某房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃課件

東駿湖景灣3-4月?tīng)I(yíng)銷計(jì)劃東駿湖景灣3-4月?tīng)I(yíng)銷計(jì)劃1TITLE背景分析客戶梳理營(yíng)銷鋪排費(fèi)用預(yù)估TITLE背景分析2背景分析項(xiàng)目現(xiàn)狀余貨梳理住宅余貨套數(shù)建筑面積套內(nèi)面積金額總余貨20527256.1922859.02187241549一期81752.451409.6613531831二期3650.51549.294646660三期2246.18207.621495667四期19224607.0520692.45167567391余貨梳理車位余貨套數(shù)建筑面積套內(nèi)面積金額總余貨60415583.366713.5471722800一期2105442.842443.7320811800二期1533408.631382.7720648000三期2406731.892887.0430263000項(xiàng)目四期接近尾聲。總余貨量達(dá)到205套，其中四期192套。按照正常去貨，四月滿足開(kāi)發(fā)商余貨小于150套開(kāi)五期的要求。住宅余貨共計(jì)約1.87億。其中四期余貨約1.68億（包括洋房）車位未售604套。三期240套。根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求，3月蓄客五期之余重點(diǎn)加大車位的認(rèn)購(gòu)量。背景分析余貨梳理住宅余貨套數(shù)建筑面積套內(nèi)面積金額總余貨2053背景分析銷售情況東駿湖景灣在2013年1、2月無(wú)小戶型，無(wú)大型推廣，傳統(tǒng)市場(chǎng)淡市下保證認(rèn)購(gòu)銷量在3000萬(wàn)以上。高標(biāo)準(zhǔn)要求在3月沖量，4月開(kāi)盤(pán)取得優(yōu)異成績(jī)。

認(rèn)購(gòu)簽約合計(jì)一月住宅套數(shù)面積（㎡）金額(元）套數(shù)面積（㎡）金額(元）

45

5,456.47

33,340,429

45

5,392

32,123,631總面積總金額車位套數(shù)面積（㎡）金額(元）套數(shù)面積（㎡）金額(元）

5,724.28

33339831

11

361.49

1,314,200

10

332.28

1,216,200二月住宅套數(shù)面積（㎡）金額(元）套數(shù)面積（㎡）金額(元）合計(jì)

40

5,037

30,328,694

34

4,192

26,122,983總面積總金額車位套數(shù)面積（㎡）金額(元）套數(shù)面積（㎡）金額(元）

4,313

26682983

4

100

446,000

5

121

560,000背景分析東駿湖景灣在2013年1、2月無(wú)小戶型，無(wú)大型推廣，4背景分析五期產(chǎn)品33#35#36#37#38#39#60#61#62#63#333536373839合計(jì)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)100以下（E）36523737453837453837553837473836513722295226110-1201141189716189416189716182316194517957082130及以上117198696387096387094627095207096297059606436合計(jì)15485124152801241527712415114124150901241522412491470744電梯產(chǎn)品梳理：小套三（98平）：套三（114平）：大套三及套四（130以上）=25%:10%:65%整體戶型質(zhì)素較好，產(chǎn)品視野較好，相較四期有溢價(jià)空間。四期做為東駿唯一不臨湖組團(tuán)，目前已進(jìn)入尾聲。五期產(chǎn)品臨湖而建，靠?jī)?nèi)洋房4棟，面積200-500不等。外圈電梯，臨路小套三及套三，臨湖全為再改產(chǎn)品。背景分析33#35#36#37#38#39#60#61#625梳理四期余貨及五期產(chǎn)品，找準(zhǔn)市場(chǎng)發(fā)力點(diǎn)，盡可能避免內(nèi)部打架問(wèn)題發(fā)生。背景分析五期推售產(chǎn)品特性銷售策略四期110-120現(xiàn)房，C7和C4，臥室衛(wèi)生間異型，夾角房源，對(duì)景C4現(xiàn)房影響較大，建議盡快去化四期120-130C3房源居多，現(xiàn)房，大多對(duì)中庭景觀，較為優(yōu)質(zhì)做為舒適型首改的補(bǔ)充房源四期130以上對(duì)湖，現(xiàn)房，B4雖與B1相比通透性有一定影響，但與五期期房相比具有較大優(yōu)勢(shì)五期開(kāi)盤(pán)后調(diào)整價(jià)格，做為價(jià)格標(biāo)桿擠壓五期臨湖的期房銷售，它也實(shí)現(xiàn)正常去化。五期100以下2013年去化400余套房源中唯一的100余套房源，房型優(yōu)勢(shì)注定它是明星與現(xiàn)金流產(chǎn)品并存實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，保證一定速度五期110-120戶型方正，面積適中前期釋放少量?jī)r(jià)高優(yōu)質(zhì)房源與四期現(xiàn)房互為擠壓，后期主要是補(bǔ)充剛需房源與擠壓大戶型五期130以上臨湖，大體量逼迫它必須成為2013走量的重新和突破的重心。利潤(rùn)適當(dāng)縮小，保證一定的性價(jià)比。利用線上和口碑促進(jìn)去化。快速處理正常去化漲價(jià)利潤(rùn)與速度并存量少惜售性價(jià)比，提高速度梳理出四五期的角色伴演后，我們制定五期的推售策略。梳理四期余貨及五期產(chǎn)品，找準(zhǔn)市場(chǎng)發(fā)力點(diǎn)，盡可能避免內(nèi)部打架問(wèn)6根據(jù)工期等外部原因組合，五期盡可能解決大戶型銷售難題，小戶型惜售的銷售策略。背景分析五期推售五期推售原則少量多推，小步快跑田忌賽馬，戰(zhàn)勝對(duì)手產(chǎn)品內(nèi)部實(shí)行田忌賽馬，通過(guò)價(jià)格和搭配擠壓促進(jìn)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品合理去化，產(chǎn)品組合推量，通過(guò)價(jià)格形成對(duì)比大戶型速度最大化，解決大戶型銷售難題

