017年5月底，完成總銷售任務(wù)約70%，銷售金額約3528萬(wàn)。③開盤后七個(gè)月內(nèi)，即至2017年7月底，完成總銷售任務(wù)的80%，銷售金額約4032萬(wàn)。④開盤后十個(gè)月內(nèi)，即至2017年10月底，完成總銷售任務(wù)的90%，銷售金額約4536萬(wàn)。⑤開盤后十四個(gè)月，即至2018年2月底，完成總銷售任務(wù)的100%，銷售金額約5040萬(wàn)。（3）到2017年1月初至2017年底，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會(huì)所總收入約為90553.68萬(wàn)；到2018年2月底，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會(huì)所總收入約為100615萬(wàn)。（4）地下車庫(kù)車位按均價(jià)15萬(wàn)元/個(gè)銷售，銷售情況如下：①2017年1月到2018年1月，完成總車位數(shù)約70%，銷售267個(gè)車位，銷售收入為4005萬(wàn)。②2018年1月到2019年1月，完成總車位數(shù)約80%，銷售305個(gè)車位，銷售收入為4575萬(wàn)。③2019年1月到2020年1月，完成總車位數(shù)約100%，銷售382個(gè)車位，銷售收入為5730萬(wàn)。（5）2021年3月—2029年2月，物業(yè)管理費(fèi)收入按每年3500元/戶的均價(jià)計(jì)算，則每年物業(yè)管理費(fèi)收入為0.35×1200=420萬(wàn)。編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表財(cái)務(wù)報(bào)表見(jiàn)附錄，各表部分?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算如下：（1）附表1：項(xiàng)目總投資估算匯總表（各項(xiàng)費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗(yàn)取值）①取建筑工程費(fèi)投資比例為43.67%，則建筑工程費(fèi)為28793×43.67%=12573.9萬(wàn)。②取設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)投資比例為6.31%，則設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)為28793×6.31%=1816.84萬(wàn)。③取安裝工程費(fèi)投資比例為25.37%，則安裝工程費(fèi)為28793×25.37%=7304.78萬(wàn)。④取工程建設(shè)其他費(fèi)用投資比例為13.49%，則工程建設(shè)其他費(fèi)用為28793×13.49%=3884.18萬(wàn)。⑤取基本預(yù)備費(fèi)投資比例為2.47%，則基本預(yù)備費(fèi)為28793×2.47%=711.19萬(wàn)。⑥取漲價(jià)預(yù)備費(fèi)投資比例為1.68%，則漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為28793×1.68%=483.72萬(wàn)。（2）附表5：投資使用與資金籌措計(jì)劃表（各項(xiàng)費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗(yàn)取值）①第1年取第1年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的40%，即為25049.91×40%=10019.94萬(wàn)。∵第1年利息為（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）-5000=459萬(wàn)。∴第1年不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為10019.94-459=9560.96萬(wàn)。∵流動(dòng)資金在建設(shè)期均衡投入，每年各投50%，即為1871.5萬(wàn)。∴第1年的投資使用為9560.96+1871.5+459=11891.5萬(wàn)。取第1年資本金投入比例為總資本金的50%，即為18793×50%=9396.5萬(wàn)。∴第1年的預(yù)售收入為11432.464-9396.5-5000=-2964萬(wàn)。②第2年取第2年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的60%，即為25049.91×60%=15029.4萬(wàn)。∵第2年應(yīng)計(jì)利息為2500×（1+6%）（1+6%）+2500×（1+6%）+459×（1+6%）（1+6%）-459-5000=515.73萬(wàn)。∴第2年不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為15029.91-515.73=14514.18萬(wàn)。∴第2年的投資使用為15029.4+1871.5=16900.9萬(wàn)。∴第2年的預(yù)售收入為16900.9-9396.5-5000=2503.5萬(wàn)。（3）附表2：借款還本付息計(jì)劃表①第1年年末借款：（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=5459萬(wàn)。②第2年年末借款：（5459×（1+6%）+2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=11592.73萬(wàn)。③第3年當(dāng)年應(yīng)還本利和：11592.73×（1+6%）=12288.3萬(wàn)（4）附表3：總成本費(fèi)用估算表①第3年的經(jīng)營(yíng)成本取第1年?duì)I業(yè)收入的1%，即為(90553.68+4575)×1%=951.2868萬(wàn)。②第4年的經(jīng)營(yíng)成本取第1年經(jīng)營(yíng)成本的80%，即為951.28×80%=761.02萬(wàn)。③5-7年的年經(jīng)營(yíng)成本取當(dāng)年物業(yè)收入的50%，即為420×50%=210萬(wàn)。④5-7年的年攤銷費(fèi)：（1439.65+863.79）÷4=575.86萬(wàn)。⑤第3年的總成本費(fèi)用：210+575.86+2288.3=3074.16萬(wàn)。⑥第4-6年的總成本費(fèi)用：210+575.86=785.86萬(wàn)。（5）附表6：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表①第3年∵營(yíng)業(yè)稅為90553.68×5%=4527.68萬(wàn)?！喑青l(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為4527.68×7%=316.94萬(wàn)，教育費(fèi)附加為4527.68×3%=135.83萬(wàn)。②第4年∵營(yíng)業(yè)稅為10631×5%=531.55萬(wàn)?！喑青l(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為531.55×7%=37.21萬(wàn)，教育費(fèi)附加：531.55×3%=15.95萬(wàn)。（6）附表4：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表①第3年所得稅：（90553.68-3074.16-4980.45）×20%=16499.81萬(wàn)。折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：16499.81×（P/F,20%,3）=9548.5萬(wàn)。②第4年所得稅：（10631-785.86-584.71）×20%=1852.09萬(wàn)。折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：1852.09×（P/F,20%,4）=893.174萬(wàn)。第5—7年∵第5—7年的營(yíng)業(yè)收入小于總成本費(fèi)用?！嗟?—7年的所得稅為0。第5年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,5）=-315.82萬(wàn)。第6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,6）=-263.18萬(wàn)。第7年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,7）=-219.32萬(wàn)。（7）表8.2：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表①第0年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-11891.44萬(wàn)。②第1年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-16900.9×（P/F,20%,1）=-14084.1萬(wàn)。③第2年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：74053.87×（P/F,20%,2）=74053.87萬(wàn)。④第3年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：8778.91×（P/F,20%,3）=5080.39萬(wàn)。⑤第4年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：780×（P/F,20%,4）=376.16萬(wàn)。⑥第5年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：210×（P/F,20%,5）=376.16萬(wàn)。⑦第6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：210×（P/F,15%,6）=70.33萬(wàn)。財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）項(xiàng)目投資回收期表8.1項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為20%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出11891.4416900.916499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-11891.44-16900.974053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11891.44-14084.151426.35080.39376.1684.3970.33累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-25962.525463.8530544.2330920.431004.7831075.11∴項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量︱÷當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量=2-1+︱-28779.27︱÷74053.87=1.39年。∴項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-25962.5︱÷51426.3=1.5年。（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從表8.1可以看出本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為31075.11萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率①取基準(zhǔn)收益率為96%，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：表8.