解決物業(yè)欠費(fèi)的高招

解決物業(yè)欠費(fèi)的高招對(duì)于欠費(fèi)物業(yè)公司報(bào)以"苦惱人的笑'，相信不少業(yè)主同仁都有這樣的苦惱：即使服務(wù)質(zhì)量再好的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率也只不過(guò)70%、80%，能達(dá)到90%已相當(dāng)不易，指望100%?應(yīng)該說(shuō)有點(diǎn)妄想。

筆者承認(rèn)，業(yè)主確實(shí)有業(yè)主的苦惱，可業(yè)主可以拿欠費(fèi)、炒魷魚治物業(yè)，物業(yè)卻沒有什么好法子治業(yè)主。停水停電?出不了一天，就會(huì)搞得全城沸沸揚(yáng)揚(yáng);去法院告，對(duì)付個(gè)別欠費(fèi)行，普遍欠費(fèi)情況下搞僵了關(guān)系，以后還怎么相處?

聽說(shuō)在國(guó)外對(duì)于欠費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，可以將其請(qǐng)出小區(qū);可在我們幾乎每個(gè)小區(qū)，卻是一種難治之病。

欠了費(fèi)，你的服務(wù)卻不能有太大下滑，如果這樣的話，業(yè)主更有理由亮出炒魷魚的牌;可是物業(yè)公司的管理成本和利潤(rùn)畢竟主要來(lái)自物業(yè)費(fèi)，普遍欠費(fèi)怎么能不影響我們的服務(wù)質(zhì)量呢?

欠費(fèi)原因有兩種：

一種是故意的，這與業(yè)主自身素質(zhì)有關(guān)，這里暫不加評(píng)論;

另一種是不得已的，我認(rèn)為現(xiàn)在業(yè)主欠費(fèi)多屬于這種情況。

房屋質(zhì)量有問(wèn)題，最初承諾的配套沒有了，多次交涉開發(fā)商置之不理，即使業(yè)主投訴或訴訟，也要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)過(guò)程，一時(shí)間很難有結(jié)果;物業(yè)公司與開發(fā)商即使不是一家，也會(huì)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，不拿欠費(fèi)當(dāng)籌碼給開發(fā)商施之壓力，業(yè)主又能有好辦法?

還有一種情況也相當(dāng)普遍。就是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)特別不滿，認(rèn)為他們的服務(wù)與物業(yè)費(fèi)不等值;而物業(yè)公司又不拿業(yè)主的話當(dāng)回事，業(yè)主們只能采取欠費(fèi)方式表示不滿。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者有選擇的權(quán)力。物業(yè)管理作為業(yè)主購(gòu)買的一種服務(wù)，付費(fèi)義不容辭。但問(wèn)題在于，業(yè)主如何行使選擇權(quán)?，F(xiàn)在的物業(yè)公司良莠不齊，最可怕的是遇到一些非專業(yè)的物業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)低效，管理無(wú)序，不花精力考慮如何提高運(yùn)營(yíng)效率，降低成本，而讓業(yè)主承擔(dān)由此導(dǎo)致的名不符實(shí)的相對(duì)高的物業(yè)費(fèi)。這對(duì)于不得不被動(dòng)接受的業(yè)主來(lái)說(shuō)，實(shí)在不公平。換句話說(shuō)，收費(fèi)多少，服務(wù)如何，客戶都要被迫接受，而沒有半點(diǎn)選擇權(quán)力，這完全不符合消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。壟斷服務(wù)我可以不買，但對(duì)業(yè)主像水和空氣一樣一輩子也離不開的的物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)僅僅由物業(yè)公司說(shuō)了算。

至于有些業(yè)主采用拒絕交物業(yè)費(fèi)的方法，只不過(guò)是現(xiàn)在業(yè)主表達(dá)不滿的一種方式。我相信，若業(yè)主清楚如何行使選擇更好的物業(yè)公司的權(quán)力，業(yè)主會(huì)采取其它方法解決矛盾。物業(yè)服務(wù)不同于一般消費(fèi)，業(yè)主必須享用一生。業(yè)主強(qiáng)烈呼吁國(guó)家有關(guān)部門在制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，切實(shí)考慮業(yè)主的負(fù)擔(dān)，對(duì)物業(yè)公司的贏利性進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控;還要宏觀指導(dǎo)各自為政的物業(yè)公司共享資源，以降低居民負(fù)擔(dān)。即便是物業(yè)公司定期公布物業(yè)管理細(xì)帳，也不能作為收取高額物業(yè)費(fèi)的依據(jù)，道理很簡(jiǎn)單，物業(yè)公司由于不專業(yè)化管理導(dǎo)致的高成本，憑什么必須由業(yè)主承擔(dān)?