推出套數(shù)銷售套數(shù)推售樓棟備注2013年4月2128038、39#110多平米產(chǎn)品先不賣(mài)。預(yù)留1梯E1用于5月去化2013年5月

30通過(guò)拓展及五一勞動(dòng)節(jié)的節(jié)點(diǎn)保證去化約40套

2013年6月1063036#110多平米產(chǎn)品先不賣(mài)，主要是E1產(chǎn)品2013年7月363038、39#首改38、39棟110多產(chǎn)品，適當(dāng)補(bǔ)充E12013年8月

30傳統(tǒng)淡市，保證一定去化，補(bǔ)充36#首改18套2013年9月1063037#補(bǔ)充具有性價(jià)比的中庭大戶型2013年10月1426033#及37#首改利用房交會(huì)及房博會(huì)節(jié)點(diǎn)2013年11月

25

2013年12月

25

共計(jì)

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根據(jù)工期等外部原因組合，五期盡可能解決大戶型銷售難題，小戶型7一批次開(kāi)盤(pán)推出248套。其中小套三72套，大套三及套四144套。背景分析一批次33#35#36#37#38#39#60#61#62#63#臨路戶型面積套數(shù)E19836C1134.5418B5139.9218B2142.7118C3133.9618D3114.6216共計(jì)1242單元1單元戶型面積套數(shù)E198.7836C1134.5218B5139.9218C3136.3918C4133.7818D2114.1616共計(jì)1242單元1單元推出房源解析：38棟、39棟共248套。其中98平72套，130以上144套。114平32套。一批次開(kāi)盤(pán)推出248套。其中小套三72套，大套三及套四1448東駿湖景灣在新都總價(jià)重合度的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。受政治因素影響，新都土地成都慘淡。2013幾乎無(wú)新項(xiàng)目面市。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松。背景分析市場(chǎng)198在住宅上無(wú)余貨，主要來(lái)自紫荊花語(yǔ)的電梯競(jìng)爭(zhēng)。北城一號(hào)目前尾盤(pán)狀態(tài)，剩余約200套余貨，按目前的銷售速度，預(yù)計(jì)在年中實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。繽紛翠微湖，預(yù)計(jì)在明年下半年清盤(pán)?？傮w來(lái)說(shuō)，上半年的競(jìng)爭(zhēng)情況較下半年要略嚴(yán)峻一些。項(xiàng)目旁邊的川音嘉苑預(yù)計(jì)開(kāi)新組團(tuán)，也是本案下半年的核心競(jìng)爭(zhēng)之一。東駿湖景灣在新都總價(jià)重合度的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。受政治因素影響，新9重點(diǎn)新增樓盤(pán)-海倫國(guó)際基礎(chǔ)信息規(guī)模138畝形態(tài)電梯、疊墅面積區(qū)間電梯：72-120㎡疊墅：156-252㎡容積率2.89車位比電梯：1:0.8疊墅：1:3項(xiàng)目情況項(xiàng)目地理位置新都區(qū)電子路172號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2013年3月中旬開(kāi)盤(pán)套數(shù)72戶開(kāi)發(fā)商成都市一方投資有限公司成交價(jià)暫定總價(jià)150-300萬(wàn)近期動(dòng)態(tài)現(xiàn)叫誠(chéng)意金蓄客中，據(jù)了解現(xiàn)優(yōu)惠政策為繳兩萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)抵五萬(wàn)優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天額外優(yōu)惠1%。