高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

—高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施1修理基金的建立與管理房屋本體和共用設(shè)備裝備的修理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是XX運(yùn)用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。CPM在多的管理實(shí)踐中，始終將如何保障房屋運(yùn)用壽命及確保房屋在運(yùn)用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點(diǎn)研討工程，探究勝利經(jīng)驗(yàn)。CPM將參照建設(shè)部、財(cái)政部20XX年11月9日頒發(fā)的建住房20XX213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備裝備修理基金管理法》和長(zhǎng)沙市政府的有關(guān)規(guī)定，收取物業(yè)修理基金，建立物業(yè)修理基金科目。在修理基金的管理中，CPM施行房屋本體和共用設(shè)備修理工程負(fù)責(zé)制，由CPM負(fù)責(zé)定期向XX業(yè)主委員會(huì)書面匯報(bào)工程執(zhí)行情況，努力使修理基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)備一直完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2房屋本體及共用設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體共用部位修理養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)范圍：XX廣場(chǎng)道路及停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、人防通道、自行車庫(kù)、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電裝備、消防設(shè)備、上下水主管道。3房屋本體共用部位及共用設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)運(yùn)作房屋本體及共用設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)工作將按制度（見4及5）有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造工程的報(bào)請(qǐng)XX業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)備裝備修理基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)務(wù)部及長(zhǎng)沙市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合CPM多年來在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)備裝備修理基金"運(yùn)用管理的勝利經(jīng)驗(yàn)，建議XX基金的運(yùn)用和審批采納以下方案。3.1管理處每年年末向XX業(yè)主委員會(huì)作出本年度共用部位及共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度計(jì)劃。經(jīng)XX業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用裝備設(shè)備修理基金中支出。堅(jiān)持專款專用，接受XX業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、查詢。圖1年度修理保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖3.2特別情況下，緊急搶修工程是為了確保XX工作人員正常工人不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威逼而緊急實(shí)施的，管理處在搶修工程實(shí)施后立刻報(bào)XX業(yè)主委員會(huì)（有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)），費(fèi)用從相應(yīng)的修理基金中支出。每半年向XX業(yè)主委員會(huì)匯總結(jié)算。圖2緊急搶修程序圖4房屋本體共用部位及共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)周期CPM依據(jù)長(zhǎng)沙市房屋本體共用部位修理和共用設(shè)備裝備修理基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合XX房屋本體共用部位及共用設(shè)備裝備的運(yùn)用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)周期。4.1房屋本體共用部位修理養(yǎng)護(hù)周期。（表1）4.2共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)周期。（表2）5房屋本體共用部位及公共設(shè)備修理計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)5.1房屋本體共用部位修理計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)房屋本體共用部位日常修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表3）房屋本體共用部位定期修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表4）房屋本體共用部位修理養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表5）房屋本體共用部位日常檢查表（表6）5.2共用設(shè)備裝備修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)共用設(shè)備裝備日常修理計(jì)劃及實(shí)施方案（表7）共用設(shè)備裝備日常修理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表8）共用設(shè)備裝備定期修理計(jì)劃及實(shí)施方案（表9）共用設(shè)備裝備定期修理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表10）共用設(shè)備裝備日常檢查表（表11）共用設(shè)備裝備日常修理計(jì)劃及實(shí)施方案表7序號(hào)類別工程日常修理計(jì)劃方案1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按工程修理規(guī)程實(shí)施。2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。管理部布置綠化補(bǔ)種、園藝修理。5機(jī)電裝備變配電裝備每天巡察檢查，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部組織實(shí)施。給排水設(shè)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施警示牌9其它公用設(shè)備垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，按時(shí)修理。由工程部按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施大門圍墻共用設(shè)備裝備日常修理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果表8序號(hào)類別工程日常修理計(jì)劃日常修理實(shí)施效果1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⑵人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上2室外照明高柱燈⑴電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；⑵燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常運(yùn)用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口⑴井內(nèi)無積物，井壁無脫落；⑵化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；⑶井蓋上標(biāo)志清楚。⑴井蓋完好率達(dá)XX%，標(biāo)志清楚；⑵無缺損，少污積；⑶無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。⑴綠化管理設(shè)備、裝備齊全完好；⑵園藝完好率達(dá)95%以上；⑶綠化按時(shí)補(bǔ)種，掩蓋率達(dá)99%以上。5機(jī)電裝備變配電裝備⑴變配電裝備保養(yǎng)規(guī)程；⑵給排水裝備保養(yǎng)規(guī)程；⑶空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電，裝備正常安全運(yùn)行給排水裝備空調(diào)裝備6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、噴淋系統(tǒng)⑴給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；⑵消防設(shè)備施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴消防設(shè)備正常有效；⑵靈敏精確報(bào)警。疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護(hù)規(guī)程。管道通暢，無滲漏。閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴標(biāo)識(shí)清晰，無污積，破損；⑵安放堅(jiān)固。⑴標(biāo)志設(shè)備完好率XX%；⑵標(biāo)志無損壞。警示牌9其它公用設(shè)備垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴無破損；⑴無脫落；⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好；⑵確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常運(yùn)用。圍墻大門共用設(shè)備裝備定期修理計(jì)劃及實(shí)施方案表9序號(hào)類別工程日常修理計(jì)劃方案1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴每年對(duì)局部損壞嚴(yán)峻，修補(bǔ)屢次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。⑵路面翻新面積應(yīng)掌握在每年1‰以內(nèi)，其它掌握每年5‰以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部托付有關(guān)施工單位實(shí)施。2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次；⑵每月清潔燈具一次；⑶每季檢修線路一遍；⑷對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程修理。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次；⑵井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；⑶每季度清理井內(nèi)雜物一次；⑷每年全面修理完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化⑴春、夏季各補(bǔ)換3%~6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%；⑵花木每半月修剪一次；⑶草坪每月修剪一次；⑷喬木每月修剪一次；⑸依據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺。由管理部根據(jù)相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。5機(jī)電裝備變配電裝備⑴每周檢查掌握裝備一次；⑵每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況；⑶每年保養(yǎng)水泵一次；⑷空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實(shí)施。給排水裝備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次⑵消防栓每半年排一次水，檢修一次；⑶消防系統(tǒng)主要裝備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次。由工程部按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；⑵每年檢測(cè)一次管道固定碼；⑶每半年維護(hù)一次閥門；。由工程部負(fù)責(zé)修理。閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次⑵每年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次；⑶每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施。警示牌9其它公用設(shè)備垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴每年刷油漆一遍；⑵每季度檢查排水溝通暢情況；⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。圍墻大門共用設(shè)備裝備定期修理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果表10序號(hào)類別工程日常修理計(jì)劃日常修理實(shí)施效果1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⑵人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使局部損壞嚴(yán)峻路面通過翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡運(yùn)用功能。2室外照明高柱燈⑴燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴完成良好的燈具外觀；⑵照明系統(tǒng)正常有效啟用；⑶照明設(shè)備線路完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口⑴化糞池清理作業(yè)規(guī)程；⑵井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；⑴池內(nèi)、井內(nèi)沉積物按時(shí)清理，出口暢順；⑵井蓋正常運(yùn)用，密合；⑶流水通暢，無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。5機(jī)電裝備變配電裝備機(jī)電裝備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。⑴無故障⑵空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。給排水裝備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、噴淋系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)