案例式-土地增值稅清算案例分析課件

2023/10/71

案例式教學

土地增值稅清算實務案例

一、要求以下給出的是永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永安公司）2011-2013年度“永輝花園”小區(qū)項目與土地增值稅有關的賬簿、憑證、資料和情況說明，請你就給定資料和相關信息，對該項目進行土地增值稅清算。

2023/7/301案例式教學

土地增值稅清算實務案例2023/10/72

二、相關資料資料一、永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況：永安公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路67號，成立時間為2007年11月，納稅人稅務登記號為13050000045278，法定代表人為高永安，財務負責人為李華。職工人數(shù)35人。核定的資質(zhì)等級為二級，注冊資本8000萬元。開戶銀行為建設銀行天河支行，帳號22200032645。永安公司自2011年-2013年只開發(fā)了“永輝花園小區(qū)”項目，無其他開發(fā)項目。2023/7/302二、相關資料2023/10/73（一）征地情況

2011年1月10日，永安公司與市橋西區(qū)國土資源局簽定《國有土地使用權出讓合同》（合同編號：天政地國（出）字【2011】第2號），以“招拍掛”方式受讓位于市高新技術開發(fā)區(qū)土地50000平方米，用途為住宅用地和商業(yè)用地，出讓年限為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地使用權出讓金每平方米1500元，總額為75000000元，并負責該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費用。

2011年2月永安公司與兩戶居民簽訂拆遷補償協(xié)議，并于當月完成拆遷工作。由于該項目為招商引資項目，橋西區(qū)政府于2011年3月20日以補貼方式返還該宗土地出讓金5000000元。2023/7/303（一）征地情況2011年12023/10/74

（二）項目立項、規(guī)劃情況根據(jù)2011年1月20日取得的市橋西區(qū)發(fā)改委（天發(fā)改復【2011】3號）《關于基本建設項目的批復》，該宗地開發(fā)項目為“永輝花園小區(qū)”項目，全部為商品房開發(fā)。

分二期開發(fā)（永輝花園一期、永輝花園二期）。項目占地面積50000平米。??122023/7/304（二）項目立項、規(guī)劃情況??122023/10/75

一期:

開發(fā)四棟普通標準多層住宅樓（結構、規(guī)模相同）。開發(fā)三棟非普通標準多層住宅樓（結構、規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，在三棟非普通標準住宅樓下建設地下人防工程2000平方米。容積率1.9。二期:開發(fā)兩棟高層住宅樓（結構、規(guī)模相同），各24層。開發(fā)一棟商住綜合樓，共26層，其中1-2層為商場，3-26層為住宅。建造會所一棟（永輝花園小區(qū)公共配套設施），容積率2.0。2023/7/305一期:開發(fā)四棟普通標準2023/10/76