誠(chéng)意金收取大概21組。商業(yè)住宅住宅重點(diǎn)新增樓盤(pán)-海倫國(guó)際基礎(chǔ)信息規(guī)模138畝形態(tài)電梯、疊墅面積10背景分析客戶由于未正式蓄客。目前客戶是前期來(lái)訪客戶。小套三斷貨兩月有余，目前關(guān)注客戶主要為小套三產(chǎn)品客戶。98平底花產(chǎn)品110-130平米130平米以上洋房共計(jì)關(guān)注項(xiàng)目，但誠(chéng)意度一般369226780組關(guān)注項(xiàng)目，誠(chéng)意度較高，明確表示五期產(chǎn)品出來(lái)會(huì)過(guò)來(lái)看23373339組在目前無(wú)任何推廣情況下，蓄積客戶主要為前期自有客戶?？蛻舸嬖诩行?。主要為98平米產(chǎn)品居多，大戶型由于現(xiàn)階段具有看湖大套三現(xiàn)房，客戶普遍關(guān)注四期。由此，解決五期大戶型產(chǎn)品銷售才是關(guān)鍵。背景分析由于未正式蓄客。目前客戶是前期來(lái)訪客戶。小套三斷貨兩11項(xiàng)目2013年1-2月各取得3000+萬(wàn)的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)了個(gè)較好的頭。同時(shí)要求在3月市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)較好，及4月五期開(kāi)盤(pán)取得開(kāi)門(mén)紅。3月實(shí)現(xiàn)正常去化，充銷量。圓滿完成開(kāi)發(fā)商要求。利于四期開(kāi)盤(pán)的順利進(jìn)行。五期產(chǎn)品質(zhì)素較高。全為臨湖產(chǎn)品。戶型方正。小戶型及時(shí)入市補(bǔ)貨。市場(chǎng)環(huán)境較為寬松，多尾盤(pán)項(xiàng)目，新入市項(xiàng)目較少且競(jìng)爭(zhēng)力不足，便于五期更好啟勢(shì)。客戶目前認(rèn)可度較高，春節(jié)后來(lái)訪量上漲近一倍。為3-4月提供利好條件。背景總結(jié)喜憂四期目前余貨全為高總價(jià)大面積產(chǎn)品，如果不浪費(fèi)客戶，實(shí)現(xiàn)3月銷量的上漲。五期雖補(bǔ)充小戶型產(chǎn)品，但僅72套。且占比最多的為大套三產(chǎn)品，高總價(jià)如何擴(kuò)充客戶，實(shí)現(xiàn)一定去化。國(guó)家政策的不確定性。喜憂參半。大環(huán)境要求我們必須取得好成績(jī)。而自身產(chǎn)品形態(tài)的限制是我們面臨的主要問(wèn)題。項(xiàng)目2013年1-2月各取得3000+萬(wàn)的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)了個(gè)較12指標(biāo)測(cè)算任務(wù)計(jì)劃預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)金額任務(wù)分解四期來(lái)訪五期來(lái)訪合計(jì)年后周均到訪要求到訪3月任務(wù)60套4000+萬(wàn)300571組971組75-85組121組4月任務(wù)100套6000+萬(wàn)四期：20，五期：80100成交80誠(chéng)意金114組誠(chéng)意客戶285組到訪B類有效客戶571組轉(zhuǎn)化比例（經(jīng)驗(yàn)值）約50%約40%約85%誠(chéng)意金轉(zhuǎn)成交系數(shù)說(shuō)明：由于五期一批次僅有72套小戶型房源，到時(shí)候必存在部分客戶無(wú)法選定小套三又無(wú)法引導(dǎo)的情況，因此轉(zhuǎn)化70%誠(chéng)意客戶。誠(chéng)意客戶判定維度：東駿的有效成交轉(zhuǎn)化率在20%。轉(zhuǎn)化率較高。