小區(qū)物業(yè)中心督導(dǎo)管理機(jī)制

小區(qū)物業(yè)中心督導(dǎo)管理機(jī)制小區(qū)物業(yè)中心督導(dǎo)管理機(jī)制

采取有效的督導(dǎo)管理機(jī)制，通過(guò)工作績(jī)效、成本效益與工資掛鉤的管理制度，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)和管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：

1、經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

2、制度管理：遵循既定的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

3、行政管理：實(shí)行每月、每周各部門(mén)擬定詳細(xì)的工作計(jì)劃，各部門(mén)主管每天組織部門(mén)員工召開(kāi)"早會(huì)"布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；每周管理中心項(xiàng)目經(jīng)理召開(kāi)管理中心工作例會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。

4、激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而繁瑣，為避免員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中養(yǎng)成一種惰性，建議采取系列的激勵(lì)機(jī)制培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓員工能在挑戰(zhàn)平凡的工作過(guò)程中不斷超越，并培養(yǎng)員工對(duì)公司的認(rèn)同感和"區(qū)榮我榮"的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。激勵(lì)、培訓(xùn)管理建議采用如下的機(jī)制：

*思想工作機(jī)制

重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作積極性，引導(dǎo)員工尊重個(gè)人情感，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪(fǎng)等。

*獎(jiǎng)懲機(jī)制

在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)罰分明。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)"引導(dǎo)"員工往前走，通過(guò)懲罰"督促"員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的形式有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神激勵(lì)等。

*培養(yǎng)提升機(jī)制

將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專(zhuān)多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓?zhuān)拐呦?。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。

*工資福利機(jī)制

重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。福利措施有住房、保險(xiǎn)等。

*文化活動(dòng)機(jī)制

通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。方式有集體活動(dòng)、旅游等。

篇2：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作控制方式

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的控制方式

1、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查

物業(yè)管理中心通過(guò)持續(xù)的巡視和檢查來(lái)督促各崗位人員完成管理目標(biāo)，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量；并通過(guò)積極與業(yè)主溝通，定期征詢(xún)業(yè)主的意見(jiàn)，以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

檢查項(xiàng)目周期實(shí)施人檢查內(nèi)容

崗位巡視每日部門(mén)主管各崗位完成本日的工作計(jì)劃和

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)狀況

專(zhuān)項(xiàng)檢查每月管理中心項(xiàng)目經(jīng)理檢查各項(xiàng)工作落實(shí)情況，總結(jié)每月工作情況

年終總結(jié)每年管理中心項(xiàng)目經(jīng)理檢查管理中心的整體運(yùn)作和管理目標(biāo)的完成狀況

業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)每季抽樣調(diào)查不少于1/3的業(yè)主全面調(diào)查各業(yè)主對(duì)管理中心各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)，根據(jù)業(yè)主提出的合理化意見(jiàn)改進(jìn)物業(yè)管理的服務(wù)工作

2、管理工作的日?？刂?/p>

（1）監(jiān)督機(jī)制

A、公開(kāi)監(jiān)督制：公布管理中心服務(wù)前臺(tái)電話(huà)，設(shè)立管理中心項(xiàng)目經(jīng)理意見(jiàn)箱，接受投訴和建議。所有員工佩帶工卡上崗，以便于公開(kāi)監(jiān)督。

B、業(yè)主評(píng)議制：管理中心對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主或其他來(lái)源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主滿(mǎn)意。

C、定期報(bào)告制：管理中心定期向開(kāi)發(fā)商相關(guān)主管部門(mén)、物業(yè)公司報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理不足之處，持續(xù)改進(jìn)工作。

（2）自我約束機(jī)制

A、管理中心在物業(yè)管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。

B、巡視檢查制：由管理中心對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。

C、實(shí)行考核淘汰制：管理中心每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，實(shí)行末位淘汰制，對(duì)管理中心項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行述職考核，不適應(yīng)崗位者，根據(jù)其能力及特點(diǎn)更換崗位。

篇3：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)承諾目標(biāo)

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)的承諾、目標(biāo)

一、總體服務(wù)承諾和目標(biāo)

①牢固樹(shù)立"物業(yè)服務(wù)與管理并重"的理念，為業(yè)主創(chuàng)造"高素質(zhì)管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、高水平引導(dǎo)，最終滿(mǎn)足高品質(zhì)健康生活需求"的生活、居住環(huán)境。

