商業(yè)廣場營銷策劃方案

商業(yè)廣場營銷策劃方案一、序:眾所周知，長沙東一商業(yè)廣場是XX市不可多得的商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目所處的位置是XX市的商業(yè)黃金地段，將備受眾多開發(fā)商、代理行及客戶的青睞，房地產(chǎn)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，地理位置是營銷成功的第一要素，而東一廣場所處的地理位置是無可置疑的。咱們相信，由一樣的地產(chǎn)代理公司代理該項目的全程營銷可能也會做得好，若是開發(fā)商的希望值不高，交由一樣的代理公司進行營銷也可不能很難，但如果是開發(fā)商的希望值更高，希望本來專門好的項目能產(chǎn)生超值的回報，那么應選擇具有豐碩的商業(yè)地產(chǎn)策劃體會的公司或團隊進行合作，那么會取得超值的回報，也確實是說，在眾多的營銷公司或營銷團隊中，就看準能做得更好，做得更快了。項目專門好，一樣的代理公司或團隊都有可能做得成功,可是由于項目的大體條件較好，營銷的要求就越多，希望的回報附加值就越高，沒有足夠?qū)嵙湍芰Φ拇砉臼菬o法做得專門好的。咱們以為，項目的營銷合作對象，不是取決于公司的大小，也不是取決于合作公司營銷項目的多少，而是在于用什么人來營銷，在于營銷的要緊人員有無足夠的實力和豐碩的營銷體會?？v觀廣州、深圳眾多大型、超大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，從天河城、新中國大廈到中華廣場、正佳商業(yè)廣場這些超大型的項目營銷中，無一不是以決定用什么人來營銷取勝的。咱們這支隊伍，是廣東乃至全國商業(yè)地產(chǎn)浪尖上捕擊的一班人，長期從事開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)營銷工作（祥見團隊介紹），成功營銷的案例足于咱們“自豪”。咱們在與貴公司的領(lǐng)導溝通后以為，商業(yè)地產(chǎn)的營銷大多是大同小異的，唯一不同的是誰的體會更多（可不能走彎路），誰的方式最多（出奇制勝），誰的資源更廣（客戶源龐大）和誰的團隊建設更有凝聚力和向心力（目標治理）。咱們一班人的營銷思路已經(jīng)與貴公司領(lǐng)導溝通多次，營銷的執(zhí)行方案比如，項目定位、樓層定位、功能劃分、區(qū)域劃分、包裝策劃、推行策劃、銷售策劃等等在此暫沒必要作詳細的方案，咱們要表述的是:項目的的營銷方針和政策。二、項目的營銷方針方針政策對頭了，營銷工作就會一帆風順，若是方針政策顯現(xiàn)誤差或錯誤，就會給營銷工作走諸多彎路，致使營銷失敗。因此，在進行項目營銷時，必需制定好營銷的方針政策，咱們以為：東一商業(yè)廣場的營銷必需遵循以下幾個方針:一、項目定位和商業(yè)定位項目定位：城市ctmall商業(yè)定位：負三層：停車場負二層：超市負一層：流行前線首層：品牌名店二層三層：百貨公司四層：數(shù)碼城、小型家電城四層：數(shù)碼城、小型家電城五層：美食城、中餐廳六層：電影城、娛樂城七層：會所以上定位可依照所需這面積作小范圍調(diào)整和點綴。二、定單開發(fā):所謂定單開發(fā)，確實是與合作伙伴談妥合作條件以后再進行項目的設計與建設。這種方法因為有合作伙伴的加盟,有利于提高知名度，有利于項目建設的順利進行。比如咱們在與電影院線合作時，引進出名的國際電影院線，有利于咱們在項目推行中提高知名度，提升品牌附加值，而且會依照電影院線建筑結(jié)構(gòu)的要求進行設計和施工，可不能在施工以后再返工或修改，幸免沒必要要的建筑本錢。再且，由于要求合作伙伴下必然的開發(fā)定金，就會與合作伙伴形成捆綁式開發(fā)，風險共擔，促使合作伙伴與咱們竭心全力把項目開發(fā)建設好。咱們打算定單開發(fā)的合作伙伴是：美國時期兄弟華納電影院線、廣州百貨大廈、廣州友誼商店，日本吉之島、哈根達斯、星巴克、肯德基、麥當勞、澳門街、焦葉、順電、協(xié)亨、東澤、國美、勞寧、百佳、萬佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿(mào)南大、韓國現(xiàn)代百貨、宜家、錢柜、聯(lián)邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、武百貨、瑪沙百貨等等。歐陸、屈臣式、巴黎春天、武百貨、瑪沙百貨等等。3、招商先行項目的營銷成功與否。