三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試隨著國(guó)家金融部門(mén)越來(lái)越重視避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，壓力測(cè)試已成為受認(rèn)可的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試劑。在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大不確定性的背景下,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試成為商業(yè)銀行主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要手段,也是目前國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行及學(xué)者們進(jìn)行壓力測(cè)試的重點(diǎn)。本文在研究了最新的國(guó)內(nèi)外壓力測(cè)試的基礎(chǔ)上,根據(jù)實(shí)際情況,建立宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模因素、對(duì)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因子,并把房貸違約率作為信用風(fēng)險(xiǎn)的度量因子。在建立房貸綜合指標(biāo)與違約率之間的回歸模型基礎(chǔ)上,測(cè)試銀行在宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下所面臨的房貸風(fēng)險(xiǎn)。(一)壓力情境下的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性模型壓力測(cè)試是模擬“危機(jī)事件”來(lái)估計(jì)可能出現(xiàn)的壓力情境下金融體系的穩(wěn)健性。在壓力測(cè)試的框架中,其模型表示為:公式(1)中表示在模擬的壓力情境下評(píng)價(jià)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性的指標(biāo)表現(xiàn)。Q(Y軒t+1|X軒t+1≥X軍)表示衡量金融系統(tǒng)波動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)矩陣,衡量違約情況的指標(biāo)例如貸款損失額,主要通過(guò)模擬壓力情境下的點(diǎn)估計(jì)得到。f(Xt,Zt)框架中表示損失方程,該方程模擬了宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊對(duì)金融體系中資產(chǎn)組合的影響關(guān)系。圖1為壓力測(cè)試框架。(二)變量選擇1、gdp—解釋變量:本文選取六個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量作為解釋變量1:GDP—國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率;CPI—居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù);RE—房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù);HI—房貸利率;信貸總規(guī)模;房地產(chǎn)信貸規(guī)模。2、銀行貸款質(zhì)量本方案選取房貸違約概率作為評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo),違約率水平是評(píng)估銀行貸款質(zhì)量的最直接的指標(biāo),違約風(fēng)險(xiǎn)可以用借款人在規(guī)定期限內(nèi)的違約概率度量。本方案以平均的逾期貸款率代表貸款違約率,即監(jiān)測(cè)期樣本銀行的總逾期貸款額與總貸款余額的比率。二、慶陽(yáng)市房地產(chǎn)信貸壓力試驗(yàn)?zāi)Ｐ驮O(shè)計(jì)(一)宏觀回歸分析本文借鑒國(guó)外研究成果中關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)和貸款違約率之間的非線性關(guān)系設(shè)定,使用Logit方程將貸款違約率轉(zhuǎn)化為宏觀經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo),以各宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為因變量與綜合指標(biāo)進(jìn)行多元線性回歸分析,使得這一指標(biāo)能夠很好地利用各宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所提供的信息。公式(2)中PDt代表t年度的房地產(chǎn)貸款的平均違約率,yt表示一系列宏觀經(jīng)濟(jì)變量的綜合指標(biāo),也可以將它理解為是反映銀行體系違約概率和各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系的“中介指標(biāo)”,X代表宏觀經(jīng)濟(jì)變量。公式(3)中給出了平均違約率與綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的非線性關(guān)系。是各宏觀經(jīng)濟(jì)變量與綜合性指標(biāo)yt之間的關(guān)系方程,其中,yt、X、α、β都是矩陣向量,是方程的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。μt在給方程中,不但考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響,也考慮了時(shí)滯效應(yīng)。(二)宏觀綜合指標(biāo)與違約率回歸模型第一步,數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。搜集2006-2010年五年中國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房貸利率、信貸總規(guī)模、房地產(chǎn)信貸規(guī)模6個(gè)解釋變量值和房貸違約率1個(gè)被解釋變量值。