②加強(qiáng)服務(wù)的主動(dòng)性和積極性，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的服務(wù)需求，多方面、多途徑征詢(xún)和聽(tīng)取意見(jiàn)，投訴答復(fù)率100%，有效投訴更正率100%，業(yè)主對(duì)服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%或以上。

③不斷研究、總結(jié)專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)方式、方法，逐步形成一整套完善的服務(wù)規(guī)范和管理模式，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。

④以物業(yè)管理政策法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合***的具體情況，明確服務(wù)程序，建立健全實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)規(guī)范。

二、分項(xiàng)服務(wù)目標(biāo)

1、保安及車(chē)輛管理

①樹(shù)立"安全第一"的思想，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的管理秩序，基本實(shí)行封閉式管理，堅(jiān)持24小時(shí)值班和巡邏制度。

②結(jié)合***的特點(diǎn)，制定安全防范措施，杜絕重大傷亡事故以及因管理責(zé)任引發(fā)的入內(nèi)盜竊案件、設(shè)備設(shè)施損壞事故和交通事故，確保物業(yè)本體、人身、財(cái)產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備的安全。

③貫徹"預(yù)防為主"的方針，做到無(wú)火警、無(wú)火災(zāi)、無(wú)刑事案件、無(wú)惡性打人、傷人事件，在可能危及業(yè)主安全的地方設(shè)置明顯標(biāo)志和建立防范措施。

④充分考慮***的特點(diǎn)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)應(yīng)急方案（含火警、刑事、破壞、盜竊、集體*等）。確保各類(lèi)突發(fā)事件得到快速、妥善的處理。

⑤加強(qiáng)小區(qū)周邊及停車(chē)場(chǎng)的管理，確保進(jìn)出小區(qū)內(nèi)的各種車(chē)輛管理有序，排列整齊、出入登記、交通暢順、人車(chē)分流、場(chǎng)地整潔、制度完善。

⑥培養(yǎng)和造就一支"思想過(guò)硬、紀(jì)律嚴(yán)明、作風(fēng)優(yōu)良、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流"的保安隊(duì)伍。保安人員熟悉小區(qū)環(huán)境，文明值勤、言語(yǔ)規(guī)范、著裝整齊。

2、設(shè)備管理

①注重員工專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)一支"技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)協(xié)作、保障有力、作風(fēng)優(yōu)良、服務(wù)一流"的設(shè)備管理隊(duì)伍。

②進(jìn)一步完善小區(qū)設(shè)備及相關(guān)設(shè)施的圖紙、檔案和資料的管理工作，確保資料項(xiàng)目齊全、目錄清晰、設(shè)備運(yùn)行臺(tái)帳規(guī)范，可隨時(shí)查閱。資料完整率達(dá)98%以上。

③建立、健全設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng)，運(yùn)行記錄等管理制度及操作規(guī)程，并嚴(yán)格遵守執(zhí)行，執(zhí)行率100%。

④確保設(shè)備設(shè)施狀態(tài)良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。各種設(shè)備設(shè)施完好率分別為供水、供電系統(tǒng)98%以上，排水排污系統(tǒng)95%以上，消防監(jiān)控系統(tǒng)100%，零修、急修合格率100%。

⑤確保設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、鼠害、蟲(chóng)害等發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求，整潔率98%。

⑥充分利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理手段，摸索總結(jié)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行規(guī)律，適時(shí)向業(yè)主提出改進(jìn)和技術(shù)改造的建議，管理服務(wù)期內(nèi)，每年完成技術(shù)革新、技術(shù)改造或采取有效節(jié)能措施項(xiàng)目不少于3項(xiàng)，以實(shí)現(xiàn)"降耗節(jié)能"的目的。

3、環(huán)境衛(wèi)生

①小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等。

②實(shí)行清潔衛(wèi)生責(zé)任制，專(zhuān)職清潔人員明確責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。

③垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒、滅殺蟲(chóng)、鼠害等。

④房屋外墻保持清潔、無(wú)污染、無(wú)亂貼、亂畫(huà)。

⑤公共地方無(wú)雜物堆放；樓梯扶欄、公共場(chǎng)地玻璃窗等保持潔凈。

⑥公共場(chǎng)地?zé)o紙屑、果皮等廢棄物。

4、綠化養(yǎng)護(hù)目標(biāo)

落實(shí)綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任制度，全面推行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程。制定工作計(jì)劃、制度、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，實(shí)施專(zhuān)

