住宅項目批量精裝修設計管理的要點探討

住宅項目批量精裝修設計管理的要點探

討摘要：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國家推行住宅批量精裝修交房政策的落地實施，住宅批量精裝修交付已日益普遍，批量精裝修交房從節(jié)約資源、降低開發(fā)成本、滿足消費者需求等方面均展現(xiàn)出良好的社會及經(jīng)濟效益。但是在現(xiàn)階段，市場對批量精裝修的了解和認識都相對滯后，房地產(chǎn)開發(fā)商的批量精裝管理經(jīng)驗也良莠不齊，尤其在管理的流程及標準還有待提高。筆者結合實際項目，探討精裝修住宅項目設計管理要點，意在提升開發(fā)企業(yè)批量精裝房的品質(zhì)管理水平、提高產(chǎn)品競爭力、加強產(chǎn)品成本控制；通過規(guī)范批量精裝修項目設計管理流程，加強事前、事中過程管控，從而提高批量精裝修項目的實施效率及交付品質(zhì)。關鍵詞：批量精裝修；設計管理；裝配式建筑；戶型優(yōu)化；配置標準目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正向著精細化方向發(fā)展。在當前的社會發(fā)展中，普遍提倡節(jié)能環(huán)保的精裝住宅，不需要業(yè)主二次裝修，批量裝修質(zhì)量優(yōu)良、材料利用率高，且水電系統(tǒng)規(guī)劃科學。住宅批量精裝修設計精裝修設計簡單理解是全面家居解決方案，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑設計方案開始到最終精裝修施工圖完成，對建筑戶型、建筑立面、室內(nèi)硬裝、小區(qū)景觀、機電系統(tǒng)、設施設備、廚房衛(wèi)生間、部品部件、收納及儲藏系統(tǒng)等多個環(huán)節(jié)進行的統(tǒng)一研究和整合，并完成的系統(tǒng)集成設計。這種做法比傳統(tǒng)在毛坯房基礎上做精裝設計有了很大的提升和進步，它體現(xiàn)的是住宅產(chǎn)品精裝設計全周期、全專業(yè)、全過程的系統(tǒng)思考，提供了更全面、更系統(tǒng)的整套家居解決方案。住宅批量裝修工程特點首先，住宅批量裝修工程的復雜性不僅與居民的居住體驗密切相關，而且體現(xiàn)在施工工藝的多樣性和施工過程的煩瑣性上，一旦施工過程中出現(xiàn)混亂，將對整個工程造成非常不利的影響。其次，大型住宅精裝修工程專業(yè)性強，體現(xiàn)在精裝修的藝術品質(zhì)上。目前，人們對房屋的安全性和美觀性有了更高的要求，這就要求工作人員協(xié)調(diào)好這兩個因素，妥善處理兩者之間的關系。同時，員工也需要有較高的審美素質(zhì)和實踐經(jīng)驗。最后，在水電設備的布置上要體現(xiàn)批量裝修工程的標準化。產(chǎn)品策劃階段設計的管理目標在產(chǎn)品策劃階段，從項目最初的可行性研究到產(chǎn)品的定位和策劃、再到戶型優(yōu)化以及精裝修的配置標準的確認，設計端口都需要有系列的關鍵管理動作。目標是通過規(guī)劃多方案比選，得到與該地塊技術指標相匹配的高溢價產(chǎn)品最大化的規(guī)劃設計方案，如圖1所示。編登攻自檢=任券軍vJ —供比占盆平置-?