我們的法規(guī)應(yīng)能做到促使專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)一步發(fā)展壯大，從而讓業(yè)主享受規(guī)模經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的更好的性能/價(jià)格比服務(wù);另一方面，那些非專業(yè)的，不講究提高自身品質(zhì)的物業(yè)管理公司被市場(chǎng)逐漸淘汰，這樣才能做到物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。

筆者特別理解一些業(yè)主不得已用欠費(fèi)治物業(yè)公司的作法，沒轍呀!可不知大家想過(guò)這樣一個(gè)道理嗎?小區(qū)管理成本來(lái)源的主體是物業(yè)費(fèi)，如果有人交，有人不交，就會(huì)出現(xiàn)一種不公平--在小區(qū)管理中，交錢的人一定會(huì)為不交錢的人背負(fù)管理成本，這實(shí)際上侵害的是交錢業(yè)主的利益。

有業(yè)主朋友可能會(huì)說(shuō)，欠費(fèi)對(duì)付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時(shí)差一點(diǎn)也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭(zhēng)的士氣?？刹恢麄兿脒^(guò)嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭(zhēng)多是一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，長(zhǎng)期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個(gè)物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭(zhēng)勝利時(shí)，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?

有業(yè)主朋友可能會(huì)說(shuō)，欠費(fèi)對(duì)付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時(shí)差一點(diǎn)也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭(zhēng)的士氣?？刹恢麄兿脒^(guò)嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭(zhēng)多是一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，長(zhǎng)期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個(gè)物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭(zhēng)勝利時(shí)，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?

物業(yè)公司有上方寶劍，那就是入住前業(yè)主不得不簽的管理合同、不得不交的費(fèi)用，否則不給鑰匙;業(yè)主也有上方寶劍，那就是成立業(yè)主委員會(huì)，炒掉現(xiàn)任物業(yè)公司，但我認(rèn)為這個(gè)方法不妥。

主要是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)成立的方式不可取。目前的業(yè)主委員會(huì)多是由幾個(gè)熱心業(yè)主挑頭成立的，那么所謂的業(yè)主委員會(huì)其實(shí)就只能取決于這幾位熱心人的素質(zhì)了。他們的素質(zhì)若是高的話，業(yè)主跟著從中獲益。他們的素質(zhì)若是不高的話，什么事都有可能發(fā)生。他們或許和物業(yè)公司私下達(dá)成什么協(xié)議，或許一不做二不休趕走現(xiàn)在的物業(yè)，找與自己有利益關(guān)系的其他公司趁機(jī)介入。目前業(yè)主委員會(huì)的成立機(jī)制，不能有效地避免那種"打著全體業(yè)主的旗號(hào)，干著損害業(yè)主利益'的交易。

畢竟物業(yè)是注冊(cè)公司，接受工商管理的監(jiān)督，而業(yè)主委員會(huì)不受任何制約，若是掌握在某些圖謀不軌的人手中，會(huì)更大程度地?fù)p害全體業(yè)主的利益。

.-物業(yè)經(jīng)理人

雖然成立方式有弊端，但業(yè)主委員會(huì)依然是可行的，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)與其讓熱心業(yè)主挑頭成立，不如在物業(yè)的協(xié)助下，隨機(jī)選取那些符合基本條件(一定的年齡范圍、無(wú)犯罪記錄、遵守小區(qū)公約、按時(shí)繳納各項(xiàng)費(fèi)用等)的業(yè)主，成立業(yè)主委員會(huì)，半年一換或是一年一換。由他們來(lái)決定小區(qū)的各項(xiàng)重大決策，不僅能代表全體業(yè)主的利益，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也更為公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一個(gè)相對(duì)公平而又合理的業(yè)主委員會(huì)的存在，能從根本上緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。