因此，誠(chéng)意及有效客戶的轉(zhuǎn)化比例相對(duì)較高。3、4月共計(jì)實(shí)現(xiàn)約160套銷量，銷售額約1億。其中五期開(kāi)盤(pán)取得80套成交。四期3月取得60套成交，4月取得20套成交。來(lái)訪約1100組。來(lái)訪量仍需要每周30組左右的補(bǔ)給。指標(biāo)測(cè)算預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)金額任務(wù)分解四期來(lái)訪五期來(lái)訪合計(jì)年后周均13營(yíng)銷計(jì)劃任務(wù)鋪排3月第2周3月第3周3月第4周3月第1周熱銷期熱銷期沖任務(wù)期蓄客期目標(biāo)1200萬(wàn)20套1400萬(wàn)15套1000萬(wàn)萬(wàn)15套1000萬(wàn)10套4月第2周4月第3周4月第4周4月第1周蓄客蓄客開(kāi)盤(pán)沖刺目標(biāo)600-800萬(wàn)5套600-800萬(wàn)5套3600萬(wàn)70套1200萬(wàn)20套五期開(kāi)盤(pán)時(shí)間定于4月第3周。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售70套。開(kāi)盤(pán)后一周銷售20套。營(yíng)銷計(jì)劃3月第2周3月第3周3月第4周3月第1周熱銷期熱銷期14清盤(pán)信息打出，線下渠道為主營(yíng)銷計(jì)劃四期余貨戶外渠道：銷售部門(mén)口大桁架、家樂(lè)福門(mén)口公交站臺(tái)、萬(wàn)達(dá)電影院桁架內(nèi)容：最后一個(gè)月，最后30套房。銷售包裝優(yōu)惠。每周包裝特價(jià)房，優(yōu)惠方式重新組合。必要時(shí)以閉館擠壓成交。線下渠道網(wǎng)絡(luò)炒作：以準(zhǔn)現(xiàn)房+周末特價(jià)形式吸引論壇關(guān)注者短信：3.15短信效果不佳，前期每周定投10萬(wàn)條短信預(yù)熱五期。獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)?zhí)讛?shù)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。保證成交。清盤(pán)信息打出，線下渠道為主營(yíng)銷計(jì)劃戶外渠道：銷售部門(mén)口大桁架15營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客五期需從客戶層次選擇及客戶量的擴(kuò)容兩方面解決成交問(wèn)題。預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)金額任務(wù)分解四期來(lái)訪五期來(lái)訪合計(jì)年后周均到訪要求到訪3月任務(wù)60套4000+萬(wàn)300571組971組75-85組121組4月任務(wù)100套6000+萬(wàn)四期：20，五期：80100通過(guò)前面任務(wù)梳理，主要集中在五期蓄客給3月帶來(lái)的來(lái)訪負(fù)擔(dān)。而通過(guò)目前客戶梳理得知，小套三由于長(zhǎng)時(shí)間斷貨已經(jīng)蓄積了部分，后續(xù)也不是難點(diǎn)。而要達(dá)到五期開(kāi)盤(pán)目標(biāo)，需兩方面解決：圈定大戶型客戶提升轉(zhuǎn)化。盡可能實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容，擴(kuò)大基數(shù)，保證到訪，從而實(shí)現(xiàn)任務(wù)完成。銷售套數(shù)比例100以下5569%110-1201012.5%130以上1518.5五期套數(shù)分解營(yíng)銷計(jì)劃五期需從客戶層次選擇及客戶量的擴(kuò)容兩方面解決成交問(wèn)題16節(jié)點(diǎn)鋪排：通過(guò)銀卡、金卡、開(kāi)盤(pán)進(jìn)行客戶梳理。價(jià)格視蓄客情況做最終判定。