業(yè)化管理。堅(jiān)持不間斷巡回養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)及周期養(yǎng)護(hù)，并視季節(jié)氣候進(jìn)行綠化植物修剪、施肥、殺蟲(chóng)，確保植物常青，長(zhǎng)勢(shì)良好，造型美觀。

綠化養(yǎng)護(hù)指標(biāo)為：植物成活率98%以上；擺設(shè)植物完好率98%以上；業(yè)戶(hù)對(duì)綠化滿(mǎn)意率95%以上。

篇4：商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案

商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿(mǎn)腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)"**商業(yè)廣場(chǎng)"全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。""

一、不同時(shí)段的工作任務(wù)

（1）前期熟悉階段

中心工作

公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類(lèi)設(shè)備、實(shí)施）、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。

基礎(chǔ)工作

1.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)；

2.初步形成對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案，并通過(guò)專(zhuān)題會(huì)議的論證；

3.根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要，參與和了解樓盤(pán)銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。

4.需開(kāi)發(fā)商配合的主要工作

5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；

6.督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；

7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。

（2）培訓(xùn)模擬階段

中心工作

抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。

基礎(chǔ)工作

1.培訓(xùn)工作

2.人員組成

公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專(zhuān)以上文化水平，有專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。

3.培訓(xùn)實(shí)施

集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。

制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。

制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。

了解熟悉項(xiàng)目管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能考試，以保證滿(mǎn)足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。

根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。

4.施工監(jiān)理介入

根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。

建議采用的方法：

二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘（無(wú)陪同）。

每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加）。

物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。

需開(kāi)發(fā)商配合的工作

協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。

根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。

（3）現(xiàn)場(chǎng)模擬階段

中心工作

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。

基礎(chǔ)工作

1.根據(jù)擬定的管理方案，對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。

2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。

3.進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。

4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶(hù)通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。

5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專(zhuān)題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。

6.與開(kāi)發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。

7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。

需開(kāi)發(fā)商配合工作

8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。

9.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題："如何使項(xiàng)目保值、增值"。

10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。

11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化

建議。

（4）驗(yàn)收和進(jìn)戶(hù)階段

中心工作

組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。

1.預(yù)驗(yàn)

驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專(zhuān)項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。

2.整改

整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.正式驗(yàn)收

經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。

接納前期業(yè)主入住。

基礎(chǔ)工作

驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。

編制違章處理程序，制止各類(lèi)違章行為。

派發(fā)、簽收各類(lèi)資料。

物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：

入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類(lèi)禁止行為）。

物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。

物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。

房屋裝修協(xié)議書(shū)（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。

外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類(lèi)規(guī)定）。

停車(chē)占路協(xié)議書(shū)（明確車(chē)位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)

業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

委托書(shū)及被委托人身份證。

房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

其它資料。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。

加大各類(lèi)違章糾正力度，力保前期無(wú)違章。

推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。

需開(kāi)發(fā)商配合的工作。

嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。

派員定期參加建筑質(zhì)量回訪(fǎng)會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。

（5）正式實(shí)施

中心工作

1.迎接大批業(yè)主入住。

2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。

3.制定糾正和預(yù)防措施。

4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

基礎(chǔ)工作

5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。

6.檢查各工種的工作效果，征詢(xún)各方面的意見(jiàn)或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。

7.對(duì)可能發(fā)生的各類(lèi)不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車(chē)、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。

8.按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

需開(kāi)發(fā)商配合的工作

9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。

10.參與制定糾正和預(yù)防措施。

二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。

簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。

簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。

每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

項(xiàng)目施工階段開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：

1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。

2、水、電、煤、排污等管線(xiàn)走向圖。

3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。

交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議。

2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類(lèi)型、要求。

交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。

2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。

3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定，開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本。

簽訂物業(yè)管理合同召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。

交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。

交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。

承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。

承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。

承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模

擬訓(xùn)練（走場(chǎng)）

承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)

承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)三方會(huì)議，落實(shí)整改工作

交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)

銷(xiāo)售期間派發(fā)各類(lèi)資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司

承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加

交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶(hù)儀式

正常管理期首期業(yè)主入住滿(mǎn)二個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主回訪(fǎng)工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加

正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商

三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容

（一）、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。

（二）、從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。

（三）、對(duì)項(xiàng)目的配套部分，包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。

（四）、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū)，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。

（五）、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。

（六）、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。

（七）、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。

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