定清■學瓦量嫁摩圖1產(chǎn)品策劃階段設計管理核心3.1項目投資開發(fā)的可研階段在該階段，會對擬開發(fā)項目編制可研報告，并對產(chǎn)品進行可行性研究，企業(yè)的發(fā)展投資部、設計部、營銷部、成本部以及財務部等多部門協(xié)同聯(lián)合審議產(chǎn)品的初步定位。而設計端口需要在該階段提供規(guī)劃概念方案，包括容積率、地上/地下建筑面積、停車數(shù)量、精裝比例、面積、精裝修配置標準等一系列經(jīng)濟技術指標，作為可行性研究報告的數(shù)據(jù)依據(jù)和支撐，進行產(chǎn)品可研的經(jīng)濟指標和財務指標測算。3.2定位與產(chǎn)品策劃階段隨后依據(jù)先前的可行性研究報告、進一步確定項目的市場深化定位報告。此階段，設計部在設計管理上需要與營銷部溝通充分，參與項目市場深化定位并對可研階段報告里的初步定位進行進一步論證。也要對項目和精裝修產(chǎn)品的市場定位以及項目分期給到合理建議，設計部主導建筑設計方案提供定位前置輸入條件，尤其精裝修房戶型建議，配置標準建議也是設計必要的管理提資動作，營銷部也會在本階段形成初步定位建議。設計部會牽頭精裝修配置標準的梳理工作，尤其影響到建筑結構和機電預留的，如空調(diào)、地暖、新風等較大的設施設備，一定要在現(xiàn)階段明確；并形成確定的經(jīng)營指標與成本目標，依據(jù)這些輸入條件，設計開始擬定各專業(yè)的設計任務書。3.3設計任務書編制工作依據(jù)前期輸入條件，設計部著手編制精裝修住宅的設計任務書，此環(huán)節(jié)在管理手段上需重點關注三個方面：①確?？裳须A段以及產(chǎn)品定位階段定位要求清晰并明確；②統(tǒng)一精裝修建筑、結構、水、暖、電、設備等專業(yè)的做法，確保土建施工階段達到精裝修的設計要求；③明確設計工作中各環(huán)節(jié)的銜接和交圈的要求，并輸入設計缺陷清單，以減少后期土建改動造成的質(zhì)量隱患，從而達到從設計前期開始控制設計效果、工程成本、質(zhì)量和進度的目的。精裝修方案設計階段各專業(yè)同步和交圈管理重點進入方案設計階段，需啟動室內(nèi)戶型優(yōu)化、室內(nèi)機電點位設計、方案設計等設計工作。如果是裝配式建筑，就更需要室內(nèi)設計工作必須前置于建筑施工圖，以此來解決預制構件與機電設備點位出現(xiàn)矛盾的問題，以筆者負責的上海青浦區(qū)徐涇批量精裝修住宅項目為例，該項目拿地時就要求為裝配式住宅，土地出讓條件要求開發(fā)企業(yè)做100%精裝修。因此，在建筑方案的階段，景觀設計、室內(nèi)設計就同步啟動設計工作。室內(nèi)在概念設計階段就對所有精裝修戶型進行優(yōu)化，并反饋到建筑方案報審圖里。在建筑深化定位方案、戶型優(yōu)化方案、裝修配置標準等最終確定后，就讓精裝修室內(nèi)設計單位同步啟動機電設計工作，也會要求由機電設計院統(tǒng)籌所有機電點位設計內(nèi)容，進行機電設計方案及施工圖繪制，待機電點位確定后也要同步提資給PC設計單位進行PC設計深化工作。精裝修銷售樣板間實施階段的設計循環(huán)閉圈管理精裝修樣板間展示是批量住宅銷售前的必備條件，也是檢驗批量精裝修設計效果和交付標準的必要階段。因此在筆者負責的青浦項目中，要求樣板間設計方案和圖紙也先于批量精裝修圖紙進行。之后，通過銷售樣板間的實施打造、過程糾偏、最終驗收及整改、最終在精裝施工圖里進行反饋和修訂，實現(xiàn)了批量精裝設計管理的一個循環(huán)閉圈。在樣板房施工進場前，設計會參加由項目中心組織的設計圖紙交底會，并對圖紙交底過程中反映出的設計問題、圖面表達問題及時要求設計單位修改。