首先應(yīng)該明確，物業(yè)糾紛是產(chǎn)生在物業(yè)管理委托合同的法律糾紛，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在合同范圍內(nèi)，業(yè)主支付數(shù)量與所享受的服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量不符時(shí)產(chǎn)生的矛盾。在這里，業(yè)主及物業(yè)管理公司都將在合同中明確服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量和付費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。在這種前提下，業(yè)主不能掌握物業(yè)公司違約的明確證據(jù)，而單方面履行合同(即付費(fèi))是明顯的違約行為，是不明智，也是不可取的。

所以，在糾紛產(chǎn)生之間及糾紛發(fā)生時(shí)，業(yè)主都應(yīng)對(duì)自己及物業(yè)公司各自的權(quán)利、義務(wù)有細(xì)致而明確的認(rèn)識(shí)了解。物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)尤其是在內(nèi)陸城市產(chǎn)生較晚，在套用國(guó)外及香港等發(fā)達(dá)地區(qū)同類行業(yè)規(guī)范基礎(chǔ)上，結(jié)合飯店管理的現(xiàn)存物業(yè)管理方法，在實(shí)行中仍存在水土不服的現(xiàn)象。這和城市管理制度不健全、群眾及從業(yè)人員素質(zhì)不均衡有直接關(guān)系。因而，作為業(yè)主，就應(yīng)該在物業(yè)管理的實(shí)踐和摸索中不斷提高物業(yè)認(rèn)識(shí)，同時(shí)配合物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)制度及修訂物業(yè)合同，用法律之劍確保自己的利益。

針對(duì)雅文小區(qū)的事件，筆者認(rèn)為及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)是正確的選擇，業(yè)主委員會(huì)可以直接涉及物業(yè)公司的管理過(guò)程，并對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)拒絕交費(fèi)不可取，這是一個(gè)觀念上的誤區(qū)，其實(shí)即使矛盾激化，要炒掉這家物業(yè)公司，業(yè)主繳納的費(fèi)用也是可以轉(zhuǎn)移到下一任物業(yè)公司的。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)了解物業(yè)費(fèi)收支情況，對(duì)違約的物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。再有，如果業(yè)主的行為造成矛盾激化，更不利于糾紛解決，在沒有了解事實(shí)情況之下，輕言炒掉物業(yè)公司，只能進(jìn)一步激化矛盾，更不用談是不是"上策'的問(wèn)題了。

篇2：物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主完整流程所需資料和注意事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況，為解決此問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費(fèi)了大量的人力資源，只能說(shuō)服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主，但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長(zhǎng)的欠費(fèi)業(yè)主，成效并不明顯。

小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費(fèi)業(yè)主游說(shuō)、多次上門催繳，可以說(shuō)個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘子戶已經(jīng)是毫無(wú)辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問(wèn)題。

解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過(guò)法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。

但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺是得不償失。二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。

針對(duì)第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過(guò)學(xué)習(xí)，已經(jīng)能夠獨(dú)立訴訟，解決了訴訟成本過(guò)高的問(wèn)題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費(fèi)，而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。

對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費(fèi)開始，欠費(fèi)業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面，在管理處工作人員上門催費(fèi)的過(guò)程中，欠費(fèi)業(yè)主找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁。可見，只要欠費(fèi)存在，管理處與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無(wú)法消除。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)業(yè)主后，欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂，即使提出來(lái)也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過(guò)程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂"不打不相識(shí)'。

筆者所在的企業(yè)在過(guò)去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬(wàn)元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來(lái)，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。

01成立清欠小組

清欠小組成員可以由物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。

02制定訴訟計(jì)劃

清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。

03準(zhǔn)備起訴資料

1、委托授權(quán)書

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。

2、起草起訴狀

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀;沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。

3、證據(jù)清單

(1)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

(2)物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。

(4)房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表(商鋪)，證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

(5)其它有證明作用的文件。

4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)

(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表

(2)水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表

(3)防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表

(4)電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

(5)電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

(6)每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表

(7)電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

(8)電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。

5、其它資料

(1)律師函復(fù)印件;