時(shí)間數(shù)量3月8日VIP銀卡辦理（從3.1日就可以開(kāi)始辦理，只是戶外上畫(huà)時(shí)間是3.8）1000組3月22日VIP金卡辦理（誠(chéng)意金收?。?14組4月20日開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客節(jié)點(diǎn)鋪排：通過(guò)銀卡、金卡、開(kāi)盤(pán)進(jìn)行客戶梳理。價(jià)格視蓄客情況做17營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客線上拔升調(diào)性，升級(jí)樓盤(pán)品質(zhì)。線下行銷突擊，保障客戶擴(kuò)容。戶外大牌新案名確定。全新VI體系，拔升項(xiàng)目調(diào)性。推廣渠道選擇效果最佳推廣渠道。在3-4月集中推廣。初步擬定：夾報(bào)、公交站臺(tái)、短信、老城區(qū)樓梯廣告、搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)合作渠道線下渠道20-30人制行銷團(tuán)隊(duì)主要攻擊對(duì)象在新都及周邊二級(jí)城市銷售轉(zhuǎn)化差異化定價(jià)策略采取客戶可接受的小套三漲價(jià)幅度補(bǔ)給給大戶的降價(jià)幅度。使大戶型總價(jià)控制在90萬(wàn)左右，保留與四期現(xiàn)房的空間。營(yíng)銷計(jì)劃線上拔升調(diào)性，升級(jí)樓盤(pán)品質(zhì)。戶外大牌新案名確定。推廣18戶外推廣：3月初-5月初三批次推廣節(jié)點(diǎn)。營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客時(shí)間段訴求點(diǎn)文本示意3.8-3.22啟示信息，嶄新面貌入市。銀卡辦理信息城北罕貴之萃，尊屬東駿3.23-4.12產(chǎn)品信息，核心賣(mài)點(diǎn)升級(jí)。收誠(chéng)意金信息城北的純水岸在哪里？十棟觀湖樓王僅在五期4.13--五期地位點(diǎn)出，實(shí)現(xiàn)升級(jí)。開(kāi)盤(pán)信息（視拿預(yù)售確定時(shí)間）七年之“仰”，只為璀璨再現(xiàn)預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)到訪50組戶外推廣：3月初-5月初三批次推廣節(jié)點(diǎn)。19營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客推廣渠道：推廣渠道多樣化，加大有效媒體傳播力度。根據(jù)2012年的成交分布圖可以看出，新都片區(qū)一枝獨(dú)秀，雖然多渠道打入城北，但效果欠佳。客戶對(duì)新都的認(rèn)可度偏低。推廣渠道選擇：費(fèi)用較高產(chǎn)品主打新都費(fèi)用偏低產(chǎn)品新都與城北共同跟進(jìn)二級(jí)城市以行銷為主二級(jí)城市成交套數(shù)備注樂(lè)山1廣漢5漢口3綿陽(yáng)1廣元市（南河）2巴中市4通江2，平昌1南充市3蓬安1攀枝花1宜賓1德陽(yáng)1什邡遂寧1內(nèi)江2資中2彭州1西昌1青白江5營(yíng)銷計(jì)劃推廣渠道：根據(jù)2012年的成交分布圖可以看出，新都片20營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客推廣渠道：推廣渠道多樣化，加大有效媒體傳播力度。推廣目錄推廣范圍投放頻率費(fèi)用預(yù)計(jì)費(fèi)用促進(jìn)到訪夾報(bào)新都、城北、二級(jí)城市根據(jù)三大節(jié)點(diǎn)3次投放。