也會要求樣板房土建施工過程中，各專業(yè)端口按建造節(jié)點審核土建交付樣板間的各項尺寸（包含墻體定位及空間凈空尺寸、門窗洞口定位與尺寸、結構梁與層高，管井定位及尺寸、管線預留洞定位及尺寸、強、弱電及上、下水位點位）。在樣板房精裝施工過程中，設計部會嚴格審查施工定位排版圖（包括墻、地磚、石材分割圖、立面造型定位圖等），審核通過后方可實施；樣板間施工結束后，由設計部牽頭聯(lián)合各部門對即將開放樣板設計效果進行審查，并最終確定樣板間實施效果是否具備展示開放條件，如不具備，則必須要求整改完善，待通過后方可準許開放，如圖2所示土:建三與孕咬用長或具疊咬圖2精裝銷售樣板間實施階段（樣板實施階段效果評價）施工樣板房及精裝施工階段現(xiàn)場管理在這一環(huán)節(jié)中，控制設計部門的工作重心將轉移到項目現(xiàn)場，配合重點項目處理與設計有關的技術問題，包括現(xiàn)場問題，如土建、公差等，并參與定位以及機電管線施工過程中定位標高的確定。對于批量精裝修工程，樣板房的建設范圍將包括房屋的室內(nèi)及電梯廳，完成室內(nèi)門、柜、木地板、水電等全部分包工程的建設。施工定位布局和材料定稿是一項關鍵的管理措施，施工圖完成后，設計部將配合公司其他部門完成其他工作。所有房屋均已竣工后，設計單位和施工單位送樣材料由項目部封存，涉及設計效果的，由設計部門簽字確認，所有內(nèi)容均與售房展示需求階段相同，確保中標施工圖及材料在各投標環(huán)節(jié)統(tǒng)一，公共裝修竣工效果與樣板空間展示標準統(tǒng)一。然后進行驗收，驗收合格后方可進行各批次施工。精裝修施工的控制點（1） 在住宅項目批量精裝修設計中，要嚴格按照精裝修單位的施工進度進行進度管理和控制。比較論證施工進度計劃的可行性、可操作性和指導性，確保施工進度，滿足工程需要。（2） 材料管理與控制：嚴格選擇招標文件中規(guī)定品牌和技術要求的材料。經(jīng)工程部、監(jiān)理單位批準，將精裝修單位提供的樣品進行封存。一旦密封，嚴禁更換。嚴格執(zhí)行樣品室封樣制度。（3） 質(zhì)量管理與控制：①設計時要綜合考慮不同材料節(jié)點的處理，為防止不規(guī)則裂縫，如L形板在轉角處的封板，應采用不同材料的吊頂和裂縫處理。燈具光滑，排板對稱合理。通風口和飾面之間的連接應自然、無縫、居中對稱。噴射混凝土應排列整齊、順直，界面嚴密牢固。裝修前，基層表面必須清潔、干燥。所有燈具、感煙器等應排列整齊，最好在中間對稱，接口部位應封堵嚴密。預埋龍骨部分必須防腐，隱蔽部分必須在下次施工前驗收合格。②墻面的飾面磚整體布局應合理，接縫寬度應相同，分色應清晰美觀。不同種材料的接頭必須按圖紙詳細處理，并緊密結合在一起。門膠應順直、光滑、均勻，分色清晰，無污染。裝飾用石材、瓷磚必須采用優(yōu)質(zhì)合格材料，確保材料質(zhì)量符合要求。總結批量精裝修設計管理是系統(tǒng)的綜合管理，也需要管理人員有整合的系統(tǒng)思維和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。從產(chǎn)品策劃階段到設計方案和施工圖階段，再到現(xiàn)場的施工配合，以及后續(xù)的批量精裝修交付和入伙階段，除了能夠規(guī)范管理流程，加強事前、事中的設計過程管控，也需要設計端口的管理和協(xié)調(diào)工作嵌入到發(fā)展部、營銷部、成本部、采購部等