許可證取得情況如下：

1、2011年2月1日取得橋西區(qū)建設局出具的天規(guī)地（2011）1號“建設用地規(guī)劃許可證”。

2、2011年3月2日取得橋西區(qū)建設局的出具的天規(guī)（2011）11號“建設工程規(guī)劃許可證”。（一期）

3、2011年3月16日取得橋西區(qū)建設局出具的483390002號“建筑工程施工許可證”。（一期）

4、2011年10月30日取得橋西區(qū)建設局出具的天規(guī)（2011）28號）“建設工程規(guī)劃許可證”（二期）

5、2011年12月31日取得橋西區(qū)建設局出具的5334780002號“建筑工程施工許可證”。（二期）

？？112023/7/306

許可證取得情況如下：

2023/10/77房屋類別占地面積（平方米）建筑面積（平方米）一期四棟普通標準住宅1000020000一期三棟非普通住宅1000016000整個小區(qū)地下人防工程三棟非普通住宅地下2000一期小計2000038000二期兩棟高層住宅1600032000商住綜合樓3-26層住宅1300017000商住綜合樓1-2層商場5000小區(qū)會所在二期建造10002000二期小計3000056000一二期總合計50000940002023/7/307房屋類別占地面積建筑面積一期四棟普通2023/10/78“永輝花園”小區(qū)的計算單位一期四棟普通標準住宅樓一期三棟非普通住宅樓二期兩棟高層住宅樓和3-26層商住綜合樓住宅二期一棟商住綜合樓1-2層商場注意問題：1、會所用途變化？2、收入、成本、費用以四個清算單位分別歸集。3、存在問題：不區(qū)分清算單位。一般規(guī)律：清算單位越細化，土地增值稅稅金越高。問題：納稅人為什么不區(qū)分清算單位？？？352023/7/308“永輝花園”小區(qū)的計算單位？？352023/10/79（三）開發(fā)情況：1、“永輝花園小區(qū)”一期工程建設情況：

一期四棟普通標準住宅樓承包給A建筑公司，合同金額15600000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法,已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續(xù)，竣工決算金額為16000000元，單位成本800元/平方米。

一期三棟非普通標準住宅樓承包給B建筑公司，合同金額21700000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法,已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續(xù)，竣工決算金額為21600000元，單位成本1200元/平方米。

一期工程于2011年3月20日開始動工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表。

2023/7/309（三）開發(fā)情況：1、“永輝花園小區(qū)”2023/10/7102、“永輝花園小區(qū)”二期工程建設情況：

二期兩棟高層住宅樓承包給C建筑公司，合同總金額41000000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法。到2013年12月底尚未辦理竣工結算手續(xù)。

二期一棟商住綜合樓承包給C建筑公司，合同金額27500000元，工程所需鋼材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程價款實行分期預付、完工結算的辦法。工程已辦理竣工結算手續(xù)，竣工決算金額為38000000元（含鋼材價款10000000元），單位成本1727元/平方米。2023/7/30102、“永輝花園小區(qū)”二期工程建設情2023/10/711

二期會所工程承包給C建筑公司，合同金額2420000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法,已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續(xù)，竣工決算金額為2400000元，單位成本1200元/平方米。二期工程于20012年2月20日動工建設，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表。2023/7/3011二期會所工程承包給C建筑公司2023/10/712

（四）銷售情況：

一期：2011年8月4日取得市橋西區(qū)建設局的（2011）房預售證字第（11）號“市橋西區(qū)商品房預售許可證”，項目名稱：永輝花園一期，施工編號：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均為住宅樓，小區(qū)容積率1.9.截止2013年12月底所開發(fā)商品房銷售情況如下：2023/7/3012（四）銷售情況：2023/10/713永輝花園一期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）房屋類別可售面積（測繪）

已售面積普通標準住宅2000020000非普通住宅1550015500合計35500355002023/7/3013永輝花園一期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）2023/10/714永輝花園二期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）房屋類別可售面積（測繪）

已售面積住宅4900046000商業(yè)50005000合計54000510002023/7/3014永輝花園二期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）2023/10/715永輝花園銷售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到現(xiàn)場核實未售房產(chǎn)狀態(tài)。2、清算時成本扣除時要將未售部分剔除。