(2)繳費(fèi)通知;

(3)催費(fèi)通知。

筆者所在的公司經(jīng)過(guò)一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。

筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟：

一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求;

二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù);

三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法;

四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過(guò)欠費(fèi)，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。

物業(yè)費(fèi)訴訟文書范本

(一)授權(quán)委托書樣本

委托人：**物業(yè)管理有限公司

住所：**市**路**號(hào)棟

法定代表人：

受委托人一：

受委托人二：

通信地址：**市**路**號(hào)**棟

聯(lián)系電話：委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。

代理權(quán)限：一般代理。

委托人(蓋章)：

二0**年**月**日

(二)民事起訴狀樣本

原告：**物業(yè)管理有限公司

住所：**市**路**號(hào)**棟

法定代表人：

聯(lián)系電話：

被告：

舊地址：**市**路**號(hào)**棟

新住址：**市**路**號(hào)**棟

聯(lián)系電話：

訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)***元，滯納金***元，水費(fèi)***元，污水處理費(fèi)***元，供水加壓電費(fèi)***元，路燈電費(fèi)***元，防盜門及梯燈維修費(fèi)***元，垃圾處理費(fèi)***元，電梯及梯燈電費(fèi)***元，電梯維修零件費(fèi)***元。以上合計(jì)人民幣***元(暫計(jì)算到***年**月**日，之后的費(fèi)用照計(jì))。

事實(shí)與理由：原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《**小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行《**小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無(wú)故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。

此致

**市**區(qū)人民法院

具狀人(蓋章)：

二0**年**月**日

原告提供證據(jù)清單

延伸閱讀：

已過(guò)訴訟時(shí)效物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎?

訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。

在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。

訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過(guò)訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無(wú)中止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說(shuō)說(shuō)一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第188條規(guī)定的：

向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。'這表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為三年。

近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通;墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決;室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉

總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢?思來(lái)想去，業(yè)主們想出一"高招'：不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。

糾紛再起，來(lái)咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費(fèi)是否有超過(guò)訴訟時(shí)效之說(shuō)?物業(yè)公司擔(dān)心超過(guò)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán);業(yè)主們想過(guò)了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，在法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任?

下面我們來(lái)看一個(gè)案例：

1998年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。

去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令楊某給付2000年至2021年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2021年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。

宣判后，物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。

市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時(shí)間是2021年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從2000年1月起至2021年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是2000年至2021年。對(duì)于2021年6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2021年以后的費(fèi)用。

上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。

根據(jù)2021年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費(fèi)的交納有無(wú)訴訟時(shí)效呢?

我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

但并不是說(shuō)，過(guò)了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無(wú)法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證;物業(yè)公司采取通過(guò)業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。

在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時(shí)效問(wèn)題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無(wú)法律上的依據(jù)。

有律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問(wèn)題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個(gè)人的觀點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。

總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由，法官會(huì)權(quán)衡考慮，作出判決的。

在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。

篇3：物業(yè)溫馨提示(關(guān)于計(jì)收欠費(fèi)滯納金)

溫馨提示(關(guān)于計(jì)收欠費(fèi)滯納金的事宜)

尊敬的業(yè)主/住用戶：

為了實(shí)現(xiàn)本小區(qū)物業(yè)管理的收支平衡，保證必要的資金向大家提供持續(xù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，根據(jù)管理處與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約的約定(無(wú)相關(guān)約定的，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定)，并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，決定從20**年3月20日起對(duì)欠交管理費(fèi)及水電費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)的業(yè)主/住用戶，計(jì)收欠費(fèi)滯納金，以保障絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，保障小區(qū)物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

1、滯納金計(jì)征開始時(shí)間：為照顧繳費(fèi)不方便的業(yè)主/住用戶，繳費(fèi)寬限期為1個(gè)月，即當(dāng)期欠費(fèi)的滯納金起算日期為次月11日。如20**年3月份的物業(yè)管理費(fèi)和根據(jù)實(shí)際抄表計(jì)算的2月份的水電費(fèi)應(yīng)在3月10日前交費(fèi)，若截止4月10日仍未交費(fèi)，則從4月11日起計(jì)收滯納金。