10萬(wàn)份/次3萬(wàn)/次9萬(wàn)50組公交站臺(tái)新都新老城區(qū)開(kāi)盤(pán)前投放一個(gè)月，選取30塊公交站臺(tái)4000元/個(gè)/月12萬(wàn)100組樓梯廣告新都老城區(qū)多層樓房開(kāi)盤(pán)前投放一個(gè)月5萬(wàn)30組短信推廣新都、城北、二級(jí)城市三大節(jié)點(diǎn)，每大節(jié)點(diǎn)保證50條6萬(wàn)40組網(wǎng)絡(luò)合作新都、城北、二級(jí)城市--待定合計(jì)170組營(yíng)銷計(jì)劃推廣渠道：推廣目錄推廣范圍投放頻率費(fèi)用預(yù)計(jì)費(fèi)用促進(jìn)到21營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客線下行銷，保證VIP銀卡辦卡量及客戶到訪量。根據(jù)前面客戶成交統(tǒng)計(jì)。行銷分兩個(gè)方向進(jìn)行攻擊。1.新都城區(qū)及城北客戶行銷（重點(diǎn)在新都）2.二級(jí)城市點(diǎn)對(duì)點(diǎn)及點(diǎn)對(duì)面行銷。新都及外圍市場(chǎng)行銷工作持續(xù)進(jìn)行。招聘20人，新都區(qū)10-15人，外圍5-10人。由見(jiàn)習(xí)置業(yè)顧問(wèn)及策劃團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)完成。營(yíng)銷計(jì)劃線下行銷，保證VIP銀卡辦卡量及客戶到訪量。根據(jù)前面22成交來(lái)訪區(qū)域新都城區(qū)客戶成交客戶地圖高密區(qū)域樣本量：約150戶成交分布共性：老城區(qū)客戶集中分布在桂湖東路以北，寶光大道東南方向。新城區(qū)客戶多分布在各新小區(qū)如水沐新城、雙水岸。兩大高校及區(qū)域成交客戶均較少。新都區(qū)域成交來(lái)訪區(qū)域新都城區(qū)客戶成交客戶地圖高密區(qū)域樣本量：約15023街道成交套數(shù)老城區(qū)桂湖東/西路14老城區(qū)寶光大道8新城區(qū)馬超西路7老城區(qū)泰西路6新城區(qū)工業(yè)大道5新城區(qū)馬超東路5新城區(qū)電子路5新城區(qū)靜安路4老城區(qū)清源街4老城區(qū)狀元街4新城區(qū)天緣路4新城區(qū)西南石油大學(xué)4新城區(qū)川音4老城區(qū)新新街3老城區(qū)三倒拐3老城區(qū)上升街3老城區(qū)新軍街3老城區(qū)上南街3新城區(qū)天元路3老城區(qū)如意大道3街道成交套數(shù)老城區(qū)湖濱路3新城區(qū)學(xué)院路（英倫世家）2新城區(qū)香城大道2新城區(qū)物流大道2老城區(qū)外南街2新城區(qū)育英路2新城區(qū)新園路2老城區(qū)下南街2新城區(qū)興樂(lè)南路2老城區(qū)新桂苑2老城區(qū)新中路1老城區(qū)陜西巷1老城區(qū)新加坡街1老城區(qū)貓市巷1老城區(qū)南亭一巷1老城區(qū)金桂路1老城區(qū)東街1老城區(qū)西街1成交量分布：桂湖東路及西路最多，寶光大道沿線一側(cè)成交量較大。同時(shí)新城區(qū)馬超東西路沿線成交量較大。新都行銷重點(diǎn)：老城區(qū)必然是重點(diǎn)突破的地方。新城區(qū)家樂(lè)福有限制，而新城區(qū)成交客戶多是新都早期優(yōu)質(zhì)商品房業(yè)主（雙水岸、香洲半島等），以線下渠道如短信、電銷方式過(guò)行拓展。兩大高校，特別是石油大學(xué)有進(jìn)一步的拓展空間。街道成交套數(shù)老城區(qū)桂湖東/西路14老城區(qū)寶光大道8新城區(qū)馬超24營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客銀卡突破量，里外呼應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，保證意向客戶的增加。