第二步,模型估計(jì)。我們對(duì)宏觀綜合指標(biāo)與違約率通過(guò)公式(3)進(jìn)行多元線性回歸。代入2006~2010年的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),利用SPSS軟件進(jìn)行回歸,可以看出,房貸余額和貸款余額對(duì)于房貸違約率的相關(guān)性有限,所以通過(guò)回歸檢驗(yàn)刪除了這兩個(gè)因變量。我們得到如下回歸方程:三、房地產(chǎn)貸款違約率較前五年比較壓力情景的設(shè)置通常有歷史情景和專(zhuān)家假設(shè)情景。本文采用綜合情景設(shè)置方法,即在參照歷史情景的基礎(chǔ)上采用專(zhuān)家假設(shè)的方法進(jìn)行壓力情景設(shè)定。設(shè)置方法如表1所示:利用設(shè)計(jì)的方程(5)和logit模型測(cè)算出壓力情景下的違約率期望的點(diǎn)估計(jì)。測(cè)試結(jié)果如下表:通過(guò)模型壓力測(cè)試我們發(fā)現(xiàn),在溫和沖擊情景下,假定GDP增速較前五年平均增速下降10%,物價(jià)指數(shù)較前五年平均水平上漲5%,房貸利率較前五年平均水平上漲20%,房地產(chǎn)價(jià)格較前五年平均水平下降10%,慶陽(yáng)市房地產(chǎn)貸款違約率將達(dá)到12.462%,較前五年平均值提升4.155個(gè)百分點(diǎn);在中度沖擊情景下,假定GDP增速較前五年平均增速下降30%,物價(jià)指數(shù)較前五年平均水平上漲10%,房貸利率較前五年平均水平上漲40%,房地產(chǎn)價(jià)格較前五年平均水平下降30%,慶陽(yáng)市房地產(chǎn)貸款違約率將達(dá)到21.195%,較前五年平均值提升12.888個(gè)百分點(diǎn);在嚴(yán)重沖擊情景下,假定GDP增速較前五年平均增速下降50%,物價(jià)指數(shù)較前五年平均水平上漲15%,房貸利率較前五年平均水平上漲60%,房地產(chǎn)價(jià)格較前五年平均水平下降50%,慶陽(yáng)市房地產(chǎn)貸款違約率將達(dá)到29.929%,較前五年平均值提升21.622個(gè)百分點(diǎn)。由此我們得出結(jié)論,慶陽(yáng)市等三線城市房地產(chǎn)業(yè)信貸所承受的通脹風(fēng)險(xiǎn)是非常顯著的,并且與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、社會(huì)通脹程度和利率水平息息相關(guān),并且隨著向這些指標(biāo)的受壓,房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將會(huì)出現(xiàn)明顯下降,對(duì)當(dāng)?shù)劂y行的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大的沖擊。四、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)(一)總體上應(yīng)對(duì)三線城市房地產(chǎn)業(yè)采用“軟著陸”的調(diào)控政策。我們應(yīng)客觀評(píng)估和重視中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成的泡沫風(fēng)險(xiǎn),并采取有效措施,保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康運(yùn)行。一方面要保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定,保證房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn),在基本穩(wěn)定的前提下采取有關(guān)措施,使三線城市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”;另一方面要增加居民可支配收入,維護(hù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)買(mǎi)方市場(chǎng)。(二)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控應(yīng)保障弱勢(shì)群體的住房合理需求。壓力測(cè)試顯示,三線城市房地產(chǎn)不良貸款水平與房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模并沒(méi)有顯著相關(guān)性,而與房地產(chǎn)貸款利率關(guān)聯(lián)度顯著,呈正相關(guān)關(guān)系。從我國(guó)目前采取的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段來(lái)看,基本上采取的是一二線城市實(shí)用的控制房貸規(guī)模、提高房貸利率手段來(lái)壓縮房地產(chǎn)業(yè)泡沫。從三線城市實(shí)際情況看,房地產(chǎn)的合理需求量依然很大,從風(fēng)險(xiǎn)控制和保障市場(chǎng)供求的角度來(lái)講,不宜于采用控制規(guī)模和提高房貸利率的調(diào)控政策,而更多的應(yīng)該從成本控制和二套房以上需求控制角度來(lái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)控。(三)抑制通脹、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式刻不容緩。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,生產(chǎn)與投資的關(guān)系首先是生產(chǎn)的基礎(chǔ)作用,其次才是投資的拉動(dòng)。物價(jià)上漲一方面與市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩有關(guān),但主要與長(zhǎng)期以來(lái)高投資率、投資結(jié)構(gòu)不平衡有關(guān)。從慶陽(yáng)市實(shí)際看,2009年以來(lái),慶陽(yáng)市各項(xiàng)投資持續(xù)超出GDP總量,其中2010年全市投資與GDP之比達(dá)136:100,投資明顯成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)