？？792023/7/3015永輝花園銷售比例：？？792023/10/716（五）該單位2011-2013年部分各類收入情況匯總如下：

發(fā)票收入統(tǒng)計表

填表房屋類別2011年2012年2013年合計一期普通標準住宅25000000100000002300000058000000一期非普通住宅5000000320000002700000064000000一期非普通差價-2000000-2000000一期人防20000002000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2層商場4400000044000000二期車位30000003000000合計30000000940000002508000003748000002023/7/3016（五）該單位2011-2013年部分各2023/10/717商品房銷售合同收入房屋類別合同收入（元）平方米單價（元/平米）一期普通標準住宅58000000200002900一期非普通住宅64000000160004000二期住宅205800000490004200二期1-2層商場(投資)4400000050008800合計371800000900002023/7/3017商品房銷售合同收入房屋類別合同收入（2023/10/718說明：1、一期人防收入200萬元，系永安公司將地下人防設施改為車庫出租，全年共收取54戶（一期非普通住宅戶）人防工程租賃收入2000000元（記入其他業(yè)務收入科目）。人防工程租賃協(xié)議主要內(nèi)容：租賃期30年，每平方米租賃費1000元。2、一期非普通標準住宅-200萬元，系測繪面積差500平方米退款，已開具紅字發(fā)票。3、二期車位收入將二期內(nèi)地上公共空余地方變成車位，并在銷售住宅時一并銷售給二期內(nèi)購買住房戶，無產(chǎn)權。全年共收取車位銷售收入3000000元（記入其他業(yè)務收入科目），已開具發(fā)票。（車位隨房走）4、二期1-2層商場收入44000000元，系永安公司將二期1-2層商場5000平方米商品房整體投資天河市萬峰商貿(mào)有限公司開超市。投資協(xié)議規(guī)定：商場投資協(xié)議價格為44000000元，占投資比例15%。（視同銷售）？？89？結果2023/7/3018說明：1、一期人防收入200萬元，2023/10/719（六）2011年-2013年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補償費匯總年科目賬面數(shù)備注2011開發(fā)成本-土地價款75000000合法票據(jù)2011開發(fā)成本-土地價款3000000（契稅）合法票據(jù)2011開發(fā)成本-土地登記費43000合法票據(jù)2012020130合計780430002023/7/3019（六）2011年-2013年度賬面記載2023/10/720

說明：

與征地有關的其他業(yè)務及賬務處理如下：2011年2月10日，以銀行存款支付被拆遷戶張月、李麗拆遷補償費差額400000元（暫列“其他應收款處理”，關于拆遷補償無其他賬務處理）。拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：永安公司共拆遷張月、李麗二人200平方米舊房（各100平米），永安公司對拆遷的面積以“永輝花園小區(qū)”同等面積的一期非普通住宅進行補償，并另外對二人分別補償200000元。2023/7/3020說明：2023/10/721土地價款在一二期分攤（第一次分攤）分期占地面積分攤率分攤金額一期2000040.82%31857153二期2900059.18%46185847合計49000178043000-500萬？？176？？1632023/7/3021土地價款在一二期分攤（第一次分攤）分期2023/10/722土地價款一期內(nèi)分攤（第二次分攤）（計算表）分清算單位占地面積分攤率分攤金額一期普通住宅1000050%15928576.5一期非普通1000050%15928576.5合計200001318571532023/7/3022土地價款一期內(nèi)分攤（第二次分攤）（計2023/10/723土地價款二期期內(nèi)分攤（第三次分攤）（計算表）分清算單位占地面積分攤率分攤金額二期高層住宅1600055%25402216二期商住綜合樓1300045%20783631合計290001461858472023/7/3023土地價款二期期內(nèi)分攤（第三次分攤）（2023/10/724土地價款商住綜合樓商業(yè)、住宅分攤（第四次）

分清算單位建筑面積？分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%160033961-2層商場500023%4780235合計22000120783631分攤方法？2023/7/3024土地價款商住綜合樓商業(yè)、住宅分攤（第四2023/10/725土地價款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計算表）

清算單位第三次分攤第四次分攤合計二期住宅254022161600339641405612二期商業(yè)047802354780235合計2540221620783631461858472023/7/3025土地價款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計2023/10/726（七）土地征用拆遷補償費在一二期分攤表

（第一次）分期占地面積分攤率分攤金額一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合計4900011200000？？223？？2023/7/3026（七）土地征用拆遷補償費在一二期分攤表2023/10/727土地征用拆遷補償費在一期分攤表

（第二次）

計算表分清算單位占地面積分攤率分攤金額一期普通住宅1000050%244920一期三棟非普通1000050%244920合計2000014898402023/7/3027土地征用拆遷補償費在一期分攤表（第二2023/10/728土地征用拆遷補償費在二期分攤表

（第二次）清算單位占地面積分攤率分攤金額兩棟高層1600055%390588商住綜合樓1300045%319572合計2900017101602023/7/3028土地征用拆遷補償費在二期分攤表（第二2023/10/729土地征用及拆遷補償費