2、計(jì)收率：滯納金計(jì)收率為按日加收0.1%，對(duì)同一筆欠費(fèi)只計(jì)算累計(jì)天數(shù)，不計(jì)算復(fù)利。

3、歷史欠費(fèi)的滯納金的處理：對(duì)歷史欠費(fèi)(即以前期間欠費(fèi))，分別從當(dāng)時(shí)欠費(fèi)產(chǎn)生月份的次月11日起，分期按日計(jì)收滯納金。凡在3月20日前交清歷史全部欠費(fèi)的，可以考慮免除其歷史欠費(fèi)應(yīng)計(jì)的滯納金。未在規(guī)定期限交清前期欠費(fèi)的，不可免除。

謝謝合作!

**市**物業(yè)管理有限公司

**苑管理處

二0**年二月**日

篇4：對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的司法裁判的真實(shí)效果的思考

對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的司法裁判的真實(shí)效果的思考

在20**年11月30日的深圳學(xué)術(shù)沙龍“危機(jī)與變革”探討中，著名物業(yè)人陳之平根據(jù)他的長(zhǎng)期在物業(yè)行業(yè)的耕耘與研究，坦陳，對(duì)于物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)，沒有物業(yè)費(fèi)過(guò)低的問(wèn)題，只有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平高低的問(wèn)題。陳之平說(shuō)，無(wú)論物業(yè)費(fèi)收每平方米2.8元還是1.8元甚至是0.8元，物管企業(yè)都能做下去，“區(qū)別可能就在于設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)的好還是壞，保安1小時(shí)巡邏1次，還是1個(gè)月巡邏1次?！彼脑挘沂玖宋飿I(yè)行業(yè)內(nèi)的一個(gè)簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)邏輯：物業(yè)是不會(huì)虧損運(yùn)作的。

那么，如果小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，實(shí)行包干制的物業(yè)企業(yè)是不是就一定會(huì)產(chǎn)生虧損呢?從事實(shí)看，相當(dāng)部分簽署包干制合同的物業(yè)企業(yè)，面對(duì)部分業(yè)主的欠費(fèi)，采取違背包干制合同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的約定責(zé)任，通過(guò)違約降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的做法，以維持物業(yè)企業(yè)的利益，物業(yè)企業(yè)基本上不會(huì)虧損。因此，我們還可以進(jìn)一步得到一個(gè)結(jié)論:物業(yè)企業(yè)事實(shí)上也形成了對(duì)小區(qū)所有業(yè)主的服務(wù)違約。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位構(gòu)成對(duì)全體業(yè)主的違約，特別是對(duì)已經(jīng)繳費(fèi)業(yè)主的違約。站在公正角度來(lái)看，已經(jīng)繳費(fèi)的業(yè)主，可以在物業(yè)企業(yè)訴訟未繳費(fèi)業(yè)主的同時(shí)，起訴物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，要求賠償服務(wù)損失。

在物業(yè)欠費(fèi)訴訟中，公正的宣判，應(yīng)將兩個(gè)訴訟結(jié)合為一。因?yàn)檫@是一個(gè)連環(huán)債：部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而欠了所有業(yè)主的應(yīng)享服務(wù)。長(zhǎng)期來(lái)看，在這個(gè)連環(huán)債中，物業(yè)企業(yè)扮演的是一個(gè)通過(guò)降低服務(wù)而轉(zhuǎn)嫁欠費(fèi)的中間人，他是不會(huì)虧損的。

讓我們用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)公式幫助證明：假設(shè)小區(qū)業(yè)主有A戶，物業(yè)費(fèi)為F，小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)率為k，物業(yè)服務(wù)違約率為m，法院審判后，合理的判決，應(yīng)該是分為二部分，一是判全部欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)該繳的物業(yè)費(fèi)為：k*A*F;同時(shí)，還應(yīng)該判決物業(yè)賠付全體業(yè)主服務(wù)不到位的欠費(fèi)：m*A*F。也就是說(shuō)，一個(gè)合理的物業(yè)欠費(fèi)的法院判決，物業(yè)企業(yè)的最后所得為：kAF-mAF。這個(gè)公式的含義是：物業(yè)企業(yè)的公正收益，應(yīng)該是“欠服務(wù)”與“欠費(fèi)”的債差。