關(guān)鍵在于招商，若是咱們來營銷,咱們打算招商先行，把國際國內(nèi)知名品牌招進來，以品牌的阻礙力和號召力提高項目的知名度和信費用。固然，在招商這些品牌當中，不必然完全以純租賃的方式進行，也不必然要求租戶完全簽定《租賃合同》，只要租戶能下必然保證金和出具品牌廣告配合文件即達到咱們的目的。4、強強聯(lián)手項目的銷售成功，除其自身的亮點之外，必需有多方面的配合與襯托，咱們打算采取“強強聯(lián)手”的方式進行銷售。比如以上咱們提到的品牌，咱們打算與他們其中的一些品牌進行聯(lián)手打造一個長沙經(jīng)典的商業(yè)項目。以上的這些品牌,咱們都曾與之多次交往和談判，也了解其所需所求，咱們有信心使其加盟。五、多種銷售模式并存因客戶群體不一樣，客戶需求也不一樣，投資的模式也可不能相同，為了知足不同階級、不同心態(tài)、不同能力的客戶的要求，咱們打算采取“直銷銷售”和“委托經(jīng)營銷售”等方式進行。六、多渠道銷售方式進行單一的一種銷售方式不足于在短時刻內(nèi)達到銷售的目的，除非沒有競爭對手和項目并世無雙。咱們打算三層銷售方式，形成一個包圍圈，第一層是本地客戶的銷售，針對XX縣市的購樓III客戶；第二層為XX市周邊城市購樓客戶；第三層為3州、臺州、江浙一帶等外省的投資客戶（絕對不是炒樓團,而是投資團）。III這三層不同客戶都有不同的購買需求，因此，必需利用其不同的購買欲望，采取不同的銷售方式進行。7、合理分派銷售與自存物業(yè)的關(guān)系絕大部份開發(fā)商開發(fā)樓盤的第一需求是回籠資金，第二需求是成功開業(yè)與經(jīng)營。咱們以為，東一項目也不例外，必需把回籠資金作為首期目標，咱們打算把負一層、首層和二層進行銷售，盡快回籠資金，負二層和三、四、五層以上作自留物業(yè)。因為一樣的商業(yè)樓盤的三層以上，負二層以下都是比較難銷的，若是倒過來把負一層、首層和二樓作自留物業(yè)，負二層和三、四、五層以上作銷售物業(yè)，必將給首期的資金的回籠帶來專門大專門大的壓力。第二，由于商業(yè)計劃、區(qū)域計劃、商戶劃分的局限性,負一層、首層和二樓售價高,租金自然也高，高租金對大客戶來講是同意不了的，大客戶只能往負一、負二或二、三樓以上安排。因此，首層、負一、負二層尤其是首層不能租給大客戶的，大客戶只能往上或往下走，若是三四層作銷售樓層、租金回報低，自然售不起價。售價與租金價是相輔相成的，因此，必需把負一、首層和二層銷售，其它樓層作自留物業(yè)。必需遵循而不能違背那個規(guī)律，若是違背那個規(guī)律必將受到市場無情的沖擊。八、提高住宅部份的檔次設計與包裝東一所處的位置是喧鬧的商業(yè)旺街，且占地面積不算大,項目樓上如做成一般的住宅那么缺少小區(qū)的概念，現(xiàn)今住宅若是不處于小區(qū)內(nèi)各類配套齊全，那么售價可不能有多大的升值空間，依照項目的地理位置和裙樓以下為商業(yè)廣場那個不爭的事實，樓上住宅做成酒店式公寓，配以奢華裝修，售以自用和投資，乃至可進行投資回報的銷售模式，開辟長沙酒店式公寓投資回報的新篇，此項工作在具體策劃進程中會有詳細的介紹。九、商管與物管商管與物管既是銷售招商成功的基礎，又是商業(yè)成功經(jīng)營的延伸，關(guān)于商管和物管，咱們打算是借鑒廣州天河城和中華廣場商業(yè)廣場兩巨頭治理模式，即掛名出名的香港物業(yè)治理公司和商業(yè)廣場治理公司，由這些公司派員直接參與和領(lǐng)導治理，其編制那么隸屬于開發(fā)商，既能夠借用其名配合廣告推行，增強客戶的信心，又不至于被其牽制和操縱本錢。此項模式在具體操作進程中咱們有實際的體會，對與其談判的方式方式和實操進程都有很了解，如我方能介入，此項工作沒必要憂慮。三、團隊介紹一、人員介紹首席負責人：先生曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，具有連年商用物業(yè)系統(tǒng)操作體會，對商用物業(yè)有國際國內(nèi)先進的理論指導和豐碩的團隊治理體會。經(jīng)歷有:7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售領(lǐng)導；17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷總監(jiān);42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷總監(jiān)；80萬平方米面積的華南mall招商總監(jiān)；中國頭號商業(yè)地產(chǎn)商的萬達集團的營銷總監(jiān)；貫美（國際）控股公司銷售總監(jiān)、副總領(lǐng)導；中鵬公司總領(lǐng)導。