在二期商住綜合樓商業(yè)、住宅分攤（第三次）

分清算單位建筑面積分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%2460701-2層商業(yè)500023%73502合計2200013195722023/7/3029土地征用及拆遷補償費

在二期商住綜合樓2023/10/730土地征用及拆遷補償費在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù)

計算表分清算單位二次分攤三次分攤合計二期住宅390588246070636658二期商業(yè)07350273502合計3905883195727101602023/7/3030土地征用及拆遷補償費在二期內(nèi)清算單位匯2023/10/731（八）2011年-2013年度賬面前期工程費用匯總如下：年內(nèi)容賬面數(shù)一期二期共同成本2011規(guī)劃技術費50000155000合法票據(jù)2011項目研究費8400084000合法票據(jù)2011一期施工圖設計費170000170000合法票據(jù)2011測繪費4300043000合法票據(jù)2011抗震設計審查費5000050000財政票據(jù)2011墻體材料專項基金450000450000財政票據(jù)？？2302023/7/3031（八）2011年-2013年度賬面前期2023/10/732說明：2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租期10個月，總租金165000元。2011煤氣安裝費

5430054300財政票據(jù)2011地質(zhì)勘察費155000155000白條收據(jù)2011施工場地平整費用18700001870000合法票據(jù)2012二期施工圖設計費210000210000合法票據(jù)2012售樓部租賃費165000合法票據(jù)2012其他243500243500合法票據(jù)合計3544800170000一期210000二期合法票據(jù)2023/7/3032說明：2012年售樓部租賃費，系臨時租2023/10/733

說明：2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租期10個月，總租金165000元。

支付煤氣安裝費為其購房戶支付已經(jīng)代收的費用。？？1332023/7/3033說明：？？1332023/10/734會所等公共配套設施做為售樓處（產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有）發(fā)生的費用計入開發(fā)成本。？？租入房屋作為售樓處：租金支出在在租賃期間攤入銷售費用。確定前期工程費金額：一期170000元，二期210000元共同費用：2689800元2023/7/3034會所等公共配套設施做為售樓處（產(chǎn)權屬于2023/10/735前期工程費的分攤

直接歸集到一期前期工程費170000元，分攤表如下：清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合計355001170000測繪面積2023/7/3035前期工程費的分攤

直接歸集到一期前期工2023/10/736直接歸集到二期前期工程費210000元，分攤表如下：清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額二期住宅4900091%123900二期1-2層商業(yè)50009%86100合計5400012100002023/7/3036直接歸集到二期前期工程費210000元2023/10/737一二期共同前期工程費在清算單位之間的分攤

清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%591756一期非普通1550017%457266二期住宅4900055%1479390二期商業(yè)50006%161388合計89500126898002023/7/3037一二期共同前期工程費在清算單位之間的分2023/10/738前期工程費在各清算單位之間的匯總

計算表

清算單位共同費用分配

期內(nèi)分配合計一期普通住宅59175695200686956一期非普通45726674800532066二期住宅14793901239001092228二期商業(yè)16138886100758550合計268980038000030698002023/7/3038前期工程費在各清算單位之間的匯總計算2023/10/739支付代收煤氣安裝費54300元的分攤過程

計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%11946一期非普通1550017%9231二期住宅4900055%29865二期商業(yè)50006%3258合計895001543002023/7/3039支付代收煤氣安裝費54300元的分攤過2023/10/740（九）2011年-2013年度賬面建筑安裝工程費用情況：項目賬面數(shù)成本對象共同成本備注一期普通住宅16000000一期普通建筑業(yè)發(fā)票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑業(yè)票二期兩棟高層36000000二期兩棟高層兩棟高層預提費4100000二期兩棟高層計算單二期商住綜合樓38000000二期商住綜合建筑票商住綜合樓鋼材10000000二期商住綜合增值稅發(fā)票圍墻大門費160000160000合法票據(jù)其他建筑費用14500001450000合法票據(jù)裝修樣板房費17500001750000合法票據(jù)合計1304600003360000？？2372023/7/3040（九）2011年-2013年度賬面建筑2023/10/741