從長(zhǎng)期角度看，這兩個(gè)債是基本相抵的，甚至是“欠服務(wù)”大于“欠費(fèi)”的。為什么呢?如果“欠服務(wù)”少于“欠費(fèi)”，那么物業(yè)企業(yè)必將承擔(dān)長(zhǎng)期虧損，但事實(shí)上大部分物業(yè)企業(yè)誰(shuí)也不主動(dòng)撤出小區(qū)，這是不符合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的邏輯和常識(shí)的;這一現(xiàn)象恰恰說(shuō)明了，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)欠服務(wù)與業(yè)主欠費(fèi)是基本持平的或者是多少有賺的。(我們簡(jiǎn)化了論證,暫不考慮物業(yè)企業(yè)通過(guò)占有公共收益、高報(bào)價(jià)使用專項(xiàng)維修資金、接受市政部門委托代管強(qiáng)電與供暖等綜合盈利行為。如果將這些內(nèi)容考慮進(jìn)去，相比其他行業(yè)，物業(yè)行業(yè)仍是國(guó)內(nèi)相當(dāng)好的低競(jìng)爭(zhēng)度、普遍贏利行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的勞資糾紛比率很低。)

舉例而言，假設(shè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)為100元，小區(qū)業(yè)主有10人，繳費(fèi)8人，欠費(fèi)2人，欠繳率是20%，同時(shí)，根據(jù)公正測(cè)算，物業(yè)服務(wù)的不到位率為20%。公正判決是：欠費(fèi)業(yè)主總共應(yīng)該支付物業(yè)企業(yè)20%欠繳率*10人*100元物業(yè)費(fèi)=200元，即每個(gè)欠費(fèi)業(yè)主支付物業(yè)企業(yè)100元;同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到200元欠繳物業(yè)費(fèi)后，還要因?yàn)榉?wù)不到位而支付全體業(yè)主總共20%服務(wù)不到位率*10人*100元物業(yè)費(fèi)=200元。最后，物業(yè)企業(yè)所得為(200-200)=0元，欠費(fèi)業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還總計(jì)200元。

我們還可以考慮，在其他條件不變，物業(yè)服務(wù)不到位率較小的情況，比如10%。簡(jiǎn)單計(jì)算可以知道，最后欠費(fèi)業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還100元，物業(yè)企業(yè)得到100元。

當(dāng)然，在這個(gè)計(jì)算中，也有人會(huì)提出，也許物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位率或許更少呢?事實(shí)上，物業(yè)企業(yè)的逐利邏輯和現(xiàn)實(shí)中物業(yè)企業(yè)的操作都表明，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位率，只會(huì)大于等于欠費(fèi)率?，F(xiàn)實(shí)的難點(diǎn)只在于在業(yè)主普遍沒有掌握小區(qū)話語(yǔ)權(quán)的情況下，在小區(qū)業(yè)主沒有合適的團(tuán)體統(tǒng)一組織監(jiān)督的情況下，如何取證和評(píng)估物業(yè)企業(yè)的服務(wù)到位率。

通過(guò)上述分析，我們知道，業(yè)主欠費(fèi)與物業(yè)企業(yè)的欠服務(wù)應(yīng)該是基本相抵的，甚至由于物業(yè)企業(yè)控制能力較強(qiáng)，還會(huì)保持贏利。畢竟許多一、二級(jí)物業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目公司，還是有余錢上繳資質(zhì)費(fèi)或掛靠費(fèi)的。還有一個(gè)數(shù)據(jù)也可說(shuō)明物業(yè)企業(yè)的虧損并不是普遍的：現(xiàn)北京有一級(jí)物業(yè)企業(yè)127家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)2700多家，還有許多在工商登記但不在建委登記的編外物業(yè)企業(yè)估計(jì)也有2000多家，物業(yè)企業(yè)的倒閉很少見諸行業(yè)內(nèi)新聞。由此可見，大量的散、亂、小的物業(yè)企業(yè)也能在這個(gè)市場(chǎng)中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