銷售執(zhí)行總監(jiān)：先生曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，具有連年商用物業(yè)系統(tǒng)操作體會，一流的商用物業(yè)職業(yè)領(lǐng)導人，經(jīng)歷有:7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售領(lǐng)導；17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷副總監(jiān);42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷副總監(jiān)；80萬平方米面積的華南mall招商副總監(jiān)；長泰商業(yè)廣場營銷副總監(jiān)。招商執(zhí)行總監(jiān)：先生獲房地產(chǎn)專業(yè)學士學位，曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，長期從事策劃招商一線工作，具有豐碩的實操體會和深厚的行業(yè)理論基礎，擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標客戶群,經(jīng)歷有：80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商領(lǐng)導；廣州五洲裝飾專業(yè)世界營銷領(lǐng)導；亞洲美博城營銷領(lǐng)導。銷售招商領(lǐng)導：先生曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，長期從事銷售招商一線工作，具有豐碩的實操體會，擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標客戶群，經(jīng)歷有：80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商領(lǐng)導；亞洲美博城營銷領(lǐng)導；長泰商業(yè)廣場營銷領(lǐng)導。廣告總監(jiān)：先生從事廣告工作十余年，商用物業(yè)廣告專業(yè)人士，現(xiàn)任廣州天池廣告公司總領(lǐng)導。策劃總監(jiān)：先生從事廣告和商業(yè)劃策工作十余年，商用物業(yè)廣告專業(yè)人士，具有豐碩的商用物業(yè)策劃體會，現(xiàn)任廣州天池廣告公司副總領(lǐng)導。

策劃總監(jiān)：先生曾成功操作國內(nèi)大型和超大型住宅和酒店式公寓等物1=1曾成功操作國內(nèi)大型和超大型住宅和酒店式公寓等物1=1業(yè)，對商場、住宅和公寓有著豐碩的實操體會和成功案例。經(jīng)歷有：廣州天與地房產(chǎn)策劃公司副總領(lǐng)導。成功操作廣萬達商業(yè)廣場萬達集團為目前國內(nèi)頭號商業(yè)地產(chǎn)公司，在中國23個大中型城市擁有100多萬平方米的商業(yè)面積，要緊散布大連、沈陽、長春、濟南、長沙、武漢、上海、北京、天津、南寧等。已呈現(xiàn)規(guī)模性、連鎖化的經(jīng)營模式，注入先進的文化理念、超一流的治理水平，具有很強的品牌輻射能力，在許多大城市有擴張打算。新大廈:廣州珠江新城西邊，廣州最成功的涉外酒店式公寓典范。天文苑:廣州XX區(qū)體育中心高級住宅的典范。太平洋電腦城:廣州最旺的電腦專業(yè)市場，地處廣州天河總統(tǒng)大酒店旁。3、運作模式商業(yè)地產(chǎn)項目在前幾年當中一樣是推行代理公司代理方式，但近幾年已經(jīng)從代理方式向合作方式轉(zhuǎn)型。咱們一班人長期以來都是在開發(fā)商公司任中高層領(lǐng)導，與代理商打交道不知其數(shù)，深諳采取代理方式營銷的利弊關(guān)系?？v觀廣州成功的超大型購物中心，無一個是用代理公司作全面代理營銷的,其案例為天河城廣場、中華廣場、正佳廣場這三巨頭，沒有一個是用代理公司代理的，緣故是：超大型的購物中心不是單一的住宅型包裝與銷售，而是策劃、銷售、招商、商業(yè)治理、物業(yè)治理、工程設計、資金轉(zhuǎn)動、商業(yè)運作、區(qū)域劃分、商戶組合、品牌組合、商住理念等龐大的系統(tǒng)工程,代理公司由于其單純的代理方式已不適合大型商業(yè)廣場營銷的要求，因此，咱們以為要借鑒廣州大型商業(yè)物業(yè)成功的體會，咱們建議如下：采取目標治理的方式進行營銷:制定好目標。