3.8-3.103.11-3.143.15-3.173.18-3.20新都寶光大道馬超西路桂湖桂湖

3.21-3.223.23-3.243.25-3.273.28-3.29新都泰西路桂湖工業(yè)大道電子路

3.30-3.314.1-4.34.4-4.54.6-4.7新都桂湖清源街附近西南石油大學(xué)桂湖

4.8-4.104.11-4.124.13-4.14

狀元街附近靜安路附近桂湖

行銷每天辦理30張有效卡（每人每天3張），一個(gè)月共計(jì)辦理900張卡。有效卡介定思路(客戶在外填寫(xiě)問(wèn)卷，到售樓部領(lǐng)取卡片及小禮品為有效卡）預(yù)估能轉(zhuǎn)化為B類的有效客戶為200組。營(yíng)銷計(jì)劃銀卡突破量，里外呼應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，保證意向客戶的增加。25第26頁(yè)，共24頁(yè)主城區(qū)成交二級(jí)城市成交套數(shù)備注樂(lè)山1廣漢5漢口3綿陽(yáng)1廣元市（南河）2巴中市4通江2，平昌1南充市3蓬安1攀枝花1宜賓1德陽(yáng)1什邡遂寧1內(nèi)江2資中2彭州1西昌1青白江5二級(jí)城市成交成都市東北角方向城市成交活躍。廣漢最為突出。二級(jí)城市東北角沿線，由近及遠(yuǎn)逐個(gè)突破。青白江成交比例下滑較為嚴(yán)重，需要重拾對(duì)此市場(chǎng)的重視。其次是廣漢和金堂片區(qū)的客戶關(guān)注度。第26頁(yè)，共24頁(yè)主城區(qū)成交二級(jí)城市成交套數(shù)備注樂(lè)山1廣漢526

3.8-3.103.11-3.143.15-3.173.18-3.20二級(jí)城市

廣漢（企業(yè)膜拜）廣漢（中心地掃街）

3.21-3.223.23-3.243.25-3.273.28-3.29二級(jí)城市金堂金堂（中心地掃街）

青白江（老客戶回訪）

3.30-3.314.1-4.34.4-4.54.6-4.7二級(jí)城市青白江（中心地掃街）

大豐營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客三大主力二級(jí)城市行銷點(diǎn)位：金堂、青白江、廣漢。共計(jì)需實(shí)現(xiàn)登計(jì)客戶，辦理意向卡片1800張。每天100張。實(shí)現(xiàn)來(lái)訪補(bǔ)給50-100組。廣漢：種子客戶企業(yè)膜拜/周末中心地掃街派單金堂：擺展及派單掃街青白江：1-4期老業(yè)主答謝推薦會(huì)及中心地掃街新都區(qū)（周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）金堂青白江廣漢客戶集中區(qū)域桂湖公園周邊新桂花購(gòu)物中心新廣場(chǎng)、民政局周邊市政府、法院片區(qū)電子路沿線十里大道沿線商業(yè)怡湖公園周邊人民醫(yī)院、漢口路沿街重點(diǎn)區(qū)域廣漢中國(guó)民航飛行學(xué)院高收入人群廣油苑石油系統(tǒng)員工，近期在本案購(gòu)房業(yè)主較多3.8-3.103.11-3.143.15-3.173.127加大口碑傳播，保證到訪率。根據(jù)以往來(lái)訪經(jīng)驗(yàn)，口碑傳播達(dá)到50%以上的到訪率。營(yíng)銷計(jì)劃五期蓄客傳播渠道內(nèi)容短信三次節(jié)點(diǎn)向業(yè)主傳達(dá)樓棟易拉寶向業(yè)主進(jìn)行五期產(chǎn)品推薦客戶推薦活動(dòng)不是業(yè)主是老客戶也可進(jìn)行推薦，只要成交即有1000元家樂(lè)福購(gòu)物卡口碑活動(dòng)在4月初進(jìn)行一次心連心老業(yè)主帶新客戶答謝活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)配置表演、抽獎(jiǎng)等環(huán)節(jié)。加大老帶新在現(xiàn)階段老帶新的基礎(chǔ)上，額外獎(jiǎng)勵(lì)1000元客戶答謝券。五期產(chǎn)品信息宣傳利用3月中旬四期交房節(jié)點(diǎn)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)向客戶宣傳五期，派發(fā)五期資料，將老帶新信息鋪面。加大口碑傳播，保證到訪率。根據(jù)以往來(lái)訪經(jīng)驗(yàn)，口碑傳播達(dá)到50283月第一周3.4-3.103月第二周3.11-3.173月第三周3.18-3.243月第四周3.25-3.314月第一周4.1-4.74月第二周4.8-4.144月第三周4.15-4.21銷售動(dòng)作優(yōu)惠釋放戶外推廣價(jià)格信息3.8-3.22，梳理前期意向客戶，辦理VIP銀卡，調(diào)查問(wèn)卷，摸清客戶意向。3.22-4.12，第二次客戶梳理，辦理金卡，收取誠(chéng)意金4.20，五期開(kāi)盤(pán)辦理銀卡，優(yōu)惠5000元辦理金卡，優(yōu)惠1%開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1%啟市信息，嶄新形象面市。VIP銀卡優(yōu)惠信息開(kāi)盤(pán)在即，收?qǐng)?bào)誠(chéng)意金信息開(kāi)盤(pán)信息2月底草擬價(jià)格，方便拿預(yù)售根據(jù)蓄客情況，客戶梳理，3月底確定最終成交價(jià)開(kāi)盤(pán)前一周，價(jià)格由置業(yè)顧問(wèn)知曉行銷開(kāi)展，為期一月3月第一周3月第二周3月第三周3月第四周4月第一周4月第二周29