說(shuō)到這里，我想大家都已經(jīng)明白。真正被侵權(quán)的，不是欠費(fèi)業(yè)主，不是降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，而是繳費(fèi)的業(yè)主。在這個(gè)連環(huán)債中，真正的債，是欠費(fèi)業(yè)主對(duì)繳費(fèi)業(yè)主的債。因此，法院正確的宣判，不是將欠費(fèi)判給降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè);而應(yīng)該是判欠費(fèi)業(yè)主將欠費(fèi)交給小區(qū)公共賬戶或已繳費(fèi)業(yè)主，抵補(bǔ)已繳費(fèi)業(yè)主未來(lái)的繳費(fèi);但是，歷史上大量的物業(yè)費(fèi)糾紛審判，是把欠費(fèi)業(yè)主的繳費(fèi)簡(jiǎn)單地判決給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是把履約者(已繳費(fèi)業(yè)主)所應(yīng)得判給了另一個(gè)違約者(物業(yè)企業(yè))，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)法院判決得到了違約業(yè)主的賠償，但物業(yè)企業(yè)對(duì)全體業(yè)主的違約責(zé)任卻沒有得到合理追償，這樣的審判正義嗎?這樣的審判客觀上縱容了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，引發(fā)了全體繳費(fèi)業(yè)主因得不到規(guī)范的服務(wù)而與物業(yè)企業(yè)的沖突。

在《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》立法預(yù)案調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，除了上述司法審判錯(cuò)誤加重全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)沖突外，還有另外一個(gè)司法錯(cuò)誤，同樣在逐漸積累業(yè)主與物業(yè)的沖突。

從北京的審判實(shí)踐來(lái)看，基層法院繼續(xù)沿用20**年北京高院的糾紛處置意見(《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》)，對(duì)物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的訴訟時(shí)效采取“不宜過(guò)苛”的處置態(tài)度。也就是說(shuō)，物業(yè)企業(yè)訴欠費(fèi)業(yè)主，不同于一般的經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)效限制，超過(guò)2年的訴訟時(shí)效，仍舊可以起訴。

這樣的審判機(jī)制，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，使得一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為，他們可以不思創(chuàng)新解決糾紛而僅僅依賴降低服務(wù)與累積欠費(fèi)就能長(zhǎng)期端上金飯碗，甚至從一定程度上來(lái)說(shuō)，只要物業(yè)欠費(fèi)控制在一定比率內(nèi)，欠費(fèi)業(yè)主欠費(fèi)時(shí)間越長(zhǎng)，累積欠費(fèi)越多，對(duì)物業(yè)企業(yè)越有利，因?yàn)槔鄯e欠費(fèi)越多，越方便物業(yè)企業(yè)起訴，降低物業(yè)企業(yè)的起訴成本;另外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低得越多，對(duì)物業(yè)企業(yè)越有利，因?yàn)榉ㄔ褐挥袑?duì)欠費(fèi)業(yè)主的追償判決，沒有對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的追償判決。由此造成許多物業(yè)企業(yè)面對(duì)各類問(wèn)題、糾紛盡量采取拖延策略，而不是積極地與業(yè)主溝通化解矛盾，因?yàn)榉凑咴赫f(shuō)了，“訴訟時(shí)效不宜過(guò)苛”，這筆錢遲早是我的。我何苦研究如何提升服務(wù)質(zhì)量如何解決矛盾?這真是“濫竽充數(shù)”的現(xiàn)代再造啊!而那些積極負(fù)責(zé)解決問(wèn)題的物業(yè)企業(yè)，反倒因?yàn)樵黾恿藴贤?、履約、創(chuàng)新的成本，一定程度上降低了企業(yè)利潤(rùn)，由此帶來(lái)了物業(yè)行業(yè)鮮明的“劣幣驅(qū)逐良幣”的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