說明：

1、二期預提兩棟高層建安費4100000元，系工程已經(jīng)完工，但未最終決算，無法取得發(fā)票。2、樣板房裝修費用1750000元，系將6套商品房裝修為樣板房，截止2013年12月31日已經(jīng)全部賣出。3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。？？2023/7/3041說明：？？2023/10/742（5）人防工程費的涉稅處理：人防工程建筑安裝成本應作為公共配套設施費進行處理。人防工程建筑安裝成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面積分攤，現(xiàn)實中有其他方法）？？一期三棟非普通標準住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安費用的分配與匯總

2023/7/3042（5）人防工程費的涉稅處理：2023/10/743建安費用的分配與歸集

共同建筑安裝費3360000在一二期清算單位之間的分攤

清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%739200一期非普通1550017%571200二期住宅4900055%1848000二期商業(yè)50006%201600合計89500133600002023/7/3043建安費用的分配與歸集

共同建筑安裝費32023/10/744商住綜合樓建筑安裝費在商業(yè)、住宅之間的分攤

清算單位建筑面積分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%215600001-2層商業(yè)500023%6440000合計22000128000000已扣甲供材2023/7/3044商住綜合樓建筑安裝費在商業(yè)、住宅之間的2023/10/745建筑安裝費在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總

計算表清算單位直接成本分攤金額合計一期普通住宅1600000073920016739200一期非普通19200000（已扣人防）57120022171200二期住宅21560000184800023408000二期商業(yè)644000002016006641600合計656000003360000689600002023/7/3045建筑安裝費在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總2023/10/746人防設施費在一二期清算單位之間的分攤

計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商業(yè)50006%144000合計89500124000002023/7/3046人防設施費在一二期清算單位之間的分攤2023/10/747（十）2011年-2012年度基礎設施費情況

費用項目賬面數(shù)共同成本備注消防設施建設費3000030000合法票據(jù)自來水系統(tǒng)486700486700合法票據(jù)煤氣工程285467285467合法票據(jù)高壓線路工程19478001947800合法票據(jù)低壓供電工程20500002050000合法票據(jù)環(huán)衛(wèi)工程457800457800合法票據(jù)綠化工程36589003658900前期關注道路工程849800849800合法票據(jù)郵政工程135780135780合法票據(jù)其他費用1598015980合法票據(jù)有線閉路電視23452345合法票據(jù)照明工程15001500合法票據(jù)合計99220729922072？？2532023/7/3047（十）2011年-2012年度基礎設施2023/10/748基礎設施費的分攤，按建筑面積

計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商業(yè)50006%595324合計89500199220722023/7/3048基礎設施費的分攤，按建筑面積計算表清2023/10/749（十一）2011年-2013年度公共配套設施費情況：項目賬面數(shù)共同成本備注會所建造費24000002400000建筑業(yè)發(fā)票合計24000002400000？？2532023/7/3049（十一）2011年-2013年度公共配2023/10/750公共配套設施費在一二期清算單位之間的分攤

計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商業(yè)50006%144000合計89500124000002023/7/3050公共配套設施費在一二期清算單位之間的分2023/10/751（十二）2011年-2013年度開發(fā)間接費情況：

費用項目賬面數(shù)共同成本備注質(zhì)量監(jiān)督費6420064200合法票據(jù)綜合服務費78007800合法票據(jù)建設管理費126700126700合法票據(jù)工資46472304647230合法票據(jù)其中非工程管理人員工資-3146520福利費627234627234合法票據(jù)其中非工程管理人員福利-446712折舊費用3864538645合法票據(jù)差旅費156730156730合法票據(jù)低值易耗品攤銷9834098340合法票據(jù)？？2762023/7/3051（十二）2011年-2013年度開發(fā)間2023/10/752（十二）2011年-2013年度開發(fā)間接費情況：費用項目賬面數(shù)共同成本備注修理費23902390合法票據(jù)辦公費用224798224798合法票據(jù)汽車費用785690785690合法票據(jù)郵電費用6512365123