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為96%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出11891.4416900.916499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-11891.4-16900.974053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11891.44-8622.9119276.831165.9352.8552.853.7累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-20501.3-1224.45-58.51-5.661.595.3表8.3項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為97%）0123456現(xiàn)金流入0048654554600420現(xiàn)金流出11891.4416900.98608.13912.18104.2104.2210凈現(xiàn)金流量-11891.44-16900.940045.874633.82-104.24-104.2210折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-8579.1419081.621148.26451.787.073.59累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-20457.5-1375.88-227.62-175.8-168.754-165.16∴項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=96%+5.3÷（5.3+165.161）×（97%-96%）=96.03%。不確定性分析（1）敏感性分析基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為45.50%，動(dòng)態(tài)投資回收期從建設(shè)期算起為1.5年，均滿足財(cái)務(wù)判別基準(zhǔn)值的要求。考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不定因素的變化，現(xiàn)分別對(duì)建設(shè)投資作提高10%和降低10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。①當(dāng)建設(shè)投資增加10%時(shí)A取基準(zhǔn)收益率為89%，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：表8.5項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為89%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.8474053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-994821637.361386.5166.599.75.2累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-22841.4-1204.1182.45249.04258.73263.9B取基準(zhǔn)收益率為91%，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：表8.6項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為91%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.8474053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-9841.6211771342.563.789.25.0累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-22735.03-1558.03-215.52-151.74-142.5-137.6∴項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=89%+137.643÷（263.96+137.643）×（91%-89%）=89.68%。C基準(zhǔn)收益率取20%時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量表如下：表8.7項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為20%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.874053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-15336.551426.35080.39376.1684.3970.33累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-28229.923196.3728276.7628652.9228737.3128807.64∴項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-28229.9︱÷51426.3=1.55年。∴當(dāng)建設(shè)投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為28807.64萬(wàn)，比原方案的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減少2267.46萬(wàn)，減少7.3%。②當(dāng)建設(shè)投資減少10%時(shí)A取基準(zhǔn)收益率為99%，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：表8.8項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為99%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-7737.6318700.481113.99506.73.3累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-19616.1-916197.99247.72254.45257.83B取基準(zhǔn)收益率為101%，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：表8.9項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為101%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-7660.6418329.71081.0747.76.43.2累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-19539.02-1209.31-128.24-80.45-74.05-70.8∴項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=99%+70.9÷（70.9+257.82）×（101%-99%）=99.43%。C基準(zhǔn)收益率取20%時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量表如下：表8.10項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為15%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-12831.651426.35080.4376.1684.39470.3累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-25725.025701.331781.6832157.8332242.2332312.56∴項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-25725.01︱÷51426.2=1.48年?！喈?dāng)項(xiàng)目的建設(shè)投資減少10%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為31312.553萬(wàn)，比原方案的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加2237.443萬(wàn)，增加7.6%。∴建設(shè)投資的敏感度系數(shù)：E=△A/△F=7.5%÷10%=1.75③敏感性分析表見(jiàn)下：表8.11建設(shè)投資因素敏感性分析表（基準(zhǔn)收益率為15%）序號(hào)項(xiàng)目基本方案建設(shè)投資+10%-10%1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）96.0389.6899.432內(nèi)部收益率較基本方案增減（%）-6.35+3.43動(dòng)態(tài)投資回收期（年）1.51.551.484投資回收期較基本方案增減（%）+0.5-0.2從上表可以看出，當(dāng)建設(shè)投資變化時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期都會(huì)跟著變化；同時(shí)建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響明顯比對(duì)動(dòng)態(tài)投資回收期的影響大。社會(huì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：（1）引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展某市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較早，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重的同質(zhì)化，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境結(jié)合，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹立廣電房地產(chǎn)的形象，使本小區(qū)吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在某市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（2）開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目作為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在某市建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)某樓盤的建設(shè)品位，總體改善漢陽(yáng)沿江城區(qū)的面貌，為某市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。（3）發(fā)展某市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值根據(jù)某市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，某市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來(lái)越旺。本項(xiàng)目屬于某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變某市長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人·城市·生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提