預(yù)計(jì)有效到訪量預(yù)計(jì)成交預(yù)估費(fèi)用

口碑傳播（業(yè)主推薦、朋介、再購(gòu)等）2804812一半口碑到訪，60%成交率。其中業(yè)主推薦占一半。戶外大牌推廣+現(xiàn)有2塊公交站牌+萬(wàn)達(dá)影院桁架50510每年120萬(wàn)，月均分擔(dān)費(fèi)用夾報(bào)5059

公交站臺(tái)1001012

樓梯廣告3035

短信推廣4046

活動(dòng)

7開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，2-3個(gè)暖場(chǎng)活動(dòng)共5萬(wàn)。禮品準(zhǔn)備2萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)

5加大開(kāi)盤(pán)獎(jiǎng)勵(lì)力度，預(yù)估5萬(wàn)行銷25015620人團(tuán)隊(duì)，去二級(jí)市場(chǎng)每人每天額外100（住宿+餐補(bǔ)）求合

9072

費(fèi)用及成交預(yù)估五期蓄客：如果推廣渠道應(yīng)用完畢，總費(fèi)用72萬(wàn)。預(yù)計(jì)有效到訪量預(yù)計(jì)成交預(yù)估費(fèi)用口碑傳播（業(yè)主推薦、朋介、30費(fèi)用及成交預(yù)估四期掃尾：共計(jì)費(fèi)用30萬(wàn)

預(yù)計(jì)成交預(yù)估費(fèi)用

老帶新30組15一半口碑到訪，60%成交率。其中業(yè)主推薦占一半。戶外大牌推廣+現(xiàn)有2塊公交站牌+萬(wàn)達(dá)影院桁架

10每年120萬(wàn)，月均分擔(dān)費(fèi)用活動(dòng)

2開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，2-3個(gè)暖場(chǎng)活動(dòng)共5萬(wàn)。禮品準(zhǔn)備2萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)

33月任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)求合

30

3-4月共計(jì)總費(fèi)用102萬(wàn)。費(fèi)用及成交預(yù)估四期掃尾：共計(jì)費(fèi)用30萬(wàn)預(yù)計(jì)成交預(yù)估費(fèi)用老31THEEND!THANKS!THEEND!32神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。03:2303:2303:23:5303:23:53所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。10月-2310月-2310月-2310月-23惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動(dòng)!如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。05-10月-2303:23:53在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫(xiě)出完美的結(jié)局來(lái)。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。10月-2310月-2303:23:53在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。10月-2310月-23命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來(lái)并繼續(xù)向前。03:23:5303:2310月-23等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。是員工養(yǎng)活了公司。2023/10/53:23能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚(yú)吃小魚(yú)，而是快魚(yú)吃慢魚(yú)。路是腳踏出來(lái)的，歷史是人寫(xiě)出來(lái)的。人的每一步行動(dòng)都在書(shū)寫(xiě)自己的歷史。05十月20233:23上午10月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。管得少，就是管得好。05十月2023命運(yùn)本來(lái)就不公平所以我要改變命運(yùn)。投機(jī)取巧的人。3:23:53上午03:23:53質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。2023/10/53:2310月-23在這個(gè)世界上，沒(méi)有人能使你倒下。如果你自己的信念還站立的話。一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬(wàn)個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。10月-2303:23:53感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)?？犊?dāng)S此身。2023/10/53:23:5303:2310月-23謝謝各位！神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。339、有時(shí)候讀書(shū)是一種巧妙地避開(kāi)思考的方法。10月-2310月-23Thursday,October5,202310、閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。03:23:5303:23:5303:2310/5/20233:23:53AM11、越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。10月-2303:23:5303:23Oct-2305-Oct-2312、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。03:23:5303:23:5303:23Thursday,October5,202313、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。10月-2310月-2303:23:5303:23:53October5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。05十月20233:23:53上午03:23:5310月-