采取責任到人，營銷負責制方式進行。項目成立營銷中心，咱們是項目營銷中心人員，營銷中心設總領(lǐng)導一人，副總領(lǐng)導二人，大體框架如下:總領(lǐng)導副總領(lǐng)導1:下轄策劃總監(jiān)、招商總監(jiān)、銷售總監(jiān)副總領(lǐng)導2：下轄內(nèi)務總監(jiān)、商管物管總監(jiān)策劃總監(jiān)下轄策劃部、廣告部招商總監(jiān)下轄招商大戶部、招商品牌部銷售總監(jiān)下轄銷售一部、銷售二部內(nèi)務總監(jiān)下轄人事行政部、合同按揭部商管物管總監(jiān)下轄商業(yè)治理部、物業(yè)治理部以上人員設目標治理制度，制定目標、放權(quán)實施，責權(quán)利落實到人。4、合作框架咱們的團隊是一支充滿活力的團隊，也是一支有著豐碩商業(yè)地產(chǎn)營銷工作的團隊，在廣東乃至全國都有著咱們的團隊全面營銷的成功案例，咱們的這一支隊伍是廣東乃至全商業(yè)地產(chǎn)浪尖上搏擊的一班人，咱們對東一的營銷充滿著信心。此刻咱們提出以下合作框架:(1)、由咱們通盤策劃、銷售和招商，咱們的方案提交公司領(lǐng)導審定以后，由咱們負責全面執(zhí)行。公司不干與咱們的工作，但可監(jiān)督咱們的工作，咱們對公司負責。(2)、傭金計算方式:①、以銷售總額的百分比提取傭金;②、開發(fā)商定出底線價位，咱們在底線基礎上進行全方位的盡力和項目的包裝，以提升項目銷售附加值，提高銷售價，超價部份5：5比例分成，公司占50%；咱們占50%。(3)、公司提供辦公場地和辦公用品和商務用交通工具。(4)、以公司營銷中心的名義而不是以代理商的名義對外公布，以增加客戶的信心。(5)、隊伍人員的工資獎金由咱們自行承擔。I、咱們的優(yōu)勢

一、咱們一班人多數(shù)具有8年以上的商業(yè)項目營銷體會,從事開發(fā)商中高層領(lǐng)導工作，運作的商業(yè)項目是中國最大的項目之一。其成功的個案是全國商業(yè)地產(chǎn)的表率，如一九九七年新中國大廈的返租回報是咱們創(chuàng)建的，盛行全國已有六、七年時刻經(jīng)久不衰（固然現(xiàn)時期由于政府的干與，有所改變政策），一九九九年的中華廣場的城市mall、現(xiàn)時期的42平方米的正佳商業(yè)廣場和50萬平方米的華南mall、全國商業(yè)地產(chǎn)巨頭的萬達，無一不留下咱們的“豐功偉績”。能夠說這幾年來，咱們都是在全國的商業(yè)地產(chǎn)的浪尖上搏擊，能夠說“會當凌絕頂，一覽眾山小”，體會和能力是沒必要置疑的，希望能把過去學到的東西在東一發(fā)揚光大，“到中流擊水，浪遏飛舟”。二、擁有龐大的客戶群體:話大的客戶群體是咱們成功二、擁有龐大的客戶群體:話大的客戶群體是咱們成功招商和銷售的源泉，全國乃至世界的出名品牌盡在咱們的把握當中，有部份主力店本身就與咱們多次合作和協(xié)作，咱們對主力店的談判有不可替代的能力，這是咱們的一道招牌。3、策劃、銷售、招商本身是咱們的強項、商業(yè)治理、物業(yè)治理咱們又是比較熟悉，與全國出名的治理公司有多次的合作和談判體會，對項目下一步的治理有體會。五、咱們的效勞內(nèi)容（見附表）州新大廈、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天廣場,匯豪大廈、天河太平洋電腦城等高級住宅和商用物業(yè)的營銷。二、案例介紹正佳廣場總占地面積達5萬平方米，總建筑面積42萬平方米。在建商業(yè)面積30萬平方米;遠期計劃建設48層寫字樓和30層效勞式公寓，建筑面積12萬平方米。正佳廣場和天河城廣場被定位為天河商業(yè)的“雙子星座。中華廣場由廣州興盛房地產(chǎn)進展開發(fā)，由其股東之一香港興盛集團全額投資建成。他雄居于XX由廣州興盛房地產(chǎn)進展開發(fā)，由其股東之一香港興盛集團全額投資建成。他雄居于XX市中心中山三路與較場西路交壤處，處于地鐵烈士公園上蓋，廣場北與廣州聞名的公園“烈士公園”相對，東與廣州最大的休閑廣場英雄廣場為鄰。地下負一層與烈士陵寢地鐵站a出口相連接，多路公交車路經(jīng)此地，交通網(wǎng)絡四通八達，出行暢然無阻。由中國聞名設計大師精心設計，占地面積3萬平方米，建筑積達17