從客觀效果看，高院的這一“不宜過(guò)苛”意見，沒有對(duì)物業(yè)欠費(fèi)現(xiàn)象的解決帶來(lái)積極影響，反而越來(lái)越重。從20**年至今，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的普及率更大了，而不是更小了;平均單戶欠費(fèi)額度增加了，而不是減少了;平均單戶欠費(fèi)年限是延長(zhǎng)了，而不是縮短了。矛盾非但不能及時(shí)消除，反而越積越重。乃至現(xiàn)在，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛案件的數(shù)量超多導(dǎo)致審判資源不足，基層法院限制物業(yè)企業(yè)起訴數(shù)量。一方面物業(yè)企業(yè)形成對(duì)巨大的收繳欠費(fèi)的錯(cuò)誤預(yù)期(上邊的討論我們知道，正確的預(yù)期是零。其實(shí)這些巨大的欠費(fèi)是欠已經(jīng)繳費(fèi)業(yè)主的)，另一方面造成越來(lái)越多業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期低劣服務(wù)的不滿情緒不斷增長(zhǎng)。兩邊都在長(zhǎng)期積累，量變而質(zhì)變，最終造成物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的普遍對(duì)立，以及當(dāng)下大量小區(qū)物業(yè)接撤管難的惡癥。

這一審判機(jī)制還縱容了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主相互長(zhǎng)期違約的惡習(xí)，敗壞了物業(yè)行業(yè)的責(zé)任、服務(wù)、陽(yáng)光、創(chuàng)新的行業(yè)正氣，造成行業(yè)人力資源的大幅浪費(fèi)。錯(cuò)誤的司法，極大地?fù)p害了行業(yè)正氣，這就是為什么在這個(gè)行業(yè)里，我們看不到多少優(yōu)秀的企業(yè)成長(zhǎng)的原因之一。

反觀海外立法，超出兩期的物業(yè)費(fèi)糾紛，行政機(jī)構(gòu)、業(yè)主團(tuán)體、法院都會(huì)加大處置力度。矛盾長(zhǎng)期積累不解決，是解決問(wèn)題之道嗎?正常的經(jīng)濟(jì)效率應(yīng)該是促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量來(lái)獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，但現(xiàn)在的判決機(jī)制下，降低服務(wù)質(zhì)量更利于物業(yè)個(gè)業(yè)利益的獲得。長(zhǎng)期司法錯(cuò)誤，把真正債權(quán)人的利益，轉(zhuǎn)移給了倒賣債務(wù)的中間人，使得這種不思進(jìn)取的“轉(zhuǎn)嫁債務(wù)”策略，本應(yīng)無(wú)效卻演化為暴利，以至于物業(yè)企業(yè)要豁出命，從欠費(fèi)業(yè)主手中爭(zhēng)奪已繳費(fèi)業(yè)主的利益。

總之，無(wú)論是從邏輯推理還是司法實(shí)踐，還是客觀現(xiàn)實(shí)的效果來(lái)看，針對(duì)小區(qū)物業(yè)欠費(fèi)，現(xiàn)行的錯(cuò)誤審判機(jī)制，帶來(lái)的惡果是相當(dāng)明顯的：一是客觀上累積并加重了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾，造成司法悖論;二是無(wú)助于促進(jìn)物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的提高，甚至客觀上縱容物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平下降以便得到更大的經(jīng)濟(jì)預(yù)期;三是債權(quán)主體的錯(cuò)判，造成小區(qū)物業(yè)形成錯(cuò)誤利益預(yù)期而加重接撤管難。接撤管之難，甚至在上海，還激烈到開車沖撞現(xiàn)場(chǎng)人群，釀成2死多傷的公共安全的慘禍的地步。

我們司法審判到了不得不改變的時(shí)候了，針對(duì)小區(qū)物業(yè)欠費(fèi)糾紛，應(yīng)該明確，包干制物業(yè)企業(yè)宣稱的小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主形成的債權(quán)，根本就不單單是物業(yè)企業(yè)的，而主要是屬于全體業(yè)主的。而物業(yè)企業(yè)，在業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘后，在小區(qū)接撤管中，應(yīng)首先離場(chǎng)。物業(yè)企業(yè)與小區(qū)之間，誰(shuí)也不欠誰(shuí)的。物業(yè)企業(yè)唯一需要認(rèn)真思考的，是如何提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意率，獲得業(yè)主認(rèn)同。

另外，為了與合理的司法審判機(jī)制相配套，一是要改變現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)性質(zhì)確認(rèn)，應(yīng)該明確小區(qū)物業(yè)費(fèi)是小區(qū)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，而不是物業(yè)企業(yè)